房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地
增值稅預(yù)征率
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般按照銷售額來預(yù)征,，普通住宅為2%,，商業(yè)為3%，各地會(huì)有所差異,。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商鋪,土地增值稅預(yù)征率：對(duì)納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅。 按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的有關(guān)問題公告》（地方稅務(wù)局公告2015年9號(hào)）第十三款之規(guī)定：關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問題： （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6％,； （二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8％,； （三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的,，核定征收率為8％。 按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》（地方稅務(wù)局公告2015年8號(hào)）第十一款之規(guī)定：納稅人在存量房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),，無法按照地方稅務(wù)局公告2015年8號(hào)第九條據(jù)實(shí)征收土地增值稅的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按8％的核定征收率計(jì)算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書》,。 具體我們通過下面的政策來了解土地增值稅預(yù)征率各地的不同（全國）：
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅
清算稅收風(fēng)險(xiǎn)近些年,，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)給我國經(jīng)濟(jì)的增長帶來很大的助力,。然而房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中仍然存在著很多的不足和問題,，在各個(gè)環(huán)節(jié)和流程中都有可能面對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了非常嚴(yán)重的影響,。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種之一,，受其制度設(shè)計(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅十大風(fēng)險(xiǎn)（一）土地增值稅核定征收稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 1,、不符合核定征收規(guī)定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （二）確定清算項(xiàng)目環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
2、未能及時(shí)清算,，需要繳納滯納金
3,、清算單位錯(cuò)誤視情況補(bǔ)繳稅款、滯納金等
（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)4,、非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入確定不符合規(guī)定
5,、隱瞞、虛報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或價(jià)格明顯偏低的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
6,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益未按規(guī)定確認(rèn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （四）房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)7,、未取得合法憑據(jù)的無法扣除
8、未實(shí)際發(fā)生的成本不得扣除
9,、扣除項(xiàng)目的分配或分?jǐn)偛缓弦?guī)定 （五）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)10,、融資費(fèi)用未按規(guī)定歸集及扣除的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出4點(diǎn)優(yōu)化措施 為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的核算管理水平,，通過保持各部門之間的相互配合,，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作。
（二）審核票據(jù)的真實(shí)性,，詳細(xì)分析項(xiàng)目成本為了保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的合法性,，需要在扣除項(xiàng)目中對(duì)票據(jù)的合法性和真實(shí)性進(jìn)行審核，對(duì)于實(shí)際發(fā)生但是沒有取得合法票據(jù)的項(xiàng)目不予扣除,，并且需要根據(jù)發(fā)票的實(shí)際金額和付款金額,，合同金額，決算金額孰低的原則進(jìn)行確認(rèn)成本。 在營改增之后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證稅收籌劃工作的順利進(jìn)行,，需要樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識(shí)。 要想稅收優(yōu)惠政策的作用能夠得到充分的發(fā)揮,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員需要對(duì)國家土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深度探究,，從而根據(jù)工程項(xiàng)目的面積以及出售數(shù)量等實(shí)際情況，選擇相對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策,，從而有效的把控土地增值稅增值率的比率,。 降低風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)賦能
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作能否順利進(jìn)行,，直接關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展,。 要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，稅務(wù)管理人員要對(duì)當(dāng)下的政策進(jìn)行了解并且制定合理科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案,，保證清算過程的合理性和嚴(yán)謹(jǐn)性,，避免由于工作人員的失誤影響到最終的計(jì)算結(jié)果，最后還需要選擇合理的稅收優(yōu)惠,，在合法的范圍內(nèi)最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān),。
對(duì)稅法的學(xué)習(xí)、對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)幾乎要貫穿一個(gè)財(cái)務(wù)人員的一生,。對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)的了解,，
對(duì)產(chǎn)品、流程,、行業(yè),、企業(yè)文化的熟稔,，也是一個(gè)財(cái)務(wù)經(jīng)理人不可或缺的養(yǎng)分,。西方評(píng)價(jià)“CFO是CEO的后備人選”，這等于要求CFO要具有CEO的素養(yǎng)和高度,。要達(dá)成此境界,，樂于學(xué)習(xí)、勤于學(xué)習(xí),、善于學(xué)習(xí)是必不可少的晉身之階,。
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