“北上廣這些一線城市,，如果房?jī)r(jià)不漲,，開發(fā)商就死定了”。

近年很少在公開大型活動(dòng)露面的星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔,，日前出現(xiàn)在2016年房地產(chǎn)全行業(yè)領(lǐng)袖新年峰會(huì),，低調(diào)的他不發(fā)言則已，一發(fā)言則言辭犀利,。

觀點(diǎn)1：反對(duì)所謂的“白銀時(shí)代”

應(yīng)該說,，地產(chǎn)新時(shí)期萬科郁亮提出了行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的說法，也一路有了碧桂園“黃銅時(shí)代”的比喻和延伸,，更是引發(fā)了蔡雪梅關(guān)于白銀時(shí)代的鉑金機(jī)會(huì)的提法……無論如何,，“白銀時(shí)代”警醒了企業(yè)不能再奢望高速成長(zhǎng)的奇跡，黑馬不再,，高利潤(rùn)不在,，行業(yè)利潤(rùn)率每年1個(gè)點(diǎn)下降，企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇,。

盡管2015年的房地產(chǎn)來了一個(gè)9萬億的大豐收,，但大家對(duì)行業(yè)白銀時(shí)代的說法依舊是高度認(rèn)可。而對(duì)這一點(diǎn),，星河灣董事長(zhǎng)黃文仔給出了自己犀利的觀點(diǎn),，他表示：“我一直很反對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入什么期的說法。什么時(shí)候都有機(jī)會(huì),，關(guān)鍵是你能否把握,，把握好了，什么時(shí)候都是黃金時(shí)期,。1993年就出現(xiàn)過所謂黃金時(shí)期過去的說法,，這些年來反復(fù)都不知提了多少遍，所以我很不贊成這種說法,?！?/span>

從這個(gè)回答，老潘也理解到一個(gè)企業(yè)家對(duì)行業(yè)諸多玩概念說辭的不屑,，而黃董更多是強(qiáng)調(diào)企業(yè)要洞察行業(yè)趨勢(shì),、尋找和能夠把握機(jī)會(huì)，就是黃金時(shí)代,。

沒有不好的行業(yè),，只有不好的企業(yè)。真正優(yōu)秀的企業(yè),，往往能在行業(yè)形勢(shì)好的時(shí)候順勢(shì)爆發(fā),，在行業(yè)調(diào)整時(shí)能夠保持優(yōu)勢(shì)逆勢(shì)維穩(wěn)或成長(zhǎng)。

觀點(diǎn)２：規(guī)模房企一味追求規(guī)模，是有問題的

不可否認(rèn)的是未來中國(guó)房企優(yōu)勝劣汰在加劇,，在行業(yè)深度調(diào)整的這兩三年,，我們更多看到千億房企比中小房企的增長(zhǎng)速度快了很多，大則恒大,，強(qiáng)者恒強(qiáng)讓中小房企的行業(yè)話語權(quán)和資源整合力都在加速下降,。

但另一方面，地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)的高速發(fā)展也帶來行業(yè)深層次癥結(jié)和病痛產(chǎn)生,，昨日的土地?zé)o節(jié)制供應(yīng)和開發(fā)高周轉(zhuǎn),、高杠桿、標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制帶來大量無效庫存,，有的城市甚至僅僅既有的存貨都可以賣5年,，8年。全國(guó)性的供大于求的矛盾讓中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也罕見針對(duì)一個(gè)行業(yè)提出加快去庫存的要求,。

對(duì)此,，黃文仔也一針見血的指出："房地產(chǎn)這樣發(fā)展下去，即使中國(guó)人口上升到20億都供應(yīng)得上,，現(xiàn)在房地產(chǎn)的供應(yīng)量很大,，大家你追我趕，一個(gè)上市公司每年幾百億過千億的銷售額,，有時(shí)候一味追求銷售額,，都不管產(chǎn)品質(zhì)量和賺不賺到錢了。其實(shí)哪有那么多人去住??！而且賣的越快,，則生產(chǎn)越快,，無論怎么買都趕不上生產(chǎn)，這是目前的狀況,。中央說全國(guó)目前有7億平方米的房地產(chǎn)庫存,，我覺得不止這個(gè)數(shù)?！?/span>

出來混,，總是要還的。在老潘看來,，今天鋪滿在中國(guó)城市土地之上的建筑垃圾,、大陸貨，表面上是行業(yè)高速發(fā)展的“代價(jià)”,，但實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,、土地供應(yīng)、市場(chǎng)管制的政府有關(guān)部門的管制缺位。

一個(gè)行業(yè)的大起大落,，一個(gè)缺乏對(duì)土地足夠尊重,，一個(gè)依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)和榨取行業(yè)勞動(dòng)力的行業(yè)是值得反思的,。

觀點(diǎn)3：一線城市有點(diǎn)類似“賭博”

似乎昨天房地產(chǎn)的瘋狂,，在2015年并沒有停止。最近北上深10萬+的房子像賣白菜一樣,，深圳已經(jīng)出現(xiàn)寶安8萬+的樓面價(jià)以及10萬+豪宅推盤售罄,，一線城市進(jìn)入高處不勝寒的節(jié)奏。

對(duì)此現(xiàn)象,，黃文仔頗不認(rèn)同,，他表示“北上廣這些一線城市，如果房?jī)r(jià)不漲,，開發(fā)商就死定了,。”在黃文仔看來,，“目前中國(guó)一線城市是最大的風(fēng)險(xiǎn),。你看最近拍賣出來的土地，以后很可能都要賠本賣的,。買下這塊地時(shí)就做好了賠本的打算,，博什么呢？就是堵下一步房?jī)r(jià)要漲,。如果不漲呢,？所以說一線城市的風(fēng)險(xiǎn)更大。至于二三四線城市,，是市場(chǎng)收縮的風(fēng)險(xiǎn),，是需求的風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>

觀點(diǎn)４：不贊同產(chǎn)品定位劃分

房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)必須依賴標(biāo)準(zhǔn)化,、模塊化，核心是產(chǎn)品線,、產(chǎn)品模塊的標(biāo)準(zhǔn)化,，甚至一個(gè)相對(duì)固定的戰(zhàn)略供應(yīng)商的穩(wěn)定?；谶@個(gè)前提,，房地產(chǎn)按照帕爾迪的客戶需求細(xì)分也基于客戶全生命周期構(gòu)建了首置、剛改,、二改,、豪宅和頂豪的產(chǎn)品定位的細(xì)分,。

對(duì)此，黃文仔的觀點(diǎn)很鮮明,，“我很不喜歡把房子分成剛需,、剛改、改善等說法,。豪宅也有剛需,，普通房也有剛需，保障房也有剛需,。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是多元的,。”

確實(shí)過去多年星河灣一直致力于高端豪宅,，以舍得,、用心和創(chuàng)新為產(chǎn)品情懷，多年一直關(guān)注一個(gè)細(xì)分市場(chǎng),，這無疑走出了中國(guó)大部分房企大而全的產(chǎn)品線的一種差異化經(jīng)營(yíng)模式,。從這個(gè)角度，老潘看好專注,、聚焦,、專業(yè)的力量，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)缺乏好產(chǎn)品,，核心在于一則產(chǎn)品過于大而全,，很難專注，二則缺乏作品心態(tài),，而更多是商品心態(tài),，是過重的盈利心態(tài)。

事實(shí)上,，未來房地產(chǎn)的產(chǎn)品會(huì)更加細(xì)分,，中國(guó)房地產(chǎn)最大的問題是一方面大量庫存和供應(yīng)存在，房子多得要命,；另一方面老百姓對(duì)于好房子,、品質(zhì)房產(chǎn),、懂生活,、專注一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的房子又極度缺乏。某種意義上,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)單純討論“供需失衡”基本是雞對(duì)鴨講,，即開發(fā)商的“供”與消費(fèi)者的“需”存在一條很大很深的鴻溝。因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)已經(jīng)逐漸成為存量市場(chǎng)的天下,，中產(chǎn)階級(jí)本身就有房子,，他再購(gòu)買一定是懂他需求、懂生活的好房子。

這里老潘不妨拋一個(gè)問題,，未來如果消費(fèi)者愿意賣掉自己的三房再去買一套同地段的“三房”,，這就是產(chǎn)品力的升級(jí)成功。

觀點(diǎn)5：好房子會(huì)說話

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)+,，黃文仔的回答很樸實(shí),，他表示：“我不知道有哪種玩法，不管哪種玩法,，我只玩我自己的,。事實(shí)證明：好房子自己會(huì)說話?！?/span>老潘最喜歡的是最后一句話,，今天的房地產(chǎn)應(yīng)該回歸的“產(chǎn)品為王”的時(shí)代。

觀點(diǎn)６：資本雖好,，但前提是能夠駕馭資本

今天在高地價(jià),、高房?jī)r(jià)的時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)最大的屬性是資本屬性,，動(dòng)輒幾十億,、幾百億的拿地已經(jīng)形成資本的絕對(duì)高門檻。很多房企董事長(zhǎng)表示：“未來能夠與資本有效結(jié)合,、融合,，善于利用多種金融工具，具備金融化思維,，且能夠綜合降低資金使用成本的房企,，在未來才有更大的發(fā)展?！?/strong>

對(duì)此,，星河灣黃文仔的看法是：“房地產(chǎn)跟金融綁在一起，我希望大家共同賺到錢,，而不要綁在一起死掉,。現(xiàn)在的金融業(yè)比較青睞房地產(chǎn)，但是一個(gè)企業(yè)如果有過大的負(fù)債,，那么他的成本會(huì)吃掉利潤(rùn),，因此過多的債務(wù)形成企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。有些企業(yè)因?yàn)楦軛U太大,，辛辛苦苦一年又“回到解放前”的大有人在,。所以，在保證資金鏈安全的情況下,，再去發(fā)展才是比較好的做法,?！?/p>

“資本”好比硬幣，從來就是雙面的,，用得好助力房企快速成長(zhǎng),；用得不好，反為其所傷,！

結(jié)語

一個(gè)行業(yè),，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，大起大落并非好事,，在多變的時(shí)代始終更好產(chǎn)品,、更好服務(wù)、更低成本,，更好體驗(yàn)為客戶創(chuàng)造價(jià)值,，這是最重要的。