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撰文 | 優(yōu)秀來源 | 選址9601927字,，閱讀約需4分鐘 互聯(lián)網公司角力買樓，制造類企業(yè)競相拿地,，最終這些企業(yè)在首都北京都擁有了一處署名的物業(yè),。2020年北京工業(yè)用地再迎供應大年，28宗工業(yè)用地成功出讓,，總出讓金額達11.3億元,，生物醫(yī)藥類企業(yè)、集成電路相關企業(yè)成摘地主力,。  注：有色區(qū)域地塊采用「先租后讓,，達產出讓」的供地方式全年成交額縮水30% 受疫情影響，2020年北京工業(yè)用地供應與成交節(jié)奏大起大落,。上半年掛牌成交量之和甚至不敵2019年單月成交量,，平平淡淡的表現(xiàn)一直延續(xù)至10月，年終2個月密集出讓沖刺完成全年KPI,，戰(zhàn)績較2019年持平,，同樣成功出讓28宗工業(yè)用地,。總出讓面積為86.68公頃,，同比下滑25.7%,；全年成交額11.3億元，較2019年縮水30%,。  從區(qū)域來看,，2020年北京工業(yè)用地供應來自密云、順義,、房山,、懷柔、平谷等7個郊區(qū),。其中京南地區(qū)承包了3/4的供應量,，北京經濟技術開發(fā)區(qū)以16宗土地成交量再次蟬聯(lián)年度供應榜首位，大興以5宗成交量繼續(xù)成為北京工業(yè)用地的第二大供應來源,。  出讓年限進入「20」年代 值得注意的是,，北京加快工業(yè)用地流轉速度，提高土地利用效率,，體現(xiàn)在兩方面： 一,，北京工業(yè)用地出讓年限全部調整為20年。2018年初,，《北京市人民政府關于加快科技創(chuàng)新構建高精尖經濟結構用地政策的意見(試行)》強調園區(qū)產業(yè)用地實行彈性年期出讓,，出讓年限最長為20年。 據(jù)市場調查統(tǒng)計,，企業(yè)的產業(yè)生命周期一般不超過20年,，主要集中在15年左右。而此前50年的工業(yè)用地弊端在于部分處于經營瓶頸的企業(yè)對土地資源不能應用盡用,，區(qū)域內有限的土地資源將無緣優(yōu)質的產業(yè)項目,。 因此，歷經2018,、2019兩年過渡期,，2020年北京市場已無50年工業(yè)用地，正式步入加快土地流轉的「20」年代,。 二,，大力推行「先租后讓，達產出讓」新型供地方式,，減少企業(yè)前期投入成本,，促進高精尖產業(yè)項目盡快落地達產,。目前新型供地方式僅在北京經濟技術開發(fā)區(qū)試行,，2020年經開區(qū)50%的工業(yè)用地采用這一方案：即企業(yè)拿地后租期5年,，交付25%的土地出讓金，企業(yè)在租賃期內完成雙方約定的投資強度,、年度產值與納稅額等指標時,，再辦理出讓手續(xù)，出讓年限與租賃年限之和不超過20年,。 這一新型供地方式是否有望在全市推行,？高力國際華北區(qū)產業(yè)及工業(yè)地產服務部董事吳濤認為，新型供地方式是在北京工業(yè)用地越來越緊缺,，政府加強管控的背景之下推出的,，起到了有效規(guī)避投資型買家，極大調動拿地企業(yè)提高生產效率的主動性和積極性的作用,，利好亦莊,。是否適用全市，要結合各區(qū)準入產業(yè)的實際需求去考量,，實際上北京各區(qū)土地資源同樣緊缺,，政府集約收緊土地資源，提高使用效率的大趨勢保持一致,。 九成工業(yè)用地企業(yè)直拍 政策寬嚴并濟之下,，北京工業(yè)用地近九成企業(yè)直拍。選址960梳理發(fā)現(xiàn),，28宗成交的工業(yè)用地中25宗土地被企業(yè)承包,，占比達89.3%。僅3宗土地被擁有當?shù)卣尘暗拈_發(fā)商主體拍走,，如北京亦城坤元投資管理有限公司,、北京高端制造業(yè)基地投資開發(fā)有限公司。 老園區(qū)開發(fā)商逐漸淡出視野,。以往熟悉的聯(lián)東等園區(qū)開發(fā)運營主體在2020年未參與競拍北京任何一宗工業(yè)土地,。一方面全部自持、轉讓難,、三道紅線等監(jiān)管政策束縛了老園區(qū)開發(fā)商,；另一方面疫情推升園區(qū)空置率，增加防疫成本,，現(xiàn)金流吃緊,，老園區(qū)開發(fā)商自身調整經營策略，放緩拿地節(jié)奏,。 生物醫(yī)藥和集成電路相關企業(yè)組成競拍主力軍,，拍走了北京近80%的工業(yè)用地，其中一半企業(yè)為A股、科創(chuàng)板,、科創(chuàng)板受理及新三板公司或其子公司,，反映出資本市場為高精尖企業(yè)注入的財氣和底氣。2020年業(yè)務暴漲催生了企業(yè)的擴產需求,，如A股公司沃森生物11月以7574萬元競得大興生物醫(yī)藥產業(yè)基地一宗工業(yè)用地,，占地面積6.75萬平方米，12月底立即啟動新冠疫苗生產基地建設,，為一款黑猩猩腺病毒載體新冠疫苗的投產做準備,。 北京近三年最低樓面價 制造、研發(fā)企業(yè)掌握了獲取土地資源的話語權,，然而買地也有講究和門道,。 價格高地看房山。2020年共有2宗工業(yè)用地出讓金額雙雙破億,，創(chuàng)造了年度最高成交額,、最高樓面價的紀錄。其中,，京東方以1.38億元拿下房山北京高端制造業(yè)基地6.4公頃研發(fā)土地,，創(chuàng)造了全年最高成交額。另一宗過億成交額同樣出自房山,，北京高端制造業(yè)基地投資開發(fā)有限公司1.1億元摘地,，規(guī)劃建筑面積5.7萬平方米，以每平方米約1929元的樓面價創(chuàng)下年度最高樓面價,。以上2宗土地也是房山市場2020年掛牌出讓的全部工業(yè)用地,。  2020年北京各區(qū)工業(yè)用地成交樓面價京城地貴，其實不盡然,。 價格洼地在密云,、北京經濟技術開發(fā)區(qū)，每平米樓面價低于600元,。2020年北京工業(yè)用地最低樓面價出現(xiàn)在密云經濟開發(fā)區(qū),，以519.4元/平方米創(chuàng)下三年最低?？傮w來看,，共有10宗工業(yè)用地成交樓面價低于600元/平方米，除密云1宗土地外,，余下9宗皆為北京經濟技術開發(fā)區(qū)土地,。樓面價次低區(qū)域在大興生物醫(yī)藥產業(yè)基地，整體樓面價保持在700~750元/平方米之間,，每平米樓面價浮動區(qū)間不超過50元,，最為平穩(wěn)。 |
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