【中 法 碼】物權(quán)法學(xué)·物權(quán)保護(hù)·物權(quán)確認(rèn)·所有權(quán)確認(rèn)·房屋所有權(quán) (t030101013)

【關(guān) 鍵 詞】民事　所有權(quán)確認(rèn)　實際權(quán)利人　登記權(quán)利人　簽訂　登記　生效　

所有權(quán)　過戶

【學(xué)科課程】物權(quán)法學(xué)

【知 識 點】房屋所有權(quán) 房屋置換協(xié)議 過戶登記 生效要件

【教學(xué)目標(biāo)】掌握房屋所有權(quán)的含義,，明確房屋所有權(quán)的確認(rèn)規(guī)則，了解不動產(chǎn)登記的效力,。

【裁判機(jī)關(guān)】上海市第一中級人民法院

【程序類型】民事二審

【案例效力】被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第04期(總第687期)收錄

【案例信息】

【案    由】所有權(quán)確認(rèn)糾紛

【案    號】 (2012)滬一中民二(民)終字第2221號

【上 訴 人】 林X（原審被告）

【被上訴人】 廖X蘇（原審原告）

【爭議焦點】

房屋實際權(quán)利人將房屋登記在他人名下,，此后第三人與實際權(quán)利人簽訂了房屋置換協(xié)議，并約定房屋登記權(quán)利人應(yīng)為其辦理房屋過戶手續(xù)的,，該房屋置換協(xié)議是否即時生效,，未辦理房屋過戶登記手續(xù)是否影響第三人主張房屋所有權(quán)。

【裁判結(jié)果】

一審法院判決：上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋歸原告廖X蘇所有,；被告林X應(yīng)協(xié)助原告廖X蘇將上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記至原告廖X蘇名下,。

被告林X不服一審判決，提出上訴,。

二審法院判決：駁回上訴,，維持原判。

【裁判要旨】

房屋實際權(quán)利人系房屋的所有權(quán)人,，但其將房屋登記于房屋登記權(quán)利人名下,。此后第三人與實際權(quán)利人簽訂了房屋置換協(xié)議，并約定房屋登記權(quán)利人應(yīng)為第三人辦理房屋過戶手續(xù),，該房屋置換協(xié)議應(yīng)自成立時生效,，未辦理房屋過戶登記并不影響該協(xié)議效力。第三人有權(quán)主張確認(rèn)其享有房屋所有權(quán),，并有權(quán)要求登記權(quán)利人為其辦理房屋的過戶登記手續(xù),。

【法理評析】

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。不動產(chǎn)登記簿系用以記錄不動產(chǎn)標(biāo)示及其物權(quán)狀況并由登記機(jī)構(gòu)管理的具有法律效力的文件,。就效力而言，在發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)屬爭議的情況下，除非有相反證據(jù)證明登記簿的記載確有錯誤,，不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人將被推定為實際權(quán)利人,。但該不動產(chǎn)登記薄所確立的不動產(chǎn)物權(quán)僅對善意第三人具有對抗效力，同時相關(guān)法律另規(guī)定,，不動產(chǎn)未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力。

房屋的登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致時,，第三人依據(jù)其與實際權(quán)利人簽訂的房屋置換協(xié)議對房屋主張確認(rèn)所有權(quán)的,，首先，房屋登記在登記權(quán)利人名下,，但房屋購買時由實際權(quán)利人出資,，在登記權(quán)利人、實際權(quán)利人及第三人共同簽署的關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認(rèn)協(xié)議中對訴爭房屋的權(quán)屬也明確作出了書面約定,，確定該房屋為第三人所有。因此,，不能僅憑不動產(chǎn)登記簿確認(rèn)房屋的歸屬,。其次，登記權(quán)利人,、實際權(quán)利人及第三人共同簽署的關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認(rèn)協(xié)議中對訴爭房屋的權(quán)屬也作出了書面約定,，并且登記權(quán)利人同意將房屋過戶給第三人。該協(xié)議的雙方均屬于完全民事行為能力人,，且協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容并不違反國家的相關(guān)強制性規(guī)定,。從協(xié)議的內(nèi)容來看，并不存在讓人誤解的描述,。因此,，協(xié)議雙方對協(xié)議的內(nèi)容的真實表述不存在重大誤解，據(jù)此可以認(rèn)定,，協(xié)議雙方對協(xié)議內(nèi)容具有真實的意思表示,。因此，第三人已經(jīng)占有訴爭房屋,，但權(quán)力登記人未履行協(xié)議中規(guī)定的辦理過戶的義務(wù),。登記權(quán)利人作為名義物權(quán)人，第三人作為事實物權(quán)人,，當(dāng)物權(quán)的歸屬發(fā)生爭議時,，事實物權(quán)人可以以確認(rèn)所有權(quán)為由主張訴爭房屋的所有權(quán)，并要求名義物權(quán)人履行變更登記的義務(wù),。

【適用法律】

《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時生效,；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力,。

第三十三條 因物權(quán)的歸屬,、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利,。

【法律文書】

民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書

【思考題和試題】

1.簡述房屋所有權(quán)的概念及取得方式,。

2.如何界定房屋所有權(quán)歸屬。

3.論述影響房屋權(quán)屬確認(rèn)的因素,。

4.淺談房屋買賣合同中過戶登記的性質(zhì)及效力,。

【裁判文書原文】 (如使用請核對裁判文書原件內(nèi)容)

《民事判決書》

上訴人（原審被告）：廖X蘇。

被上訴人（原審原告）：林X,。

上訴人廖X蘇因與被上訴人林X房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案,，不服上海市浦東新區(qū)人民法院(2012)浦民一(民)初字第8282號民事判決，向本院提起上訴,。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理,，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)原審法院審理查明：原告林X,、被告廖X蘇系兄妹關(guān)系,。案外人安舟于2003年3月，出資購買上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋,。2003年11月,，該房屋權(quán)利人登記為被告林X。原,、被告及安舟,、廖江眙于2009年12月15日共同簽署關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認(rèn)協(xié)議，該協(xié)議約定“位于上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋與廖X蘇海天花園5棟205及20萬美金與廖江眙置換,，產(chǎn)證登記人為林X,，實際產(chǎn)權(quán)人為廖X蘇，雙方同意適當(dāng)時候辦理過戶手續(xù),。該房初始金額出資人為安舟,。”現(xiàn)因原告無法辦理訴爭房屋的變更登記手續(xù)，遂訴至法院,。

原告廖X蘇訴稱,，2003年3月，安舟（原告的弟弟,、被告的哥哥）最初全額出資購買訴爭房屋,，由于購房時安舟不在上海,，故房屋登記名字為被告廖X蘇。2004年,，安舟以訴爭房屋與廖江眙（原,、被告的弟弟）置換了上海市長寧區(qū)黃金城道99弄49號402室的房屋。廖江眙取得系爭房屋的物權(quán)后,，與原告置換了原告所有的上海市海天花園5棟205室房屋,，同時原告另行支付廖江眙房屋差價20萬美元。此后,，直至本案起訴時,，訴爭房屋一直由原告控制與居住，產(chǎn)權(quán)證原件與房屋鑰匙也由原告保管,，訴爭房屋的公共事業(yè)費,、物業(yè)管理費等也由原告支付。而被告僅為形式上的權(quán)利人,，從未在系爭房屋居住,。2009年12月15日，原,、被告與安舟,、廖江眙于2009年12月15日，共同簽署了關(guān)于就各自名下的資產(chǎn)歸屬的家庭財產(chǎn)信托的確認(rèn)協(xié)議,，其中第五條涉及本案訴爭房屋，之后被告從未對系爭房屋的權(quán)屬提出異議,。2011年底,，原告因生意需要多次要求被告將系爭房屋過戶至自己名下，遭被告拒絕,。原告遂起訴要求：一,、確認(rèn)上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋為原告所有；二,、判令被告將上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋變更登記至原告名下,。

被告林X辯稱，房屋權(quán)利人的確認(rèn)是要式行為,，登記是唯一效力,，在沒有其他約定的情況下，訴爭房屋在法律上的權(quán)利人為被告,。如雙方都不能切實履行關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認(rèn)協(xié)議的義務(wù),，則其效力待定，故不同意原告的訴訟請求,。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為,，原,、被告雙方均認(rèn)可系爭房屋由案外人安舟出資購買，權(quán)利人登記在被告林X名下,。該房屋在數(shù)年內(nèi)曾幾經(jīng)置換,，原、被告及案外人于2009年12月共同簽署的關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認(rèn)協(xié)議中對系爭房屋的權(quán)屬已明確作出書面約定,，該份協(xié)議系當(dāng)事人的真實意思表示且與法不悖,，具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),。因物權(quán)的歸屬,、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利?，F(xiàn)原告要求被告按協(xié)議內(nèi)容履行,，主張訴爭房屋歸自己所有，并無不當(dāng),，應(yīng)依法予以支持,。浦東新區(qū)法院根據(jù)物權(quán)法第十五條、第三十三條的規(guī)定,，判決：一,、上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋歸原告廖X蘇所有；二,、被告林X應(yīng)于本判決書生效之日起15日內(nèi)協(xié)助原告廖X蘇將上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記至原告廖X蘇名下,。

宣判后，被告不服一審判決,，提起上訴,。

本經(jīng)審理認(rèn)為，上訴人作為具有完全民事行為能力人,，對于2009年12月與被上訴人及案外人共同簽署的關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認(rèn)決議中第五項約定其名下的系爭房屋實際產(chǎn)權(quán)人為被上訴人的內(nèi)容,，上訴人應(yīng)當(dāng)有正確理解。之后,，上訴人也未以欺詐為由主張過撤銷該協(xié)議,，故上訴人以此來證明其受到欺詐及關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認(rèn)決議第五項內(nèi)容是虛假的抗辯理由，依據(jù)不足,，不予采信,。關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認(rèn)決議是當(dāng)事人之間確認(rèn)房屋權(quán)利歸屬的有效證據(jù)，上訴人雖持有登記在其名下的系爭房屋的房產(chǎn)證,，但其僅是名義產(chǎn)權(quán)人,，原審法院認(rèn)定系爭房屋權(quán)利人為被上訴人并無不當(dāng)。上海市第一中級人民法院判決：駁回上訴,，維持原判,。