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房地產(chǎn)政策端持續(xù)收緊,，尤其7月以來,，中央就房地產(chǎn)市場密集發(fā)聲，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會放松,。多重因素影響下,，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)7月繼續(xù)下行，表現(xiàn)不及大盤,。

具體數(shù)據(jù)來看,，7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降18.3%，恒生指數(shù)下降9.9%,，恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)下降19.2%,，房地產(chǎn)（申萬）板塊下降13.7%。

從更長時(shí)間周期來看,，2020年1月1日至今,，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅40.7%，同期恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)跌幅39.3%,。恒生指數(shù)跌幅8.8%,，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅28.7%。

值得注意的是,，7月,，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月略有回升，但仍低于歷史均值,。

圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)

備注：1）恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大,、流通性最高，在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內(nèi)陸的房地產(chǎn)股票表現(xiàn),。當(dāng)前成分股共10只,，分別為：中國金茂、中國海外發(fā)展,、世茂集團(tuán),、龍湖集團(tuán)、華潤置地,、龍光集團(tuán)、碧桂園,、中國恒大,、碧桂園服務(wù),、融創(chuàng)中國 

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院

從估值方面來看,，2021年7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值下行,，指數(shù)相對恒指PE略有回落，持續(xù)受政策及大市影響,。

2021年7月相對恒指成分股的PE周均值為-62.4%,，低于上月相對PE周均值-60.1%，低于2020年全年相對PE周均值-41.3%,?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2021年7月周均值為5.55，低于上月周均值6.24,，低于2020年全年周均值7.17,。

圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢下行

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院

圖：7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對恒指整體PE有所回落

備注：相對PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%

市凈率方面，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對恒指成分股7月較上月有所回落,。

7月相對恒指PB周均值為25.7% ,，低于上月的周均值31.3%，低于2020年全年相對恒指PB周均值75.7%,?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股7月整體PB周均值為0.94，低于上月周均值1.04,，低于2020年全年P(guān)B周均值1.30,。

整體來看，7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落,。7月該相對PB周均值為6.2%,，低于上月相對PB周均值7.1%，低于2020年全年相對PB周均值21.9%,。

圖：7月相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落

備注：1）相對PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/香港地產(chǎn)股大樣本整體PE-1）*100%

2）本報(bào)告采用歷史TTM_整體法（中國）計(jì)算PE值

3）相對PB=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PB/香港地產(chǎn)股大樣本整體PB-1）*100%

4）本報(bào)告均采用整體法（中國）計(jì)算PB值,，使用上年年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

單就7月而言，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股表現(xiàn)疲軟,。其中,，中國恒大跌幅高達(dá)48.0%，幾近腰斬,；綠城中國,、佳兆業(yè)集團(tuán)位居跌幅榜二三位。

聚焦TOP200房企中,，A+H股上市房企數(shù)量共有89家,，我們對89家上市房企年初至今市值及股價(jià)變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。從股價(jià)變動(dòng)來看,，地產(chǎn)股表現(xiàn)不甚樂觀,。

截至8月2日,，89家A+H股上市房企平均跌幅為12.7%，其中明發(fā)集團(tuán)以73%跌幅領(lǐng)跌,，而華夏幸福,、中國恒大累計(jì)跌幅也超過了60%。89家上市房企中,，僅有19家房企年初至今股價(jià)上漲,，其中金輝集團(tuán)漲幅達(dá)到108.1%，創(chuàng)下年初至今最大漲幅,。

從上市房企市值變化凈值來看,，按照最新匯率計(jì)算，截止8月2日,，89家A+H股上市房企市值總額約為3.1萬億元,，較2021年1月1日收盤，市值總額縮水8723億元,。如若與2020年1月1日相比,，89家上市房企市值累計(jì)已縮水超1.6萬億。

具體房企而言,，89家A+H股上市房企中,，有74家房企市值低于2021年初，占比超過八成,，其中TOP50房企中,，僅兩家房企市值小幅增長外，其余房企市值較年初均大幅下降,。從個(gè)股表現(xiàn)來看,，年初至今市值下降最大的是中國恒大，較年初減少超千億元,，另有18家房企市值蒸發(fā)超百億,。

近期，中央多次定調(diào)樓市,，熱點(diǎn)城市自7月以來進(jìn)入新一輪政策周期,，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場不會放松,。同時(shí)在房企融資“三道紅線”,、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常態(tài)化政策的基礎(chǔ)上,，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管持續(xù)收緊將成為常態(tài)化,。

長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)從政策端、土地端,、銷售端和金融端等各個(gè)方面都朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展,，行業(yè)安全性也有所提升。行業(yè)整體發(fā)展邏輯由追求規(guī)模增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營,，未來行業(yè)將加速推動(dòng)管理紅利時(shí)代進(jìn)程，不斷調(diào)整經(jīng)營策略,，強(qiáng)化運(yùn)營能力,，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，投資者信心將得到修復(fù)提升,。

目前來看,，疊加前期地產(chǎn)股的跌幅，加之地產(chǎn)股的高股息,，地產(chǎn)股仍然是較好的防守型投資選擇,，隨著行業(yè)發(fā)展向穩(wěn)，地產(chǎn)板塊熱度將有所回升,。