杭州樓市調(diào)控政策再升級(jí),，主要是貫徹落實(shí)“房住不炒”要求,，支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房,。回看7月2日杭州調(diào)控內(nèi)容,，經(jīng)過兩個(gè)月市場(chǎng)投機(jī)行為仍然存在,，該政策內(nèi)容更多的是針對(duì)此前調(diào)控內(nèi)容增加約束,。

  具體來看：

對(duì)比前后政策內(nèi)容,，此次對(duì)父母投靠子女落戶的限購政策實(shí)際是對(duì)家庭炒房現(xiàn)象的規(guī)范,，此前父母投靠子女落戶且戶口在杭州主城區(qū)，落戶后就可以購房,。事實(shí)上,，相對(duì)寬松的環(huán)境導(dǎo)致市場(chǎng)上存在許多借父母名義搖號(hào)炒房的行為。早在5月,，杭州曾出現(xiàn)過六萬人搖項(xiàng)目,，當(dāng)時(shí)參與搖號(hào)的林明便是動(dòng)用父母“房票”參與搖號(hào)，很顯然,，林明并不是個(gè)例,。

杭州一家TOP30房企銷售負(fù)責(zé)人表示，杭州新政發(fā)布之后對(duì)在推項(xiàng)目銷售影響可能會(huì)有,，但很小,，因?yàn)檎邔⒃敬蛩阌酶改浮胺科薄钡牟糠仲彿空邠踉诹碎T外，對(duì)開發(fā)商的影響有限,，主要是對(duì)具體的購房者影響較大,。

整體而言，本次新政有收有放,，在抑制投機(jī)方面收緊調(diào)控政策,，比如，規(guī)定父母投靠子女落戶的,，需滿3年才有購房資格,。寬松的一面是，無房家庭房源傾斜比例最高達(dá)到80%,，利好無房家庭,，保障合理剛性需求。對(duì)無房家庭購房者也并非絕對(duì)寬松,，政策規(guī)定房源傾斜比例達(dá)到80%的商品住房項(xiàng)目,，無房家庭以優(yōu)先購買方式取得住房的限售5年。差別化調(diào)控的同時(shí)更加精準(zhǔn)。

表：7月和9月政策內(nèi)容對(duì)比

政策升級(jí)背后是杭州樓市,、地市異常火熱,，成交一路走高,，并持續(xù)高位運(yùn)行。

從新建商品住宅表現(xiàn)來看,，成交面積僅在2月份同比減少61.68%之后,，至3月迅速恢復(fù)，成交面積同比增長(zhǎng)7.72%,，前5月杭州就出現(xiàn)4個(gè)“萬人搖”項(xiàng)目,，成交量在6月達(dá)到高峰，當(dāng)月成交面積達(dá)到202萬平方米,，同比增長(zhǎng)64.86%,，創(chuàng)近三年來新高。

7月2日杭州收緊樓市調(diào)控之后,，受季節(jié)性因素和調(diào)控政策雙重影響,，新房成交面積略有回落，但同比仍增長(zhǎng)34.5%,，隨后的8月市場(chǎng)熱度延續(xù),，成交同比漲幅達(dá)到55%。

從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市銷售價(jià)格指數(shù)來看,，7月杭州新房成交均價(jià)同比上漲4.9%,，高于一、二線城市平均漲幅,。

表：2019年8月-2020年8月

杭州新建商品住宅供求量?jī)r(jià)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

二手房市場(chǎng)熱度高漲,。7月，全市二手房成交面積達(dá)到104萬平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)13%,，同比增長(zhǎng)29%，共成交10595套,，均價(jià)33839元/平方米再創(chuàng)新高,。8月，二手房成交面積小幅回調(diào)至80萬平方米,，但同比漲幅仍然高達(dá)16%,。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

從土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，前8月杭州土地出讓金已達(dá)到2035億元,。7月溢價(jià)率走高,，達(dá)到22.47%，8月受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，溢價(jià)率有所回落,，但仍然高位運(yùn)行,。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

7月以來，中央及地方政策熱鬧紛呈,，央行劃定“三道紅線”嚴(yán)控房企融資，住建部連續(xù)兩月召開房地產(chǎn)工作座談會(huì),，杭州,、東莞等地相繼加碼調(diào)控。一系列調(diào)控政策“組合拳”落地后,，樓市逐漸回歸平穩(wěn)和理性,。

本輪調(diào)控的整體思路還是抑制市場(chǎng)投機(jī)行為，接下來,，“房住不炒,、因城施策”的政策主基調(diào)不變，中央政策大概率將繼續(xù)保持平穩(wěn),。

政策方面,，預(yù)計(jì)9月仍有可能再現(xiàn)7月“調(diào)控接力”的局面，樓市熱度居高不下甚至出現(xiàn)投機(jī)潮的城市,，未來調(diào)控加碼預(yù)期強(qiáng)烈,。兩類城市更應(yīng)引起特別關(guān)注，第一類是成都,、沈陽等14個(gè)出席座談會(huì)的城市,；第二類是全國70城房?jī)r(jià)榜中漲幅居前的城市，如徐州,、唐山等城市,，未來也不排除政策加碼的可能性。

聯(lián)系到7,、8兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡,，隨著一線、強(qiáng)二線城市供應(yīng)明顯放量,，預(yù)計(jì)9,、10月市場(chǎng)成交有望繼續(xù)走高，部分熱點(diǎn)城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高,。

從以往經(jīng)驗(yàn)來看,，政策效果短期內(nèi)一定是立竿見影的，市場(chǎng)投機(jī)行為將被進(jìn)一步限制,，長(zhǎng)期來看,，整體市場(chǎng)將更加平穩(wěn)健康。時(shí)值“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季，疊加今年疫情影響,，整體市場(chǎng)銷售推盤節(jié)奏后移,，市場(chǎng)成交整體相對(duì)平穩(wěn)。

具體各線城市來看,，核心一二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺,，且有強(qiáng)勁購買力支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得長(zhǎng)期看好,，成交量?jī)r(jià)有望保持在高位,。人口長(zhǎng)期凈流出的弱三四線城市市場(chǎng)需求相較羸弱，疫情影響下市場(chǎng)購買力更是透支,，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力,。

受困于融資收緊和部分城市樓市收緊影響，建議房企加大供貨力度,，積極營(yíng)銷以實(shí)現(xiàn)快速去化,，爭(zhēng)取抓住“金九銀十”的銷售窗口期，搶收業(yè)績(jī),。

附表：7月-9月新出臺(tái)政策匯總