【原】獨(dú)家實(shí)探,！重慶二輪土拍西區(qū)進(jìn)入“金鳳時(shí)代”,。

新用戶92606uP3 2021-08-02

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前言

在網(wǎng)絡(luò)世界，最近大家仿佛是瓜田里的猹,，上躥下跳,；

在現(xiàn)實(shí)世界，我們也來吃吃重慶即將到來的第二輪土拍的瓜吧。

今天重點(diǎn)講西部槽谷,。

第一輪土拍,，西部槽谷已經(jīng)憑借接近130%的高溢價(jià)和不低的樓面價(jià)，證明了科學(xué)城的市場(chǎng)高熱度和高認(rèn)可度,。

同時(shí)更讓重慶一舉成為全國土拍溢價(jià)率最嗨的城市之一,，實(shí)在有點(diǎn)剛！

根據(jù)克而瑞那張流傳于論壇的預(yù)供地圖來看,，第二輪土拍：

西部槽谷供地主要集中在土主與微電園之間,、大學(xué)城南路與曾家大道之間、金鳳含谷之間,。

這些地塊也引發(fā)出幾大疑問：

西部槽谷開發(fā)的幾大方向以及邊界現(xiàn)在進(jìn)入到哪里,？
最高溢價(jià)是否會(huì)打破130%？會(huì)出現(xiàn)在哪塊地,？
土主與金鳳一北一南,，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系如何？

帶著問號(hào),，我決定踏上踩盤之旅,。

出了微電園軌道站，映入眼簾的就是高新天街的工地如今居然修得這么高了,。

坐車來到最靠近土主方向的地塊,，這塊地其實(shí)就在團(tuán)結(jié)灣、桂語九里,、遠(yuǎn)洋山水賦的交叉點(diǎn)之間,，體量算是比較大的了，有115畝多,。

（圖源克而瑞）

在一條貨車橫行的小路,，我冒著小小危險(xiǎn)拍下了這塊雜草叢生但十分平坦的地塊。

另一塊靠近軌道站的地也很大,，接近117畝,。但因?yàn)橹車芏喽荚诜饴肥┕ぃ栽嚵?條路都無法進(jìn)入,。

把它們拉通看,，我發(fā)現(xiàn)3個(gè)現(xiàn)象：

1、微電園以北一縱線以西這個(gè)三角區(qū),，依然還有很多連片的空地可以開發(fā),。（但相比南側(cè)的金鳳拓展空間還是非常有限的）

雖然土主與微電園北側(cè)幾塊地的樓面價(jià)價(jià)差基本在20%，短期無法超越,，但是從溢價(jià)來看,，擁有國際物流園（還可能有科學(xué)城高鐵站）的土主未來將是房企們重倉的又一高地,。

2、從物流園到微電園,，萬科,、融創(chuàng)、東原,、遠(yuǎn)洋,、金科、華潤,、綠城,、中建信和、龍湖......近5年已經(jīng)有約20家房企密布,，可見房企對(duì)板塊的信心,。

3、微電園土主一帶,，是很核心的位置,，人流大，配套成熟,，有軌道隧道大橋,，有融創(chuàng)茂奧萊等商業(yè)。

區(qū)位功能也很多樣,，既能夠承接成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展紅利,，同時(shí)又能夠更近距離的聯(lián)通兩江新區(qū)。

所以,，我目測(cè)這輪2塊地應(yīng)該和上輪土拍周邊起始價(jià)7500左右，成交價(jià)12000起的2塊地,，價(jià)格情況差不多,。

往大學(xué)城南路方向走，路邊圍擋掛滿了科學(xué)城的規(guī)劃圖,。

沿途城市界面很新很寬闊很平坦,。樹蔭也比中央公園茂密，完全沒有頂著大太陽的焦慮感,。

周邊的重大,、第一實(shí)驗(yàn)中學(xué)、樹人思賢小學(xué)等讓我感覺自己好像被濃厚的教育氣息包圍,，我太愛了,！

大學(xué)城南路地塊，其實(shí)就在佳兆業(yè)新盤和金陽第一農(nóng)場(chǎng)背后,。

和路面有一定的高差,，不知道修完會(huì)如何,。

大學(xué)城的新盤沒有西永微電園的密集，參考近年來地塊周邊佳兆業(yè),、康田電建的2塊地成交價(jià),，和第一輪附近地塊的起始樓面價(jià)，

我估計(jì)這塊近60畝的地,，起始價(jià)不會(huì)低于6500,，成交價(jià)不會(huì)低于8000。

不過因?yàn)榈貕K太小,，一般不會(huì)做高低配,，大概率又是一個(gè)純洋房吧。

沙區(qū)的教育資源,，不斷往大學(xué)城,、土主、井口轉(zhuǎn)移,。板塊內(nèi)最大的期待值,，除了軌道當(dāng)然就是科學(xué)城的教育資源傾斜。

旁邊的新項(xiàng)目以8702的成交價(jià)拔高了整個(gè)區(qū)域的地價(jià),，也側(cè)面反映出大學(xué)城南側(cè)地塊的稀缺性,。

去往下一個(gè)曾家地塊的路上，我遇到了一個(gè)讓我直呼666的神奇蛇皮路線,。

于是我打了個(gè)車到美麗新城,，本來以為這里路特別窄，社區(qū)也很老（手機(jī)只剩8%的電,，我要找充電寶都沒地方找）,，誰知道上個(gè)坡就“豁然開朗”——

背后還有這么大片的空地！是在下小看了,！

其實(shí)大學(xué)城曾家片區(qū)的價(jià)值,，目前雖然不能和大學(xué)城核心區(qū)抗衡，但是已經(jīng)算是目前科學(xué)城的一個(gè)佼佼者區(qū)域,。

近一年很多房企布局,。甚至附近的龍湖改善新盤，賣出了板塊內(nèi)目前最高的單價(jià)（洋房建面15500）

曾家周邊目前的開發(fā)程度較低,，以廠房及未開發(fā)地塊為主,，附近有西永綜保區(qū)、英業(yè)達(dá),、廣達(dá)等廠區(qū),。

居住氛圍目前肯定是談不上的，但是正因?yàn)榇嬖陂_發(fā)紅利和洼地價(jià)值,，所以板塊的價(jià)值正在彰顯,。

按照旁邊龍湖的拿地價(jià)看,，這塊地成交價(jià)應(yīng)該也不會(huì)低于6700。

（圖源克而瑞）

最后,，我來到了金鳳的2宗地塊,。

沒想到有塊地就在高新區(qū)政務(wù)服務(wù)中心和金鳳佳園公租房的旁邊。

要是不告訴我這是個(gè)公租房,，我還真以為這個(gè)看起來嶄新整齊的小區(qū)是高層新房呢,。

來到金鳳我才知道，這里真的還有大片大片大片大片的空地可以開發(fā),。

平坦空曠得好像望不到盡頭,，夕陽和被余暉侵染的云層都看得清清楚楚，沒有任何視野遮擋,。

在我看來金鳳這塊地很可能成為本輪西部槽谷的溢價(jià)之王,。

金鳳的現(xiàn)狀當(dāng)然比不過開發(fā)已經(jīng)超過十年的西永大學(xué)城，它的位置與北區(qū)相距甚遠(yuǎn),，也沒有什么配套,。

但它是西區(qū)未來的重點(diǎn)發(fā)展方向：

有高新區(qū)管委會(huì)，有科學(xué)城金融街,，有科學(xué)大道,、科學(xué)公園、科學(xué)會(huì)堂三大標(biāo)志性項(xiàng)目,，有軌道交通,、多所公辦校資源傾斜......等等規(guī)劃加持。

但它有無限的想象空間：

金鳳含谷是西部槽谷向南最好的城市拓展區(qū)域,，西永大學(xué)城都再也找不到這么連片的空白區(qū)域了,，擅長做大盤的房企這下又有了發(fā)揮空間。

這次金鳳110畝+40畝等供地,，是科學(xué)城啟動(dòng)以來金鳳的首次住宅供地,，可以說代表著西區(qū)開發(fā)正式進(jìn)入“金鳳時(shí)代”。

它的土拍成績(jī),，一定程度上將代表著科學(xué)城的影響力。我們拭目以待,。

實(shí)地感受一圈下來,，對(duì)于開頭的三大疑問我已經(jīng)基本有了答案。

科學(xué)城的重點(diǎn)開發(fā)區(qū),，除了西永商務(wù)中心區(qū)（西永組團(tuán)的地理中心位置）附近,，目前集中在：

向北發(fā)展微電園以北的土主物流園。依靠土主西永井口等隧道和大竹林大橋等,，與兩江新區(qū)連接,，實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng),。
向西發(fā)展大學(xué)城曾家，打通縉云山連接璧山這邊的“西二槽”,。
向南發(fā)展金鳳含谷寨山坪,，和九龍坡打成一片。

而打破130%高溢價(jià)的地塊可能因?yàn)檎{(diào)控不會(huì)再出現(xiàn),，但毫無疑問西區(qū)這次的供地依然會(huì)出現(xiàn)房企爭(zhēng)搶和高溢價(jià)預(yù)期,，特別是金鳳可能會(huì)出現(xiàn)大黑馬。

微電園土主地塊,，需求旺盛,，但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重；
大學(xué)城曾家地塊,，價(jià)值更加彰顯,；
金鳳含谷地塊，需求暫時(shí)不大,，但可以享受第一波土地紅利,。

總之，他們各自都有各自的優(yōu)勢(shì),。

有意思的是,，土主與金鳳一北一南，目前都處于嗷嗷待哺的階段,，它們的資源競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系會(huì)更加明顯,。

究竟是與北區(qū)更親近，配套支撐相對(duì)更多的土主更具有洼地價(jià)值,，還是科學(xué)城極核之地,，有充足拓展空間和發(fā)展規(guī)劃的金鳳更具有洼地價(jià)值呢？

歡迎大家在評(píng)論區(qū)聊聊自己的看法,。

總之,，西區(qū)開發(fā)已正式進(jìn)入“金鳳時(shí)代”，讓我們一起期待重慶第二輪土拍,，西區(qū)的表現(xiàn)吧,！

E·N·D

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