【典型案例】

當(dāng)事人：原告：張甲；被告：張乙,、錢(qián)某某,、張丙、張丁,。

張乙,、錢(qián)某某系夫妻關(guān)系，共生育五個(gè)子女,。2011年3月,，張乙申請(qǐng)建造平房三間，常住農(nóng)村人口包括張乙,、錢(qián)某某,、張丙、張甲,、張丁五人,。2012年8月，該戶再次申請(qǐng)建房,，常住農(nóng)村人口仍為上述五人,，在原先三間平房的基礎(chǔ)上加蓋二層改造為三樓三底樓房一幢，并在樓房西山墻建樓梯一間直達(dá)樓房二層，另建附屬用房一間半,。2014年10月,，房屋產(chǎn)權(quán)管理辦公室對(duì)上述房屋核發(fā)了村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證，證載樓房建筑面積178平方米,、附屬用房一間半建筑面積32平方米,，產(chǎn)權(quán)登記在張乙名下。

原告張甲訴稱：被告張乙,、錢(qián)某某系夫妻關(guān)系,，原告張甲和被告張丙、張丁均系張乙,、錢(qián)某某夫婦所生子女,。2011年家中建房三間，2012年對(duì)房屋加層,，申請(qǐng)建房人口為原告和四被告,，產(chǎn)權(quán)登記在張乙名下，建筑面積210平方米,。原告在家庭建房時(shí)曾出資3900元,，現(xiàn)因原告與前夫離婚后需回娘家居住，而張丁不同意,，故提起訴訟,，要求對(duì)197號(hào)家庭住房進(jìn)行分割，確認(rèn)原告享有其中42平方米房屋,。

被告張乙,、錢(qián)某某辯稱：原告在家庭建房時(shí)曾出資是事實(shí)，同意將樓房底層西邊一間房屋分割給原告,。

被告張丙辯稱,，其對(duì)家庭建房也有貢獻(xiàn)，也應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利份額,。

被告張丁未到庭應(yīng)訴,。

【審理要覽】

經(jīng)法院審理認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民,、法人共有,。共有分為按份共有和共同共有。雖然不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的證明,，但村鎮(zhèn)房屋一般以戶主作為所有權(quán)人的代表進(jìn)行所有權(quán)登記,，故不能僅僅以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的內(nèi)容來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬。張乙,、錢(qián)某某,、張丙,、張甲、張丁均系申請(qǐng)建房時(shí)的常住農(nóng)村人口,，案涉房屋應(yīng)屬家庭共有財(cái)產(chǎn),。關(guān)于如何分割家庭住房的問(wèn)題，依照相關(guān)法律規(guī)定,，在共同共有關(guān)系終止時(shí),，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的,，按協(xié)議處理,；沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理,，并且考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小,，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況,。但分割夫妻共有財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《婚姻法》的有關(guān)規(guī)定處理。

本案張乙,、錢(qián)某某,、張丙、張甲一致確認(rèn)樓房底樓東邊一間和中間半間（建筑面積計(jì)45平方米）歸張乙,、錢(qián)某某夫婦共有,，樓房底樓中間另半間（建筑面積15平方米）歸張丙所有，樓房底樓西邊一間（建筑面積30平方米）歸張甲所有,，其余房屋（含樓梯間,，建筑面積計(jì)120平方米）歸張丁所有。雖然被告張丁未到庭應(yīng)訴,，但上述四人所主張的房屋權(quán)利份額低于人均份額，并沒(méi)有侵犯張丁所應(yīng)享有的權(quán)利份額,，本院照準(zhǔn),。被告張丁經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟,，視為其放棄舉證,、質(zhì)證、抗辯的權(quán)利,。需要特別說(shuō)明的是,，本案處理的標(biāo)的物僅是地上建筑物的所有權(quán)歸屬，是對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)在共有人之間的內(nèi)部分割,，并非案涉房屋搬遷時(shí)進(jìn)行分戶的依據(jù),，也不涉及土地使用權(quán)問(wèn)題,，今后該房屋如果遇到搬遷等情況，仍須按相關(guān)法律,、政策依法處理,。

依照《民法通則》第78條，《民通意見(jiàn)》第90條,，《民事訴訟法》第144條之規(guī)定,，判決：197號(hào)地上建筑物農(nóng)村家庭住房樓房一幢、附屬用房一間半（建筑面積210平方米,，所有權(quán)登記在張乙名下）,，其中樓房底樓東邊一間和中間半間（建筑面積計(jì)45平方米）歸張乙、錢(qián)某某夫婦共有,；樓房底樓中間另半間（建筑面積15平方米）歸張丙所有,；樓房底樓西邊一間（建筑面積30平方米）歸張甲所有；樓房樓梯間和樓上三間房屋及附屬用房一間半（建筑面積計(jì)120平方米）歸張丁所有,。

【裁判思路】

1.同類(lèi)案件處理要點(diǎn)

（1）首先確定所有權(quán)登記的法律性質(zhì),。根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力,。按照物權(quán)公示公信原則,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記具有對(duì)外效力，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)法律程序變更的情況下,，應(yīng)予以確定其效力,，當(dāng)然，法院可以在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)處理,。

（2）重點(diǎn)審查宅基地使用權(quán)的登記內(nèi)容,。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利，農(nóng)村宅基地使用權(quán)有其特殊性,，其在設(shè)計(jì)之初就是為了保障農(nóng)民的生活和居住的基本權(quán)利能夠?qū)崿F(xiàn),，因此，其有很強(qiáng)的保障功能,。根據(jù)《戶口登記條例》第5條的規(guī)定：“戶口登記以戶為單位,。同主管人共同居住一處的立為一戶，以主管人為戶主,。單身居住的自立一戶,，以本人為戶主,。居住在機(jī)關(guān)、團(tuán)體,、學(xué)校,、企業(yè)、事業(yè)等單位內(nèi)部和公共宿舍的戶口共立一戶或者分別立戶,。戶主負(fù)責(zé)按照本條例的規(guī)定申報(bào)戶口登記,。”因此,，在審查農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬登記時(shí),，不能簡(jiǎn)單地按照權(quán)屬登記上的名字確定宅基地使用權(quán)的歸屬，要結(jié)合申請(qǐng)宅基地使用權(quán)時(shí)的家庭成員人數(shù),，確定宅基地使用權(quán)的權(quán)利人,，尤其是要確定權(quán)屬登記上的財(cái)產(chǎn)是否為家庭共同財(cái)產(chǎn)。家庭共有財(cái)產(chǎn)是指全體或部分家庭成員在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間,，對(duì)共同所得和各自所得的財(cái)產(chǎn)約定為共同所有的共有權(quán)利義務(wù)關(guān)系,。

楊立新：《共有權(quán)理論與適用》，法律出版社2007年版,。

（3）注意審查被分家析產(chǎn)宅基地使用權(quán)的實(shí)際權(quán)利人,。一般情況下，由于被拆遷人與拆遷組所簽訂的“拆遷安置協(xié)議”往往是以戶作為拆遷單位的,，其中無(wú)法反映同住人數(shù),，此時(shí)一般需要向法院申請(qǐng)調(diào)取拆遷組存檔保留的拆遷安置人口核定表，以核定的拆遷安置人數(shù),，作為最后的拆遷安置財(cái)產(chǎn)權(quán)利人,。由于宅基地使用權(quán)按照“戶”的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，一家一戶只能有一處宅基地,，如果家庭成員分家另過(guò),，并又分得一處宅基地，其對(duì)涉案的宅基地使用權(quán)將沒(méi)有權(quán)利分家析產(chǎn),。

2.相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示

（1）一般情況下,，物權(quán)登記有物權(quán)公示公信效力，根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力,。在所有權(quán)權(quán)屬登記在其他人名下時(shí),，法律一般會(huì)推定所有權(quán)權(quán)屬登記簿上記載的人即為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人,。因此，原告提出對(duì)所有權(quán)權(quán)屬登記在其他人名下的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分家析產(chǎn)本身風(fēng)險(xiǎn)較大,，其需要提供證據(jù)證明產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記簿記載錯(cuò)誤,，或者舉證證明存在其代替家庭辦理權(quán)屬登記的證據(jù)。

（2）根據(jù)《物權(quán)法》第33條的規(guī)定,，因物權(quán)的歸屬,、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利,。原告認(rèn)為所有權(quán)權(quán)屬登記簿記載錯(cuò)誤的,，可以根據(jù)《物權(quán)法》第19條的規(guī)定，申請(qǐng)更正或者異議登記,，也可以向法院起訴予以撤銷(xiāo),。

（3）被告可能面臨所有權(quán)登記在自己名下的產(chǎn)權(quán)，訴訟中不予認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn),。法院在審查宅基地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)的過(guò)程中,，一般會(huì)結(jié)合宅基地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)的辦理過(guò)程，辦理程序和政策規(guī)定,，還原當(dāng)時(shí)辦理權(quán)屬證書(shū)的真實(shí)過(guò)程,，如果有證據(jù)證實(shí)，在辦理權(quán)屬證書(shū)的辦理過(guò)程中,，被告是以“戶”的名義辦理的,，宅基地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)將不能對(duì)抗其他家庭成員要求分家析產(chǎn)的訴求，法院會(huì)根據(jù)家庭成員和有關(guān)證據(jù),，在尊重風(fēng)俗習(xí)慣的基礎(chǔ)上,，予以分割。

【裁判規(guī)則】

1.法律法規(guī)

《民法通則》（2009年8月27日修正）

第七十八條財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民,、法人共有,。

共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額,，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利,，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù),。

按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),，其他共有人在同等條件下,，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

《物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)）

第九十九條共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),，以維持共有關(guān)系的,，應(yīng)當(dāng)按照約定,，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割,；沒(méi)有約定或者約定不明確的,，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割,。因分割對(duì)其他共有人造成損害的,，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第一百條第一款共有人可以協(xié)商確定分割方式,。達(dá)不成協(xié)議,，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割,；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的,，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割,。

2.司法解釋

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（法（辦）發(fā)\[1988\]6號(hào)）

90.在共同共有關(guān)系終止時(shí),，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的,，按協(xié)議處理,；沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理,，并且考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小,，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況,。但分割夫妻共同財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ罚ǚㄡ專(zhuān)?011］18號(hào)）

第十八條離婚后,，一方以尚有夫妻共同財(cái)產(chǎn)未處理為由向人民法院起訴請(qǐng)求分割的,，經(jīng)審查該財(cái)產(chǎn)確屬離婚時(shí)未涉及的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以分割,。

3.地方司法文件

《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（滬高法民一\[2007\]20號(hào)）

七,、當(dāng)事人各方對(duì)共有房屋價(jià)值意見(jiàn)不一，但又不申請(qǐng)?jiān)u估的處理,。

當(dāng)事人對(duì)分割的共有房屋價(jià)值意見(jiàn)不一,，但又不申請(qǐng)?jiān)u估的，法院不能簡(jiǎn)單駁回原告訴請(qǐng),，應(yīng)進(jìn)行必要的釋明,，促使當(dāng)事人提出委托評(píng)估的申請(qǐng)。經(jīng)釋明，當(dāng)事人仍不提出申請(qǐng)的,，法官可通過(guò)咨詢房產(chǎn)中介公司或評(píng)估公司（至少兩家）的意見(jiàn)，綜合分析后予以酌定,，并須在裁判文書(shū)中闡明理由,。

【專(zhuān)家視點(diǎn)】

1．宅基地使用權(quán)的取得。

宅基地使用權(quán)的取得方式,。按照《物權(quán)法》及其引用的《土地管理法》的規(guī)定來(lái)看,，主要在于規(guī)定“合法審批建房”而取得宅基地使用權(quán)的方式。

宅基地使用權(quán)取得是否有償,。在1990年至1993年期間,，我國(guó)曾經(jīng)實(shí)行過(guò)宅基地使用權(quán)有償取得的政策，即在農(nóng)民申請(qǐng)宅基地使用權(quán)時(shí),，向其收取一定數(shù)額的使用費(fèi),。后來(lái)，為減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān),，中共中央辦公廳,、國(guó)務(wù)院辦公廳于1993年7月在《關(guān)于涉及農(nóng)民負(fù)擔(dān)項(xiàng)目審核處理意見(jiàn)的通知》中要求，取消對(duì)宅基地使用權(quán)的收費(fèi),。因而包括《物權(quán)法》在內(nèi)的現(xiàn)有法律并未表明宅基地使用權(quán)是有償還是無(wú)償取得,。目前通說(shuō)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)具有一定的福利性質(zhì),，是村民最基本的居住保障,，應(yīng)當(dāng)允許村民無(wú)償取得。

“一戶一宅”與宅基地使用權(quán)再分配的問(wèn)題,?！锻恋毓芾矸ā返?2條明確規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。但是,，在現(xiàn)實(shí)中存在一戶村民擁有兩處以上宅基地的情況,。如按照《土地管理法》申請(qǐng)取得一處、繼承父母在土改中分房取得的宅基地一處,、兒子成家又申請(qǐng)一處但并不分戶,、接受他人贈(zèng)與房屋取得一處、接受他人房屋轉(zhuǎn)讓取得一處等,。通過(guò)前述這些方式取得的宅基地完全有并存的可能,，但并無(wú)一處由于違法取得而應(yīng)由村集體經(jīng)濟(jì)組織收回。長(zhǎng)此以往,，當(dāng)生活實(shí)踐對(duì)法律規(guī)定的突破成為常態(tài)時(shí),，就有必要審視法律規(guī)定之適宜性了。重讀《土地管理法》第62條后段，可以發(fā)現(xiàn)“農(nóng)村村民出賣(mài),、出租住房后,，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”,。根據(jù)體系解釋?zhuān)緱l的規(guī)范意旨在于禁止村民多次申請(qǐng)宅基地,。進(jìn)而觀察《物權(quán)法》第154條可以發(fā)現(xiàn)，由于法定原因（自然災(zāi)害等導(dǎo)致宅基地滅失）失去宅基地的,，可重新申請(qǐng)并分得宅基地,，此外的任何情形如出賣(mài)、出租住房失去宅基地,，都不允許再申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán),。而從《決定》的論述來(lái)看，嚴(yán)格宅基地管理,、節(jié)約土地,、保護(hù)耕地的政策目標(biāo)也被進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。這要求宅基地使用權(quán)的取得不能違反這個(gè)根本原則,。概言之,，現(xiàn)行法律不允許村民多次申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)，不過(guò)也沒(méi)有禁止村民同時(shí)擁有多處宅基地,。

——陳小君：《農(nóng)村土地制度的物權(quán)法規(guī)范解析（下）》,，載《法商研究》2009年第1期。

2.我國(guó)現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)取得制度貫徹?zé)o償分配,、一戶一宅原則,、嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，其主要目的是為農(nóng)民提供安身立命之所和集約節(jié)約利用土地,，防止農(nóng)民占用過(guò)多宅基地,，從而保護(hù)我國(guó)寶貴的耕地資源。但由于法律法規(guī)對(duì)何為“戶”,、“分戶”的標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題規(guī)定不明確,，在我國(guó)農(nóng)村，隨著經(jīng)濟(jì)條件的改善和思想觀念的改變,，人們本身對(duì)“戶”的觀念發(fā)生了較大的改變,，大家庭逐漸減小，再加上一戶一宅的分配原則合理推出了“增戶則增地”的再分配制,，從立法本意來(lái)看,，《土地管理法》等法律法規(guī)所規(guī)定和重申的“一戶一宅”是強(qiáng)調(diào)“一戶只能擁有（或申請(qǐng)）一處宅基地”，是限制一戶擁有（申請(qǐng)）兩處以上的宅基地,，并非只要“一戶”就能擁有（申請(qǐng)）一處宅基地,，但抽象的“一戶一宅”容易被理解為只要是“一戶”就可以擁有一處宅基地,，在實(shí)際執(zhí)行中就是按照一戶就給一處宅基地執(zhí)行的。

——王崇敏：《我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得制度的現(xiàn)代化構(gòu)建》,，載《當(dāng)代法學(xué)》2012年第5期,。

3.宅基地使用權(quán)人簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的效力認(rèn)定。如上所述,，農(nóng)房所有權(quán)的取得和變動(dòng)多數(shù)通過(guò)非法律行為,，且缺乏登記公示制度。因此,，在對(duì)房屋所有權(quán)處分過(guò)程中難免發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議。如在拆遷過(guò)程中,，拆遷人只與登記的宅基地使用權(quán)人簽訂拆遷協(xié)議,，并推定房屋歸該使用人所有。但房屋的實(shí)際所有權(quán)情況可能并非如此,。因此,，實(shí)踐中大量出現(xiàn)房屋共有人要求法院確認(rèn)房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效的案件。此類(lèi)案件涉及拆遷秩序的穩(wěn)定和房屋共有權(quán)人的利益保護(hù)等問(wèn)題,，如何把握關(guān)系重大,。筆者認(rèn)為，在認(rèn)定拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效的問(wèn)題上應(yīng)采取慎之又慎的態(tài)度,，以避免不必要的拆遷成本,。第一，在拆遷過(guò)程中,，拆遷人應(yīng)負(fù)謹(jǐn)慎的審查義務(wù),，但應(yīng)限定為形式審查，將通過(guò)法院審理才能認(rèn)定的復(fù)雜物權(quán)關(guān)系交由拆遷人審查認(rèn)定實(shí)屬?gòu)?qiáng)人所難,。第二,，根據(jù)“房地一體”原則及目前農(nóng)房所有權(quán)登記制度不盡完善的狀況，在無(wú)其他相反證據(jù)的情況下,，拆遷人有理由根據(jù)宅基地使用權(quán)的登記情況推定農(nóng)房所有權(quán)的主體,。第三，其他共有人雖對(duì)房屋享有權(quán)利,，但依據(jù)“房地一體”原則,，其并不能實(shí)際取得房屋所有權(quán)，其可以向占用人行使貨幣補(bǔ)償?shù)姆峙錂?quán),，而不是必須通過(guò)主張合同無(wú)效的方式維護(hù)權(quán)益,。

——趙玉東：《“房地一體”原則在農(nóng)房權(quán)屬糾紛中的司法適用》，載《司法適用》2012年第5期,。