商品房買賣合同糾紛中常見的開發(fā)商逾期交房,、逾期登記的違約行為,，在司法實(shí)踐中的處理方式和處理結(jié)果也有很大的不同。

為了妥善處理逾期交房,、逾期登記糾紛案件,，統(tǒng)一法律適用，提高審判質(zhì)效,，經(jīng)過河南省高級人民法院民事審判第四庭員額法官會議討論,，形成了《河南省高級人民法院民事審判第四庭員額法官會議關(guān)于審理逾期交房逾期登記糾紛案件的紀(jì)要》，供審理此類案件時(shí)參考,。

根據(jù)該《紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定,，有幾個(gè)重點(diǎn)條文需要廣大購房者重點(diǎn)關(guān)注（為方便大家理解，藍(lán)色部分為筆者通俗解讀）：

一,、關(guān)于竣工驗(yàn)收備案

1,、未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋不得交付，業(yè)主可以拒絕接收并主張逾期交房違約責(zé)任,。——未驗(yàn)收合格的房屋不得交付,，這是紅線。

2,、業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，向開發(fā)商主張逾期交房違約責(zé)任,，開發(fā)商以業(yè)主已經(jīng)接收為由進(jìn)行抗辯的,，不予支持；但如果開發(fā)商有證據(jù)證明業(yè)主明知交付房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的除外,。——除非業(yè)主明知房屋未驗(yàn)收卻仍然收房,，否則即使業(yè)主收房,，仍可向開發(fā)商主張逾期交房的違約責(zé)任。

3,、如果合同約定的交付條件為“竣工驗(yàn)收合格”,，且開發(fā)商提供了竣工驗(yàn)收合格有效證據(jù)，此時(shí)業(yè)主如果以交付房屋“未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案”為由認(rèn)為房屋不符合交付條件并主張逾期交房違約責(zé)任的,，不予支持,。——如果合同約定“驗(yàn)收合格”就可以交房，業(yè)主再以沒有“備案”為由主張逾期交房違約責(zé)任,，法院一般不支持,。

4、商品房買賣合同約定比竣工驗(yàn)收合格更高的交付標(biāo)準(zhǔn),，開發(fā)商交付房屋時(shí)未達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn),，即使建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，業(yè)主如果主張逾期交房違約責(zé)任的,，應(yīng)予支持,。——開發(fā)商如承諾更高標(biāo)準(zhǔn)，如果做不到,，就違約,。

二、關(guān)于房屋質(zhì)量

1,、開發(fā)商交付的房屋如果存在一般性瑕疵的,，業(yè)主可以拒絕接收房屋并請求開發(fā)商采取維修等補(bǔ)救措施，由此造成的逾期交房違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān),。——房屋的一般性瑕疵可以拒絕收房,，要求開發(fā)商修補(bǔ)并承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

2,、開發(fā)商交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)構(gòu)成根本違約的,，業(yè)主可以拒絕接收房屋并主張解除合同、賠償損失,；業(yè)主僅僅向開發(fā)商主張逾期交房違約責(zé)任的,，法院應(yīng)向業(yè)主釋明可以行使合同解除權(quán)及損害賠償請求權(quán)，如果業(yè)主堅(jiān)持請求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,，不予支持,。——房屋有嚴(yán)重質(zhì)量問題導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)選擇解除合同并要求開發(fā)商賠償損失,。

3,、在業(yè)主已經(jīng)接收房屋后，再以房屋存在質(zhì)量問題為由向開發(fā)商主張逾期交房違約責(zé)任的,，不予支持,。——如無其他情形,，業(yè)主在已經(jīng)收房后再主張質(zhì)量問題要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，法院一般不支持,。

三,、關(guān)于不可抗力

開發(fā)商以不可抗力為由抗辯主張免除相應(yīng)期間逾期交房違約責(zé)任的，應(yīng)對抗辯事由依法審查,、區(qū)別處理：

1,、商品房買賣合同約定政府部門發(fā)布的環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施為逾期交房免責(zé)事由的,，應(yīng)按合同約定處理,。但開發(fā)商應(yīng)對政府部門發(fā)布的環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施對逾期交房的影響程度舉證,。——合同有約定的根據(jù)合同約定處理,，但開發(fā)商有義務(wù)舉證這些管控措施對項(xiàng)目開發(fā)的影響程度。

2,、商品房買賣合同未約定政府部門發(fā)布的環(huán)境治理停工令,、大氣污染治理管控措施為逾期交房免責(zé)事由，開發(fā)商以前述事由抗辯免責(zé)的,，應(yīng)從前述抗辯事由是否不可預(yù)見,，是否與逾期交房存在因果關(guān)系等方面嚴(yán)格審查，并由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任,。——合同沒有約定的,，由人民法院綜合審查，舉證責(zé)任仍然在開發(fā)商,，其有義務(wù)舉證提出的抗辯事由是否不可預(yù)見,，是否與逾期交房存在因果關(guān)系等。

在雙方簽訂商品房買賣合同時(shí),，當(dāng)?shù)卣块T發(fā)布環(huán)境治理停工令,、大氣污染治理管控措施已成常態(tài)的情況下，不應(yīng)將該因素視為不可抗力,，開發(fā)商以此為由主張減免逾期交房違約責(zé)任的,，一般不予支持。——此條很重要,，如果近幾年的政府環(huán)控措施已經(jīng)屬于常態(tài)化現(xiàn)象,，那么不屬于不可抗力，開發(fā)商以此為由主張減免逾期交房責(zé)任的,，法院一般不支持,。

3、因政府部門舉辦大型會議、重要活動或者基于公共利益而采取行政管制措施,，以及基于疫情采取防控措施，開發(fā)商主張?jiān)谙鄳?yīng)期間免除其逾期交房違約責(zé)任的,，應(yīng)當(dāng)在查明前述事由與逾期交房因果關(guān)系的基礎(chǔ)上,，根據(jù)影響程度酌情處理。——如有其他原因（如舉辦大型會議,、活動,、疫情防控等），由法院根據(jù)具體情況酌情處理,。

四,、逾期交房違約金的計(jì)算

合同有約定的按約定處理。

沒有約定或者約定不明的,，不得按照貸款利率進(jìn)行酌定,。應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

五,、逾期登記的舉證責(zé)任分配

1,、業(yè)主依據(jù)合同起訴開發(fā)商承擔(dān)逾期辦理首次登記違約責(zé)任，開發(fā)商以政府不動產(chǎn)登記部門職能轉(zhuǎn)變?yōu)橛蛇M(jìn)行抗辯的,，應(yīng)當(dāng)舉證證明當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門職能轉(zhuǎn)變對開發(fā)商履行義務(wù)造成障礙的時(shí)間及范圍,。——開發(fā)商推脫由于政府職能調(diào)整影響辦證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任,。

2,、業(yè)主依據(jù)合同起訴開發(fā)商承擔(dān)逾期辦理轉(zhuǎn)移登記違約責(zé)任，開發(fā)商提出業(yè)主存在過錯(cuò)導(dǎo)致逾期登記的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任,。——開發(fā)商推脫因業(yè)主原因?qū)е掠馄诘怯浀模_發(fā)商應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任,。

六,、逾期登記違約金的計(jì)算

合同有約定的按合同約定處理。

沒有約定或者約定不明的,，參照全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率主張違約金,。

另外：（1）開發(fā)商如果以合同沒有約定逾期登記違約金為由提出抗辯的，法院不予支持,；（2）商品房買賣合同明確約定免除開發(fā)商逾期登記違約責(zé)任的,，應(yīng)當(dāng)按照格式條款的規(guī)則進(jìn)行效力審查。——如果合同沒有約定或約定免除,，開發(fā)商以此為由主張不承擔(dān)責(zé)任,，法院一般不支持。

七,、違約金的調(diào)整

1,、一般情形：合同對逾期交房,、逾期登記違約金或違約金計(jì)算方式有約定的，應(yīng)按照約定確定違約金數(shù)額,。

2,、違約金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人申請為原則。當(dāng)事人未提出調(diào)整違約金申請的,，法院不宜直接進(jìn)行調(diào)整,，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人予以釋明，但不調(diào)整將導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡的除外,。

3,、主張調(diào)整違約金的當(dāng)事人，應(yīng)對約定違約金相對實(shí)際損失是否過低或過高承擔(dān)舉證責(zé)任,。

八,、既約定了逾期交房違約金，又約定了逾期登記違約金的情形

1,、合同同時(shí)約定逾期交房違約金和逾期登記違約金的,，買受人可以向出賣人同時(shí)主張逾期交房和逾期登記違約金。

2,、開發(fā)商如果認(rèn)為同時(shí)約定逾期交房違約金和逾期登記違約金導(dǎo)致違約責(zé)任過重的,，可以申請調(diào)減。法院可以結(jié)合合同履行情況,、買受人所受實(shí)際損失,、出賣人的過錯(cuò)程度等因素予以調(diào)整。對于違約行為重復(fù)期間的違約金,，擇約定較高標(biāo)準(zhǔn)的違約金予以支持,。——如果逾期的時(shí)間有重合，那么如果開發(fā)商提出請求減少,，由法院綜合考慮后,，按照較高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。

以上