2019年，財(cái)政部,、住建部聯(lián)合公示：北京,、長春、上海等16城入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展首批試點(diǎn)城市名單,。

不可否認(rèn)的是,，無論是租賃市場規(guī)模，還是市場監(jiān)管制度層面,，首批入圍16城都已走在市場前列,。那其他城市租賃住宅市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展前景如何,？

我們選取了70個(gè)主要城市進(jìn)行對比研究，形成了《70城租賃住宅市場發(fā)展?jié)摿ε判邪?/span>》,。

不難發(fā)現(xiàn),，首批獲得中央財(cái)政支持的16城與《70城租賃住宅市場發(fā)展?jié)摿ε判邪瘛酚兄鴺O高重合度，除廈門略低位列32名之外,，其余15城皆躋身TOP30,，并有北京、上海,、成都等8城入圍TOP10,。

1、潛力排行

2,、指標(biāo)體系

本次研究采用了兩級(jí)指標(biāo)體系：租賃市場成熟度和租賃市場發(fā)展?jié)摿Α?/span>

租賃市場成熟度進(jìn)一步細(xì)分為：租賃供應(yīng),、租賃需求、支付能力和投資收益等四大類二級(jí)指標(biāo),。

其中,，長租公寓企業(yè)進(jìn)入數(shù)量,、租賃掛牌量,、竣工面積和租賃用地成交規(guī)模作為租賃供應(yīng)的正向指標(biāo)，反映租賃市場供給規(guī)模,。

將流動(dòng)人口,、招聘崗位和生活垃圾作為租賃需求的正向指標(biāo)，衡量需求規(guī)模,。

將租金以及租金增速作為支付能力的正向指標(biāo),，租金收入比以及租金薪資比則作為逆向指標(biāo)，以便反映租賃群體支付能力,。

將租售比作為投資收益類的正向指標(biāo),，租金房價(jià)增速比則作為逆向指標(biāo)，進(jìn)而測算租賃投資收益率及未來提升空間,。

租賃市場發(fā)展?jié)摿t進(jìn)一步細(xì)分為：顯性需求潛力和人口吸附等兩大類二級(jí)指標(biāo),。

將高校在校生作為顯性需求潛力正向指標(biāo)，人均居住面積,、城鎮(zhèn)化率以及人才落戶門檻皆作為逆向指標(biāo),，以衡量未來租賃市場需求增長潛力。

將市政投資,、軌交里程,、211院校、中小學(xué)在校生以及醫(yī)院床位數(shù)皆作為人口吸附正向指標(biāo),，用以反映市政設(shè)施配套完善程度及其對于外來人口吸引力,。

1,、能級(jí)：京滬穗、部分強(qiáng)二線和三線市場前景可期,，多數(shù)仍需長期培育

一線城市租賃市場最具發(fā)展?jié)摿?，北京、上海和廣州皆入圍前5名,，北京更是高居榜首,。

受就業(yè)機(jī)會(huì)豐富、市政配套完善等多方面因素影響,，一線城市人口虹吸效應(yīng)顯著,，外來人口多。并且高素質(zhì)人口長期占據(jù)較大比重,，支付能力更強(qiáng),，租賃市場前景著實(shí)可期。僅深圳排名略低,，位列第11名,。

受歷史遺留因素影響，深圳現(xiàn)存多個(gè)城中村片區(qū),，往往也是城市低收入群體聚集區(qū),，“小、散,、亂”便是城中村片區(qū)租賃市場的典型特征,，很大程度拖累了深圳租賃市場潛力綜合排名。

二線城市租賃市場具備較大的發(fā)展?jié)摿?，但各城市市場明顯分化,。

具體而言，受惠于外來人口長期凈流入,，并有著較強(qiáng)的支付能力,，多數(shù)二線城市租賃市場正處快速發(fā)展期，市場前景值得長期看好,，譬如成都,、武漢、重慶這類強(qiáng)二線城市租賃市場更具發(fā)展?jié)摿?，排名皆入圍TOP10,。反觀海口,、銀川,、西寧等弱二線城市租賃市場尚處起步階段，排名暫居二線城市末位,。

三四線城市租賃市場潛力平平,，僅無錫,、東莞等少數(shù)強(qiáng)三線城市具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

多數(shù)三四線城市人口長期凈流出，租賃需求有限,，難以形成規(guī)模效益,，長租公寓企業(yè)更是極少進(jìn)入三四線城市投資運(yùn)營。

尤其是大理,、宜昌,、北海等這類弱三線城市，租賃市場仍需經(jīng)歷較長培育期,，排名暫居市場末位,。

反觀，無錫,、東莞等部分強(qiáng)三線城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好,，其對周邊弱三四線城市擁有較強(qiáng)吸附力，排名位居三四線城市前列,，尤其無錫是唯一的排名躋身TOP20的三四線城市,。

值得一提的是，三亞,、北海,、大理等旅游城市排名暫居末位，究其原因還在于這類旅游城市大都以季節(jié)性短租需求為主,，且主要承載仍是各檔次傳統(tǒng)酒店,，雖然近年以民宿為代表的度假公寓方興未艾,，看似分布于普通住宅社區(qū),，但其本質(zhì)仍然是酒店業(yè)態(tài)。

對作為構(gòu)建“租購并舉”基本住房制度的重要一環(huán)的租賃住宅市場而言,，這些以旅游,、度假、就醫(yī)等個(gè)別特殊目的的短期租房行為并不足以成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主力軍,。

本文研究體系的構(gòu)建仍是相對“買房自住”的落腳城市的長期租賃住房需求,，在這樣的情況下，排名靠后的城市在租賃供應(yīng),、人口吸附等多項(xiàng)指標(biāo)綜合評(píng)分顯著偏低,。

典型如三亞，冬季乃是三亞傳統(tǒng)旅游度假旺季,，人口大量流入,，短期租賃需求異常旺盛，但隨之此后的其他季節(jié)則是淡季,，長期落腳三亞,、安居生活的租賃住房需求寥寥無幾,。

2、梯隊(duì)：TOP10需求旺,，TOP11-30供給弱收益高,，TOP31-70供需低迷

依發(fā)展?jié)摿ε琶群蟠涡驅(qū)?0個(gè)城市可以細(xì)分為三大梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)即TOP10城市，一,、二線城市典型如北京,、上海、成都等,。

第二梯隊(duì)即TOP11-30城市,，除深圳、無錫,、東莞之外,，其余均來自于二線城市，包括鄭州,、天津,、長沙等。

第三梯隊(duì)即TOP31-70城市,，集中在三四線城市,，另貴陽、廈門,、烏魯木齊等部分二線城市,。各梯隊(duì)城市租賃市場都呈現(xiàn)出一些共性特征：

（1）第一梯隊(duì)：需求規(guī)模大，人口吸附,、支付力強(qiáng),，但供應(yīng)不足、投資收益偏低

其一,，人口吸附,、支付能力較強(qiáng)。第一梯隊(duì)城市市政配套日臻完善,，有著較強(qiáng)的人口吸附力,，綜合評(píng)分明顯高于第二、三梯隊(duì)城市,。

典型如軌道交通在建及建成線路長度,，2017年底北京長達(dá)999.2公里，市民日常交通出行十分便捷,。又如醫(yī)院衛(wèi)生院床位數(shù),，2018年底重慶多達(dá)22.04萬張，醫(yī)療資源著實(shí)豐富，在一定程度上緩解居民看病難的問題,。

并且,，第一梯隊(duì)城市居民收入水平整體偏高，普遍有著更高的租金承受力,。

一方面,，租客支付能力相較強(qiáng)勁，表現(xiàn)于租金持續(xù)高位運(yùn)行,。典型如北京,，2019年6月份平均租金約91.97元/月*平方米，高居全國首位,。

另一方面,，房東有著較強(qiáng)的提價(jià)能力，表現(xiàn)于租金增速長期維持在較高水平,。譬如,，2019年6月份蘇州平均租金同比增長6.63%，租金增速仍處較快增長區(qū)間,。

其二,，供需規(guī)模優(yōu)勢顯著。受惠于外來人口長期凈流入,，第一梯隊(duì)城市租賃交易異?；钴S，無論是租賃供應(yīng)還是租賃需求,，皆呈現(xiàn)規(guī)模效應(yīng),。

典型如北京，35家重點(diǎn)監(jiān)測長租公寓企業(yè)便有29家在北京落地運(yùn)營,，側(cè)面映證北京租賃市場規(guī)模龐大,，長租公寓企業(yè)皆欲分得一杯羹。又如上海,，2018年流動(dòng)人口（常住人口-戶籍人口,，下同）高達(dá)976.2萬人,，很大一部分將流入租賃市場,，致使租賃市場需求持續(xù)旺盛。

其三,，投資收益整體偏低,。盡管第一梯隊(duì)城市租金長期維持在較高水平，但由于二手房售價(jià)顯著偏高,，很大程度導(dǎo)致投資收益整體偏低,，租售比大都不及2%。

譬如，2019年6月份廣州平均租金約47.58元/月*平方米,，二手房成交均價(jià)約33858元/平方米,，租售比低至1.69%。

（2）第二梯隊(duì)：支付力強(qiáng),、租金收益高,，需求挖潛空間大，但供應(yīng)是短板

其一,，支付能力以及投資收益相較突出,。第二梯隊(duì)城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，外來人口大都擁有較高的收入水平,，支付能力也相較強(qiáng)勁,。

典型如青島，以2019年6月份平均租金30.18元/月*平方米測算,，年均租金占城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的比重約20.7%,，顯示城鎮(zhèn)居民收入完全可以覆蓋租金項(xiàng)消費(fèi)支出。并且,，第二梯隊(duì)城市二手房售價(jià)仍處合理區(qū)間,，租賃市場往往有著較高的投資收益率。

譬如,，2019年6月份哈爾濱租售比多達(dá)3.18%,，甚至高于5年期以上銀行存款利率，顯示投資收益率整體較高,。

其二,，顯性需求潛力大，租賃市場仍有進(jìn)一步挖潛空間,。相較于第一梯隊(duì)城市,，第二梯隊(duì)城市租賃市場規(guī)模存在較大差距，但顯性需求潛力較大,，租賃市場猶存進(jìn)一步挖潛空間,。

近年來搶人大戰(zhàn)愈演愈烈，第二梯隊(duì)城市紛紛調(diào)降人才落戶門檻,。典型如石家莊,，全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶遷入條件限制,，率先實(shí)行“零門檻”落戶,，意在吸引更多外來人口前來就業(yè)、生活,。

其三,，租賃供應(yīng)明顯不足。第二梯隊(duì)城市短板效應(yīng)在于租賃供應(yīng)明顯不足，部分城市,、部分區(qū)域租賃市場仍有留白,，供需錯(cuò)位的市場格局很大程度抑制租賃需求釋放空間。

譬如,，2019年6月份合肥租賃住房掛牌量低至2621套,，足以說明現(xiàn)階段合肥租賃市場尚不成熟，供應(yīng)層面明顯受限,。

為了增加租賃住房供應(yīng),，我們認(rèn)為除了加大存量房改造租賃住房力度之外，還需在供地層面予以適當(dāng)傾斜,，著力調(diào)升租賃用地供應(yīng)規(guī)模,。

（3）第三梯隊(duì)：投資收益最高，但人口吸附弱,、供需規(guī)模短板最突出

其一,，支付能力、投資收益整體偏高,。盡管第三梯隊(duì)城市居民收入水平并不高,，但租金更為低廉，租賃群體大都有著較強(qiáng)的支付能力,。

典型如蚌埠,，以2019年6月份平均租金14.96元/月*平方米測算，年均租金占城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的比重約20%,，顯示租金項(xiàng)消費(fèi)支出仍處正常承受范圍,。

并且，第三梯隊(duì)城市二手房售價(jià)遠(yuǎn)不及前兩類梯隊(duì)城市,，多數(shù)城市成交均價(jià)不足1萬/平方米,，租賃市場投資收益率整體處于較高水平。

譬如,，2019年6月份常德租售比高達(dá)3.83%,，綜合評(píng)分排名暫居70個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市首位。

其二,，人口吸附偏弱,，供需規(guī)模短板效應(yīng)顯著。第三梯隊(duì)城市市政配套尚不完善,，人口吸附整體偏弱,。

典型如市政設(shè)施建設(shè)投資領(lǐng)域，多數(shù)城市財(cái)政資金捉襟見肘,，顯著拖累市政設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。以泉州為例，2017年完成市政設(shè)施投資9.66億元,，也是為數(shù)不多的完成投資額不足10億元的城市,。又如軌道交通領(lǐng)域，多數(shù)第三梯隊(duì)城市尚未投資建設(shè)軌道交通,。

第三梯隊(duì)城市以弱二線以及三四線城市居多,，人口長期凈流出，租賃供需規(guī)模短板效應(yīng)顯著,。

典型如吉林,，2019年6月份全市租賃住房掛牌量低至104套，51JOB招聘崗位量1259個(gè),，真實(shí)反映吉林租賃供需規(guī)模顯著偏低,，租賃市場仍需經(jīng)歷較長時(shí)間的培育期。

展望未來,，第一梯隊(duì)城市租賃市場前景長期看好,，供需規(guī)模優(yōu)勢將愈加顯著。

第二梯隊(duì)城市租賃市場存在較大挖潛空間,，而在租賃供應(yīng)穩(wěn)步提升的作用下,，市場規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)容。

第三梯隊(duì)城市供需規(guī)模短板效應(yīng)顯著,，租賃市場仍需經(jīng)歷較長時(shí)間的孵化期,。

1、第一梯隊(duì)城市租賃市場長期看好,，供需規(guī)模優(yōu)勢將愈加顯著

第一梯隊(duì)城市人口吸附強(qiáng),，外來人口持續(xù)凈流入，且普遍有著較強(qiáng)的支付能力,，長期來看租賃市場需求有支撐,，供需規(guī)模優(yōu)勢將愈加顯著。

典型如北京,，受就業(yè)機(jī)會(huì)豐富,、市政配套優(yōu)越等多方面因素影響，其在全國范圍內(nèi)皆有較強(qiáng)人口吸附力,，更是高素質(zhì)人才聚集地,，有望帶動(dòng)不菲的增量租賃需求。

目前,，北京租賃市場現(xiàn)已步入發(fā)展快車道,，眾多長租公寓企業(yè)皆欲進(jìn)入乃至深耕北京市場，以期搶占一定比例的市場份額,，租賃市場前景值得長期看好,。

2,、第二梯隊(duì)城市有較大挖潛空間，市場規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)容

第二梯隊(duì)城市支付能力以及投資收益相較突出,，尤其是顯性需求潛力較大,，租賃市場仍有進(jìn)一步挖潛空間。

不過,，當(dāng)下租賃供應(yīng)略顯不足,，供需錯(cuò)位的市場格局很大程度抑制租賃需求釋放空間。長期來看,，在租賃供應(yīng)穩(wěn)步提升的作用下,，第二梯隊(duì)城市租賃市場規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)容。

典型如合肥,，高校資源豐富,，2018年高校在校生接近80萬人，未來很大比例的高校畢業(yè)生將轉(zhuǎn)化為增量租賃需求,，顯性需求潛力著實(shí)不容小覷,，租賃市場規(guī)模猶存較大的提升空間。

3,、第三梯隊(duì)城市謹(jǐn)慎樂觀,，租賃市場仍需經(jīng)歷較長時(shí)間孵化期

第三梯隊(duì)城市市政配套尚不完善，人口吸附整體偏弱,，人口長期凈流出,，致使租賃需求持續(xù)不振，供需規(guī)模短板效應(yīng)顯著,。

長期來看,，第三梯隊(duì)城市租賃市場仍需經(jīng)歷較長時(shí)間的孵化期，短期內(nèi)市場規(guī)模提升空間有限,。

典型如常德,，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，本地所能提供的就業(yè)機(jī)會(huì)寥寥,，人口持續(xù)凈流出,，2018年常住戶籍人口比0.96，租賃需求持續(xù)低迷,。

受此影響,，常德租賃市場仍處起步階段，而在人口持續(xù)凈流出的作用下,，未來租賃市場規(guī)模提升空間仍將顯著受限,。

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