來源： CBRE世邦魏理仕

2017年或?qū)⑹菍嶓w零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折之年,。

網(wǎng)購對實體商業(yè)的沖擊正逐步減輕,，線上零售更加積極地擁抱線下實體,，并將之作為重要的未來增長領域,。

購物中心和實體店在體驗性和場景化方面的不斷提升，將從供給側(cè)為消費升級創(chuàng)造條件,，并持續(xù)推動消費者向?qū)嶓w商業(yè)回歸,。

從消費者和消費能力的角度看,，隨著收入的增加，上層中產(chǎn)/富裕家庭占比,，將在未來五年中突破全國家庭數(shù)量的一半,。他們消費主導力的加強,，對消費升級起到進一步的推動作用,。

以體驗為內(nèi)核的服務型消費在中國正處于由上層中產(chǎn)階級“量變”和消費結(jié)構(gòu)“質(zhì)變”雙重驅(qū)動的風口,。

中國供給側(cè)的改善,，需要實體商業(yè)的貢獻，因此,，2017年或?qū)⑹菍嶓w零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折之年,。

2017年,，中國整體零售物業(yè)市場新增供應量預計將進一步放大,，市場將迎來800萬平方米左右的新入市項目。其中,，北,、上,、廣,、深四大一線城市占供應總量的29%左右,，其余二線城市約占71%,。

1,、一線城市中，北京和廣州兩地新增體量不大,。

北京有超過6成的項目位于王府井和CBD的核心商圈，且由有經(jīng)驗的業(yè)主開發(fā)和運營,；而廣州僅有一個新項目入市。深圳和上海的供應總量分列全國首,、次位,。

2、二線城市中,，未來三年，中西部四城將面對持續(xù)大量新增供應的考驗,，其中成都、武漢作為品牌進駐該區(qū)域的門戶城市風險相對較小,。華東區(qū)域的供需平衡相對較好，但無錫商鋪租賃市場仍存較大風險,。

據(jù)CBRE監(jiān)測,，2016年奢侈品牌和百貨商場繼續(xù)優(yōu)化整合其原有門店網(wǎng)絡，輕奢品牌和多品牌買手店增長穩(wěn)定,。

快時尚品牌仍然保持較快的擴張勢頭,，但受國際快時尚品牌布點繼續(xù)向下一級城市滲透和個別品牌關店的影響，增速亦有所放緩,。

現(xiàn)今，消費者需求的更迭與升級,，正在引領零售業(yè)從傳統(tǒng)的服飾穿戴向生活方式轉(zhuǎn)型,，更多地關注文化娛樂、健康生活等多維度的消費體驗,，“健康”和“酷玩”成為兩大增長主題。

據(jù)調(diào)查,，82%中國消費者愿意花更多的錢購買健康食品,。

消費者在飲食方面從注重美味和性價比,，到追求安全、健康的食品,，催生了餐飲行業(yè)有機、新鮮材料的餐廳涌現(xiàn),，傳統(tǒng)餐飲品牌力推健康飲食新概念。

預計2017年將有更多的健康餐飲品牌獲得資本市場的青睞,，從而擁有充裕的資金用以門店或渠道的擴張,。

首先，中國消費者從速溶咖啡向沖調(diào)咖啡的明顯傾倒,，亦是對健康和品質(zhì)餐飲的追求體現(xiàn),。

目前，中國人均年咖啡消費量僅為5杯,，還遠遠低于日韓每年人均300杯的水平,，以及全球240杯左右的平均值，這一巨大差距,，昭示出咖啡連鎖店經(jīng)營商在中國所面臨的巨大的市場機遇和成長空間,。

其次，運動相關消費是“健康”這一新消費主張下另一個重要分支,。

據(jù)統(tǒng)計,，到2020年，每周參加1次及以上體育鍛煉的人數(shù)達到7億,，經(jīng)常參加體育鍛煉的人數(shù)達到4.35億,，體育消費總規(guī)模達到1.5萬億元。

近年來井噴的馬拉松賽事場次,，也是“全民健身”的見證，預計2017年將舉辦500場馬拉松賽事,。

與運動健身蓬勃興起相對應的，是運動服飾裝備亮眼的銷售業(yè)績和擴張計劃,。

新消費環(huán)境下運動休閑品牌的發(fā)展已進階為“科技+運動”時代,，預計2017年,，運動休閑品牌將繼續(xù)保持活躍的擴張趨勢,，并在此基礎上更多地融合移動互聯(lián)網(wǎng)功能,。

此外,，近年來電影票房的迅速增長,、主題樂園產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,，都印證了不斷增長的娛樂新消費的需求,。

展望2017年,，文娛類零售商將在門店數(shù)量和商家品類上有進一步的提升,，以IP概念、親子,、體驗為主題的零售門店將進一步擴展,，選址重點區(qū)域仍將是居民收入較高,、消費力較強的一線城市以及核心二線城市,。

CBRE大中華區(qū)顧問及交易服務部董事總經(jīng)理黃蔚表示：“線上,、線下的零售模式在博弈多年后從完全對立進階為相互融合，以及居民收入的快速增長驅(qū)動了中國基數(shù)龐大的消費者持幣尋找消費升級的下一站等因素,，實體商業(yè)重拾增長的潛力,。2017年或?qū)⑹菍嶓w零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折之年,?！?/strong>

在流動性寬松的背景下,，2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場交投活躍，全年成交總額達1,500億元,，同比上升85%,，創(chuàng)下歷史新高。

展望2017,，投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場波動的影響,，但商業(yè)地產(chǎn)供應階段性峰值,，以及地產(chǎn)基金到期迫近等因素都將促使國內(nèi)可交易資產(chǎn)數(shù)量增加,，交易活躍度仍將保持較高水平,。

2016年下半年以來,，收緊流動性閘門推進去杠桿的呼聲漸起,。

在2017年“穩(wěn)健中性”的貨幣政策下，國內(nèi)基準利率預計保持穩(wěn)定在低位,，貨幣供應增速雖預期小幅回調(diào),，但仍將平穩(wěn)增長，理財,、信托和債券等產(chǎn)品的監(jiān)控亦全面加強,，國債利率的上行進一步壓縮房地產(chǎn)投資回報率及無風險利率間的利差,，因此回報率難有大幅下行空間,。

在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應求以及海外投資受限的雙重作用下，預計未來整體回報率仍趨平穩(wěn),。流動性漸緊,，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格拐點已至？

1,、寫字樓市場：預計個別寫字樓租金進入下降通道的一線城市或迎來資產(chǎn)價格的盤整期，在供求情況有所好轉(zhuǎn)的一線城市（如廣州寫字樓市場）,，資本值可能步入加速期,。二線城市在供應壓力下租金仍將受壓，但總體需求將從P2P退潮的低谷中走出,。

2,、零售物業(yè)市場：二線城市投資回報率預計亦進一步分化，成都,、杭州,、南京等基本面穩(wěn)健、供求關系相對平衡的強二線城市,，回報率預計有所壓縮,。

3、物流地產(chǎn)市場：受有限的土地資源及穩(wěn)定租賃需求的帶動,，整體資本值仍呈上升態(tài)勢,。

據(jù)觀察,，十三五規(guī)劃期間，軌道交通向二三線城市延伸,，2020年預計全國有50個城市擁有地鐵,。2015年中國城鎮(zhèn)化率超過55%，2020年將提高至60%,。

交通設施的完善和人口的導入,，往往意味著商業(yè)版圖的擴大，因此,，城市化的主旋律下,，人口導入和基礎建設成為了判斷投資機會的量尺。

而且,，繼第一次全國寫字樓供應高峰期已過去十年,，預計自2017年起，老舊物業(yè)體量將大幅增加,。

由于設計、建造的原因,，市場上有大量存量資產(chǎn)折舊較快,，又或是因為市場格局演變，原有物業(yè)未能實現(xiàn)最佳用途,。

在核心商圈新增供應減少,、可售物業(yè)有限的背景下，中心城區(qū)里城市更新,、翻新改造物業(yè)帶來的增值型投資機會,，將為回報率要求更高、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的投資者帶來機會,。

與此同時,，消費升級的主題始終貫穿于商業(yè)地產(chǎn)市場。隨著中產(chǎn)階級群體的擴大以及消費者收入水平的提高,，國內(nèi)消費需求已經(jīng)從衣食住行等生存型消費向精神層面的享受型消費推進,。

在此背景下，體驗,、餐飲,、教育以及服務類消費將對商業(yè)地產(chǎn)格局產(chǎn)生巨大影響。

據(jù)歐盟委員會2016年數(shù)據(jù)顯示,，中國企業(yè)研發(fā)投資額同比大增24.7%,，全球排名第四。

包括汽車制造業(yè),、計算機,、通信,、醫(yī)藥制造業(yè)等高端制造業(yè)的利潤均以高于傳統(tǒng)制造業(yè)平均增速的速度在擴張。產(chǎn)業(yè)價值鏈升級及傳統(tǒng)制造業(yè)往中西部遷移,，催生了科技園和高級廠房的投資機會,。

此外，近期在持續(xù)的資本外流帶來人民幣進一步貶值的壓力下,，中國政府加強資本管控,，并對國企10億美元以上的境外不動產(chǎn)交易實行更為嚴格的審核。

這將使得以大型國有企業(yè)及保險公司為代表的中國買家,，在選擇投資標的時將更為謹慎,、對投前環(huán)節(jié)的把控將更為嚴格。

然而,，中國資本“走出去”的長期趨勢以及長期國家發(fā)展戰(zhàn)略不會改變,。加之國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩、成熟物業(yè)競爭激烈,、回報率下行等因素,，以及央行貨幣政策分化、人民幣貶值預期,，將成為更多投資者向海外資產(chǎn)配置傾斜的催化劑,。但受近期政策風向影響，2017年交易可能集中在下半年,。

CBRE大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌認為：“2017年宏觀上穩(wěn)定內(nèi)部利率環(huán)境與出境投資審查收緊都會帶來更多配置國內(nèi)資產(chǎn)的需求,，因此預計中國商用物業(yè)投資市場仍會保持非常活躍的態(tài)勢,。而中長期來看,，政府會繼續(xù)支持境內(nèi)投資者戰(zhàn)略性布局海外資產(chǎn)，中資機構(gòu)也將持續(xù)推進海外資產(chǎn)配置,，但會謹慎選擇投資標的并關注其表現(xiàn),。”

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