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□ 左俊美 徐勇 在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中，人民法院判決房屋買賣合同無(wú)效或撤銷的案件屢屢發(fā)生,。當(dāng)事人往往單方持法院生效判決文書，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)恢復(fù)登記至自己名下,。對(duì)于此種情形,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可否依合同無(wú)效或被撤銷的生效判決,，將不動(dòng)產(chǎn)恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人名下,？這里從具體案例入手進(jìn)行分析。 2019年2月,，某市某區(qū)人民法院判決陳某某作為商某某及陳某的代理人,，與游某某于2016年4月28日簽訂的房屋買賣合同無(wú)效,。2019年9月，商某某以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為第三人游某某頒發(fā)房屋所有權(quán)證的基礎(chǔ)不復(fù)存在,，應(yīng)當(dāng)予以撤銷為由,，將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)訴至法院，要求撤銷涉案房屋所有權(quán)證并恢復(fù)登記至原告商某某名下,。 一審,、二審人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖然是在接受符合規(guī)定形式要求材料的情況下,，依據(jù)程序辦理涉案房屋轉(zhuǎn)移登記,，但因房屋買賣合同作為轉(zhuǎn)移登記最主要的材料，已被人民法院生效判決確認(rèn)無(wú)效,，故據(jù)此所作的涉案房屋轉(zhuǎn)移登記行為主要證據(jù)不足,，判決不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)撤銷對(duì)游某某頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，并對(duì)涉案房屋重新登記,。 某市類似的幾起案例,，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的原因基礎(chǔ)材料被判決無(wú)效后,，人民法院無(wú)一例外均依《行政訴訟法》第七十條第一項(xiàng)的規(guī)定，以登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記的主要證據(jù)不足為由,，判決撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記行為,。那么，依房屋買賣合同無(wú)效或被撤銷的生效判決,，登記機(jī)構(gòu)如何重新辦理登記,？ 首先，房屋買賣合同無(wú)效或被撤銷,，并不必然導(dǎo)致房屋返還,。 買賣合同是債權(quán)關(guān)系，登記則是物權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志,。撤銷債權(quán)買賣關(guān)系,，并不能直接導(dǎo)致返還物權(quán)。根據(jù)《民法典》第一百五十七條相關(guān)規(guī)定可知,，合同無(wú)效的法律后果有三種,。一是返還財(cái)產(chǎn)，即雙方的財(cái)產(chǎn)狀況應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到民事法律行為實(shí)施前的狀態(tài),。二是折價(jià)補(bǔ)償,，對(duì)于不能返還財(cái)產(chǎn)，或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。三是賠償損失，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失,；各方都有過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 具體到上述案例,，房屋買賣合同無(wú)效將導(dǎo)致的后果原則上為購(gòu)房人返還房屋,，原產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款以及相應(yīng)的利息損失。但也可能有例外情形,，如果第三人游某某已將涉案不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人,，他人已簽訂購(gòu)房合同并已實(shí)際入住，此時(shí)前房屋買賣合同雖被確認(rèn)無(wú)效,，但房屋實(shí)際占有人卻不負(fù)返還的責(zé)任,。另外，如果涉案房屋經(jīng)過(guò)裝修等處理,，也會(huì)影響是否返還房屋或者返還價(jià)款的計(jì)算,。此類種種可能存在的情況，均不是登記機(jī)構(gòu)所能掌握的,。 其次,，即使返還財(cái)產(chǎn)為買賣合同無(wú)效或被撤銷的應(yīng)有之義,，登記機(jī)構(gòu)也無(wú)法依申請(qǐng)恢復(fù)登記。 實(shí)踐中,，登記簿載權(quán)利人通常既不配合到登記機(jī)構(gòu)辦理,，也不會(huì)出具同意將涉案房屋恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人名下的書面意見。房屋原產(chǎn)權(quán)人攜買賣合同無(wú)效或被撤銷的判決到登記機(jī)構(gòu)單方申請(qǐng)恢復(fù)登記其名下的情況居多,。 根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條,，申請(qǐng)更正登記或者異議登記的，可由當(dāng)事人單方申請(qǐng),。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條,，權(quán)利人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,、證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料和其他必要材料,；利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交利害關(guān)系材料,、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料以及其他必要材料,。上述案例既不符合轉(zhuǎn)移登記的實(shí)質(zhì)和程序規(guī)定，又不滿足須提交登記簿所載權(quán)利人書面同意的條件,，登記機(jī)構(gòu)無(wú)法按照更正登記辦理恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人名下,。 再次，登記機(jī)構(gòu)無(wú)法依職權(quán)恢復(fù)登記,。 根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十一條規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤,，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在30個(gè)工作日內(nèi)辦理更正登記,；當(dāng)事人逾期不辦理的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公告15個(gè)工作日后,，依法予以更正,。如房屋原產(chǎn)權(quán)人攜合同無(wú)效或被撤銷判決到登記機(jī)構(gòu)，其原登記的基礎(chǔ)文件確已無(wú)效,，登記機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)辦理登記的主要基礎(chǔ)申請(qǐng)材料缺失,，登記行為的主要證據(jù)不足，登記確實(shí)出現(xiàn)了錯(cuò)誤,。如上文所述,，此時(shí)是否必然返還房屋，登記機(jī)構(gòu)沒有能力對(duì)相關(guān)民事法律關(guān)系及事實(shí)審查清楚,。如果貿(mào)然依職權(quán)主動(dòng)恢復(fù)登記,，可能會(huì)不正當(dāng)?shù)亟槿胧袌?chǎng)關(guān)系、損害利害關(guān)系人利益,，從而引發(fā)賠償,。 最后,，人民法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，囑托恢復(fù)登記時(shí),，登記機(jī)構(gòu)可以直接辦理,。 《民事訴訟法》第二百三十六條規(guī)定，發(fā)生法律效力的民事判決,、裁定,，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的,，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行,，也可以由審判員移送執(zhí)行員執(zhí)行。 具體到本案,，原房屋產(chǎn)權(quán)人在無(wú)法自行申請(qǐng)恢復(fù)房屋登記而申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行,，人民法院向登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，囑托登記機(jī)構(gòu)將涉案房屋恢復(fù)登記至原產(chǎn)權(quán)人商某某名下時(shí),，登記機(jī)構(gòu)可以在核對(duì)該法律文書的真實(shí)性,、送達(dá)手續(xù)的合法性以及法院生效判決確定的權(quán)利歸屬等一般性審查后，直接辦理相應(yīng)的登記,。 目前,，對(duì)于房屋買賣合同無(wú)效或被撤銷的情形，依申請(qǐng),、依職權(quán)和依囑托三種啟動(dòng)方式中,，以人民法院囑托登記機(jī)構(gòu)的方式風(fēng)險(xiǎn)最低，也可以減輕當(dāng)事人累訴,。筆者建議,，登記機(jī)構(gòu)可建議、引導(dǎo)當(dāng)事人商請(qǐng)人民法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書或者訴請(qǐng)法院判決撤銷原轉(zhuǎn)移登記,。 ?。ㄗ髡邌挝唬汉笔∥錆h市不動(dòng)產(chǎn)登記中心） |
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