《暫行條例》第二條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人,，為土地增值稅的納稅義務(wù)人,，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。同時(shí),，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第六條對(duì)上述規(guī)定中“單位和個(gè)人”進(jìn)行了解釋,，具體如下：條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位,、事業(yè)單位,、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。條例第二條所稱個(gè)人,，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,。根據(jù)上述規(guī)定，不論法人與自然人或個(gè)體工商戶,、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì),、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、不論中國(guó)公民與外籍個(gè)人,、不論行業(yè)與部門,，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人,，可謂將所有身份“一網(wǎng)打盡”,。根據(jù)《暫行條例》第二條的規(guī)定，只有發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,，才需要繳納土地增值稅,，即土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,，不包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓。那么,，這里的“轉(zhuǎn)讓”包括哪些具體含義呢,，分析如下。《實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入,，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承,、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。《實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：條例第二條所稱的收入,，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。根據(jù)上述規(guī)定，條例規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓”是指出售及其他有償轉(zhuǎn)讓方式,。簡(jiǎn)言之,，就是“有償轉(zhuǎn)讓”，即在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,，獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益的流入,，包括獲得貨幣資產(chǎn)、非貨幣資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益等全部經(jīng)濟(jì)利益,。同時(shí),，對(duì)非“有償轉(zhuǎn)讓”行為進(jìn)行了排除，即以繼承,、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，因未取得收入，該行為不屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為,，不需要繳納土地增值稅,。另外，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）又對(duì)“贈(zèng)與”的范圍做了進(jìn)一步的明確,，具體規(guī)定如下：1.房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的,。2.房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育,、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的,。根據(jù)上述規(guī)定,，基于直系血緣關(guān)系或贍養(yǎng)關(guān)系及公益事業(yè)發(fā)生的無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn),，不需要繳納土地增值稅。《實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定：條例第二條所稱的國(guó)有土地,，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地,。根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收,，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為,，不征收土地增值稅。《實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定：條例第二條所稱的地上的建筑物,，是指建于土地上的一切建筑物,，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物,，是指附著于土地上的不能移動(dòng),，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。上述規(guī)定,，是對(duì)條例中的“地上的建筑物”和“附著物”的進(jìn)一步明確,。根據(jù)《暫行條例》第二條的規(guī)定，土地增值稅就有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅,，其基本征稅范圍包括以下三項(xiàng)：1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),。2.地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。不包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓及未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為,。那么，在實(shí)務(wù)中,，哪些行為屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)呢,，總結(jié)如下：1.以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，即二級(jí)土地市場(chǎng)上國(guó)有土地使用權(quán)的買賣,。2.地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,，即連房帶地一并轉(zhuǎn)讓。根據(jù)規(guī)定,，不管是轉(zhuǎn)讓土地,，還是轉(zhuǎn)讓建筑物，都需要征收土地增值稅,，連房帶地一并轉(zhuǎn)讓,，自然也需要繳稅。3.存量房地產(chǎn)的買賣,。所謂存量房地產(chǎn),，是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對(duì)于增量房而言,，存量房一般是指未居住過(guò)的二手房,，即通常所講的庫(kù)存待售房產(chǎn),。4.抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬變動(dòng)）。抵押期間,，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,，抵押期滿后，用抵押的房產(chǎn)抵債,，相當(dāng)于將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人,，屬于有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該按規(guī)定繳納土地增值稅,。5.單位之間交換房地產(chǎn),。交換房地產(chǎn)，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓和受讓同時(shí)發(fā)生,，也可以看做是以取得房地產(chǎn)的形式（其他經(jīng)濟(jì)利益方式）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，符合有償轉(zhuǎn)讓的條件，交換雙方都需要交納土地增值稅,。注意：針對(duì)交換房地產(chǎn)，需要關(guān)注與契稅相關(guān)規(guī)定的區(qū)別,。另外,，根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)的規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，可以免征土地增值稅。6.合作建房建成后轉(zhuǎn)讓,。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)的規(guī)定,，對(duì)于一方出地，一方出資金,，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅,；建成后轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅。7.房地產(chǎn)的贈(zèng)與,。這里的贈(zèng)與,，是指除財(cái)稅字[1995]48號(hào)第四條規(guī)定以外的贈(zèng)與。不征收土地增值稅的行為,，要不沒有取得收入,，要不沒有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，具體情形如下：1.房地產(chǎn)的繼承,。房地產(chǎn)的繼承,，沒有收入,。2.符合條件的房地產(chǎn)贈(zèng)與（具體規(guī)定見上文）。3.房地產(chǎn)出租,。對(duì)于房地產(chǎn)出租來(lái)說(shuō),，雖然取得收入，但是沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,，因此,，不需要繳納土地增值稅。4.抵押期內(nèi)的房地產(chǎn),。處于抵押期內(nèi),，產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移。5.房地產(chǎn)的代建房行為,。代建房,，只是代理建造房地產(chǎn)，并未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為,，不需要繳納土地增值稅,。6.房地產(chǎn)評(píng)估增值。只是評(píng)估增值未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,，不需要繳納土地增值稅,。《土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第三條規(guī)定：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。上述規(guī)定中的“增值額”實(shí)際上就是土地增值稅的計(jì)稅依據(jù),，即土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）所取得的增值額。根據(jù)《暫行條例》第四條的規(guī)定,，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,，為增值額。用公式表示：增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額《暫行條例》第五條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,，包括貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入。《暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第五條對(duì)“收入”進(jìn)行了解釋,，即條例所稱的收入,，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。另外,，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）的規(guī)定,，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。免征增值稅的,，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí),，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅,。總而言之,，土地增值稅的應(yīng)稅收入為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣性及非貨幣性經(jīng)濟(jì)利益,，而且該收入為不含增值稅的收入,。在換算為不含增值稅收入時(shí)，需要根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的性質(zhì),，適用稅率或征收率進(jìn)行折算,。根據(jù)《暫行條例》第六條的規(guī)定，計(jì)算增值額涉及的扣除項(xiàng)目如下：（二）開發(fā)土地的成本,、費(fèi)用,；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,。上述規(guī)定是對(duì)扣除項(xiàng)目的總括規(guī)定,，實(shí)務(wù)中，轉(zhuǎn)讓新房和轉(zhuǎn)讓舊房,，其涉及的具體扣除項(xiàng)目是有所不同的,，需要重點(diǎn)關(guān)注。在實(shí)務(wù)中,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般涉及銷售新房及建筑物（以下統(tǒng)稱新房）的扣除項(xiàng)目，具體分析如下：根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定,，取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。另外,，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第五條的規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本,，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用,。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi),、耕地占用稅,、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等,。2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì),、勘察,、測(cè)繪、“三通一平”等支出,。3.建筑安裝工程費(fèi),，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi),。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、通訊、照明,、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出。5.公共配套設(shè)施費(fèi),，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,。6.開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織,、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,，包括工資、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi),、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用，即與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用,。上述期間費(fèi)用中,，需要重點(diǎn)關(guān)注計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。根據(jù)規(guī)定,，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按上述第（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除,。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按上述第（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除,。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定。同時(shí),，國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題”進(jìn)行了明確，具體如下：1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除（10%扣除以內(nèi)）,。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行,。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條第1,、2項(xiàng)所述兩種辦法。4.土地增值稅清算時(shí),，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。省級(jí)政府出臺(tái)的具體比例,，以山東為例：2022出臺(tái)的《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》（不含青島）中規(guī)定：1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除,。據(jù)實(shí)扣除的,，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)等非利息支出以及因逾期還款,，金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng),，不得作為利息支出扣除,。2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除,。全部使用自有資金,，沒有利息支出的，按照以上方法扣除,。3.既有向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本項(xiàng)第1,、2所述兩種辦法,。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,，也可視同稅金予以扣除,。另外，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定：1.營(yíng)改增后,，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅,。2.營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加,，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除,。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除,。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。注意：上述規(guī)定中,，沒有包含“地方教育費(fèi)附加”,。為什么沒有包含呢？主要原因是地方教育費(fèi)附加于2010年全國(guó)統(tǒng)一開征,，而《實(shí)施細(xì)則》則是1995年開始實(shí)施的,，因此《實(shí)施細(xì)則》并沒有“未卜先知”的能力，將地方教育費(fèi)附加包含在內(nèi),。另外,，后續(xù)的文件，包括納稅申報(bào)表的填報(bào)說(shuō)明,，也都沒有對(duì)此予以明確,，這就導(dǎo)致多地稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許扣除地方教育費(fèi)附加。從性質(zhì)及征收管理上來(lái)說(shuō),，現(xiàn)在兩項(xiàng)附加已經(jīng)成了“孿生兄弟”,，理應(yīng)同等對(duì)待，個(gè)人認(rèn)為,，也應(yīng)該允許稅前扣除,。另外，筆者所在的城市,，在土地增值稅清算時(shí),，允許扣除地方教育費(fèi)附加。具體到其他地方,，能否稅前扣除,，還是需要和當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通,。另外,，還需要關(guān)注印花稅的扣除問(wèn)題,。根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）的規(guī)定，從2016年5月1日起,，原計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅,，改為計(jì)入“稅金及附加”科目。因此,，自2016年5月1日起,，銷售環(huán)節(jié)的印花稅計(jì)入稅金及附加，可以在本項(xiàng)目中扣除,。（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定,，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上述第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,，加計(jì)20％的扣除,。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格,、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅,。根據(jù)上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房,，扣除項(xiàng)目包括三項(xiàng)內(nèi)容,，具體分析如下：對(duì)于銷售舊房，如果舊房用地取得土地使用權(quán),，同銷售新房一樣,，也可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，扣除金額也包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,。另外,，根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)的規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,。當(dāng)然，在租用的土地上建設(shè)房屋使用后轉(zhuǎn)讓的,，自然也不得扣除土地價(jià)款等相關(guān)費(fèi)用,。（二）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),。其次,，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評(píng)估價(jià)格,，但能提供購(gòu)房發(fā)票的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）,、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)對(duì)上述規(guī)定中的“每年”又進(jìn)行了明確：計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個(gè)月計(jì)一年,；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,，可以視同為一年,。另外，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，既沒有評(píng)估價(jià)格,，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定,，實(shí)行核定征收,。（三）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金同銷售新房一樣，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,，也包括繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅及教育費(fèi)附加,。另外,，需要注意待轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在購(gòu)置環(huán)節(jié)已繳納契稅的處理，根據(jù)購(gòu)置環(huán)節(jié)房地產(chǎn)的性質(zhì),，具體分析如下：1.購(gòu)置土地建房自用后轉(zhuǎn)讓該情形下,，取得土地使用權(quán)時(shí)需要繳納契稅，契稅的處理可以參照銷售新房的具體規(guī)定,，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除,。參照財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第十一條的規(guī)定：對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅,，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素,，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,。根據(jù)上述規(guī)定,，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房能夠提供評(píng)估價(jià)格的，評(píng)估價(jià)格中已經(jīng)包括了購(gòu)置舊房時(shí)繳納的契稅,，因此不應(yīng)再予以扣除,。如果轉(zhuǎn)讓舊房，不能取得評(píng)估價(jià)格,，但能提供購(gòu)房發(fā)票,，根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)的規(guī)定,，購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的,，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù),。土地增值稅的稅率比較特別,，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第七條的規(guī)定,，并結(jié)合《暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第十條的規(guī)定,，整理土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表如下：
根據(jù)上表，應(yīng)繳土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) 根據(jù)《暫行條例》第十條的規(guī)定,，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。上述規(guī)定中,，需要重點(diǎn)關(guān)注納稅時(shí)間,。《暫行條例》規(guī)定的納稅時(shí)間以合同簽訂日期為準(zhǔn),，并不是以產(chǎn)權(quán)變更日期為準(zhǔn),，這個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注。比如：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓廠房一間,，合同簽訂日期為5月1日,，產(chǎn)權(quán)變更日期為7月1日，則應(yīng)該在5月份繳納土地增值稅,。另外,，上述規(guī)定中的“簽訂之日”，個(gè)人理解此處隱含著“簽訂并生效”,，即如果合同中約定生效日期且生效日期距離簽訂日期超過(guò)七日的,，應(yīng)該為生效之日起七日內(nèi)納稅申報(bào)。《實(shí)施細(xì)則》第十七條對(duì)納稅地點(diǎn)又做了進(jìn)一步的明確：條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地,，是指房地產(chǎn)的座落地,。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅,。根據(jù)《暫行條例》第三條的規(guī)定,，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。用表格表示應(yīng)納稅額的計(jì)算過(guò)程,，見下表：
同其他稅種一樣,，土地增值稅同樣存在稅收優(yōu)惠，具體分析如下,。（一）《暫行條例》規(guī)定的稅收優(yōu)惠根據(jù)《暫行條例》第八條的規(guī)定,，有下列情形之一的,，免征土地增值稅：1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,。《實(shí)施細(xì)則》第十一條對(duì)上述規(guī)定做了進(jìn)一步的明確：條例所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓,、別墅,、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定。關(guān)于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn),，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào))的規(guī)定,，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下,；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下,。各省、自治區(qū),、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮,，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。以山東為例,，根據(jù)魯政辦發(fā)〔2005〕39號(hào)的規(guī)定,，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上，單套建筑面積120平方米以下,，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下,。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，上浮比例不得超過(guò)20%,。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）,、（三）,、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的,，免征土地增值稅,；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅,。另外,，根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)的規(guī)定，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額,。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用（注：從2011年開始改為征收）,、收回的房地產(chǎn),。《實(shí)施細(xì)則》第十一條也對(duì)上述規(guī)定做了進(jìn)一步的明確：條例所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),，是指因城市實(shí)施規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,，比照本規(guī)定免征上地增值稅,。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,，是指因舊城改造或因企業(yè)污染,、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水,、廢渣和噪音,，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況,；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷,，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府,、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況,。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,，免予征收土地增值稅。1.與個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅收優(yōu)惠（1）根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十二條的規(guī)定,，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的,，免予征收土地增值稅,；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅,。居住未滿3年,，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。注意：上述規(guī)定，自2008年11月1日起,，實(shí)質(zhì)上被財(cái)稅〔2008〕137號(hào)第三條廢止,。（2）根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第五條的規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，可以免征土地增值稅。即個(gè)人之間互換住房,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，可以免征土地增值稅，注意與契稅政策的區(qū)別,。（3）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）第三條的規(guī)定,，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，該規(guī)定自2008年11月1日起實(shí)施,。根據(jù)上述規(guī)定,，對(duì)于個(gè)人銷售住房，不論是普通住房還是非普通住房,，也不論是首套住房還是兩套及以上住房,，均可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。2.經(jīng)濟(jì)適用房,、公租房,、安置房等稅收優(yōu)惠（1）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第一條第三款的規(guī)定,，企事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅,。（2）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）第二條的規(guī)定,，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,，免征土地增值稅,。（3）根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)）第四條的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅,。注：本條規(guī)定執(zhí)行期限為2019年1月1日至2023年12月31日,。（1）根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第二條的規(guī)定，對(duì)于一方出地,，一方出資金,，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅,；建成后轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅。（2）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕141號(hào)）第二條的規(guī)定,，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu),，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅,。（3）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2001〕10號(hào)）的規(guī)定,，對(duì)信達(dá)、華融,、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，免征土地增值稅。現(xiàn)行關(guān)于改制重組土地增值稅的優(yōu)惠政策,，體現(xiàn)在《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第21號(hào),，以下簡(jiǎn)稱21號(hào)公告）中，主要內(nèi)容分析如下：1.企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制,，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司,，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司,，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司,，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移,、變更到改制后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。這里的整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體,，并承繼原企業(yè)權(quán)利,、義務(wù)的行為。簡(jiǎn)言之,，公告規(guī)定的整體改制,，是指在《公司法》的框架下，不管是非公司制企業(yè)改為公司,，還是公司之間互相改制,，只是組織形式發(fā)生改變，實(shí)質(zhì)上還是原來(lái)那家企業(yè),，即只是房地產(chǎn)的所有權(quán)人發(fā)生組織形式上的變化,，并沒有實(shí)質(zhì)上對(duì)外轉(zhuǎn)讓，因此,，沒有必要征收土地增值稅,。2.按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。因?yàn)樵髽I(yè)投資主體存續(xù),，合并前后對(duì)于原投資主體來(lái)說(shuō)，仍然對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施控制,，相當(dāng)于沒有對(duì)外轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，因此，可暫不征土地增值稅,。3.按照法律規(guī)定或者合同約定,，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。因?yàn)榉至⑶昂笸顿Y主體相同,，也就是說(shuō),，分立前后的房地產(chǎn)都在同一家人手里，因此,，可暫不征土地增值稅,。4.單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。在實(shí)務(wù)中,，該條政策爭(zhēng)議很大，主要原因體現(xiàn)在“改制重組”,，對(duì)于什么是改制重組,，政策并沒有進(jìn)一步明確。比如：直接拿房地產(chǎn)對(duì)外投資（或增資）,，算不算“改制重組”,，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)也不相同。這里的“改制重組”可以拆分為“改制”+“重組”,。所謂“改制”,，是指企業(yè)從原來(lái)的資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理模式等對(duì)企業(yè)進(jìn)行全新的改造,，主要目的是讓企業(yè)適用時(shí)代的發(fā)展,，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力,。一般來(lái)說(shuō)，改制分為整體改制和部分改制,。所謂“重組”,，是指企業(yè)制定和控制的，將顯著改變企業(yè)組織形式,、經(jīng)營(yíng)范圍或經(jīng)營(yíng)方式的計(jì)劃實(shí)施行為,。參照財(cái)稅〔2009〕59號(hào)的規(guī)定，企業(yè)重組,，是指企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外發(fā)生的法律結(jié)構(gòu)或經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重大改變的交易,，包括企業(yè)法律形式改變、債務(wù)重組,、股權(quán)收購(gòu),、資產(chǎn)收購(gòu)、合并,、分立等,。根據(jù)改制和重組的定義及方式，結(jié)合21號(hào)公告的規(guī)定,，單純拿房地產(chǎn)對(duì)外投資（或增資）,，應(yīng)該不屬于“改制重組”，自然也就不能享受改制重組暫不征土地增值稅的優(yōu)惠,。因此,，如果企業(yè)發(fā)生直接拿房地產(chǎn)進(jìn)行投資（或增資）的行為，能否適用上述暫不征土地增值稅的優(yōu)惠,，需要跟當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提前進(jìn)行溝通,，避免產(chǎn)生稅企爭(zhēng)議,，影響企業(yè)的投資決策,。另外，提醒大家注意：根據(jù)21號(hào)公告第五條的規(guī)定,，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形,。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的改制重組行為,，與上述土地增值稅的稅收優(yōu)惠“無(wú)緣”了,。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào),，以下簡(jiǎn)稱《清算規(guī)程》）第三條的規(guī)定,，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,，依照稅收法律,、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》,，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為,。土地增值稅的清算適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，其他房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)一次性繳納土地增值稅即可,，無(wú)需清算,。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在其開發(fā)過(guò)程中,，收到預(yù)收款,，先預(yù)繳土地增值稅，待開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件后,，進(jìn)行清算,，清算項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳的稅款，多退少補(bǔ),。實(shí)際上,，在《清算規(guī)程》中并沒有涉及預(yù)繳的相關(guān)規(guī)定，但是根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)的規(guī)定,，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅,。具體辦法由各省、自治區(qū),、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定,。另外，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條的規(guī)定,，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法,，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房,、非普通住房和商用房等不同類型,，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整,。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ),。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,，加收滯納金,。以山東為例,，2022年11月頒布的《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》（不含青島，以下簡(jiǎn)稱山東最新規(guī)定）“第三章預(yù)征管理”中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報(bào)前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)當(dāng)按預(yù)征率計(jì)算申報(bào)繳納土地增值稅,。（一）預(yù)繳土地增值稅的計(jì)征依據(jù)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）的規(guī)定,，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,。為方便納稅人,，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款根據(jù)上述規(guī)定,，土地增值稅的計(jì)征依據(jù)有兩種選擇：1.土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款÷（1+稅率或征收率）2.土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款上述兩種計(jì)征依據(jù)到底如何選擇，取決于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定,。比如：山東最新規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)的規(guī)定,，為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用,，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外,，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%,，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）,。比如：山東最新規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅,、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)的類型分別核算收入，適用相應(yīng)的預(yù)征率計(jì)征土地增值稅,。土地增值稅預(yù)征率：普通住宅預(yù)征率2%-3%,、非普通住宅預(yù)征率2%-3%、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率2%-4%,。各市稅務(wù)局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率,，并報(bào)省稅務(wù)局備案,。筆者所在的淄博市預(yù)征率的具體規(guī)定：在我市從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售住宅（不區(qū)分普通住宅與非普通住宅）土地增值稅預(yù)征率為2%,，銷售其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率為3%。土地增值稅的清算單位,，實(shí)際上就是清算主體,，只有確定了清算主體，才能正確核算該主體對(duì)應(yīng)的收入及扣除項(xiàng)目,，正確計(jì)算其應(yīng)繳的土地增值稅,，結(jié)合預(yù)繳情況,，多退少補(bǔ)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定,，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算,。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）對(duì)清算單位進(jìn)行了明確：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,，以分期項(xiàng)目為單位清算,。實(shí)務(wù)中，一般以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位,，具體如何選擇,，取決于當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定。比如：山東最新規(guī)定,，土地增值稅以政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)連續(xù)24個(gè)月內(nèi)規(guī)劃、施工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，可將相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)單位進(jìn)行清算,。土地增值稅的清算條件，解決的是清算單位的建設(shè)及銷售達(dá)到什么條件必須要進(jìn)行清算的問(wèn)題,。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第二條的規(guī)定,，土地增值稅的清算條件具體如下：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的。2,、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,。3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。（二）符合下列情形之一的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,。2,、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。3,、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,。4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況,。比如：山東最新規(guī)定,，與上述規(guī)定基本一致,，但是又對(duì)上述規(guī)定中的“全部竣工”“已竣工驗(yàn)收”做了進(jìn)一步的解釋，即“全部竣工”“已竣工驗(yàn)收”是指房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的情形：1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案,；2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用,；3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。其實(shí),，上述關(guān)于“全部竣工”“已竣工驗(yàn)收”的解釋,，并無(wú)新意，其完全參考了總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三條關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品“已經(jīng)完工”的條件,。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，土地增值稅清算涉及的應(yīng)稅收入為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣性及非貨幣性經(jīng)濟(jì)利益,，而且該收入為不含增值稅的收入,。但是，對(duì)于以非銷售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，比如拿房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外投資或分紅,，以及自用房地產(chǎn)，是否及如何確認(rèn)收入呢,？《清算規(guī)程》第十九條做了規(guī)定,，具體如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定,。2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定,。注：根據(jù)山東最新規(guī)定,，將開發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶也納入視同銷售的范圍。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。另外，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）的規(guī)定,，土地增值稅清算時(shí),，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入,；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致,，在清算前已發(fā)生補(bǔ),、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整,。土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目共有五項(xiàng),，包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)20%扣除）。各項(xiàng)目具體內(nèi)容在此不贅述,，推薦閱讀筆者“說(shuō)說(shuō)土地增值稅那些事之二：計(jì)稅依據(jù)”這篇文章,。本文重點(diǎn)解析清算時(shí)與扣除項(xiàng)目相關(guān)的特殊規(guī)定或需特別關(guān)注問(wèn)題，具體分析如下：根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條的規(guī)定,，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,，須提供合法有效憑證,；不能提供合法有效憑證的，不予扣除,。另有規(guī)定的除外,。上述規(guī)定中的“合法有效憑證”具體包括哪些內(nèi)容，總局的文件并沒有明確,。但是,，山東最新規(guī)定，對(duì)此作了明確,，合法有效憑證是指：1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng),，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證,；2.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng),，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對(duì)簽收單據(jù)有疑義的,，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明,；3.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條的規(guī)定,，這里的公共配套設(shè)施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所,、停車場(chǎng)（庫(kù)）,、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站,、熱力站,、水廠、文體場(chǎng)館,、學(xué)校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通訊等公共設(shè)施。上述公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用,，處理原則如下圖：
注：根據(jù)山東最新規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入,，其應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用也不允許扣除。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條的規(guī)定,，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額,。上述規(guī)定中的“其他合理的方法”指的是什么方法,，以及同一開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的共同費(fèi)用如何分?jǐn)偅Q于當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定,。以山東為例,，根據(jù)山東最新規(guī)定，具體分?jǐn)傇瓌t如下：1.屬于多個(gè)清算單位共同的土地成本,，原則上應(yīng)當(dāng)按清算單位占地面積占土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。無(wú)法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>2.屬于多個(gè)清算單位共同的其他成本費(fèi)用,，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>3.同一清算單位中的土地成本,、其他成本費(fèi)用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于清算項(xiàng)目能夠提供獨(dú)立的土地出讓合同,、劃撥協(xié)議,、投資協(xié)議的，土地成本可直接歸集到受益對(duì)象,。（四）購(gòu)入房地產(chǎn)在建工程的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（在建工程）,，其購(gòu)買支出清算時(shí)如何扣除以及能否加計(jì)扣除，總局并沒有明確規(guī)定,。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定,，其實(shí)際發(fā)生的購(gòu)買支出,，取得合法有效憑證,，清算時(shí)予以扣除，沒有問(wèn)題,。但是,，能否適用20%加計(jì)扣除，實(shí)務(wù)中,，存在一定的爭(zhēng)議,。據(jù)了解，實(shí)務(wù)中,，大部分省份的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)購(gòu)入在建工程成本,，不認(rèn)可再計(jì)算加計(jì)扣除金額。比如：根據(jù)山東最新規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買在建項(xiàng)目后,，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，在清算時(shí),，其購(gòu)買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款和契稅允許扣除,，但不得作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除以及加計(jì)20%扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項(xiàng)目處理按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。因此,，購(gòu)買房地產(chǎn)在建工程，其對(duì)應(yīng)的支出,，能否適用加計(jì)扣除,，需要咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。山東最新規(guī)定，對(duì)“裝修費(fèi)用”做了進(jìn)一步的明確,，具體如下：（1）銷售已裝修的房屋,，裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、家具所發(fā)生的支出,，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起,、但可以拆除且拆除后無(wú)實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出,。（2）隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，如整體中央空調(diào),、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等,，其外購(gòu)成本允許扣除,。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外,，不得扣除,。3.根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)保金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)：（1）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除,。（2）未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除,。4,、根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除,。根據(jù)《清算規(guī)程》第三十三條的規(guī)定,，在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算,。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第七條及《清算規(guī)程》第三十四條的規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;（三）雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;（四）符合土地增值稅清算條件,，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的;（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無(wú)正當(dāng)理由的。針對(duì)核定征收,，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的操作方式可能存在不同,。根據(jù)山東最新規(guī)定，實(shí)行核定征收的項(xiàng)目,，須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究確定,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收,。另外,，根據(jù)山東最新規(guī)定，核定征收分為兩種方式,，具體如下：1.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核定征收時(shí),，應(yīng)當(dāng)分別核定收入或者扣除項(xiàng)目金額，確定增值額,，按照適用稅率計(jì)算土地增值稅,。2.按照第1條規(guī)定無(wú)法計(jì)算土地增值稅的,，可采取核定征收率方式核定征收,。核定征收率：普通住宅5%,；非普通住宅,、其他類型房地產(chǎn)6%。土地增值稅清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第八條的規(guī)定,，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算,。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積注意：根據(jù)《土地增值稅稅源明細(xì)表》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第9號(hào)）“5.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用”的填報(bào)說(shuō)明,，單位成本費(fèi)用=清算申報(bào)時(shí)或清算審核確定的扣除項(xiàng)目金額÷清算的總已售面積。公式中的“扣除項(xiàng)目金額”不包括清算時(shí)扣除的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”,。
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