房地產的半年報是最沒意思的,，一方面結算的不穩(wěn)定性導致會出現起起落落，但是全年來看,，相對就比較平穩(wěn),，另外就是一些權益項目會提前支走權益資金，但是不結算的時候不會計入半年報,，也就是該扣除的都扣掉了,，該納入的未必納入，產生的就是非常不真實的一張報表

2021年1-6月,，本集團實現營業(yè)收入 1,671.1 億元,，同比增長 14.2%。其中房地產開發(fā)業(yè)務結算收 入 1,443.3 億元,，占比 86.36%,。受報告期結算的房地產開發(fā)項目利潤率下降影響，歸屬于上市公司股東 的凈利潤 110.5 億元,，同比下降 11.7%

營收表來看,，營業(yè)成本遠遠大于營業(yè)收入增長，應該是2017年高價地影響沒有消除,，后面具體分析

上半年銷售平均價格16170元/平米

關于結算均價,，我查了一下最近5年的結算以及當年銷售均價如下圖，從圖來看,，最近幾年萬科年結算均價比較平穩(wěn),，半年不穩(wěn)定，這就是房地產結算短期不均衡導致,。

銷售均價比較平穩(wěn),。

但是新入權益項目均價來看，很明顯是2017是一個高點,，這符合2017年普遍搶高價低有關系,，好在當年拿地相對不多，之后大幅下跌,，再之后幾年都是比較平穩(wěn)的增長

結合半年報營業(yè)成本大幅度提高來看,，可以判斷依然在消化2017年高地價，用常識來推斷,，2017年之后有一個成本大幅降低的過程,，營業(yè)成本不可能出現遠遠大于營業(yè)收入增長的現象

從現在來看，萬科只是在等這個拐點,，前幾天碧桂園股東交流會比較明確的提出明年年中到下半年會是拐點,，萬科來說，這次急劇的成本提升,，我認為拐點會提前出現

從地域來說,，依然是北方的權益利潤遠遠低于權益收入，應該是北方接收華夏幸福地塊計提損失導致

這是房地產開發(fā)項目的情況

其他項目來看

萬物云,，同比增長33%,，處于快速增長期，商業(yè)物業(yè)收入占比30%,，已經初具規(guī)模,。

智慧城市，社區(qū)服務,，萬物成長都已經成為不小的增長點,，這三個任意拿一個到科創(chuàng)板，都不是很小的體量

這個完美的體現政策多方位解決住房問題,，也是全國第一

商業(yè)開發(fā)營收來看,，也已經初具規(guī)模

物流地產項目增長穩(wěn)定

現金流67.8億元，連續(xù)多年保持正現金流不光是房地產行業(yè),，放到A股任何行業(yè)都不容易,，持有貨幣資金1952.2億元，萬科的穩(wěn)健是多年的一貫作風

資本化利息保持40%,，投資性房地產利用成本模式計量,，不是說這兩種保守的處理模式有多好,，起碼在看利潤的時候，會比較真是的體現公司的利潤,，而且是真實的賺到的錢,，而不是利用財務手段體現的利潤，可以說,，萬科賺到的每一分錢基本都是實實在在的錢,，而不是通過公允值提升來做高賬面利潤

這種模式正常情況下感覺不到什么，但是在遇到不景氣的時候,，能夠保證公司的經營非常穩(wěn)定

舉個例子,，利息資本化過多，體現到就是在建項目的成本提高,，未來只要項目不增值,，就會計提損失，如果出現項目貶值,，就是雙殺

按照公允值計量投資性房地產同樣存在這個問題

跌倒凈資產的萬科其實是一個寶藏,，歷史上兩次跌破凈資產，一次是2014年,，一次是前幾天