5.8%,、4.3%、2%——這是2019年上半年遼寧,、黑龍江,、吉林三省的GDP增速,，均低于全國(guó)平均水平,。

當(dāng)全國(guó)各地都在搶人才的時(shí)候，東北卻面臨著人才外流的問(wèn)題,。

東北振興仍然是長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù),。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,，東北地區(qū)的商品房銷售面積3063萬(wàn)平方米,，同比下降8.3%，但投資額同比增長(zhǎng)12.7%,，達(dá)到了2304億元,。

2018年全年,，東北地區(qū)房地產(chǎn)投資增速17.5%，在全國(guó)東部,、中部,、西部以及東北四個(gè)區(qū)域中，排名居首,。其中,，吉林省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速超過(guò)30%，僅次于西藏自治區(qū),。

顯然,，房地產(chǎn)投資對(duì)東北投資形成明顯支撐。房地產(chǎn),，這個(gè)與人口關(guān)聯(lián)性最大的行業(yè),，在東北振興乏力的背景下，似乎成為當(dāng)?shù)匾环N自救的措施,。

2018年開(kāi)始,，東北房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有回升跡象，其中,，沈陽(yáng)商品住宅銷售均價(jià)在2019年上半年緩慢上行,，再次步入萬(wàn)元時(shí)代。

但是,，并不是所有的東北城市都可以盡享房地產(chǎn)的繁榮景象,。

除了沈陽(yáng)、長(zhǎng)春,、哈爾濱和大連這4個(gè)還能吸引小城鎮(zhèn)人口涌入的副省級(jí)城市,，東北其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然壓力重重。

東北片區(qū)省會(huì)城市哈爾濱、長(zhǎng)春,、沈陽(yáng),，在政府“嚴(yán)控”下，樓市量?jī)r(jià)基本都呈現(xiàn)穩(wěn)字當(dāng)頭的特征,。其中：

• 哈爾濱：

一方面,，供應(yīng)收縮,。

政府要求2018年拿地項(xiàng)目需2019年下半年方可開(kāi)工，預(yù)售條件也升級(jí)為二環(huán)內(nèi)只能現(xiàn)房,，三環(huán)必須封頂,，客觀上導(dǎo)致了上半年市面上“無(wú)房可售”的尷尬情況。

同時(shí),，政府供地也并不積極,，潛在庫(kù)存有限,。

另一方面,，房?jī)r(jià)上漲后需求乏力，制約市場(chǎng)上行,。

隨著近幾個(gè)月供應(yīng)量逐步放出,，項(xiàng)目定價(jià)、首開(kāi)去化均不理想,。

以群力西區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目為例,，去年拿地樓面價(jià)基本都在4000-6000元/平方米不等，上月開(kāi)盤的金地精裝產(chǎn)品報(bào)價(jià)也僅為1.3萬(wàn)元/平方米,，低于原來(lái)預(yù)期的1.5萬(wàn)元/平方米,，

同片區(qū)的華潤(rùn)、中海,、保利陸續(xù)開(kāi)盤,，定價(jià)都比較保守，開(kāi)盤效果基本都不算很好,。除金地首開(kāi)實(shí)現(xiàn)7億銷售額外,，其他項(xiàng)目基本都在5億元左右，去化率保持在60%,。

考慮到10月中旬以后的停工影響,，預(yù)期2019年整體成交量跌幅將在30%以上,。

• 長(zhǎng)春：

新盤去化率65%以上,，“限價(jià)令”下房?jī)r(jià)略有回調(diào)

長(zhǎng)春樓市表現(xiàn)為量增價(jià)穩(wěn)，1-8月成交量較去年同期小幅微增,。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),，8月在售34個(gè)項(xiàng)目去化率基本在65%-70%,，萬(wàn)科、中海等品牌房企因深耕長(zhǎng)春多年,，客戶積淀良好,，開(kāi)盤均有不錯(cuò)的去化表現(xiàn)。

房?jī)r(jià)在8月略有回調(diào),，跌破萬(wàn)元,，目前為9452元/平方米。

去年6月22日,，長(zhǎng)春頒布“雙限令”,，無(wú)證不可銷售，同時(shí)控制價(jià)格,，導(dǎo)致2018年6月開(kāi)始供應(yīng)量驟減,，預(yù)售審批時(shí)間較慢，加之政府控“房?jī)r(jià)”,，漲幅不得超過(guò)10%,，南部新城融創(chuàng)項(xiàng)目原計(jì)劃1.4萬(wàn)元/平方米售價(jià)，如今僅可批到1.1萬(wàn)元/平方米,。

長(zhǎng)春城市規(guī)劃按照“三南一北”組團(tuán)發(fā)展,，貨量相對(duì)充足，下半年總供應(yīng)量預(yù)計(jì)400萬(wàn)平方米,，南部預(yù)估270萬(wàn)平方米,，北部預(yù)估100多萬(wàn)平方米。

預(yù)判2019全年供應(yīng)有望同比上升15%,，成交則有望穩(wěn)步增長(zhǎng)10%,。成交均價(jià)預(yù)計(jì)無(wú)法破萬(wàn)，年底估計(jì)會(huì)打折降價(jià),，預(yù)計(jì)維持在9700元/平方米左右,。

• 沈陽(yáng)：

沈陽(yáng)樓市量跌平穩(wěn),，1-8月成交量與去年同期小幅微跌,，價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，8月末成交均價(jià)為9900元/平方米,。

沈陽(yáng)屬于東三省片區(qū)調(diào)控相對(duì)嚴(yán)苛的城市,，政府限購(gòu)、限貸,、限地價(jià),、限房?jī)r(jià)均有涉及，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持穩(wěn)字當(dāng)頭,。

不過(guò)各區(qū)域呈現(xiàn)出顯著的冷熱不均,。

渾南區(qū)是沈陽(yáng)樓市的價(jià)格高地,，成交均價(jià)1.1萬(wàn)元平方米，改善類購(gòu)房群體為主,；

于洪區(qū)屬于市區(qū)剛需外溢區(qū)域,，成交量相對(duì)集中；

沈北片區(qū)主要承接剛需外溢,，商業(yè),、交通，教育,、醫(yī)療等配套相對(duì)完善,。

這三大區(qū)域去化情況均不錯(cuò)。成交冷淡區(qū)域如蘇家屯區(qū),，周邊房?jī)r(jià)相對(duì)較低,，僅6300元/平方米。

• 三四線：

東北片區(qū)三四線城市,，諸如大慶，佳木斯,、鶴崗近幾年來(lái)市場(chǎng)非常慘淡,。

以大慶為例，一方面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)嚴(yán)峻,。

因石油資源消耗,，大慶產(chǎn)業(yè)工人被迫調(diào)去外地區(qū)域公司，本地人口流出嚴(yán)重,，加之此前發(fā)展的汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)并未如期落地,，造成產(chǎn)業(yè)空心化。

產(chǎn)業(yè)工人的轉(zhuǎn)移也使得當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展停滯,，人均可支配收入下降,，購(gòu)房需求支撐不足。

另一方面本地潛在庫(kù)存量也相對(duì)較大,，大慶本地產(chǎn)業(yè)工人基本不缺房,，目前大慶樓市基本呈現(xiàn)出供過(guò)于求的情況，后續(xù)發(fā)展不容樂(lè)觀,。

哈爾濱市場(chǎng),，政府對(duì)樓市把控力相對(duì)較強(qiáng),，土地市場(chǎng)體現(xiàn)在以下兩方面：

一是政府嚴(yán)格控制推地量，各區(qū)域供地節(jié)奏不一。比如為了帶動(dòng)松北地區(qū)發(fā)展,，以百萬(wàn)方規(guī)模推出松北地塊；

另一方面,，嚴(yán)苛的拿地門檻,，與大型國(guó)資/央企實(shí)現(xiàn)資源互換，聯(lián)合提升區(qū)域價(jià)值,。

為推動(dòng)松北區(qū)域的發(fā)展,，政府在松北區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)業(yè)供地，設(shè)定自持比例,，或者以較低的樓面價(jià)出讓給開(kāi)發(fā)商促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作,。

如寶能的占地110萬(wàn)平方米地塊，主要就是為了促成哈-深產(chǎn)業(yè)園合作,，另外,，綠地、中鐵,、華潤(rùn)等企業(yè)在松北片區(qū)均有項(xiàng)目,。

外地品牌房企進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)的難度不斷加大。公開(kāi)市場(chǎng)核心地塊地價(jià)過(guò)高,，不符合品牌房企“不拿高價(jià)地”要求,；郊區(qū)地塊拿地風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，二級(jí)市場(chǎng)的收并購(gòu)項(xiàng)目基本已被融創(chuàng)全覆蓋,，空間有限,。

長(zhǎng)春目前的土地市場(chǎng)總體較為平穩(wěn)。去年一級(jí)市場(chǎng)成交78宗地塊,，今年目前為止也有50多宗地塊成交,，四環(huán)之內(nèi)已無(wú)土地供應(yīng)。

與哈爾濱,、沈陽(yáng)有所不同,，長(zhǎng)春地域面積較小，地塊體量受限,，環(huán)線類發(fā)展和新區(qū)供應(yīng)土地較多,，2019年土拍集中在北湖片區(qū)多一些，凈月板塊因萬(wàn)達(dá)文旅城入駐,，住宅將近4萬(wàn)套規(guī)模,，地塊已劃撥，但動(dòng)遷時(shí)間未定,。

房企拿地態(tài)度也比較理性,，目前長(zhǎng)春土拍最高樓板價(jià)為6166元/平方米。

沈陽(yáng)土地供應(yīng)分階段，今年市場(chǎng)良性發(fā)展,，但整體成交量同比去年有所下降,，土地價(jià)格因前期地王被約談，目前新拍地塊要求溢價(jià)率不能超過(guò)50%,。

目前沈陽(yáng)土地成交價(jià)格偏高,，主要得益于央企發(fā)力，諸如中海,、保利,、華潤(rùn)等。

此外,，萬(wàn)科拿地,、恒大收并購(gòu)也比較積極，看好本地市場(chǎng)和無(wú)貨量等雙重需求考量,。目前沈陽(yáng)基本實(shí)現(xiàn)了TOP50房企全覆蓋,，僅正榮、泰禾沒(méi)有進(jìn)入,。

今年政府供地預(yù)計(jì)會(huì)有所下降,，整體土地成交控制比較好。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，東北地區(qū)資源枯竭帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)空心化問(wèn)題嚴(yán)重,，僅省會(huì)城市存在一定的產(chǎn)業(yè)支撐,。

近年來(lái)，東北三省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)低迷,，工業(yè)增長(zhǎng)乏力,、投資低位徘徊。

雖然結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型喊了很多年,，但東北的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然以汽車制造,、采礦、化學(xué)原料,、石油加工等傳統(tǒng)重工業(yè)為主,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整緩慢。

東北三省的高等教育和科研資源也很豐富,，但高新技術(shù)企業(yè)的數(shù)量并不多,，先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)均發(fā)展不足,。

從新一輪的發(fā)展來(lái)看,，東北振興的重點(diǎn)將是沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱及大連為四個(gè)副省級(jí)城市,。這四個(gè)城市擁有不錯(cuò)的工業(yè)基礎(chǔ),，如長(zhǎng)春的軌道客車行業(yè)，沈陽(yáng)的航空航天等,。

四個(gè)城市從去年開(kāi)始也吸引了阿里巴巴,、騰訊、京東等大企業(yè)布局,?？傮w來(lái)說(shuō),，目前東北房地產(chǎn)投資需求增量將主要來(lái)自這四個(gè)城市,。

從中長(zhǎng)期人口增長(zhǎng)性來(lái)看，東北持續(xù)的人口萎縮加劇了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)乏力,，也帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求長(zhǎng)期萎靡不振,。

在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢、體制機(jī)制等原因影響下,，近年來(lái)東北人口尤其是青年人口向東南沿海外流十分明顯,。

加之東北工業(yè)化和城鎮(zhèn)化早，城鎮(zhèn)化率高,，人口的出生率很低,，近年來(lái)東北的人口呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

東北片區(qū)一向以傳統(tǒng)的資源型開(kāi)發(fā),，石油,、煤礦開(kāi)采為主，隨著開(kāi)采逐步深入,，很多三四線基本都面臨資源枯竭,，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限等問(wèn)題，人口持續(xù)加速外流,，除了部分流向東南沿海外,，也有相當(dāng)一部分流向東北四大副省級(jí)城市。

在這一趨勢(shì)下,，東北房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“省會(huì)城市人口投資東南沿海,，環(huán)省會(huì)郊縣投資省會(huì)城市”的格局，表現(xiàn)最突出的,，是黑龍江省會(huì)哈爾濱,。

哈爾濱本身就是人口凈流出城市，本地高凈值人群基本自住需求已經(jīng)滿足,，目前平均1萬(wàn)多/平方米的房?jī)r(jià)已經(jīng)不適合投資,，進(jìn)而轉(zhuǎn)去海南、惠州、珠海等南方城市,。

長(zhǎng)春,、哈爾濱2018年常住人口均在減少，外流現(xiàn)象嚴(yán)重,，主要流向較為發(fā)達(dá)的東南沿海區(qū)域,，同時(shí)郊縣客戶向省會(huì)城市聚集，也使這些城市的常住人口比基本維持在1以上,，這樣的人口增長(zhǎng)速度,，難以對(duì)樓市需求構(gòu)成有效支撐。

從居民購(gòu)買能力看,，3000-4000元的月收入難以負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)攀升帶來(lái)的高總價(jià),。

哈爾濱屬三個(gè)省會(huì)城市中房?jī)r(jià)偏高的城市，1.5萬(wàn)元/平方米是本地的單價(jià)瓶頸,，超過(guò)這一房?jī)r(jià)整體去化率都將放緩,。

據(jù)測(cè)算，除房?jī)r(jià)偏低的三四線城市外,，三個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)收入比基本維持在8-9年,，還是存在一定的購(gòu)房壓力的。

實(shí)際上,，由于東北工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化都比較早，因此未來(lái)城鎮(zhèn)化的潛力相比其他地方都比較小,。

同時(shí),，東北的就業(yè)人口中，國(guó)企,、體制內(nèi)的占比較高,，原有的福利分房比例較高，剛需比例相對(duì)其他區(qū)域城市偏小,。

近年來(lái),，東北的棚改力度較大，尤其是棚入貨幣化政策對(duì)東北房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有所助推,，但隨著2018年底國(guó)家對(duì)棚改政策的收緊,，市場(chǎng)需求相應(yīng)縮減，增長(zhǎng)乏力,。

我認(rèn)為,，基于目前剛需、改善需求基本已釋放完畢,，不斷上漲的房?jī)r(jià)也日益逼近人們的購(gòu)買力極限,，東北片區(qū)短期內(nèi)成交仍將保持穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì),，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，二線城市抗跌能力顯著好于三四線,。

中長(zhǎng)期看,，東北市場(chǎng)“振興”主要仍需解決產(chǎn)業(yè)升級(jí)的問(wèn)題。依靠資源輸出并不是長(zhǎng)久之計(jì),，且重工業(yè)為主的發(fā)展結(jié)構(gòu)也會(huì)降低城市本身的宜居性,。

謀求新的發(fā)展路徑，以高新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入高素質(zhì)人才,，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu),，才是促成東北樓市發(fā)展的治本之策。