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合肥,，安徽省省會(huì)，長(zhǎng)三角城市群副中心,，國(guó)家重要的科研教育基地,，現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐。 合肥域內(nèi)面積11445.1平方公里,，截至2018年底,，GDP7822億元，人口803萬(wàn),，人均GDP9.82萬(wàn)元,。 三年前，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》中,，合肥成為與南京,、杭州并列的長(zhǎng)三角城市群副中心之一，這是屬于合肥的高光時(shí)刻,。 當(dāng)年,，合肥成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度最大的城市，沒(méi)有之一,。 當(dāng)年10月2日,，合肥出臺(tái)“史上最嚴(yán)調(diào)控”——“房十條”，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一輪快速上漲就此嘎然而止,。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的驟然轉(zhuǎn)冷,，無(wú)礙合肥經(jīng)濟(jì)的一往無(wú)前：2018年上半年合肥GDP增速位居全國(guó)第一，當(dāng)年更是定下五年內(nèi)GDP直指1.1萬(wàn)億的目標(biāo),。 這三年,，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，或許可以濃縮成這一句話：在調(diào)控的“緊箍咒”中起舞,。 為什么這么說(shuō),？ 我們選取了濟(jì)南、西安,、福州這三個(gè)在GDP體量上與合肥不分伯仲的城市與合肥進(jìn)行比較： 2019年上半年,，濟(jì)南,、西安、合肥,、福州的GDP成績(jī)分別是：4791.7億,、4142.34億、3752.2億和3528.53億,，名義增速分別為8.49%,、8.08%、10.01%和12.72%,，合肥增速僅次于福州,。 2019年7月，這四座城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)分別是：15671元/平方米?15578元/平方米?17924元/平方米和22144元/平方米,，合肥的絕對(duì)房?jī)r(jià)已高于濟(jì)南和西安,。 相比2017年12月，四座城市的房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)漲幅分別是：20.3%,、34.89%,、7.9%和11.9%，合肥漲幅最小,。 2018年1月-2019年7月四城房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)走勢(shì) （單位：%）▼
在合肥GDP增速位于全國(guó)前列時(shí),，房?jī)r(jià)漲幅在近兩年的漲幅還控制在10%以內(nèi)，實(shí)屬不易,。 一個(gè)值得關(guān)注的苗頭是： 2019年前8個(gè)月,，合肥的賣地收入近700億元，已經(jīng)超過(guò)2018年全年的賣地收入646億元,。在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,，合肥要保GDP沖1.1萬(wàn)億的目標(biāo)，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)再度成為“救命稻草”,？ 1 整體市場(chǎng)： 熱度明顯下降 濱湖,、高新漲勢(shì)兇猛 據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2019年前7月合肥主城區(qū)住宅均價(jià)約17500元/平方米,，較2015年同期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)翻番。 但近一年以來(lái),，在限價(jià)政策的調(diào)控之下,，合肥房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定、漲速較2016,、2017,、2018年上半年明顯放緩。 2019年春節(jié)過(guò)后合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)從2018年下半年的寒潮中走出,，并逐漸回暖,、進(jìn)入傳統(tǒng)樓市旺季“金三”,、“銀四”，樓市成交量有了明顯上升,。 5月份之后,，市場(chǎng)還是有一絲涼意，當(dāng)月去化率有明顯的下滑,，由3月份的73%降至8月份的59%,。 2018年1月至今合肥主城區(qū)商品住宅月度推盤(pán)量及去化率 （單位：套）▼
就主城九區(qū)價(jià)格來(lái)看，可以分為三個(gè)梯隊(duì)： 第一梯隊(duì)政務(wù)區(qū)：由于發(fā)展較早,、配套成熟,，房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先，上半年商品住宅成交均價(jià)已達(dá)27000元/平方米,。 第二梯隊(duì)濱湖,、廬陽(yáng)、包河,、蜀山,、經(jīng)開(kāi)、高新等區(qū)域：上半年商品住宅成交均價(jià)對(duì)于17000-20000元不等,。 其中濱湖區(qū)受規(guī)劃利好影響,，加之環(huán)境較為優(yōu)美，投資客群比重相對(duì)較大,，房?jī)r(jià)表現(xiàn)最為突出,，8月份成交均價(jià)已突破2萬(wàn)元，達(dá)20856元/平方米,。 高新區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,、人口導(dǎo)入也較為突出，房?jī)r(jià)漲速也較為突出,，8月份均價(jià)增至18356元/平方米,。 第三梯隊(duì)新站和瑤海區(qū)：成交均價(jià)均在1.3-1.5萬(wàn)元之間，以新站為例,，客群以購(gòu)買力相對(duì)較低的剛需客為主,，同時(shí)由于供應(yīng)體量巨大，價(jià)格表現(xiàn)較為平穩(wěn),。 2019年1-7月合肥主城九區(qū)商品住宅成交均價(jià) （元/㎡）▼
2 土地市場(chǎng)： 土拍火爆,，成交價(jià)逼近歷史高點(diǎn) 2019年1-8月合肥主城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地主要集中在濱湖、包河兩區(qū),，政務(wù)區(qū)基本沒(méi)有供地,。 成交主要以居住用地為主，從區(qū)域來(lái)看濱湖區(qū)最為火爆，其次是包河區(qū)和高新區(qū),。 2019年1-8月合肥主城九區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地供求量?jī)r(jià) （萬(wàn)平方米,、元/平方米）▼
限價(jià)情況下，前7個(gè)月合肥各區(qū)土拍依然多以溢價(jià)成交,，平均溢價(jià)率38%,，土拍熱度較高。 綜合來(lái)看,， 上半年合肥土地市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)較多,，并且市場(chǎng)極其火爆，地價(jià)驟升,，平均樓板價(jià)超過(guò)10000元/平方米,，接近2016年下半年歷史高位11000元/平方米。 鑒于合肥2019年供地計(jì)劃明顯收窄,，在上半年已經(jīng)占用較大推地指標(biāo)的背景下,，預(yù)計(jì)下半年推地量將明顯減少。 3 調(diào)控升級(jí)： 濱湖土地最高限價(jià)下降5000元/平 由于土地市場(chǎng)火爆,，合肥上半年調(diào)整了濱湖新區(qū)的最高限價(jià),，調(diào)整后的濱湖區(qū)最高地價(jià)為2280萬(wàn)元/畝、最高樓面價(jià)地價(jià)為17100元/平方米,。 這一限價(jià)較2016年葛洲壩競(jìng)得的單價(jià)地王22102元/平方米下調(diào)了5002元/平方米,，限價(jià)紅線再次下拉，濱湖土地調(diào)控再次升級(jí),。 除此之外,，2019年合肥樓市政策并無(wú)太大變化，限購(gòu),、限價(jià),、限貸依然存在，限售依然尚未跟進(jìn),。 限購(gòu)： 目前合肥的限購(gòu)政策執(zhí)行相對(duì)寬松,，買房門(mén)檻相對(duì)較低，社?？裳a(bǔ)繳,。 2017年合肥的“人才新政20條”和2018年“人才新政8條”及實(shí)施細(xì)則相繼出臺(tái)，一年時(shí)間內(nèi)吸引了近10萬(wàn)名畢業(yè)生及技能人才落戶,，較為寬松的落戶政策也在一定程度上緩沖了限購(gòu)政策的市場(chǎng)影響,。 2010-2019年上半年商品住宅各面積段成交占比 （按套數(shù)）▼
限貸： 首套房首付比例不低于3成，利率上浮20%,；二套房月供結(jié)清首付4成，未結(jié)清首付5成，利率上浮30%,。 限價(jià)： 既限地價(jià)也限房?jī)r(jià),，并且房?jī)r(jià)實(shí)行一盤(pán)一限價(jià)的策略，由于限價(jià)政策執(zhí)行較嚴(yán),，合肥房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)較為平穩(wěn),，市場(chǎng)總體表現(xiàn)為“大政府、小市場(chǎng)”的格局,。 4 總結(jié)： 謹(jǐn)慎樂(lè)觀,，肉搏不可避免 合肥城市價(jià)值得到了品牌房企的普遍認(rèn)可。尤其是合肥在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)異軍突起,，發(fā)展迅猛,，是中國(guó)三大綜合性國(guó)家科學(xué)中心之一，僅次于上海,，是具有國(guó)際影響力的創(chuàng)新之都和國(guó)家重要的科研教育基地,，這對(duì)合肥的后續(xù)發(fā)展形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐。 2016-2019年上半年合肥主城區(qū)商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì) （單位：萬(wàn)平方米,、元/平方米）▼
但在中央重申“房住不炒”基調(diào)不變的情況下,，房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行,，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,，不排除加碼調(diào)控的可能性。 在此背景下,，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控很難放松,，仍將以穩(wěn)為主。 同時(shí),，由于房企融資難度加大,，融資成本上升，疊加市場(chǎng)預(yù)期下降,，合肥地價(jià)將穩(wěn)中有降,，但熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)還是會(huì)比較激烈。 由于前兩年合肥土拍熱度高漲,、體量也十分巨大,，預(yù)計(jì)下半年大量項(xiàng)目集中入市，房企推貨量將大幅上漲,。 在政策不放松,，供應(yīng)上漲的情況下，疊加房?jī)r(jià)扁平化,，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,，可以預(yù)見(jiàn),，房企間的肉搏在合肥已不可避免。 我認(rèn)為,，房企還是應(yīng)該理性看待合肥市場(chǎng)的熱度下降,，保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，理性拿地,。 同時(shí),，合肥民富基礎(chǔ)較差，購(gòu)買力相對(duì)較弱,，主力需求還是集中在剛需層面,，因此，項(xiàng)目定位不可過(guò)分放大市場(chǎng)改善需求,，可考慮減面積,、控總價(jià)，進(jìn)一步適應(yīng)合肥市場(chǎng)的購(gòu)房需求,，盡快去化,，落袋為安。 就在文章收筆之際,，8月28日晚間,，合肥再出調(diào)控政策。 — END —
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