同時(shí),，隨著三四線市場(chǎng)消費(fèi)能力不斷爆發(fā)，不僅讓城市人群的消費(fèi)意愿和消費(fèi)潛力得到有效釋放,，也為行業(yè)提供了培育消費(fèi)動(dòng)能的新方向,。

然而，三四線城市商業(yè)也存在著眾多問題,。本文,，以商業(yè)街為例，分析如何在三四線城市打造品質(zhì)商業(yè)街,。

三四線城市商業(yè)體現(xiàn)狀及問題

1,、項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)激烈,，消費(fèi)人口少,，城市發(fā)展慢，這些都是四線城市最大的特點(diǎn),。以前大家都是搞住宅開發(fā),，近些年受調(diào)控影響，大家覺得商業(yè)地產(chǎn)好做,，有錢途于是一窩蜂全干商業(yè)項(xiàng)目,，一個(gè)城市眾多商業(yè)體，有的近在咫尺,，競(jìng)爭(zhēng)白熱化,，而且消費(fèi)人口增長(zhǎng)紅利卻在下降，城市的發(fā)展變緩,，所以四線城市商業(yè)體目前實(shí)操確實(shí)困難,。

 

2,、一般以生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少,。四線城市的人居消費(fèi)都是以滿足日常生活化的消費(fèi)為主導(dǎo)消費(fèi),，雖然消費(fèi)的趨勢(shì)是向商業(yè)體購(gòu)物中心轉(zhuǎn)移，但好的品牌進(jìn)駐也是一個(gè)困難,，所以品牌帶動(dòng)性也不是特別強(qiáng)（一般以商超類大品牌為切入點(diǎn)的較多）,，但這種趨勢(shì)也在弱化，商超帶動(dòng)能力也在減弱,。

　　

3,、地級(jí)市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市,、百貨、專賣店以及批發(fā)市場(chǎng)為主,，周邊新區(qū)如有商業(yè)體必然風(fēng)險(xiǎn)很大,，這點(diǎn)在飆馬操作的商業(yè)項(xiàng)目和城市來看是普遍現(xiàn)象。

　　

4,、項(xiàng)目同質(zhì)化非常嚴(yán)重,，往往1-2公里內(nèi)會(huì)出現(xiàn)2-3個(gè)同類同面積同區(qū)間的商業(yè)體，無(wú)疑增加了后續(xù)風(fēng)險(xiǎn),。

　　

5,、開發(fā)商大部分均為住宅商轉(zhuǎn)型過來，缺乏一定的理念和經(jīng)驗(yàn),，存在盲目性,；更為悲哀的是某些開發(fā)商沒做商業(yè)體項(xiàng)目還自認(rèn)為很專業(yè)，很懂行,，恕不知這樣的公司是自己把自己領(lǐng)進(jìn)了死胡同,。

　　

6、四線城市缺乏商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)型人才,，規(guī)劃定位招商依賴于沿海地區(qū)代理公司,，專業(yè)公司又不能將好的理念和當(dāng)?shù)叵M(fèi)實(shí)際結(jié)合，往往效果不佳,；有些公司一味照套一,、二線的開發(fā)經(jīng)營(yíng)招商模式，這樣后果就是水土不服,，前期沒有很好吃透當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),，在中國(guó)，不同的區(qū)域就存在不同消費(fèi)基數(shù)不同消費(fèi)習(xí)慣,，所以吃透當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),，當(dāng)?shù)亟Y(jié)合一線理念方為良策,，當(dāng)然也要避免一些不專業(yè)的公司不專業(yè)的人才合作，有些只會(huì)理論不會(huì)實(shí)踐,。

　　

7,、開發(fā)商期望值太高或短期要求的回款率太高，造成銷售和招商的矛盾加大,，不利于項(xiàng)目的有序發(fā)展,；各位一定告誡您的老板，您的甲方,，做商業(yè)地產(chǎn)不要想一口氣吃個(gè)胖子,，不要天天坐在公司計(jì)算你的理論盈利數(shù)據(jù)，商業(yè)體開發(fā)切記一步一個(gè)腳印前行,。

三四線城市商業(yè)地產(chǎn)存在的機(jī)遇

1城市化的機(jī)遇,。

城市化是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，同時(shí)也給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來重大機(jī)遇,。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和工業(yè),、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，帶來寫字樓的需求,，人口集聚以及居民收入和消費(fèi)水平的提高,，間接帶來商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求。先要有人流的聚集才會(huì)逐漸形成商務(wù)活動(dòng),，才會(huì)引起商務(wù)需求進(jìn)而拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。但首先，城市化應(yīng)是人的城市化而非不動(dòng)產(chǎn)的城市化,。目前,，三四線城市普遍存在的問題是城市化發(fā)展的需求而非完全的市場(chǎng)需求，其結(jié)果就導(dǎo)致大量商業(yè)供應(yīng)而消費(fèi)需求跟不上來,。但這一局面將隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)逐漸改善,。

2商業(yè)升級(jí)換代的機(jī)遇。

一二線城市商業(yè)高負(fù)荷的現(xiàn)狀,，以及三四線城市的市場(chǎng)空白和廣闊的消費(fèi)潛力,，讓許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將觸角延伸至三四線。

目前在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)最大的機(jī)會(huì),，是這些城市確實(shí)都存在著商業(yè)升級(jí)換代的需求和空間,，競(jìng)爭(zhēng)也不像一二線城市那么激烈。某些節(jié)奏踩得很準(zhǔn)的開發(fā)商,，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇了恰當(dāng)?shù)牡囟芜M(jìn)入了一些三四線城市的核心位置,，發(fā)展前景一片光明。

開發(fā)商選擇下沉三四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場(chǎng)前景，較低的開發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持,，但無(wú)論是從一二線轉(zhuǎn)投到三四線,，還是直奔三四線的開發(fā)商，都要認(rèn)識(shí)到三四線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性,。一二線城市的商場(chǎng),、購(gòu)物中心一般追求的是時(shí)尚、新潮,、快節(jié)奏,，這與一二線城市年輕人所占比例有關(guān)。而三四線城市由于經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低,，很多城區(qū)年輕人外流現(xiàn)象比較多,，因此，三四線城市中老年占人口比例大,。這就要求購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合要偏向生活,、便利、物美價(jià)廉,。

3消費(fèi)意識(shí)和品牌認(rèn)知的機(jī)遇,。

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口聚集效應(yīng)明顯,，三四線城市居民收入和消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，社會(huì)消費(fèi)品零售額不斷擴(kuò)大,，居民的消費(fèi)意識(shí)逐漸增強(qiáng),。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，三四線消費(fèi)特征和一二線城市消費(fèi)有著明顯不同,，生活節(jié)奏慢,，想購(gòu)買好品牌，大品牌利用周末去周邊大城市或者省城消費(fèi)的比較多,，也意味著三四線城市購(gòu)物中心的定位會(huì)和一二線城市有所區(qū)別,。一二線城市的城市空間大，購(gòu)物中心需要細(xì)分消費(fèi)者,，才能避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),。

而三四線城市的購(gòu)物中心很少定位奢飾品，走高大上路線,，又由于人口基數(shù)有限,，主題、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也需講究全品類和一站式,，全品類,、一站式的購(gòu)物中心相對(duì)而言市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。但講究全品類并不代表體量要大，更大的體量意味著更大的品類規(guī)劃空間和更強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)能力,。

同時(shí),，部分國(guó)際、國(guó)內(nèi)的品牌商經(jīng)過多年的市場(chǎng)培育,，在一二線城市市場(chǎng)空間日趨飽和的情況下,，入駐三四線城市的意愿更強(qiáng)烈?？系禄?、沃爾瑪近年來 更是深入廣大三四線城市，ZARA,、H&M等快消品牌已經(jīng)進(jìn)駐到部分三四線城市,。這對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)是利好消息。

規(guī)劃核心聚客空間,。在社區(qū)商業(yè)中,，保證客流的一般是超市、影院、教育三大件,。隨著今年影院和教育培訓(xùn)的受挫,，品牌超市下沉緩慢，這三大件都出現(xiàn)了問題,。在上一章節(jié)闡述高勢(shì)能品質(zhì)商業(yè)街需要鎖定專屬客群,，就要為其定制最合適的商業(yè)街，如果傳統(tǒng)主力店前景不明確,，建議規(guī)劃核心聚客空間,。具體方法：為專屬客群定制獨(dú)有極致場(chǎng)景，規(guī)劃“商業(yè)街+極致場(chǎng)景”,，比如：商業(yè)街+運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、+博物館、+社區(qū)服務(wù),、+廣場(chǎng),、+mini教堂、+藝術(shù)中心,、+高線連廊,、+小劇場(chǎng)、+城市藝術(shù)品建筑……,。以極致場(chǎng)景空間規(guī)劃商業(yè)向內(nèi)的聚客核心,，提高內(nèi)街商鋪價(jià)值的同時(shí)，塑造強(qiáng)話題性的高勢(shì)能品質(zhì)商業(yè)街,。