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實(shí)務(wù)中，因各地對(duì)住房轉(zhuǎn)讓都存在各種限購(gòu)政策,，因此很多個(gè)人因不符合購(gòu)房資格而無(wú)法買(mǎi)房,。于是，就有人想到是否可以以自己名下的企業(yè)名義去購(gòu)買(mǎi)住房,。然而,，總會(huì)有人勸說(shuō)不要以企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)住房，因?yàn)槎愂辗浅柡?。至于具體稅收厲害在什么地方,，個(gè)人持有住房與企業(yè)持有住房在稅收政策上到底有什么區(qū)別，卻很少有人能夠說(shuō)清楚,。本文中,，由筆者就轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié),、出租環(huán)節(jié)三個(gè)方面向大家詳細(xì)介紹個(gè)人與企業(yè)持有住房的稅收政策差異,，并分析說(shuō)明為什么企業(yè)持有住房稅負(fù)更高。本文所指的個(gè)人,，如無(wú)特別注明,，為自然人。本文所指的企業(yè),，如無(wú)特別注明,，為有限責(zé)任公司,、股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司,，不包括個(gè)體工商戶(hù),、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè),。個(gè)體工商戶(hù),、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的相關(guān)政策筆者另行撰文分析,。本文所指的住房,，如無(wú)特別注明，默認(rèn)為上海市的住房,。 公眾號(hào)：御用大律師 微信號(hào) : sendsmallstop 在購(gòu)入住房環(huán)節(jié)：個(gè)人因享有契稅優(yōu)惠政策,，在適用優(yōu)惠政策時(shí)購(gòu)入房屋成本更低，企業(yè)則無(wú)優(yōu)惠政策,。在出售住房環(huán)節(jié)：在增值稅方面,，個(gè)人因享有增值稅優(yōu)惠政策，在持有房屋滿(mǎn)2年（上海5年）后出售可以少征甚至免征增值稅,；在城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、地方教育附加方面,，個(gè)人作為小規(guī)模納稅人,，肯定能享受減半征收優(yōu)惠政策，而企業(yè)如是一般納稅人,，則無(wú)法享受減半征收優(yōu)惠政策,；在土地增值稅、印花稅方面,，個(gè)人出售住房免征土地增值稅,、印花稅,，而企業(yè)則需要征收,，恰恰土地增值稅為出售環(huán)節(jié)稅負(fù)最高的稅種；在所得稅方面,，個(gè)人享有“滿(mǎn)五唯一”免稅政策及核定征收低征收率政策,；相比而言，企業(yè)則不享有任何優(yōu)惠政策,。故整體而言,，在出售住房環(huán)節(jié)個(gè)人的稅負(fù)顯著低于企業(yè)。在持有環(huán)節(jié)：除了上海,、重慶的部分試點(diǎn)范圍內(nèi)個(gè)人外,，個(gè)人持有住房免征房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅，故在持有住房環(huán)節(jié)個(gè)人幾乎沒(méi)有成本,。而企業(yè)持有住房,，則需承擔(dān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用的成本,。在出租環(huán)節(jié)：在增值稅方面,，個(gè)人出租住房的稅率為1.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)的稅率（征收率）,；在城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、地方教育附加方面,，個(gè)人作為小規(guī)模納稅人,，肯定能享受減半征收優(yōu)惠政策，而企業(yè)如是一般納稅人,，則無(wú)法享受減半征收優(yōu)惠政策,；在房產(chǎn)稅方面，個(gè)人出租住房的稅率為4%（上海2%）,，遠(yuǎn)低于企業(yè)的稅率12%（小規(guī)模納稅人6%）,；在印花稅方面，個(gè)人出租住房免印花稅,；在所得稅方面,，個(gè)人出租住房的稅率為10%，低于企業(yè)所得稅稅率,；相比而言,，企業(yè)出租住房無(wú)任何稅收優(yōu)惠政策。故整體而言,，在出租住房環(huán)節(jié)個(gè)人的稅負(fù)顯著低于企業(yè),。綜上所述，因稅法對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓,、持有,、出租住房存在諸多優(yōu)惠政策，而企業(yè)則無(wú)法享受優(yōu)惠政策,，故無(wú)論是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)還是持有環(huán)節(jié),、出租環(huán)節(jié)，企業(yè)的稅負(fù)都顯著高于個(gè)人,。這就是為什么不建議以企業(yè)名義持有住房,。一、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)包括房屋持有人購(gòu)入住房時(shí)需要承擔(dān)的稅費(fèi),，以及在購(gòu)入住房后再次出售房屋時(shí),，出售環(huán)節(jié)需要承擔(dān)的稅費(fèi),。目前我國(guó)住房交易過(guò)程中涉及的稅費(fèi)包括：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加,、地方教育附加、土地增值稅,、印花稅,、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅,、契稅,。可以說(shuō)上述稅種涵蓋了我國(guó)的主要幾個(gè)稅種,。其中,，僅契稅的納稅義務(wù)人為買(mǎi)方，其他稅種的納稅義務(wù)人均為賣(mài)方,。（一）買(mǎi)入住房時(shí)的稅費(fèi)差異在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí),，買(mǎi)方需繳納契稅。根據(jù)《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）第一條第一項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,，下同）,，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅?！?/span>故個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房享有契稅優(yōu)惠政策,。所謂的“購(gòu)買(mǎi)唯一住房”是指購(gòu)房人和配偶以及未成年子女在買(mǎi)房前在所購(gòu)房屋所在省、直轄市,、自治區(qū)名下無(wú)房,。相比而言，企業(yè)購(gòu)房住房沒(méi)有任何契稅優(yōu)惠政策,。（二）賣(mài)出住房時(shí)的稅費(fèi)差異在出售房屋時(shí),，賣(mài)方涉及增值稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、地方教育附加,、土地增值稅,、印花稅,、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅,。以下筆者就各項(xiàng)稅種的計(jì)算方式差異以及稅收優(yōu)惠政策差異作出介紹,。對(duì)于個(gè)人而言，個(gè)人出售住房按5%征收率繳納增值稅,?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條根據(jù)個(gè)人持有住房的年限以及住房的類(lèi)型賦予個(gè)人各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，具體應(yīng)納稅額計(jì)算方式如下（北京市,、上海市,、廣州市和深圳市）：持有住房（包括普通與非普通住房）不滿(mǎn)2年出售的，按住銷(xiāo)售收入全額征稅,。應(yīng)納稅額=合同金額÷（1+5%）×5%持有普通住宅超過(guò)2年出售的,，免征增值稅。持有非普通住宅超過(guò)2年出售的,，銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額,。應(yīng)納稅額=（合同金額－購(gòu)入金額）÷（1+5%）×5%注意： 根據(jù)上海市《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（滬建房管聯(lián)〔2021〕48號(hào)）第四條規(guī)定，自2021年1月22日起,，上海市個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限變成5年,。 對(duì)于企業(yè)而言，企業(yè)出售住房的增值稅稅率（征收率）根據(jù)企業(yè)性質(zhì)區(qū)別確定,。其中,，增值稅一般納稅人稅率為9%，小規(guī)模納稅人稅率為5%,。企業(yè)出售住房沒(méi)有稅收優(yōu)惠政策,。個(gè)人出售住房享有增值稅優(yōu)惠政策，而企業(yè)則沒(méi)有,，因此在增值稅方面?zhèn)€人持房稅負(fù)更低,。2．城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、地方教育附加作為增值稅的附加稅費(fèi),，以增值稅應(yīng)納稅額作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù),。根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）第三條、第六條的規(guī)定,，自2019年1月1日至2021年12月31日,，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況,，以及宏觀調(diào)控需要確定,，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）,、耕地占用稅和教育費(fèi)附加,、地方教育附加。各地政府相應(yīng)中央的減稅降費(fèi)號(hào)召,，均對(duì)資源稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加,、地方教育附加出臺(tái)優(yōu)惠政策,。以上海為例，《上海市人民政府關(guān)于對(duì)本市增值稅小規(guī)模納稅人減征部分地方稅費(fèi)的通知》（滬府規(guī)〔2019〕10號(hào)）規(guī)定：自2019年1月1日至2021年12月31日,，對(duì)上海市增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加,、地方教育附加,。個(gè)人作為小規(guī)模納稅人可享受城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加的優(yōu)惠政策,。企業(yè)如屬于小規(guī)模納稅人，也能享受該優(yōu)惠政策,；企業(yè)如屬于一般納稅人,，則不能享受該優(yōu)惠政策。城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加,、地方教育附加小結(jié)：個(gè)人作為小規(guī)模納稅人肯定能享受到優(yōu)惠政策，企業(yè)則未必能享有到該政策,，除非企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人才行,。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),，個(gè)人持有住房稅負(fù)更低。土地增值稅是賣(mài)方出售房屋時(shí)稅負(fù)最重的稅種,。土地增值稅采取“超率累進(jìn)”方式計(jì)算,，其稅率根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目的比例確定,，具體分為：A）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分,，稅率為30％。B）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％,、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分,，稅率為40％。C）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％,、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分,，稅率為50％。D）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分,，稅率為60％,。簡(jiǎn)單的說(shuō)，出售的房屋增值越高,，稅率也越高,，最高檔稅率達(dá)60%！本文因篇幅有限,，不再展開(kāi)論述,。具體計(jì)算方式讀者如有興趣可參見(jiàn)筆者之前的文章企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)房產(chǎn)涉及稅費(fèi)概覽 對(duì)于個(gè)人而言,，根據(jù)《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅,。而對(duì)于企業(yè)而言,，其出售住房卻沒(méi)有土地增值稅稅收優(yōu)惠政策。因個(gè)人可以免稅,，而企業(yè)必須全額納稅,，故土地增值稅成為個(gè)人持有住房稅負(fù)低的最重要因素。對(duì)于個(gè)人而言,，《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅,。而對(duì)于企業(yè)而言,，其出售住房卻沒(méi)有印花稅稅收優(yōu)惠政策。雖然印花稅金額不高,，但個(gè)人在印花稅方面享有免稅政策,，導(dǎo)致其持有住房的稅負(fù)更輕,。對(duì)于個(gè)人而言，其出售住房繳納個(gè)人所得稅,。計(jì)算方式分為差額征收與核定征收兩種方式,，具體如下：個(gè)人所得稅=（合同金額-本次應(yīng)繳增值稅額）-（取得房屋時(shí)的購(gòu)房款+去的房屋時(shí)繳納的稅費(fèi)）-（城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加）-（裝修費(fèi)用+住房貸款利息+手續(xù)費(fèi)+公證費(fèi)）個(gè)人所得稅=（合同金額-本次應(yīng)繳增值稅額）×征收率（1%或2%）另外，根據(jù)《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局,、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）第四條規(guī)定：“ 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅,。”這就是所謂的“滿(mǎn)五唯一”免稅政策,。“滿(mǎn)五唯一”中的滿(mǎn)五是指,，自取得房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期之日起算，至出售住房時(shí)銷(xiāo)售發(fā)票上注明的日期之日止,，滿(mǎn)五年,。唯一是指，在同一省,、自治區(qū),、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。對(duì)于企業(yè)而言,，其出售住房繳納企業(yè)所得稅,。計(jì)算方式分為查賬征收與核定征收兩種方式，具體如下：應(yīng)納稅額=（年收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后）×稅率應(yīng)納稅額=收入總額×應(yīng)稅所得率×適用稅率企業(yè)出售住房不享有任何企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策,。僅從計(jì)算公式來(lái)看,，無(wú)法區(qū)分個(gè)人所得稅與企業(yè)所得稅的稅負(fù)輕重。相比于個(gè)人而言,，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)除了考慮出售住房本身的盈虧情況外,，企業(yè)還可以以其他業(yè)務(wù)的虧損抵扣出售住房產(chǎn)生的盈利，因此企業(yè)在企業(yè)所得稅領(lǐng)域的籌劃空間更大,。個(gè)人所得稅的計(jì)算僅考慮出售住房這一單一業(yè)務(wù)的盈虧情況,，個(gè)人不得將其他業(yè)務(wù)的虧損抵扣出售住房的盈利，因此個(gè)人在個(gè)人所得稅領(lǐng)域的籌劃空間相對(duì)較小,。但是,，如個(gè)人采取核定征收方式征收個(gè)人所得稅的話將大大降低稅負(fù)。以上海為例,，上海的個(gè)人出售住房根據(jù)住房性質(zhì)采取不同的征收率,，普通住房1%，非普通住房2%,。即不管住房增值多大,，均以總房?jī)r(jià)的1%或2%核定征收個(gè)人所得稅,，稅負(fù)極低。相比而言,，企業(yè)雖然理論上也能采取核定征收方式計(jì)算企業(yè)所得稅,，但是實(shí)務(wù)中幾乎很少有企業(yè)能采取核定征收的方式，尤其是最近幾年的新辦企業(yè),，一律停止核定征收方式,。因此，因核定征收政策因素,，在住房增值幅度大的情況下,，個(gè)人持有住房在所得稅方面的稅負(fù)將低于企業(yè),。當(dāng)然,，如果住房增值幅度小或者平價(jià)乃至虧損賣(mài)出，則個(gè)人所得稅與企業(yè)所得稅稅負(fù)相差無(wú)幾,。另外,，考慮到個(gè)人享有“滿(mǎn)五唯一”免稅政策，而企業(yè)則無(wú)相關(guān)免稅政策,，因此綜合來(lái)看個(gè)人持有住房稅負(fù)更低,。持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)是指住房持有人在買(mǎi)入住房后,，自己使用住房時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi),，主要涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,。對(duì)于個(gè)人而言,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條第四項(xiàng)規(guī)定，個(gè)人持有住房免納房產(chǎn)稅,。目前,，僅上海、重慶二地針對(duì)個(gè)人持有住房試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅,，但征收范圍較小,，大部分個(gè)人不屬于房產(chǎn)稅征收對(duì)象。另外,，在上海及很多省市個(gè)人持有住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。而對(duì)于企業(yè)而言，企業(yè)持有住房自用需要繳納房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,。持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)小結(jié)：就持有住房環(huán)節(jié)來(lái)看，大部分情況下個(gè)人因無(wú)需繳納房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,，故個(gè)人持有住房的持有環(huán)節(jié)稅負(fù)更低,。在出租房屋時(shí),，出租方涉及增值稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加,、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、印花稅,、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅,。以下筆者就各項(xiàng)稅種的計(jì)算方式差異以及稅收優(yōu)惠政策差異作出介紹,。對(duì)于個(gè)人而言，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第九項(xiàng)第6項(xiàng)的規(guī)定,，個(gè)人出租住房,，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。另外,，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第11號(hào) ）及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào) ）第四條的規(guī)定,，自2021年4月1日至2022年12月31日，對(duì)月銷(xiāo)售額15萬(wàn)元以下（含本數(shù)）的個(gè)人出租住房取得的租金免征增值稅,。對(duì)于企業(yè)而言,，企業(yè)出租住房的增值稅稅率（征收率）根據(jù)企業(yè)性質(zhì)區(qū)別確定。其中,，增值稅一般納稅人稅率為9%,，小規(guī)模納稅人稅率為5%。一般納稅人企業(yè)出租住房沒(méi)有稅收優(yōu)惠政策,，小規(guī)模納稅人企業(yè)在2021年4月1日至2022年12月31日期間出租住房,，對(duì)月銷(xiāo)售額15萬(wàn)元以下（含本數(shù)）的租金免征增值稅。個(gè)人出租住房享有增值稅優(yōu)惠政策,，征收率僅為1.5%,。而企業(yè)則稅率（征收率）更高，因此在增值稅方面?zhèn)€人持房稅負(fù)更低,。2．城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、地方教育附加城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加,、地方教育附加作為增值稅的附加稅費(fèi)，以增值稅應(yīng)納稅額作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù),。如上文所述,，個(gè)人作為小規(guī)模納稅人可享受城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、地方教育附加的優(yōu)惠政策,。企業(yè)如屬于小規(guī)模納稅人,，也能享受該優(yōu)惠政策；企業(yè)如屬于一般納稅人,，則不能享受該優(yōu)惠政策,。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加小結(jié)：個(gè)人作為小規(guī)模納稅人肯定能享受到優(yōu)惠政策,，企業(yè)則未必能享有到該政策，除非企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人才行,。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),，個(gè)人持有住房稅負(fù)更低。對(duì)于個(gè)人而言,，根據(jù)《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）第二條規(guī)定：“ 對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房,，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3％的稅率征收,，房產(chǎn)稅暫減按4％的稅率征收?！绷硗?，《上海市人民政府關(guān)于對(duì)本市增值稅小規(guī)模納稅人減征部分地方稅費(fèi)的通知》（滬府規(guī)〔2019〕10號(hào)）規(guī)定：自2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)上海市增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收房產(chǎn)稅,。故上海市的個(gè)人出租房屋房產(chǎn)稅稅率為2%,。對(duì)于企業(yè)而言，一般納稅人的房產(chǎn)稅稅率為12%,，小規(guī)模納稅人的房產(chǎn)稅稅率為6%,。從稅率來(lái)看，個(gè)人出租住房的房產(chǎn)稅稅率明顯低于企業(yè),，個(gè)人持房稅負(fù)更低,。在出租住房時(shí)，城鎮(zhèn)土地使用稅依然由出租方承擔(dān),，計(jì)算及支付方式與自用住房一致,。如上文所述，在上海及很多省市個(gè)人持有住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。而對(duì)于企業(yè)而言,，企業(yè)持有住房自用需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。因此,，個(gè)人持有住房稅負(fù)更低,。對(duì)于個(gè)人而言,，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第二項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)個(gè)人出租,、承租住房簽訂的租賃合同,，免征印花稅?！?/span>對(duì)于企業(yè)而言,，其出租住房需要繳納印花稅，無(wú)優(yōu)惠政策,。因個(gè)人出租住房免印花稅,，因此個(gè)人持有住房稅負(fù)更低。對(duì)于個(gè)人而言,，根據(jù)《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第一項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅?！?/span>對(duì)于企業(yè)而言,，企業(yè)所得稅稅率一般為25%，高新技術(shù)企業(yè)稅率15%,，小型微利企業(yè)20%,，均高于個(gè)人所得稅稅率。當(dāng)然,，不能僅以稅率高低確定稅負(fù),。如上文所述，企業(yè)所得稅在計(jì)算時(shí),，可以將其他項(xiàng)目的虧損抵免出租盈利,，從而達(dá)到少交稅的目的。個(gè)人所得稅則不能以其他項(xiàng)目虧損進(jìn)行抵免,。在排除其他項(xiàng)目虧損及成本費(fèi)用情況下,，僅以出租項(xiàng)目獨(dú)立核算計(jì)算稅費(fèi)，個(gè)人所得稅稅負(fù)低于企業(yè)所得稅,，個(gè)人持有房屋稅負(fù)更低,。在購(gòu)入住房環(huán)節(jié)：個(gè)人因享有契稅優(yōu)惠政策，在適用優(yōu)惠政策時(shí)購(gòu)入房屋成本更低,，企業(yè)則無(wú)優(yōu)惠政策,。
在出售住房環(huán)節(jié)：在增值稅方面，個(gè)人因享有增值稅優(yōu)惠政策,，在持有房屋滿(mǎn)2年（上海5年）后出售可以少征甚至免征增值稅,；在城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加方面,，個(gè)人作為小規(guī)模納稅人,，肯定能享受減半征收優(yōu)惠政策，而企業(yè)如是一般納稅人,，則無(wú)法享受減半征收優(yōu)惠政策,；在土地增值稅、印花稅方面,，個(gè)人出售住房免征土地增值稅,、印花稅，而企業(yè)則需要征收,，恰恰土地增值稅為出售環(huán)節(jié)稅負(fù)最高的稅種,；在所得稅方面，個(gè)人享有“滿(mǎn)五唯一”免稅政策及核定征收低征收率政策,；相比而言,，企業(yè)則不享有任何優(yōu)惠政策。故整體而言,，在出售住房環(huán)節(jié)個(gè)人的稅負(fù)顯著低于企業(yè),。 在持有環(huán)節(jié)：除了上海、重慶的部分試點(diǎn)范圍內(nèi)個(gè)人外,，個(gè)人持有住房免征房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅，故在持有住房環(huán)節(jié)個(gè)人幾乎沒(méi)有成本,。而企業(yè)持有住房,，則需承擔(dān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用的成本,。 在出租環(huán)節(jié)：在增值稅方面，個(gè)人出租住房的稅率為1.5%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)的稅率（征收率）,；在城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加方面,，個(gè)人作為小規(guī)模納稅人，肯定能享受減半征收優(yōu)惠政策,，而企業(yè)如是一般納稅人,，則無(wú)法享受減半征收優(yōu)惠政策；在房產(chǎn)稅方面,，個(gè)人出租住房的稅率為4%（上海2%）,，遠(yuǎn)低于企業(yè)的稅率12%（小規(guī)模納稅人6%）；在印花稅方面,，個(gè)人出租住房免印花稅,；在所得稅方面,，個(gè)人出租住房的稅率為10%，低于企業(yè)所得稅稅率,；相比而言,，企業(yè)出租住房無(wú)任何稅收優(yōu)惠政策。故整體而言,，在出租住房環(huán)節(jié)個(gè)人的稅負(fù)顯著低于企業(yè),。 綜上所述，因稅法對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓,、持有,、出租住房存在諸多優(yōu)惠政策，而企業(yè)則無(wú)法享受優(yōu)惠政策,，故無(wú)論是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)還是持有環(huán)節(jié),、出租環(huán)節(jié)，企業(yè)的稅負(fù)都顯著高于個(gè)人,。這就是為什么不建議以企業(yè)名義持有住房,。 上海市律師協(xié)會(huì)第十一屆財(cái)稅業(yè)務(wù)委員會(huì)委員上海市股權(quán)專(zhuān)業(yè)律師；致力于股權(quán)交易,、投融資并購(gòu),、公司治理與股權(quán)激勵(lì)業(yè)務(wù)，擅長(zhǎng)重大復(fù)雜訴訟與仲裁業(yè)務(wù),，尤其是對(duì)賭糾紛,、股權(quán)糾紛案件；劉律師秉持技術(shù)驅(qū)動(dòng)法律理念,，在服務(wù)中側(cè)重法財(cái)稅一體化服務(wù),，綜合考慮法律方案與財(cái)務(wù)、稅務(wù)及其他專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域銜接,，一站式解決客戶(hù)需求,。
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