以廣告或其他方式宣傳銷(xiāo)售商品房，是開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo),，尤其在商品房預(yù)售制度下,，購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)對(duì)于房屋未來(lái)的實(shí)際情況無(wú)從得知，僅能通過(guò)開(kāi)發(fā)商的介紹及廣告了解商品房信息,。而開(kāi)發(fā)商為了在銷(xiāo)售過(guò)程中取得一定優(yōu)勢(shì),，不排除會(huì)對(duì)所售樓盤(pán)的環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行夸張或不實(shí)宣傳,，導(dǎo)致所售商品房交付時(shí),，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)名不副實(shí)的情況，從而引發(fā)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛,。故此,，本文結(jié)合具體判例，對(duì)于商品房銷(xiāo)售合同糾紛中的“銷(xiāo)售廣告宣傳失實(shí)”的認(rèn)定及開(kāi)發(fā)商責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析,。

【案情簡(jiǎn)介】

二原告與被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定二原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于蘇州高新區(qū)的房屋一套,。被告樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中,，在路面廣告、宣傳視頻,、微信公眾號(hào)文章中頻繁出現(xiàn)“雙學(xué)區(qū)”的宣傳內(nèi)容,。但此后，蘇州市教育局發(fā)布的義務(wù)教育施教區(qū)及幼兒園招生范圍中明確該小區(qū)僅屬于被告所宣傳的“雙學(xué)區(qū)”其中一所學(xué)校施教區(qū),。原告認(rèn)為,，被告交付的房屋不能達(dá)到宣傳中的學(xué)區(qū)房效果，系虛假宣傳,，重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值高于非重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)的房屋,，被告應(yīng)補(bǔ)償差價(jià)損失。故原告訴至法院,，請(qǐng)求被告賠償房屋差價(jià),。

  【裁判觀(guān)點(diǎn)】

兩原告與被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律,、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為合法、有效,，雙方均應(yīng)按約履行,。被告在銷(xiāo)售宣傳中多次提及“雙學(xué)區(qū)”等內(nèi)容且明確學(xué)校名稱(chēng)，普通購(gòu)房人可自然得出涉案房屋屬于中學(xué)施教區(qū)范圍,、其子女可在該校就讀的結(jié)論,，進(jìn)而對(duì)其做出是否購(gòu)買(mǎi)涉案房屋及涉案房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重要影響，故應(yīng)當(dāng)視為要約,，即使雙方未將被告關(guān)于學(xué)區(qū)的宣傳及允諾內(nèi)容載入《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,，但該內(nèi)容也應(yīng)作為合同的組成部分，雙方均應(yīng)受其約束,。現(xiàn)根據(jù)教育部門(mén)關(guān)于施教區(qū)劃分的相關(guān)文件,，涉案房屋僅屬于被告宣傳的“雙學(xué)區(qū)”其中一所學(xué)區(qū)范圍，據(jù)此,，被告違反了合同約定,，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

且經(jīng)檢索,，該開(kāi)發(fā)商所涉相關(guān)判例共十余起，法院裁判觀(guān)點(diǎn)基本一致,，即雖認(rèn)為購(gòu)房人對(duì)于學(xué)區(qū)房的認(rèn)定應(yīng)有起碼的鑒別與判斷,，但仍判定系因被告的不當(dāng)宣傳構(gòu)成違約,，才引起了糾紛的產(chǎn)生，故最終判定開(kāi)發(fā)商賠付購(gòu)房人一定房屋差價(jià),。

【案情簡(jiǎn)介】

金泰公司在對(duì)外銷(xiāo)售某小區(qū)的商品房時(shí)，在宣傳廣告中載明：小區(qū)會(huì)所內(nèi)設(shè)幼兒托管中心,、臺(tái)球室,、健身房、醫(yī)療室,、咖啡館,、棋牌室，及在20000平方米的高爾夫式休閑綠地上規(guī)劃有網(wǎng)球場(chǎng),、籃球場(chǎng),、游泳池、緩跑道,、休息涼亭,、人工湖等各項(xiàng)休閑配套設(shè)施。但金泰公司實(shí)際上并沒(méi)有上述2萬(wàn)平方米用地的土地使用權(quán)證,，且由于金泰公司投資修建的配套設(shè)施并不符合時(shí)任領(lǐng)導(dǎo)對(duì)《關(guān)于投資建設(shè)公共綠地的函》的批示本意,，未向任何相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)，因此上述配套設(shè)施將予以拆除,。2014年6月27日,，上述2萬(wàn)平方米土地上修建的該小區(qū)配套設(shè)施等被強(qiáng)制拆除。馬xx認(rèn)為上述配套設(shè)施被拆除后,，金泰公司應(yīng)承擔(dān)履行不能的違約賠償責(zé)任,，即訴至法院,。

  【裁判觀(guān)點(diǎn)】

金泰公司在對(duì)外銷(xiāo)售商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中,，對(duì)在20000平方米的休閑綠地上修建的各項(xiàng)休閑配套設(shè)施作出明確承諾，其所稱(chēng)綠地及附屬設(shè)施雖然實(shí)際上不在瑞?；▓@小區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi),，但金泰公司的宣傳廣告足以讓購(gòu)房人相信是在小區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，故應(yīng)視為出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾,，應(yīng)適用《最高院關(guān)于商品房糾紛的解釋》第三條的規(guī)定,。即開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)作出的虛假承諾尚且要承擔(dān)違約責(zé)任，其對(duì)規(guī)劃范圍外作出具體明確的虛假承諾,，其性質(zhì)更為惡劣,，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此,，對(duì)該第三條應(yīng)做擴(kuò)大解釋?zhuān)幢景钢薪鹛┕咎摷傩麄鞯男袨閼?yīng)適用該第三條規(guī)定,，金泰公司對(duì)外銷(xiāo)售的宣傳廣告屬于要約,。

【案情簡(jiǎn)介】

2011年原告廖xx與被告紅中公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,，廖xx購(gòu)買(mǎi)紅中公司開(kāi)發(fā)的商品房。在原告購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí),，其平面效果圖證實(shí)A1棟,、A2棟前面規(guī)劃為幼兒園，但在購(gòu)買(mǎi)后原告發(fā)現(xiàn)該地塊并非被告所有,，導(dǎo)致A1棟A2棟居住環(huán)境變差,。原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。

  【裁判觀(guān)點(diǎn)】

被告的平面效果圖,，顯示的是小區(qū)平面布局,，具體明確，這對(duì)雙方預(yù)售合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響,，應(yīng)視為要約,。盡管該平面效果圖未附屬在雙方簽訂的《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，但亦視為合同的內(nèi)容之一,，對(duì)雙方當(dāng)事人均產(chǎn)生約束力,。被告將不是自己使用的土地“規(guī)劃”為幼兒園，目前A1,、A2棟前面已不能成為幼兒園,，被告的行為明顯屬虛假宣傳，屬于違約行為,，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。判令被告支付原告違約金21517元。

【案情簡(jiǎn)介】

2019年原告楊某通過(guò)被告恒大旅游公司售樓部項(xiàng)目沙盤(pán)及被告公司工作人員介紹,，了解到被告商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,。后被告公司工作人員多次向原告發(fā)送意向購(gòu)買(mǎi)房屋的項(xiàng)目沙盤(pán)圖與類(lèi)似地理位置的房屋布置圖，因被告發(fā)送的信息符合原告自身預(yù)期,，原告決定認(rèn)購(gòu)被告商品房,，并于2019年6月簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議,。2020年5月14日，原告到被告處查看房屋進(jìn)展時(shí)發(fā)現(xiàn)該棟房屋整體被架高5米且旁邊是地埋式垃圾站,，與原沙盤(pán)以及被告工作人員介紹的信息嚴(yán)重不符,。原告認(rèn)為被告的行為構(gòu)成欺詐，侵犯了原告的合法權(quán)益,，故請(qǐng)求撤銷(xiāo)該認(rèn)購(gòu)協(xié)議,，并要求被告退還定金與首付款，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,。

  【裁判觀(guān)點(diǎn)】

據(jù)原告提交的其與被告之間的聊天記錄顯示,，被告的銷(xiāo)售人員向原告作賣(mài)方宣傳時(shí)承諾“賣(mài)東西肯定是可以的，其他的恒大項(xiàng)目一樓好多都是做的小商鋪”,。由此,，被告的宣傳不實(shí)，造成原告違背真實(shí)意思表示而簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》,，被告的行為構(gòu)成欺詐,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第二款規(guī)定，一方以欺詐,、脅迫的手段或者乘人之危,，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo),。故判決支持撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)協(xié)議,、被告返還原告定金及首付款，并支付資金占用費(fèi),。