網上流傳一個短視頻，說一個小伙子帶女朋友回家,，女朋友回家一看房屋破舊,，很不滿意的說“這就是你家呀”,。說完轉身就準備離去。小伙連忙拉住女朋友,，指著墻壁上大大的“拆”字,，說“你沒看到馬上就要拆遷了嗎”？女朋友立刻破涕為笑,。

目前,，一線城市老舊房的價格普遍只有同區(qū)域新房價格的一半左右，有的只有新房均價的40%,。如果納入拆遷,，即可用貨幣化安置住戶的身份購買新房，因為新房目前實行銷售價格批準制度（價格管制）,，1平方米的老舊房可以換得城區(qū)范圍1.2平方的新商品住房,，可以換得熱點區(qū)域內1.0-1.1平方米的新商品住房。一旦搖中,，新房和二手房的“剪刀差”可以讓搖中者大賺一筆,。

期盼

因為新聞媒體的報道說現在不搞拆遷了，很多人覺得以后基本上都不拆了,，只對老舊小區(qū)實施綜合改造,。切實，這是一個誤區(qū),。首先,，沒有說不拆了，國家只是暫停大規(guī)模的棚改拆遷,，拆遷改造一直在進行,。其次，國家減輕房價上漲壓力,，暫停大規(guī)模拆遷改造,，但是除了北上廣深4個城市外，其他城市供需矛盾很快得到解決,。三四線城市將進入住房供大于求的局面,。到時候，國家不僅恢復拆遷改造,，還會將拆遷改造作為提升居民居住品質,、拉動投資和消費的重要政策措施。所以,，家里有老舊房的朋友,，心里不要被媒體的聲音所左右，也被要人云亦云,，不要計一時形勢政策之得失,，要有自己獨立的判斷,。

當然，不是所有的老舊小區(qū)都容易被納入拆遷,，有的老舊小區(qū)因為獨特的特征,，容易被納入拆遷；有的則因為老舊小區(qū)規(guī)模,、區(qū)位因素等原因,，不容被納入拆遷范圍。那么,，哪些老舊小區(qū)容易被納入拆遷范圍呢,？我們來梳理如下：

一、規(guī)劃為公園,、綠地,、地鐵站點等公建配套用地的小區(qū)

這個很好理解，規(guī)劃為公園,、綠地和地鐵等市政公建配套和國家重大工程項目的小區(qū),，政府就是砸鍋賣鐵，也要做好拆遷,，以保障工程的順利建設,。一般來說，公建配套工程已把需要拆遷的費用列入預算了,，因此不用擔心拆遷資金的來源。成都地鐵騾馬市站,，集1號線,、4號線和18號線，騾馬市站成為成都市首批TOD（地鐵綜合樞紐站,、城一體化）試點建設項目,。緊鄰TOD還規(guī)劃了墨訶池公園。拆遷小區(qū)3個,，拆遷地塊180余畝,。

成都騾馬市TOD建設和墨訶池公園建設拆遷了3個小區(qū)

成都市騾馬市TOD建設拆遷后的地塊

二、規(guī)劃為重要功能區(qū)的小區(qū)

所謂重要功能區(qū),，即在城市規(guī)劃建設中規(guī)劃為以某一主要功能為主的區(qū)域,。如商務區(qū)、住宅區(qū)（臨江,、臨湖住宅區(qū)）,、行政辦公區(qū)、商業(yè)街區(qū),、特色風貌街區(qū)等,。規(guī)劃為重要功能區(qū)的,，政府為了推進功能區(qū)建設，需要對區(qū)域內的地塊進行總體規(guī)劃,、整體搬遷打造,，因此，需要對老舊小區(qū)的地塊就行拆遷,。同時,，規(guī)劃為重要功能區(qū)的，一般會吸引很對大型企業(yè)入駐,，政府拆遷形成的凈地的土地價值也會大幅提升,，這為拆遷改造提供很好的經濟條件，政府投入產出能達到平衡,。

規(guī)劃為江邊住宅區(qū),，對原棚戶區(qū)完成改造

三、集中連片的老舊小區(qū),。

集中連片的老舊小區(qū),，政府拆遷后，有利于形成完整的宗地地塊,，而完整的宗地地塊能最大限度降低開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本,，很容易被房企特別是大型房企“盯上”，土地上市更容易,，也更容易賣個好價錢,，使政府的拆遷投入資金盡快回籠，減輕融資財務壓力,。成都的萬年場,，以前就屬于成都市典型的低洼棚戶區(qū)，政府引入某大型央企后,，滾動開發(fā)歷經15年,，現在已經開發(fā)到第9期了，還配套開發(fā)了萬象城一,、二期等商業(yè)綜合體,，取得良好成效。現在成都市萬年場板塊成為重要的高房價區(qū)域之一,。

改造前的成都萬年場低洼棚戶區(qū)

改造后的成都萬年場片區(qū)夜景

四,、周圍路網發(fā)達、空地較多的老舊小區(qū)

周圍路網發(fā)達,，說明交通便利,，也很容易被開發(fā)企業(yè)“盯上”，道理很簡單,，開發(fā)企業(yè)可以節(jié)省巨額的“七通一平”費用,?！捌咄ㄒ黄健笔侵富窘ㄔO中前期工作的道路通、給水通,、電通,、排水通、熱力通,、電信通,、燃氣通及土地平整等的基礎建設。同時,，周圍未開發(fā)的空地較多,，很容易吸引大型房企入住，實行整體拿地,、滾動開發(fā),，最大限度降低開發(fā)成本，實現經濟效益最大化,。

五,、周圍有高檔小區(qū)、商業(yè)區(qū)的老舊小區(qū)

周圍高檔小區(qū)或商業(yè)區(qū)的,，地就值錢,。土地價值大，新開發(fā)的商品房能買個好價錢,，也很容易被開發(fā)企業(yè)“盯上”,，政府也容易出讓拆遷后形成的地塊，所以很容易將該類老舊小區(qū)納入拆遷計劃,。同時,，政府為了提升片區(qū)的整體功能和市容市貌，一般會很快決定對片區(qū)內老舊小區(qū)納入拆遷計劃,。

六、非常破舊且面積較大的低矮棚戶區(qū)

非常破舊且面積較大的低矮棚戶區(qū),，這類老舊小區(qū)因為太破舊,、面積大，成為城市發(fā)展的“瘡疤”,，政府為了保障民生,，美化人居環(huán)境，提升城市建設水平和城市能級,，一般會通過補貼,、地塊容積率調劑獎勵等方式，鼓勵國有企事業(yè)單位實施改造,，啟動該類老舊小區(qū)的改造,。比如上海市喬家路片區(qū),，喬家路片區(qū)位于黃浦區(qū)中心地段，屬于典型的二級舊式里弄建筑,，住戶過著“拎馬桶”的生活,，居住空間局促、生活設施簡陋,、民生改善需求強烈,。項目改造戶數近6000戶，戶均面積約25平方米,，涉及街巷10條,。按照戶均征收補償費約400萬元/戶，僅補償就需要240億元以上,。在大規(guī)模棚改已經暫停的環(huán)境下,，上海市在2017年底啟動了該片區(qū)的改造。成都市曹家巷片區(qū)與上海市喬家路片區(qū)類似,，的安置補償任務異常繁重,，成都市也在2014年完成了該片區(qū)的改造工作。

分期實施改造的上海市喬家路棚戶區(qū)改造