今天早上寶龍地產(chǎn)公布了今年上半年的業(yè)績(jī)：上半年合約銷售收入75億元，公司收入 62.2 億元,，同比增長(zhǎng)32%,，租金收入6.16億元，同比增長(zhǎng)22%,，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)12.08億元,，其中核心盈利7.8億元，同比增長(zhǎng)26%,，每股盈利0.33港元,，每股凈資產(chǎn)6.32港元，本人預(yù)計(jì)全年每股盈利為0.85元港元（因上海七寶,、杭州濱江二個(gè)30多億元合約收入的高毛利率大項(xiàng)目要在下半年交付入帳,，下半年盈利水平會(huì)大幅高于上半年），按昨日收市價(jià)1.89元計(jì),，公司動(dòng)態(tài)PE為2.2倍,，PB為0.3倍，如按本人測(cè)算的實(shí)際凈資產(chǎn)計(jì),，PB不到0.1倍,。雖然最近寶龍股價(jià)漲幅不少，但很顯然,，寶龍股價(jià)目前仍然嚴(yán)重被低估,，8月3日,，本人發(fā)表了一篇題為《企業(yè)家與投資人為何有如此大的判斷差異？》一文,，引起了大家的熱烈討論,，那么到底是什么原因?qū)е聦汖埖禺a(chǎn)股價(jià)被市場(chǎng)嚴(yán)重低估？現(xiàn)就這個(gè)話題,，今天與大家談?wù)勎业目捶?,，不妥之處，請(qǐng)?zhí)岢雠u(píng),。
         本人認(rèn)為,，寶龍地產(chǎn)被市場(chǎng)低估主要受以下四個(gè)基本因素影響：
         第一是電商沖擊的“預(yù)期”影響?；ヂ?lián)網(wǎng)與電商的出現(xiàn)嚴(yán)重沖擊了傳統(tǒng)商業(yè),，一些傳統(tǒng)的百貨公司的確面臨了前所未有的困境。據(jù)此,， 一些電商大佬就此預(yù)言：傳統(tǒng)商業(yè)最終都會(huì)被電商全部打垮,，未來(lái)最毒的資產(chǎn)會(huì)是商鋪與商業(yè)，但事實(shí)果真會(huì)如此嗎,？我的回答是：不可能,！傳統(tǒng)商業(yè)會(huì)受到電商的沖擊但它不可能會(huì)被消滅，電商干死傳統(tǒng)商業(yè)是個(gè)近似荒唐的邏輯,。這一方面是因?yàn)槿说囊恍┥虡I(yè)與消費(fèi)服務(wù)的原始行為離不開(kāi)面對(duì)面“現(xiàn)場(chǎng)性”這個(gè)剛性需求,；另一方面，電商的發(fā)展“倒逼”了傳統(tǒng)商業(yè)的快速轉(zhuǎn)型,，這些年一些商業(yè)轉(zhuǎn)型其實(shí)已經(jīng)非常成功,，寶龍就是這方面的成功代表。現(xiàn)在你去商業(yè)中心隨便看看就能發(fā)現(xiàn),，之前傳統(tǒng)的“百貨”業(yè)態(tài)已經(jīng)不見(jiàn)了,，取而代之的是影院、餐飲咖啡,、超市,、室內(nèi)少兒主題游樂(lè)、電竟,、大型秀場(chǎng)等人氣類業(yè)態(tài)體驗(yàn),，根本上改變了過(guò)去以購(gòu)物為主體的傳統(tǒng)商業(yè)方式，再看看電商巨頭京東的股價(jià)幾年不漲及遲遲不能實(shí)現(xiàn)盈利,，也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，電商受高物流成本的影響,，其自身日子也不好過(guò),，所謂的電商顛覆甚至消滅傳統(tǒng)商業(yè)完全是個(gè)偽命題,。相反，本人認(rèn)為,，目前我們需要去關(guān)注的恰恰是電商之前對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊目前是否已經(jīng)接近尾聲,？是否到了“拐點(diǎn)”？如果這個(gè)“拐點(diǎn)論”判斷正確,，現(xiàn)在就是大舉掃貨商業(yè)地產(chǎn)公司股票的良機(jī),，因?yàn)槭茈娚滔麥鐐鹘y(tǒng)商業(yè)這個(gè)偽“預(yù)期”持續(xù)的影響，商業(yè)地產(chǎn)板塊的個(gè)股在資本市場(chǎng)上早已被打到了“18層地獄”,。
         第二是高負(fù)債率的沖擊,。前幾年，為了快速完成由之前的2,、3線城市向上海等1,、2類城市布局的轉(zhuǎn)移，寶龍一直來(lái)實(shí)施比較激進(jìn)的投資策略,，用高財(cái)務(wù)杠桿謀求快速發(fā)展,，尤其是在2012年到2014年房地產(chǎn)相對(duì)低迷時(shí)期，公司更是大手筆出手拿地,，甚至不惜高息拿地（公司最高時(shí)融資成本曾到過(guò)11%）,，先后在長(zhǎng)三角大舉拿地布局，僅上海就拿了10個(gè)項(xiàng)目,，而且這些項(xiàng)目幾乎都是低成本拿到的土地(6成項(xiàng)目都是底價(jià)中標(biāo)),。由于資本市場(chǎng)不喜歡高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，尤其是保守的香港投資者更是認(rèn)為高負(fù)債率會(huì)輕易使企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),，因此導(dǎo)致寶龍的股價(jià)一跌再跌,，最低時(shí)股價(jià)跌至不可思議的1倍多PE。而事實(shí)上,，幾年前融資拿到的土地資源正是寶龍后來(lái)得已大發(fā)展的基礎(chǔ),，大規(guī)模舉債開(kāi)發(fā)的目的就是為了搶抓機(jī)遇，為了快速完成在長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略布局,，為了快速形成商業(yè)規(guī)模提高市場(chǎng)占有率,，為了快速提高盈利水平與投資回報(bào)，對(duì)寶龍而言,，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一種謀求快速發(fā)展的階段性策略,，并非是常態(tài)，預(yù)計(jì)一,、二年后公司的負(fù)債率將大幅下降,，隨著這幾年公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益不斷提高,，公司的現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)越來(lái)越穩(wěn)健,，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)也越來(lái)越合理,，去年公司還將9億美元的外債中的3億高息美元債成功贖回，從而降低了整個(gè)公司的利息支出,，2015年公司有息負(fù)債223億元,，支付利息16億元，實(shí)際息率不到6%,，今年來(lái),，在香港公開(kāi)市場(chǎng)交易的寶龍美元債價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)的溢價(jià)交易，一個(gè)側(cè)面說(shuō)明公司現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格與財(cái)務(wù)資信已經(jīng)開(kāi)始被市場(chǎng)認(rèn)同,。
         第三是初期品牌影響力小的影響,。創(chuàng)業(yè)初期，受公司實(shí)力的限制,，寶龍的業(yè)務(wù)只在福建,、河南等一些區(qū)域性城市發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模小,，商業(yè)業(yè)態(tài)沒(méi)亮點(diǎn),，品牌影響力更是不足，2009年公司上市時(shí),，公司總共可以用來(lái)開(kāi)發(fā)的商業(yè)也不足10個(gè),，加上這個(gè)行業(yè)龍頭萬(wàn)達(dá)的強(qiáng)勢(shì)崛起，沒(méi)有行業(yè)地位的寶龍商業(yè)的確沒(méi)有多少人關(guān)注,，寶龍股票更是小有人問(wèn)津,。但是經(jīng)過(guò)最近6、7年的快速發(fā)展,，如今的寶龍地產(chǎn)已經(jīng)是一家令人刮目相看的地產(chǎn)新貴與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)第二,。公司2015年公司銷售收入150億元，實(shí)現(xiàn)盈利25億元,，預(yù)計(jì)到今年底,，已建成商業(yè)中心將達(dá)到30個(gè)，到2020年后將形成57個(gè)商業(yè)中心,，60%在上海等1,、2線城市，租金收入將達(dá)到30億元,。與行業(yè)龍頭老大萬(wàn)達(dá)商業(yè)(03699)相比,，寶龍目前的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)達(dá)的10%，按目前的發(fā)展態(tài)勢(shì),，5年后寶龍將將達(dá)到萬(wàn)達(dá)的七分之一,，但萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股票市值目前是2280億港元，而寶龍目前是75億港元，只是萬(wàn)達(dá)的3%多一點(diǎn),，明顯低估,，不僅如此,，更令人驚訝的是寶龍目前的75億港元的市值甚至還不到2009年公司上市時(shí)120億元市值的的三分之二,，而如今的寶龍無(wú)論是經(jīng)營(yíng)規(guī)模、盈利能力還是資本實(shí)力都已是7年前上市時(shí)的數(shù)倍,。
        第四是商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)的沖擊,。的確，由于前些年房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)熱,，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)一些城市出現(xiàn)了嚴(yán)重的過(guò)剩,，但是，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩只是就總量而言,，具體到每一個(gè)城市則要具體分析,，總量過(guò)剩下仍有局面的短缺出現(xiàn)，中國(guó)的城市化進(jìn)程仍然在繼續(xù),，受城市布局調(diào)整的影響,，一些城市新居住區(qū)的快速形成為這種區(qū)域性的商業(yè)短缺提供了難得的的機(jī)會(huì)，因?yàn)槊恳粋€(gè)“商業(yè)中心“都會(huì)受到嚴(yán)格的“人流半徑”影響,，寶龍這幾年在上海,、杭州、蘇州,、青島布局的成功正是抓住了這個(gè)相對(duì)短缺機(jī)遇,，如有機(jī)會(huì)去青島郊區(qū)即墨寶龍廣場(chǎng)看看超高人氣就會(huì)有切身體會(huì)，事實(shí)表明,，商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)仍有較大機(jī)會(huì),，尤其是建立在新業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上的新型商業(yè)正面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。
        此外還有這幾年房地產(chǎn)板塊整體估值較低,，以及寶龍受總市值較低未能引起投行與機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注,，還有未進(jìn)入滬港通導(dǎo)致內(nèi)陸投資者無(wú)法配置等等因素直接有關(guān)，但最近這個(gè)局面開(kāi)始有所改變,，8月1日,，內(nèi)陸券商?hào)|方證券首次對(duì)寶龍作出了2.3元目標(biāo)價(jià)與“買入”的評(píng)級(jí)，雖然這個(gè)評(píng)級(jí)目標(biāo)太過(guò)保守,，但說(shuō)明內(nèi)陸機(jī)構(gòu)投資者也開(kāi)始關(guān)注寶龍地產(chǎn),，這無(wú)疑是個(gè)好現(xiàn)象。
        總之,，寶龍地產(chǎn)股票估值被市場(chǎng)嚴(yán)重低估不是偶然的,，而是由多個(gè)特定的綜合因素共同作用的結(jié)果，本人確信：寶龍地產(chǎn)股票長(zhǎng)期低估的時(shí)候終將結(jié)束，價(jià)值全面回歸的大時(shí)代終將到來(lái),，讓我們一起期待,。$寶龍地產(chǎn)(01238)$ $萬(wàn)達(dá)商業(yè)(03699)$ 
       特別提醒：以上僅個(gè)人一家之言，據(jù)此買賣,，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù),。
                             
                                                                                          2016年8月11日上午于香港