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從中介朋友圈的調價記錄 
到中介小伙伴的私信 
再到中介小哥瘋狂電話我推薦降價房源,，這個市場好像還在,、一直在、并且沒有停止意思的在降價 就連我自己買的小區(qū),，價格都跌回大半年前 但再怎么說這些也只是個人感受,，現在市場真的降了嗎 
從掛牌均價、成交均價來看,，8-9月是有明顯下滑 但說實話,，這兩個價格并不能完全體現市場 掛牌連帶著房東主觀愿望，成交均價又受核驗價影響
那我們怎么才能知道真實市場到底有沒有降,，降了多少,，怎么降的,，后面還會不會降 倒是有一個笨辦法，就是一個個電話問中介真實的成交情況 然后這次我們真的這么做了,，不過在打電話前還做了這兩件事： ? 統(tǒng)計2021年1-8月的所有成交數據,，具體到每一套的成交，一共179,846套 ? 統(tǒng)計這8個月中,，每個小區(qū)的成交套數,，然后從高到低排列，篩選成交>80套的小區(qū),，也就是說平均下來每月成交至少超過10套的小區(qū) 這些小區(qū)分布在不同區(qū)域,、板塊、環(huán)線,，也擁有不同的總價段,，唯一的共同點就是，都存在過高頻交易 于是我們以此為樣本,，跟隨它的價格波動,，進行了一次宏觀市場+微觀數據的考察 再接著就只做一件事啦，就是瘋狂打電話 打到停機,，然后充完值接著打 
終于,，在看到完整數據的那一刻，發(fā)現了一些有意思的事情
真叫盧俊 認認真真聊地產，實實在在談買房,。 2863篇原創(chuàng)內容 公眾號 01 超過一半房源都在降價 從市場成交量,、成交價格來看，7月是一個分水嶺 在這之前是市場達到一個階段高點,，在這之后市場受調控影響,，迅速冷卻 所以降價的參照物，我們重點考察了5-6月份,、8-9月份兩個時間節(jié)點的真實成交價格,，發(fā)現
超過66%的二手盤都是在降價的 這就相當于我們每看10個盤，有6.6個都在降價 這也是為什么我們會明顯感覺到周圍二手房一直在降價的最真實原因 最大概率碰到的降價房源,，是300-500w,；降價幅度最大的也以500w以下房源為主 
02 具體降了多少呢 我們對比了「5-6月」vs「8-9月」的真實成交均價 降價房源占比60%以上，然后平均下來它們的降價幅度在 -5.88% 是不是沒降很多的樣子 但其實統(tǒng)計樣本中,，平均下來的套均總價在356w 我們就以356w計算,，5.88%的降價幅度，相當于20.93w 這幾乎是一個月薪1.7w的人一年的收入 而且這個降幅,，只是過去的3個月哦 我搜了下我6月買的「偉業(yè)二村」的數據 
同樣面積段,、同樣戶型,，三個月前7.4w/㎡都已經算很劃算的價格,，現在輕松跌破7w/㎡,，回到了年初的樣子 這就是眼下正在二手發(fā)生的事 而這樣的大背景下，降價其實并不僅僅只有冰冷的數字 03 它也可以是一個一個具體的降價場景 而這些場景的發(fā)生,，也是各有特點 如果降價的場景可以分層級的話,，那一定有這5層 第1，越低總價段的,，反而降的越少 現在有客戶已經不容易,，有滿意的付款方式更是可遇不可求，所以基本上一套房子在我們跟中介聊的時候,，就已經拿到5-10w的議價空間
我們前面看到降幅最大的其實是500w以下的,，但其實這個總價段還可以繼續(xù)細分，總價越低,，降幅越少 像中外環(huán)間,、外郊環(huán)間，會有一些樓盤,，降是一定降的,，不過你要說降個十幾萬、幾十萬也不可能 比如說,，閔行浦江的「永康城香樟苑」,、寶山羅店的「美羅家園金豐苑」 
因為它本身總價就低，一套230w的房子,，讓價10w以上,，基本不可能 第2，我們也看到很多跌十幾萬,、幾十萬的,，但神奇的是，這些房源竟然都是城市次新房 我們對比一組數據看 
共富板塊的共富二村,，100㎡左右的兩室,，掛470w，基本沒人看,，也在降價,，不過整個小區(qū)談價空間也就在10w左右，很難再低
對比之下,，旁邊共康板塊上的次新房反而降幅更大,，像「和欣國際花園」、「寶成怡景苑」基本都是以“10w”為單位的降 這背后很大原因是因為這些小區(qū)在上一波漲幅中,，存在虛高成分,，漲的多跌的也就不會少 第3,，有些房源是漲的慢，跌的快 比如奉賢南橋的「江海新村」,，一套常規(guī)戶型,，用了2-3年時間終于爬到170w的總價，行情好的時候就算頂樓也都在170-180w 結果今年年初開始走低,，然后不到半年時間,，就跌了近30%
相比我們經常電話里聽到的動輒100w的降法，這些降價,，雖然原因各種各樣,，但依然都只是小打小鬧
現在市場上兩類房源降價是最多的 ? 要么是房東已經進入置換周期，著急賣房的 ? 要么就是學區(qū)房 這一點從我們這次統(tǒng)計的數據中也能看出來
最右邊顯示的是波動幅度,，平均下來7.55個點,，假設總價800w的學區(qū)房，降價60w很正常 而且這還只是平均下來的值,，有的個案降價動輒百萬起 如果遇到：著急置換+學區(qū)房的房東,，那降價幅度就更夸張了
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