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過去一年,，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅23.2%,，同期恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)跌幅23.6%,，恒生指數(shù)跌幅3.4%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅10.9%,。2021年以來,，地產(chǎn)股較2020年波動上升，但整體跑輸大盤,。

2月開始克而瑞領(lǐng)先股指上漲10.6%,，3月克而瑞領(lǐng)先股指再上漲2.1%，但4月樓市成交環(huán)比下降,，克而瑞領(lǐng)先股指隨之下降4.5%,，5月克而瑞領(lǐng)先股指下降0.9%，月末走勢略有回升,。

整體來看,，自2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅19.5%,，同期恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)跌幅19.0%,。恒生指數(shù)漲幅2.4%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅11.8%,。2021年5月,，恒生指數(shù)上升1.5%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降0.9%,，恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)下降2.2%,，房地產(chǎn)（申萬）板塊上升1.8%。

圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)

及恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)走勢

備注：1）恒生中國內(nèi)陸地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大,、流通性最高,，在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內(nèi)陸的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當(dāng)前成分股共10只,，分別為：中國金茂,、中國海外發(fā)展、世茂集團,、龍湖集團,、華潤置地、龍光集團,、碧桂園,、中國恒大、碧桂園服務(wù),、融創(chuàng)中國

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院

從估值角度看,，2021年5月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，指數(shù)相對恒指PE略有回升。

克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE2021年5月周均值為6.54,，低于上月周均值6.82,，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年5月整體PE周均值為15.21,，低于上月周均值16.28,，高于2020年全年的周均值12.49。

圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院

圖：5月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股

相對恒指整體PE走勢

備注：相對PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院

市凈率方面,，克而瑞領(lǐng)先股指成分股相對恒指成分股5月較4月有所回落,。5月相對恒指PB周均值為61.4% ，低于上月的周均值62.3%,，低于2020年全年相對恒指PB周均值75.7%,。恒指成分股5月整體PB均值為0.76，低于與上月周均值0.78,，高于2020年全年P(guān)B周均值0.74,。

圖：克而瑞內(nèi)房股

領(lǐng)先指數(shù)PB估值走勢平穩(wěn)

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院

相對于地產(chǎn)股的波動下跌，物業(yè)股因發(fā)展?jié)摿^大繼續(xù)受投資者青睞,，整體股價則延續(xù)上漲趨勢,。克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，5月A+H股47家物業(yè)企業(yè)平均上漲4.50%,，自2020年房企分拆上市節(jié)奏加快，截止5月31日,，47家上市物企總市值突破萬億元,。

從個股表現(xiàn)來看，5月A+H股47只物業(yè)股中上漲的數(shù)量達到28只,，其中濱江服務(wù)漲幅最大,，單月上漲33.8%，佳兆業(yè)美好和星盛商業(yè)則位于第二,、第三位,，分別上漲30.6%和28.9%。至6月物業(yè)股大多數(shù)仍然處于上漲狀態(tài),，最新數(shù)據(jù)顯示,，6月8日，截至香港聯(lián)交所下午收盤,，42只H股物業(yè)股中21只錄得上漲,，其中最大漲幅為12.1%。

值得注意的是,，隨著收并購的不斷升溫,，物業(yè)板塊市場集中度進一步增強，中小企業(yè)股價承壓明顯。5月18家股價下跌企業(yè)中,，有2/3為市值排名30名以后的尾部企業(yè),。

反觀地產(chǎn)股個股表現(xiàn)，5月漲幅前五房企不及物業(yè)股,，其中，中國奧園漲幅最高為12.7%,，前五平均漲7.9%,，地產(chǎn)股最高下跌超50%。

表：5月末物業(yè)股市值排行TOP10及漲幅情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管

融資渠道進一步收緊,，主營業(yè)務(wù)利潤長期下行,，房企紛紛謀求上市或分拆業(yè)務(wù)上市獲取更多資金支持。

截至2021年5月31日,，在港交所遞交招股書但仍未上市的房企共有11家,，其中2021年以來共有5家房企房企遞交招股書,。值得注意的是,，2021年之前遞交上市申請的企業(yè)中僅有三巽控股更新過招股書,，其余企業(yè)均顯示“招股書已過期”,。

表：房企赴港上市排隊情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管

在分拆物業(yè)公司上市方面似乎更為順利,，5月多家房企分拆旗下物業(yè)公司赴港上市,，包括北京城建,、德商以及祥生,，并且有新希望服務(wù)1家物企在5月完成上市,。截至5月31日,，在港交所遞交招股書仍未上市的物業(yè)企業(yè)共有20家，其中越秀服務(wù)已通過上市聆訊,，融信服務(wù)則兩次遞表,。

整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)上市之路頗為波折,，然而分拆旗下物業(yè)板塊上市的熱潮仍然在持續(xù),。

值得注意的是，5月碧桂園服務(wù)和雅生活分別進行配股融資104港元和32億港元,，其中碧桂園服務(wù)再次刷新物業(yè)股單次配股籌資金額記錄,，此舉或?qū)⒁l(fā)物管行業(yè)新一輪“軍備競賽”，加劇行業(yè)競爭,。

表：房企分拆旗下物業(yè)公司赴港上市排隊情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管

整體來看,，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化,，估值水平處于歷史低位,，且克而瑞領(lǐng)先股指估值平穩(wěn)，指數(shù)相對恒指PE繼續(xù)回升，整體而言,，2021年全年估值空間修復(fù)可期,。

隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇,。對于個股而言,，房企只有強化成本控制能力、融資能力及周轉(zhuǎn)速度,，靈活應(yīng)對市場變化,，建立可持續(xù)性競爭優(yōu)勢，才能跑贏大市,。

與此同時,，物管行業(yè)發(fā)展空間仍然較大，因此備受投資者青睞,，但從估值來看物業(yè)股已逐漸回歸理性,，隨著行業(yè)集中度不斷提升，物管行業(yè)競爭將日益加劇,，企業(yè)仍需增厚安全墊,。