1995年，22歲的郭德綱第三次來到北京,，繼續(xù)沖擊演藝圈,。他租住在城南大興黃村的一間磚房內，除了床,，就只有一個小板凳,，吃飯搞創(chuàng)作都是在小板凳上。

唯一愿意給他演出機會的,，是豐臺的一個小評戲團,。有一天散戲后已經是晚上十點，身上也只有一塊錢,，郭德綱只能從南二環(huán)步行回五環(huán)外的黃村,。

走了十幾公里，他實在走不動了,，攔了一輛黑車,，問能不能用手表抵車錢。黑車司機輕蔑一笑,，然后拒絕了他,。

成名后，郭德綱把“黃村一夜”的經歷寫成了相聲《夜行記》,，他問搭檔于謙：

“為什么他們不讓我走二環(huán)，我自己我能躲著車,，撞死我活該”,。每次說到這里，臺下都哄堂大笑,，但很少有人知道,，他真的走過二環(huán)。

讓郭德綱淚流滿面的黃村,，是北京最重要的衛(wèi)星城,。

它因規(guī)劃而生，1979年,，北京將黃村正式確定為衛(wèi)星城,；第二年,，黃村人口就從7000增長到了將近六萬。

直到今天,，大興依然是眾多年輕人進京的落腳之地,。最近兩年，盡管北京人口在不斷流出,，但大興的常住人口還是在以每年十幾萬的速度增加,。

黃村，是“北京夢”的第一站,。

1

從二環(huán)步行回黃村的那天晚上,，郭德綱邊走邊唱“天將降大任于斯人”的詞兒，他后來回憶,，除了滿腳大泡,，還有看著萬家燈火時的淚流滿面。

北漂的人,，應該都有過自己的“黃村一夜”,。

北京的冷酷無情，做房地產的人這幾年恐怕是感受最深的,。2018年到現在,，房地產中最難做的職位就是北京公司總經理。

很多大公司都折戟首都,。只有少數幾家公司沒有間斷拍地,、推新項目。其中包括一家胡建開發(fā)商：

今年五月的第一輪集中供地,，就是最真實的寫照。中海和萬科都報名了十幾塊地,，但猶豫了兩天,，還是管住了自己顫抖的手。

在第一批的30塊地中,，黃村地塊可能是情況最復雜的了,。這塊地共有九個地塊，除了住宅用地,，還有一級開發(fā),、商業(yè)設施用地和基礎教育用地，以及北京獨有的“多功能用地”,。

規(guī)劃復雜，要求很高,，最終,，中駿和金輝的聯合體,，以45.2億的價格把它握在手中。

但仔細看看就不得不承認,，這塊地的價值非常高,。

它的旁邊是已經從黃村高鐵站改名成的北京大興高鐵站，還有四號線地鐵黃村站和義和莊站,。

大興能否從衛(wèi)星城,，轉型成為京雄的核心聯絡點，大興高鐵站以及周邊的開發(fā)建設,，是決定性因素,。單單京雄鐵路，就已經投資了330多億,。

大興國際機場已經開通,，等京雄鐵路通車后，黃村就將成為北京最重要的交通重鎮(zhèn)：

出門就是大興高鐵站和地鐵4號線,，讓這個項目成了北京獨一份的：

TOD的概念大眾已經不陌生,，簡單來說,，就是圍繞公共交通的綜合體項目，可以解決居民幾乎所有的日常需要,，而公共交通的需求,，只要步行十分鐘以內就有解決方案。

12306顯示,，從北京大興站到北京西站21分鐘,，北京大興站到大興機場是12分鐘，再到雄安是19分鐘,。

1983年,，學者們第一次把TOD的概念引進中國，但推廣了將近四十年,，北京能稱得上TOD的項目屈指可數,。

TOD的最大難處，不僅需要規(guī)劃設計蓋房子,，更需要管理和運營能力,。

比如日本著名的六本木中城，就是日本最大的開發(fā)商三井不動產帶著幾個小開發(fā)商做的,，不是因為三井慷慨,，而是它需要這些術業(yè)有專攻的公司幫忙建立一個嚴格管理運營的體系,，以保證后期辦公、酒店,、商業(yè)以及公用設施的順暢運轉,。

中駿和金輝敢拿黃村地塊，是需要底氣的,。

別人眼中的藝高人膽大,，背后都是自我折磨。

2

2018年,，北京大學國家發(fā)展研究院教授黃益平給地產指了一條路：

黃教授沒說出來的意思是，房地產還是舊經濟,。如果不尋找新的路徑,，就會成為靶子，被淘汰,、被打壓,。

后來幾年的政策導向,，證實了他的判斷,，一句話總結就是：

政府賣地的門檻越來越高，從決策者的角度來看,，蓋房子這門手藝,，門檻太低了,。

差不多是黃益平發(fā)出警告的時候,，中駿開始試水新業(yè)務,，長租公寓，取名為方隅,。

不了解長租公寓行業(yè)的人,，不會知道其中的艱難。

到2021年上半年,，商業(yè)綜合體“中駿世界城”的數量已經達到了38個,。今年7月，中駿商管也已經單獨上市,。

眾所周知,，做商業(yè)更是一個苦活。中駿的第一個購物中心是北京世界城，就在CBD旗艦商業(yè)世貿天階的隔壁,。面積僅僅是世貿天階的四分之一,。

中駿知道沒法在體量和多樣性上和世貿天階抗衡，就努力縮窄賽道,，以鮮明的特色取勝。

世界城因此也成了京城一個最特殊的商場,，只做中高端餐飲,，再加少量的娛樂體驗服務，成了餐飲巨頭們的業(yè)務試驗樂園,。前年開始,，它又成了北京第一個營業(yè)到凌晨兩點的商業(yè)體。

長租公寓和商業(yè)購物中心,，都是從零做起的,，到今天，這兩個業(yè)務已經被寫進了公司的戰(zhàn)略中,，被稱作中駿的：

中駿董事長黃朝陽曾經說過，未來的拿地是圍繞購物中心和長租公寓協同拿地,。

如今,，中駿的協同拿地模式已經越來越熟練。去年年底,，中駿把北京,、天津、山西,、河北合并成為華北區(qū)域,，集中力量辦大事，發(fā)揮“兩翼”對地產業(yè)務的反哺能力,，盯著熱點地區(qū)的大項目,。

在拿下黃村地塊前，中駿又在天津拿下了兩個地塊,，最大的競爭力依然是長租公寓,。

黃村項目的“住宅 商業(yè) 長租公寓”，則更是中駿綜合能力的一次大閱兵,。

3

上個月,，黃村項目正式出爐了，取名為：

未來云城的7個組團,，包括了住宅、寫字樓/酒店和商業(yè)。中駿和金輝分工合作,，中駿負責住宅和商業(yè),，他們把方隅的長租公寓引入了自持商業(yè)地塊；金輝負責酒店或辦公樓,。

金輝早從1999年就開始做商業(yè),。從近期動作來看，金輝正在持續(xù)完善住宅,、商業(yè),、酒店、辦公以及綜合體等多類型物業(yè)的綜合開發(fā),。

未來云城的5個住宅地塊基本都是臨河地塊,，未來將打造臨河大宅，9個地塊內部還有一個超大市政公園和教育用地,，作為業(yè)主休閑娛樂的空間,。

未來云城的五個住宅地塊，基本都能做成臨河大宅,，它們是按照中駿最高標準的做的：

中駿在北京已經做了三個天字系產品，德勝門的天宸和門頭溝的天璟,、天峰,，從交付來看，都是限價時代難得的精品,。尤其是天宸,，在有限的空間里，用復興傳統的中式構思,，沒有辜負旁邊的德勝門什剎三海十六園,。

根據中駿公布的方案，未來云城將由梁志天來打造公區(qū)和室內設計,。梁志天是北京開發(fā)商最熟悉的陌生人,，前幾年他幾乎是豪宅的代名詞，但近幾年因為眾所周知的原因,，很多北京項目把這筆錢悄悄省下來了,。

但中駿還是把梁志天又請到了黃村。如果說天宸只是牛刀小試,，天璟站穩(wěn)了腳跟,，未來云城則是一個戰(zhàn)略機遇，他們站在了北京未來的大動脈上,。

腳下的列車,，連接世界第三大機場,、亞洲最大高鐵站，連接著千年大計,。

如果不是十年前就開始做商業(yè),，不是四年前試水長租公寓，中駿不會得到這個機會,，也不會在北京大起大落的市場里,，保持定力，穩(wěn)定輸出,。

郭德綱在舞臺上最愛說“使我有洛陽二頃田,，安能佩六國相印”。翻譯成房地產的語言就是,，要是賣房子好干，干嘛費勁做重資產運營??？

一塊玻璃天花板籠罩在開發(fā)商頭上，下面已經是一片紅海,。只有敢把玻璃撞碎的人,，才會得到額外的獎賞。

村上春樹說過,，天花板上沒有有趣之處：