物業(yè)公司作為一個特殊的服務(wù)行業(yè)，在經(jīng)營過程中涉及到各種費用的收取,，比如水費,、電費、暖氣費,、物業(yè)費、電梯費,、垃圾費等等,，這些費用到底哪些是代收？哪些是轉(zhuǎn)售,？哪些又是真正意義上的銷售行為,？這些行為應(yīng)該如何繳納增值稅？如何開票呢,？

早在營業(yè)稅時期,，國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)公司代收費用是否計征營業(yè)稅問題就有政策規(guī)定。《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)【1998】217號）文件中規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費,、電費,、燃（煤）氣費、維修基金,、房租的行為,，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此,，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費,、電費、燃（煤）氣費、維修基金,、房租不計征營業(yè)稅,，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅。

營改增之后,，作為營業(yè)稅政策的延續(xù),，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費,、燃（煤）氣費,、維修基金、房租不計征增值稅,，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收增值稅,。

那么如何理解“代收”呢？嚴格上來講,，必須同時滿足以下兩個條件才稱之為“代收”：1.物業(yè)公司不墊付資金,；2.物業(yè)公司從業(yè)主手中收取的款項全部交給銷貨方，并由銷貨方直接向業(yè)主開具發(fā)票,，由物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給業(yè)主,。物業(yè)公司在中間只起到“運輸”和“管理”的作用，那么在此情況下對物業(yè)公司代收的水費,、電費等費用不征收增值稅,，對于另行收取的管理費征收增值稅。

但是在實務(wù)中,，物業(yè)公司收取的各種費用通常都是加了價,，并且也無法直接讓銷貨方向業(yè)主開票，所以基本上不滿足以上所述的“代收”條件,，那么在這種情況下應(yīng)該如何計算繳納增值稅,，如何開票？

1.稅額計算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定,，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費,，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

也就是通常所說的差額納稅,，即向業(yè)主收取的水費減去向自來水公司支付的水費之后的差額按照3%的征收率計算繳納增值稅,。如果差額為負數(shù)，則可在下個月申報時抵減,。

但是物業(yè)公司隨水費收取的污水處理費免征增值稅,；隨水費收取的水資源稅不征收增值稅,。

2.開票

水費進行了差額納稅，那么如何開票呢,？是否只能開具差額部分的發(fā)票呢,？還是可以全額開票？

國稅總局以及河北省國稅局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答中均有明確說明：納稅人向服務(wù)接受方開具增值稅發(fā)票時,，收取的水費可按3%的征收率全額開具增值稅專用發(fā)票或者普通發(fā)票,。

除此之外，對于收取的污水處理費選擇“免稅”,，收取的水資源稅稅款信息在發(fā)票備注欄注明,，該增值稅發(fā)票可作為納稅人繳納水資源稅的會計核算原始憑證。

提供物業(yè)服務(wù)的納稅人收取的電費,，沒有特殊政策。按照物業(yè)公司適用的征收率計算繳納增值稅,，一般納稅人按照17%的征收率以銷項稅額抵減進項稅額后計算繳納增值稅,；小規(guī)模納稅人以銷售額按照3%的征收率計算繳納增值稅?？扇~開具增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票,。

.暖氣費收費方式

物業(yè)公司收取的暖氣費一般分為三種情況：

第一種情況,，為上述嚴格意義上的代收費用,，即按照市政供暖的收費標準向業(yè)主收取暖氣費之后轉(zhuǎn)交給熱力公司，如業(yè)主需要收據(jù),，可直接向業(yè)主開具收據(jù),，如業(yè)主需要發(fā)票，需熱力公司直接向業(yè)主開具發(fā)票,。此種情況下,，物業(yè)公司無需繳納增值稅,。

第二種情況,，是物業(yè)公司以高于市政供暖的收費標準向業(yè)主收取暖氣費，并且熱力公司直接將發(fā)票開具給物業(yè)公司,，物業(yè)公司再向需要發(fā)票的業(yè)主開具發(fā)票,。那么此種情況下，物業(yè)公司的行為屬于轉(zhuǎn)售暖氣的應(yīng)稅行為,。

第三種情況,，物業(yè)公司有自己的供暖設(shè)備，自行生產(chǎn)自行供暖,，自行定價向業(yè)主收取暖氣費,。此種情況下,，物業(yè)公司作為熱力生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)并銷售熱力產(chǎn)品，屬于增值稅的應(yīng)稅應(yīng)為,。

2.不同方式下如何繳納增值稅

上述的第一種情況物業(yè)公司收取的暖氣費屬于代收行為,，因此無需繳納增值稅。

第二種和第三種情況下增值稅如何繳納,？財稅【2016】94號文《關(guān)于供熱企業(yè)增值稅,、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定：

一,、自2016年1月1日至2018年供暖期結(jié)束,，對供熱企業(yè)向居民個人(以下統(tǒng)稱居民)供熱而取得的采暖費收入免征增值稅。

向居民供熱而取得的采暖費收入,，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的,、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。

免征增值稅的采暖費收入,，應(yīng)當按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨核算,。通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)實際從居民取得的采暖費收入占該經(jīng)營企業(yè)采暖費總收入的比例確定免稅收入比例,。

本條所稱供暖期,，是指當年下半年供暖開始至次年上半年供暖結(jié)束的期間。

那么物業(yè)公司是否屬于文件中所稱的供熱企業(yè),？該文件第三條規(guī)定：本通知所稱供熱企業(yè),，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè),、兼營供熱企業(yè)和自供熱單位,。毫無疑問，物業(yè)公司在轉(zhuǎn)售熱力公司的暖氣的情況下,，屬于熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè),，在自行生產(chǎn)熱力產(chǎn)品自行供暖的情況下屬于熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，在2018年供暖期結(jié)束前均適用上述免征增值稅的優(yōu)惠政策,。

需要注意的是：

1.物業(yè)公司向居民收取的暖氣費享受免征增值稅的優(yōu)惠,，向居民以外的企業(yè)、單位收取的暖氣費不享受免征增值稅的優(yōu)惠,。物業(yè)公司需按照從居民收取的采暖費收入占采暖費總收入的比例確定免稅收入比例,；2.該政策針對的是增值稅的優(yōu)惠，對于企業(yè)所得稅,，并無相關(guān)優(yōu)惠政策,，物業(yè)公司仍需正常繳納企業(yè)所得稅。

1.燃（煤）氣費

物業(yè)公司收取的燃（煤）氣費如符合前文所述的代收行為，則無需繳納增值稅,，如果是轉(zhuǎn)售行為,，則需正常繳納增值稅。一般納稅人適用的征收率為10%,，小規(guī)模納稅人適用的征收率為3%,。

2.房租

物業(yè)公司代業(yè)主收取的房租無需繳納增值稅，但如果物業(yè)公司進行轉(zhuǎn)租,，則應(yīng)按照現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用的稅率繳納增值稅,，一般納稅人適用的征收率為6%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為3%,。

3.維修基金

物業(yè)公司代政府部門收取的維修基金屬于代收行為,，無需繳納增值稅。政府部門直接向業(yè)主開具行政收據(jù),，由物業(yè)公司轉(zhuǎn)交業(yè)主,。

物業(yè)公司向業(yè)主收取的電梯維護費、垃圾清運費,、物業(yè)費等按照現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用稅率,，一般納稅人為6%的征收率，小規(guī)模納稅人為3%的征收率計算繳納增值稅,?？扇~開具增值稅發(fā)票