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新生代已經(jīng)成為購房主流人群,，重視他們，就是重視市場和未來,。
文 | 地產(chǎn)八卦女 陳慶 01 前不久,，華宇舉辦了“38年，我在——時間de答案” 2021品牌戰(zhàn)略發(fā)布會,。 在發(fā)布會上,，華宇地產(chǎn)集團品牌營銷中心總經(jīng)理楊虎先生透露，去年5月份,，華宇啟動了一個“讀城”的龐大計劃,，這是華宇一次基于客戶視角的典型城市住宅價值的研究。 
▲華宇品牌總楊虎解讀“讀城”計劃 據(jù)八卦女了解,，華宇“讀城”計劃大概歷時21個月,，在16個典型城市中的69個項目，華宇做了大概14800份問卷調(diào)查,，以及超過1300次的入戶業(yè)主和客戶深訪,。 而在最終的調(diào)查報告中,，華宇也發(fā)現(xiàn)了一些非常有意思的點,，其中最讓人印象深刻的是，90,、95后已經(jīng)成為了目前市場的絕對購房主力,，在2020年的華宇新客戶中,，90、95后的比例已經(jīng)達到43.8%,。 而據(jù)權威數(shù)據(jù),，2020年業(yè)界已成交業(yè)主中，已有三分之一是90后客戶,。 顯然,，華宇年輕客戶群體數(shù)量，遠遠超出了行業(yè)平均值,，而這意味著什么呢,？一定程度上說明華宇在最近幾年的產(chǎn)品更受年輕一代，以及未來5-10年主力購房群體的青睞,。 在這個邏輯下,，作為地產(chǎn)自媒體，我很自然的想要分析了解,，90,、95后這部分客群，跟過往客群有什么區(qū)別和差異,，而這部分客群,，為什么又單單對華宇如此鐘愛。 02 說實話,，由于成長環(huán)境和生活方式不同,，90、95后的購房需求,，相比80后其實發(fā)生了很大變化,。具體表現(xiàn)在幾個方面： ?這是一個顏值時代，但是很多地產(chǎn)項目喜歡一味控總價,，忽略了90后,、95后的“顏值需求”。 ?現(xiàn)代90后,、95后更注重個人隱私和個性生活,，傳統(tǒng)意義上的“客廳需求”，大都挪到了室外或購物中心,，此前在家只能“吃飯,、看電視、睡覺”的老套生活方式已經(jīng)逐漸消解,。 ?90后,、95后大多有一顆童心，且樂于與人向善,。然而小區(qū)鄰里關系冷漠,，人與人之間的關系很疏離,，很難交到新朋友。 顯然,，按照90,、95后的這些特質(zhì)，很多房企還是按照傳統(tǒng)思路做產(chǎn)品,，對新生代需求及生活場景缺乏深入洞察,。 也正因為如此，華宇面向90后新生代全新迭代了 “優(yōu)＋體系2.0”,，很好地解決了上述痛點,。 據(jù)華宇楊虎介紹，華宇“優(yōu)+體系2.0”是從客戶需求挖掘分析,，到產(chǎn)品的設計,、生產(chǎn)落地，最終通過市場和客戶的反饋,、迭代和升級華宇的產(chǎn)品,。正是在這個過程中，華宇作為一個工科生背景的“產(chǎn)品經(jīng)理”,，第一次被市場認知,、銘記。 說實話,，華宇作為與龍湖,、金科一道從山城崛起的房企，從福源山莊,、金沙港灣,、林泉雅舍、北國風光,、秋水長天及春江花月等著名樓盤,，到近幾年名聲大噪的御臨府、華宇城,、御璟悅來,、御璟湖山、天空云鏡,，華宇以建筑業(yè)起家,，對高層住宅打造有著非比尋常的經(jīng)驗，同時華宇也比較中意好地段,，因此華宇的產(chǎn)品線,，可以說是有著明顯的工科生的基因。 ▲所謂“無地段,，不華宇”,，華宇在地段和建筑工科上的基因，結合客戶需求進行大數(shù)據(jù)的分析與產(chǎn)品迭代,，形成了房企中獨特的趨勢領先,、研發(fā)領先、產(chǎn)品領先的“產(chǎn)品經(jīng)理”開發(fā)體系,。那么,，華宇優(yōu)+體系2.0到底有哪些亮點，下面八卦女詳細來說一說,。
我們知道,，華宇雖然是從重慶起家，但目前已經(jīng)布局了全國30個城市,，尤其是在2020年華宇首次進入華南,，這一方面說明華宇的全國戰(zhàn)略布局已經(jīng)基本完成，另一方面也標志著華宇進入了城市深耕的發(fā)展階段,。而對于城市深耕,，顯然，在前述的“讀城”計劃里,，華宇首先洞察到了各個城市的需求差異：?華宇發(fā)現(xiàn),，南京客戶更重視采光通風，西安客戶更看重得房率,，重慶客戶更看重梯戶比,，成都客戶更偏重陽臺視野，武漢客戶更愛大廚房和大陽臺......?在成都和西安,，這兩個城市套均成交面積在增長,，而其他城市，套均面積都在趨于小型化,，主流成交基本都是在100平米到110平米這個范圍,。為什么會出現(xiàn)這個情況？華宇認為,，主要是成都和西安的絕對房價還是較低的,，同時房價長期上漲，導致大家紛紛買大戶型,，一方面節(jié)約房票,，另一方面享受更多城市紅利。此外,，政府的限購政策以及供應端口的一些變化,，也促使了成都和西安的套均面積上漲。而對于90,、95后客戶的具體需求差異,，華宇經(jīng)過調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：?對于面積段,，華宇發(fā)現(xiàn)，由于重視隱私和個人獨立空間,，84%以上的90,、95后客戶希望主臥獨大，甚至希望一定程度上壓縮客廳,，以換得主臥室增大,。另外有超過39%的客戶希望有更大的廚房面積。▲購買邏輯變化的背后,，是客戶對戶內(nèi)空間的功能要求更加精細化,。
?重視顏值的90、95后,，大概有74%的客戶會選擇美觀的精裝產(chǎn)品,。此外，90,、95后客戶,，對未來公共空間的功能性需求也進一步細分，而且這一部分在整個價值排序中已經(jīng)在日趨提升,。▲90,、95后客戶，對公共空間的功能性需求進一步細分也正因為如此,，華宇認為,，針對90、95后客群,，一方面,，他們非常懶宅，周末在家最常做的事情是睡懶覺,、打游戲以及烹飪美食,。他們希望臥室、廚房足夠大,，能裝得下各種小家電,，最好有獨立書房供他們辦公或打游戲，他們還需要一個特別的空間用于展示他們收藏的各種手辦,、盲盒等,。而另一方面，90,、95后客群有著強烈的自我意識,，追求個性化和享受,，他們希望小區(qū)公共空間有專門的功能性區(qū)分,，不但能滿足基本社交需求,，更要能滿足情感交流和享受體驗,。基于此，華宇優(yōu)+體系2.0圍繞“室內(nèi)空間極致化,、公共空間功能化,、精神空間個性化”三種設計理念，對未來的空間設計進行了升級,。
其中,，首先是室內(nèi)空間極致化,。什么叫極致,？從字面上意思理解，要么特別小,、要么特別大,，這種才是極致。
但是華宇優(yōu)+體系2.0對于這個“極致”,，卻有三重不一樣的理解,。第一重理解叫滿意的小。什么叫滿意的??？我們來看一下下面這個案例，是華宇近幾年推出“叫好又叫座”的神品戶型,。▲這是一個81平米的三室兩廳兩衛(wèi)戶型,，能夠滿足家庭居住的最低門檻、最低面積段的一個極致剛需產(chǎn)品,。雖然這個戶型只有81平米,，但華宇卻打造出雙衛(wèi)、5.3米的橫廳,，全景陽臺以及全尺寸的套房,，即便三代同堂，也不覺擁擠——這,，便是滿意的小,。
而華宇優(yōu)+體系2.0，對室內(nèi)空間極致性的第二重理解,，是平衡的中,。何為平衡的中？是指華宇在進階性的改善產(chǎn)品里,，在受到控制或者有限的面積段里面,，去滿足進階型改善性客戶的需求。在這一方面，華宇旗下的錦繡璽岸項目,，一線臨江,，位于一個崖線上，最大的崖線高差46米,。在這個項目設計的過程當中,，華宇第一考慮的就是如何去對這個高差進行極致的利用，其對高差的分析是以厘米級作為單位,。正是因為這種對高差極其精細化的利用,，最終給華宇帶來了極致面積與稀缺資源的平衡。同時,，華宇針對這種進階型改善性的產(chǎn)品,，死守144平米的紅線，通過空間上的變化,，實現(xiàn)了多層合院的疊拼樣態(tài),。▲華宇錦繡璽岸，在129-143平米的所有空間中,，不管是上疊,、中疊還是下疊，都實現(xiàn)了四室以上的房間,，以及陽臺,、露臺、花園贈送,。華宇優(yōu)+體系2.0,，對戶內(nèi)空間、極致空間理解的第三重境界,，叫“有為的大”,。前面我們說了極致剛需、極致改善,，而對于城市頂奢,，往往大家有一個調(diào)侃，說這么大的面積,，空間就是拿來浪費的,。然而，在華宇的產(chǎn)品里,，沒有任何一個空間是浪費的,。對于客戶關注的任何一個敏感空間，華宇都會把這些空間用一個前所未有的大尺度呈現(xiàn)出來,，最終通過這種尺度的呈現(xiàn),，讓客戶產(chǎn)生前所未有的體驗感受。這就是華宇所謂的“有為的大”。
▲在這方面的案例,，華宇天境項目,，230平米，只做了四房兩廳三衛(wèi),，但是卻擁有極致的客餐廳,、挑空，一個非常大的主臥室套房,，以及一個270度超大轉角陽臺,。由此，對于室內(nèi)空間,，華宇的準則是：滿足的小,、平衡的中、有為的大,。而這種極致空間的理念,，使得華宇從戶型專家,，邁向“空間專家”,。以前，大部分地產(chǎn)項目都喜歡做“全齡景觀”,，比如小區(qū)里有專屬的老人,、兒童、青年活動模塊,。但這樣會導致一家人來到公共活動區(qū),，只能各玩各的，無法彼此陪伴,，或者小孩玩游戲,，大人只能站在旁邊看，無法進行互動,。而華宇優(yōu)+體系2.0,，對于公區(qū)的功能模塊，不再嚴格按照年齡來劃分,，而是以人為尺度,，通過人與城市、人與空間以及人與人的關系,，把室外公共景觀部分分為了歸家,、回游、庭聚三個不同的模塊,。而在這三個模塊當中,，尤其在庭聚這個模塊中，華宇又注入了非常多的功能，比如兒童樂園,、架空層等一系列功能性的環(huán)節(jié),。說實話，90后新生代很多都是新手爸媽,，孩子快樂成長是他們最關注的事情,。為了讓客戶帶娃更輕松，華宇優(yōu)+體系2.0,，對于傳統(tǒng)兒童活動場地,，做了全面性升級。例如硬件方面,，華宇優(yōu)+體系2.0下的華宇,，在過去的5-10年里面，對兒童游樂區(qū)也都進行了三方面的大投入升級：一是規(guī)模和投入上的升級,，二是對分年齡段的細分功能性升級,，三是導入IP“星宇樂園”，讓它的形象做了進一步升級,。▲華宇新一代的兒童樂園叫“星宇樂園”,，取名和創(chuàng)意非常簡單，我們相信每一個孩子都有一本關于宇宙和星球的讀本,，這也是華宇送給每位兒童成長的禮物,。其實在過去兩年里，華宇也一直在思考一個問題,，就是從過去室外空間單一的景觀體驗而升級成為全家庭的陪伴參與,，兒童游樂區(qū)到底應該怎么做？對此,，華宇在對兒童游樂區(qū)進行調(diào)研的過程中,，發(fā)現(xiàn)在兒童游樂區(qū)除了玩耍的孩子，還有更多的在旁邊陪伴的大人,。但這種陪伴者的需求,，在房企過去的產(chǎn)品設計中，幾乎是沒有涉及到的,。為此,，在華宇最新一代的兒童游樂區(qū)里有三個設計的基本準則：第一個準則叫3比7的強制性面積分配。什么意思,？就是在1個兒童區(qū)里面必須拿出30%的面積用于陪伴區(qū)和配套區(qū),，為兒童陪伴者提供更多的空間和使用的可能。第二個準則,，2+小時照明輔助,。華宇會刻意地去延長增加游樂區(qū)照明的強度,，還會延長兒童區(qū)照明的時間。這是因為華宇發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)有的工作和生活狀態(tài)下,，其實每個家長陪伴兒童的時間有都是有限的,。往往在父母下班完回到家里的時候，很多兒童游樂區(qū)由于照明條件缺乏,，實際已經(jīng)不再具備使用能力,。所以，兒童游樂區(qū)需要延長照明輔助時間,，從而給家長帶來對孩子更多的陪伴,、更長的陪伴。第三個準則,，任何一個兒童游樂區(qū)都必須有10項以上的必備功能,。華宇優(yōu)+體系2.0認為，兒童游樂區(qū)不僅只是用來玩,，還應該有一些非常有價值的點,，包括手機的充電、嬰兒車的?？?，然后直飲水、儲物柜,，包括監(jiān)控系統(tǒng),、看護人員專用的座椅,，未來這些功能在華宇的兒童游樂區(qū)當中都是必備的,。講完了兒童游樂區(qū)，接下來我們再講講室外空間功能化的第二個模塊架空層,。
說實話,，對于架空層，我們大家互相的理解就是一層不住人的樓棟公共區(qū)域,。然而,，隨著疫情的蔓延，社區(qū)網(wǎng)格化,、樓棟網(wǎng)格化管理成了常態(tài),，在這個時候，架空層不應該僅僅只是過往一個鄰里的社交空間,，而是在未來社區(qū)網(wǎng)格化管理以及我們的社區(qū)營造這種大背景下,，架空層必須要去承接足夠多的社會功能，這是當下的第一個變化,。第二個變化是,，我們慣常認為的架空層的作用,，就是天氣不大好的時候，打打麻將,、做兒童游樂場等室外空間補充,，然而隨著房價上漲，空間稀缺,，客戶購買面積端受到限制,，一定程度上要通過社區(qū)的公共空間，去解決過去那些在家庭生活,、在室內(nèi)空間而解決不了的,。所以這是第二個變化，架空層應該成為室內(nèi)功能的延伸,，而不僅僅是室外空間的補充,。由此，正是觀察到了這兩個需求的變化,， 華宇優(yōu)+體系2.0,，把架空層通過空間形態(tài)上分成了三個空間形態(tài)，分別是全封閉,、半開放式以及開放式,，然后根據(jù)各自不同的空間形態(tài)差異，在不同的空間里植入不同的功能,。▲比如,，華宇在封閉性空間里做4點半學堂、做社區(qū)圖書館,；再比如,，華宇在半開放的空間里去做老年休息區(qū)、鄰里會客廳,；在全開放的空間里做健身和兒童游樂區(qū),。這種從空間到功能上的細分，一定程度上能夠幫助未來架空層的使用,，更能夠滿足未來客戶的需求,。當然，無論空間功能怎樣變遷,，華宇優(yōu)+體系2.0,，有一個貫穿始終的關鍵詞，這就是陪伴,。而陪伴文化,，其實也是華宇企業(yè)文化的一部分。中國當代作家木心曾有言,，“無審美能力者,，必無趣”,。據(jù)華宇調(diào)研，同樣的年齡,，90后,、95后受教育程度更高，眼界更高,，更有藝術品味,。他們購房會非常看重品質(zhì)和顏值,。對此,，華宇優(yōu)+體系2.0，其中一個價值主張是“城市級的審美”,。以外立面為例,，華宇優(yōu)+體系2.0對于外立面追求極其簡單的線條，然后用深淺色調(diào)的搭配,，再加上材質(zhì)和光影的選擇,，通過這些關于建筑美學細節(jié)點的突破，讓建筑美學,、建筑審美也成為華宇的一張名片,。▲第一、二張是御璟悅來的實景交付區(qū),，第三,、四張是御臨府2020年的交付區(qū)。由此,，光看這幾張圖,，我們就知道，為什么90后,、95后愿意為華宇買單了,。
而在顏值的背后，空間功能優(yōu)化的背后,，以及華宇品牌力的背后，是楊虎等優(yōu)秀華宇人對市場的調(diào)研,、對趨勢的判斷,、對產(chǎn)品的迭代，以及對消費潛在需求的洞察,。▲當營銷出身的楊虎總面對產(chǎn)品時的侃侃而談,，對數(shù)據(jù)的了然于胸，對產(chǎn)品的張弛有度,，對營銷的精準規(guī)劃,，再到對客戶的趨勢研究,。這種集“產(chǎn)品-研發(fā)-營銷”于一身的職業(yè)經(jīng)理人，正成為領先行業(yè)的新一代“產(chǎn)品經(jīng)理”,，更成為相互協(xié)同,、相互促進，讓華宇基業(yè)長青的人才基石,。由此,，華宇為客戶營造的不斷迭代的優(yōu)+產(chǎn)品體系，從單點到多維,，從多維到單點,，在“趨勢、洞察”基礎上,，“體系化”提出產(chǎn)品解決方案,，也能夠在“個體潛在消費需求”研究上做到點狀創(chuàng)新，打造同類消費者的爆款產(chǎn)品,，不得不說,，這種優(yōu)+體系2.0，類似于互聯(lián)網(wǎng)思維的“產(chǎn)研銷”閉環(huán),，讓一個擁有38年工科生基因的華宇,，又一次走到時代前沿。
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