李濤
因商品房遲延交付而引起的糾紛逐漸增多,，特別是對交房標(biāo)準(zhǔn)及延期交房特殊原因約定條款的合法性以及合理性，開發(fā)商與購房戶存在較大爭議,。筆者作為開發(fā)商代理人,，近期參與了一起二十二戶購房戶集體起訴開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟，以此案例與各位同仁共同商討,，交流,。
一、案情概述
二十二戶購房戶（以下簡稱原告）于2007年11月28日某小區(qū)樓盤開盤之日與某房地產(chǎn)公司（以下簡稱被告）簽訂《商品房買賣合同》,。該合同第八條約定的交付期限是2008年11月8日前；交付條件選擇是： 1,、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格,。第二款特別約定：“ 雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定：出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之十的違約金,。2008年10月26日被告向原告等購房戶發(fā)出了《交房時(shí)間順延通知》,，告知：“鑒于2007年—2008年施工期間遇雨雪惡劣天氣的影響，你所購買的商品房入住手續(xù)將順延辦理,，具體交房時(shí)間以我公司書面通知為準(zhǔn),?！?009年2月18日被告開發(fā)的樓盤經(jīng)勘察、設(shè)計(jì),、施工,、監(jiān)理,、建設(shè),、消防,、環(huán)保等單位驗(yàn)收合格，質(zhì)監(jiān)站在《竣工驗(yàn)收備案表》簽暑備案意見并蓋章,。2009年2月中旬被告向原告等購房戶發(fā)出《入住通知書》,，該《通知書》通知購房戶出售的商品房已通過有關(guān)部門驗(yàn)收，已具備入住條件,，要求各購房戶于2009年2月22日至3月6日期間按幢數(shù)分別辦理入住手續(xù),。原告等購房戶到被告處要求查閱有關(guān)部門驗(yàn)收的批文原件，因規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)尚在辦理之中,，故被告只出示《竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件,。原告等購房戶認(rèn)為樓盤未經(jīng)驗(yàn)收，拒絕收房,，并要求被告按日承擔(dān)已交付房價(jià)款萬分之十的違約金。為此,，原告等購房戶集體到市政府上訪,，且在中央“兩會(huì)”期間到步行街拉橫幅。當(dāng)?shù)胤抗芫址慨a(chǎn)開發(fā)管理科于2009年3月9日向被告發(fā)出《通知》：“1,、停發(fā)《入住通知書》,；2、在15日內(nèi)補(bǔ)辦好商品房相關(guān)驗(yàn)收手續(xù),?！?009年2月24日原告等購房戶又打市長熱線反映情況，房管局向市長熱線辦的反饋意見是：“1,、該項(xiàng)目于2009年2月18日經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格,、2009年2月16日經(jīng)消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)正在辦理，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條,、第十八條規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，必須經(jīng)過工程監(jiān)督,、規(guī)劃,、消防、人防等有關(guān)部門驗(yàn)收合格后,，并由開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門提出綜合驗(yàn)收申請,，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可交付使用,。我局已通知公司停發(fā)《入住通知書》,，并要求公司在3月25日前補(bǔ)辦好所有的驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后方可通知購房戶入住,。2,、……現(xiàn)公司認(rèn)為按照合同的約定，交房時(shí)間尚未超過雨天可順延的時(shí)間,，不存在延期交房的賠償問題,。因我局不是法律部門，對合同的條款無裁決權(quán),，建議雙方能夠協(xié)商解決,，如果協(xié)商不成只能請司法部門處理?！?009年3月24日被告獲得了規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書,，2009年4月1日，當(dāng)?shù)厥蟹康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出通知“經(jīng)我辦查驗(yàn),，該項(xiàng)目的土地,、規(guī)劃、質(zhì)檢,、消防,、人防等手續(xù)齊全，基本符合驗(yàn)收條件,，經(jīng)我辦研究,，同意該項(xiàng)目交付使用”。原告得到此回復(fù)后與被告協(xié)商無法達(dá)成協(xié)議,，故而起訴,。
原告訴稱：
2007年12月原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》,，原告依照合同約定履行了義務(wù)，但被告未能按合同約定在2008年11月8前交房，到2009年4月1日止已延期交付144天,。按照雙方的合同約定,，被告應(yīng)按日向原告支付萬分之十的違約金（每戶40000元左右）。理由：1,、“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”約定無效,；2、《竣工驗(yàn)收備案表》不能作為商品房驗(yàn)收合格交房的憑據(jù),，應(yīng)符合2005年建設(shè)部頒布的《住宅建筑規(guī)范》國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn),，按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定經(jīng)綜合驗(yàn)收才能交房。
被告辯稱：
1,、按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》中第八條第二款約定“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”,，當(dāng)?shù)貧庀缶痔峁┑馁Y料表明，施工期間雨天數(shù)達(dá)170天,，依此計(jì)算被告交房日期可順延至2009年5月27日,。被告實(shí)際交房日期在順延期內(nèi)，不存在預(yù)期交房,，原告訴請商品房延期支付賠償違約金的理由不能成立,。被告出售的商品房已驗(yàn)收合格，符合約定的交房條件,，原告拒絕辦理交房手續(xù),，產(chǎn)生的后果應(yīng)由原告承擔(dān)。
2,、該商品房已于2009年2月18日合法取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)實(shí)施工程竣工驗(yàn)收備案表》,，具備了國家規(guī)定的和合同約定的交房條件。根據(jù)2000年發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建筑工程竣工報(bào)告后,，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì),、施工，工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收,?！钡谒氖艞l規(guī)定：“建設(shè)單位自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃,，公安消防,，環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案……”，因此,，“備案表”是各相關(guān)驗(yàn)收部門驗(yàn)收合格意見報(bào)告以及規(guī)劃,、消防、環(huán)保等部門的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件,，所以“備案表”的取得標(biāo)志著房屋建設(shè)工程驗(yàn)收合格并具備交付使用條件,。雖然存在規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書正在辦理中的瑕疵，但并不影響《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》的效力。且“規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書”己在原告起訴前己取得,，參照相關(guān)司法解釋規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告交付的房屋符合“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的約定，被告向購房戶發(fā)出的2009年2月22日交房通知應(yīng)屬有效,。
二,、雙方爭議的焦點(diǎn)
（一）、雨天順延交房的約定是否合法有效,。本案原告是否需要對“ 雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”條款另提撤銷之訴,。
（二）、交房條件的標(biāo)淮以什么為依據(jù),，本案合同約定“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”為交房條件是否符合國家強(qiáng)制性規(guī)定,。
三、法院的意見
對于本案的審理,，法院有兩種不同的意見：
第一種意見 判決駁回原告的訴訟請求
理由：1,、原告與被告簽訂的合同第八條第1款約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條款違反中華人民共和國國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)（GB 50386—2005）無效；2,、關(guān)于合同約定的關(guān)于“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”,，因現(xiàn)實(shí)中并非所有雨天都不能施工，故該條款有一定的不合理性,；原告未在法定期限內(nèi)以有重大誤解或在訂立合同時(shí)顯失公平為由行使撤銷權(quán),，因此，對于原告要求撤銷該條款的主張不予支持,；3,、因房屋施工工程是整體延續(xù)的，對簽訂合同前工程施工期間的雨天忽略不計(jì)是不客觀的,，故對原告提出的雨天計(jì)算應(yīng)以雙方簽訂合同之日起計(jì)算,，不予支持。4,、被告提出的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》存在瑕疵,，在進(jìn)行備案時(shí)尚未收到所必需的規(guī)劃部門出具的認(rèn)可文件，故對該《備案表》的取得時(shí)間不能作為符合中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)可交付用戶使用的時(shí)間,。應(yīng)以市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室綜合驗(yàn)收合格時(shí)間,，即以2009年4月1日為合法交付房屋時(shí)間，扣除施工期間雨天天數(shù),，被告未超過合同約定的交付房屋的最后期限,，不存在違約逾期交付的情形，故對原告要求被告承擔(dān)其商品房逾期交付違約金的訴請不予支持,。
第二種意見 認(rèn)為被告違約,，應(yīng)承擔(dān)違約金（購房款×萬分之三×違約天數(shù)）
觀點(diǎn)基本與第一種意見相同,，不同之處為：被告提出的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》存在瑕疵，其在備案的時(shí)間尚未收到規(guī)劃部門出具的認(rèn)可文件,，應(yīng)以市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2009年4月1日綜合驗(yàn)收為合法交付房屋時(shí)間,，被告在不符合法定的交房條件即向原告發(fā)出交房通知存在過錯(cuò),，被告通知原告從2009年2月22日起陸續(xù)辦理入住手續(xù),，故可認(rèn)定被告自認(rèn)雨天順延因素已解除，之后被告未交付房屋的行為應(yīng)屬違約行為,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。由于被告始終在催促原告等購房戶辦理入住手續(xù)，而該商品房于2009年4月1日已屬經(jīng)綜合驗(yàn)收合格房屋,，故原告應(yīng)當(dāng)即時(shí)辦理入住手續(xù),，由此所造成的擴(kuò)大損失，被告不應(yīng)承擔(dān),。被告與原告約定的逾期交房按日向原告支付已交付房價(jià)款萬分之十的違約金過高,，屬無效，應(yīng)調(diào)整到按日萬分之三為宜,。故應(yīng)判決被告從2009年2月22日起至2009年4月1日逾期37天交房的違約責(zé)任,。
本案結(jié)果：原告撤訴，被告支付訴訟費(fèi)結(jié)案,。
四,、筆者對本案的評析
（一）關(guān)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)適用法規(guī)問題
法院認(rèn)為合同第八條第1款約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條款違反中華人民共和國國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)（GB 50386—2005）無效值得商榷。法院仍以房管局“綜合驗(yàn)收”為交房標(biāo)準(zhǔn),，筆者不予認(rèn)同,。因2004年國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)［2004］16號）中已取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收，現(xiàn)房管部門己不在組織相關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收,，已改為建設(shè)單位組織相關(guān)部門進(jìn)行分別驗(yàn)收,，將驗(yàn)收合格意見文件交質(zhì)監(jiān)部門備案。根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》（GB 50368—2005）11．0．1 規(guī)定：住宅應(yīng)滿足下列條件,，方可交付用戶使用：1 由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì),、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收,，確認(rèn)合格,；取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防,、人防等有關(guān)部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件,；在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進(jìn)行備案；2 小區(qū)道路暢通,，已具備接通水,、電,、燃?xì)狻⑴瘹獾臈l件,。該交房標(biāo)準(zhǔn)與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定驗(yàn)收備案所需文件基本一致并不抵觸,。故筆者認(rèn)為以建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站簽認(rèn)的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》作為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格” 的交房標(biāo)準(zhǔn)，同樣符合《住宅建筑規(guī)范》（GB 50368—2005）交付使用標(biāo)準(zhǔn),，不存在該“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條款違反國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)無效問題,。
（二）雨天順延交房的約定合法，法院不能以其不合理而撤銷,。
筆者也認(rèn)為“ 雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付” 該條款有一定的不合理性,。因開發(fā)商應(yīng)當(dāng)預(yù)見房屋建設(shè)期間會(huì)有雨天而影響施工進(jìn)度，雖然我國目前并沒有任何規(guī)范明確多少降雨量可能影響施工進(jìn)度,，而氣象局的資料是以降水量0.0mm以上即定義為雨天,，顯然并不是所有的雨天都可能影響施工進(jìn)度。因此,，在商品房買賣合同中開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)考慮雨天因素確定交房時(shí)間,，完全可以多預(yù)留影響施工的雨天天數(shù)而延長交房時(shí)間。開發(fā)商為了規(guī)避延長交房時(shí)間對商品房預(yù)售的不利影響,，將雨天耽誤工期的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房戶一方,，雖對開發(fā)商一方有利，但又不屬于法定意義上的顯失公平,。因此,，在合同中開發(fā)商把“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”作為要約，購房戶有權(quán)拒絕接受或提出修改意見,，否則,，只要購房戶認(rèn)可簽定合同，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效,。因該約定條款符合《合同法》意思自治,、契約自由原則，沒有違反法律禁止性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定,，不存在法定無效的問題,，也不存在重大誤解和顯失公平，法院無法律依據(jù)對該約定條款進(jìn)行撤銷,。
五,、本案的啟示
1、交房標(biāo)準(zhǔn)要明確依據(jù),。
《商品房買賣合同示范文本》第八條對于交房條件有五種備選項(xiàng)：1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格,； 2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格,； 4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件,； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。筆者建議，這其中的第五種選項(xiàng)可以約定為“該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》”,。就此,，談?wù)劰P者對于這些交房條件的一些認(rèn)識。
一是該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格,。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用” ，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確規(guī)定未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的,，不得交付使用,。這種“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，對開發(fā)商的約束是比較嚴(yán)格的,。但是，由于該條款沒有具體約定由誰驗(yàn)收,、怎樣驗(yàn)收,，也沒有特別約定開發(fā)商交房時(shí)需提供的驗(yàn)收合格的證明文件，所以在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn),。開發(fā)商一般認(rèn)為交付的商品房經(jīng)過竣工驗(yàn)收,，也就是經(jīng)過勘查、設(shè)計(jì),、施工,、監(jiān)理、建設(shè)單位對該商品房的土建,、水電等項(xiàng)目的驗(yàn)收合格后即可交房,。購房人認(rèn)為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發(fā)商出示什么東西才收房,，購房人自己也很困惑,，這樣極易產(chǎn)生開發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突。
所以,，當(dāng)開發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一種交房條件的同時(shí),，雙方還應(yīng)進(jìn)一步明確商品房驗(yàn)收主體及驗(yàn)收合格的證明文件（如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》），這樣才有可能避免開發(fā)商與購房人在交房時(shí)的糾紛,。
二是該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收合格,。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收需對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況,、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況,、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況,、物業(yè)管理的落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收,?？梢哉f這是政府對開發(fā)商的監(jiān)管手段，更是對購房人權(quán)益的有效保障,。
可是近年來,，幾乎所有開發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗(yàn)收幾乎是一句空話,；而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗(yàn)收,，而只是綜合驗(yàn)收里幾項(xiàng)重要的驗(yàn)收內(nèi)容在交樓前完成。因此,，國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)［2004］16號）中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收,。
綜合驗(yàn)收成為一種不可能完成的任務(wù)，所以在簽訂商品房買賣合同時(shí),，不論是開發(fā)商也好,，還是購房人也好，都不選擇此條款,。
三是該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,。
《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》除了能夠反映工程竣工驗(yàn)收報(bào)告的內(nèi)容外，還反映了規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件,、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件,、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件、綠化驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容,。開發(fā)商能夠取得該表,，就證明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已基本上就達(dá)到了能夠交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，購房人也可以比較安心的入住了,。
所以,，從購房人的角度考慮，若能約定以《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為交房條件的話,，則更有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益,。
2、交房延期事由要合理合法,，明確具體,。
《商品房買賣合同示范文本》第八條約定出賣人可據(jù)實(shí)予以延期交房：“1. 遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的,；2. 3. ”,。 在空白欄內(nèi)，開發(fā)商一般會(huì)填寫：“因執(zhí)行政府的政策政令造成的延期”,、“因市政配套設(shè)施延誤造成的延期”,、“主管部門通知的停水、停電”,、“政府部門需要的各項(xiàng)管制”,、“因氣候原因無法正常施工”,、“應(yīng)規(guī)劃部門要求的重大設(shè)計(jì)變更”、“技術(shù)部門證明的施工中遇到重大技術(shù)問題及困難”,、“其他非出賣人的原因?qū)е碌难悠凇钡任寤ò碎T的延期免責(zé)事由,。
免責(zé)條款約定是商品房預(yù)售合同中的一項(xiàng)重要約定，直接關(guān)系到雙方當(dāng)事人的權(quán)利能否如期實(shí)現(xiàn),。對于購房者,，購買預(yù)售房即期房因其現(xiàn)實(shí)的價(jià)格優(yōu)惠及房屋選擇的優(yōu)先性而備受青睞，但購買期房追求的是一種期待利益,，房屋建設(shè)的不確定性和合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)具有很大的風(fēng)險(xiǎn),。因此，商品房預(yù)售合同雙方往往會(huì)明確約定房屋的交付時(shí)間,，要求出售方“應(yīng)按期于某年某月某日前交付房屋”,，購房者通過明確的合同約定盡量督促售房一方按期交付房屋，體現(xiàn)了其落實(shí)實(shí)現(xiàn)權(quán)利的準(zhǔn)確時(shí)間的權(quán)利要求,。而對于出售方來說,，房產(chǎn)正在開發(fā)建設(shè)中，到建成交付使用前還有很多不確定的因素會(huì)影響施工進(jìn)程,，開發(fā)商對未來可能發(fā)生的不可預(yù)知的阻卻事由也要承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。故出售方往往通過增加免責(zé)事由規(guī)定以盡量減少其投資風(fēng)險(xiǎn),，售房一方希望免責(zé)范圍愈大愈好,，而作為利益相對的購房者，則希望免責(zé)條款的范圍愈小愈好,，雙方發(fā)生爭議時(shí),，其爭議焦點(diǎn)往往會(huì)圍繞免責(zé)條款的效力問題展開。
合同中約定的免責(zé)條款包括了法定的免責(zé)條款和約定的免責(zé)條款內(nèi)容,，在我國《民法通則》第107條中就明確規(guī)定了免責(zé)條款,，這屬于法定的免責(zé)條款，其他免責(zé)事項(xiàng)可以由當(dāng)事人自行約定,。免責(zé)條款是否有效力,，關(guān)鍵是看約定的免責(zé)事由是否合理合法，是否屬于《合同法》第五十二條規(guī)定五種法定合同無效的情形,，及《合同法》第五十三條規(guī)定的兩種免責(zé)條款無效,。否則，免責(zé)條款為雙方當(dāng)事人自愿約定并達(dá)成一致意見的,，是反映雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,，就應(yīng)該認(rèn)定為有效。
此外,，對于免責(zé)條款的解釋應(yīng)遵循公平原則進(jìn)行限制解釋,，對于非為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理化經(jīng)營所必需的免責(zé)條款應(yīng)從嚴(yán)進(jìn)行限制解釋,，避免企業(yè)利用格式合同排除或限制企業(yè)依法應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，謀取不當(dāng)利益,，侵害購房者權(quán)利,。對于免責(zé)條款規(guī)定不明確的，應(yīng)根據(jù)不利于條款提供者的解釋的原則,，即一般應(yīng)作不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的解釋,，而傾向于保護(hù)購房者。
（作者單位：江西盛義律師事務(wù)所）
二〇〇九年十二月三十一日
