以上的種種可能匯聚成了”租房難”這一老生常談的問題。

在前面“房東篇“一文中,，良子針對租房市場的供給方做了些闡述,，今天對市場的需求方做點分析。

先來看看整體情況

（因未能找到上海2016的租房報告,，只能用北京的作為參考,。）

再來科普下世面上不算太時髦的一些名詞。

1.整租VS分租

整租：一套房子無論是幾居室,，都由一個人承租下來,。其租房產(chǎn)生的所有費用均由租房者一個人給付。

分租：幾個人（可以是認(rèn)識的朋友,、同學(xué),、同事，也可以是不認(rèn)識的陌生人）一起承租一套房子,。其租房產(chǎn)生的全部費用均由合租人一起給付,。

整租的優(yōu)勢：

1.對房子有很大的支配權(quán),。只要房東同意,，就可以按照自己的喜好打扮房子；邀請朋友來玩,，留宿,；

2.承租人的隱私和心理能得到最大的自由。生活習(xí)慣能得到充分的尊重,。

劣勢：貴到吃土

合租的優(yōu)勢：

1.相對整租來說,，合租的價格在可承受的范圍內(nèi)的；使用費用也會攤低,。

2.背井離鄉(xiāng),，有個伙伴說說話也是不錯的,；如果是單身，安全性也會更好一點,。

劣勢：

1.生活習(xí)慣需要磨合,，公共區(qū)域和權(quán)益需要表決。

2.進(jìn)入到一個陌生的群體,，將面臨安全和適應(yīng)的不確定性,。

一室戶在目前的市場上因為整租價格相對可以承受而備受青睞。而更多的年輕人會考慮經(jīng)濟(jì)原因,，不得不選擇合租,。

2.毛坯VS裝修

毛坯：一般是開發(fā)商的交付標(biāo)準(zhǔn)，再配些二手家具,。很多連電器都不配備就出租了,。

裝修：根據(jù)裝修的檔次分為簡裝和精裝。簡裝一般在選材和電器設(shè)備上采用相對廉價的產(chǎn)品,，但能滿足生活的基本需求,。而精裝則類似家庭裝潢，會因為不同的生活習(xí)慣和需求,，設(shè)計和配置一些個性化的產(chǎn)品,。

毛坯的優(yōu)勢：相對便宜

裝修的優(yōu)勢：

1.設(shè)施齊全，舒適性較好,。

2.拎包即可入住,，不用帶太多的家當(dāng)（家具，家電）,。

裝修的劣勢：貴

隨著上海土地價格的進(jìn)一步上漲,，毛坯房和裝修房之間的租金價差在逐漸的縮小。裝修房更容易受到年輕人的青睞,，將成為租房市場的主流,。

3.短租VS長租

短租：是一種以24小時為計量單位，按天計費的房屋租賃形式,，故短租又稱日租,。

長租：一般以月為計量單位，常見租期在1年以上,。

短租的優(yōu)勢：

1.租期短,，比較靈活

劣勢：

1.房源相對少，租房不容易,。

2.租金較長租貴不少,，而且漲房租的可能會更大。

長租的優(yōu)勢：

1.租金相對便宜。

2.同住人都比較熟悉,，安全性好,。

劣勢：

1.換房的靈活性不好，還會損失一部分押金,。

2.如果碰到不合群的室友,，將長期忍受。

根據(jù)個人的需求選擇長,、短租,。沒有好與壞，只有適合與否,。

租房市場是個很大的市場,， 而隨著一線城市新增供應(yīng)量的控制，限購限貸政策的加碼,，租房市場也發(fā)生了很大的變化,，將出現(xiàn)以下一些趨勢。

合租普遍化

以良子所在的寶山算個投資回報率的帳：

主臥租金：1500元/月,，

房產(chǎn)價值：20.8X40213=836430.4元

年投資回報率：1500X12/（836430.4+20.8X1000)=2.1%

對比下世界其他金融中心的租金回報率

對比各國的房屋出租回報率,，目前上海的租金上漲是大概率事件，合租是最有效的保證生活質(zhì)量的唯一租房方式,。

再來看看買房這條路是否可行,？

外地戶籍 限購政策

1.單身：限購。（單身狗請注意看）

2.家庭：可購買一套住房,，須5年連續(xù)繳納不間斷5年以上的社?；騻€稅。

貸款政策

1.全國范圍內(nèi)無房無貸：算首套  （基本都算二套了,，全國范圍內(nèi)不是還在去庫存嘛）

2.上海無房無貸,，外地有房無貸：算首套

3.上海有房無貸：算二套

4.上海有房有貸：算二套

購買第二套住房首付費用

1.普通住房：首付50% （上海就沒有普通住宅，詳參各區(qū)的房價）

2.非普通住房：首付70%

這下問題就簡單了,，以在寶山買套80平方的房來舉例：在上海連續(xù)工作滿5年,，并且所有的社保，個稅都齊全的情況下,，請準(zhǔn)備好：40213X80X70%=225萬,。

假設(shè)月薪10000，那么就是不吃不喝,，可能也需要18年,。

所以租房市場將更加活躍,，不管是合租還是整租,。

而年輕人工作的前幾年，普遍工資在5000左右，所以合租會是首選的方式,。

公寓品牌化

表單呈現(xiàn)的是數(shù)得上號的,，還有無數(shù)數(shù)不上號的。另外還存在著大量的二房東房源,。

隨著市場進(jìn)一步細(xì)分和行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)的積聚效應(yīng),，租房市場也會發(fā)生大魚吃小魚的現(xiàn)象（和房產(chǎn)開發(fā)類似）。此時品牌價值將凸顯,。

雖然個人房源的基數(shù)不會太小,，但品牌公寓推出的房源將更符合租客的需求。

也許有一天,，租房的你,，只能在品牌公寓里挑選A，B,，C,。

評價體系化

這是我在美國的一個租房網(wǎng)站上的截屏，可以看到評級,，我相信這將是公寓行業(yè)遲早會出現(xiàn)的情況（類似大眾點評）

評價房子,，評價房東服務(wù)如何，將對潛在租客有很實際的指導(dǎo)意義,。這或許也是一個有潛力的業(yè)務(wù),，類似下面這個很主觀的評級。

租房網(wǎng)絡(luò)化（傭金更合理）

傳統(tǒng)的中介和新近冒出來的“互聯(lián)網(wǎng)+租房“公司,，都在嘗試租房市場的革命,。而形成”超級平臺“是所有公司的終極夢想。

目前租房的生力軍都是90后,，拿著手機(jī)長大的一代,。移動互聯(lián)已經(jīng)成了習(xí)慣，更視WIFI為空氣,，因此對線上的依賴必將形成租房網(wǎng)絡(luò)化,。

一個人不能同時踏進(jìn)兩條河。 

不管選擇個人或者機(jī)構(gòu)房源,，都有”機(jī)會成本”,。

追求房租便宜固然美好，但不要忘了來的初衷,。

租房只是你在大城市的手段,，出人頭地才是你的目標(biāo)。

將你的時間和精力花在最能增值的地方,，同樣需要一雙“慧眼”,。