鄭州首次集中土拍,，從4月30日49塊土地出讓公告發(fā)布到現(xiàn)在,，足足在地產(chǎn)圈掛了一個(gè)月熱搜。一方面,，坐實(shí)了鄭州被列為"22個(gè)熱點(diǎn)城市土地集中招拍掛"的城市名單,；另一方面，這被不少業(yè)內(nèi)人士視為樓市強(qiáng)心劑,。大量置業(yè)顧問和新房中介,，更是瘋狂刷屏，大肆宣揚(yáng)”樓市重回2016”,，全然忽略了集中土拍的初衷,，是為了平衡熱門地區(qū)的市場(chǎng)供需失衡造成的樓市量?jī)r(jià)波動(dòng)。那么,，讓地產(chǎn)人集體浪起來的集中土拍,，究竟能掀多大浪呢？首先,，個(gè)人認(rèn)為,，此次集中土拍，并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)立竿見影的波動(dòng),，更不會(huì)重現(xiàn)2016年轟動(dòng)全城的景象,。原因在于：地塊多是城改用地及在售項(xiàng)目后續(xù)用地。49宗地塊,，包括中原區(qū)4宗,、金水區(qū)10宗、二七區(qū)4宗,、管城區(qū)5宗,、惠濟(jì)區(qū)6宗、經(jīng)開區(qū)7宗,、鄭東新區(qū)6宗,、高新區(qū)5宗、上街區(qū)2宗,。據(jù)可靠消息,，此次土拍，確認(rèn)報(bào)名的開發(fā)商有萬科,、融創(chuàng),、碧桂園,、金科等20多家全國(guó)一線、以及康橋,、美景,、永威、振興等本土老牌企業(yè),。看上去陣勢(shì)龐大,，但仔細(xì)看，真正的公開凈地也就3宗,，其余大多是城改地塊,。按照鄭州以往的城改規(guī)則，開發(fā)商在拆遷之出就已經(jīng)介入并投入大量資金,，有些地塊雖未經(jīng)過招拍掛,，但歸屬基本已經(jīng)板上釘釘。比如,，中原區(qū)4宗地塊處于常西湖板塊,，均是融信奧體世紀(jì)、金科中原,、碧桂園鳳凰城,、裕華城在售項(xiàng)目后續(xù)用地。雖然業(yè)內(nèi)有傳央企攜帶巨資備戰(zhàn)“603”土拍,，但由于前期牽扯到太多資金問題,、規(guī)劃問題，個(gè)人認(rèn)為,，K2事件大概率不會(huì)重現(xiàn),。而這些城改地塊大概率變動(dòng)較小。由此導(dǎo)致的地價(jià)大幅波動(dòng),、周邊房?jī)r(jià)大幅波動(dòng),，可能性也比較小。事實(shí)上,，現(xiàn)在的市場(chǎng),，除了局部區(qū)域，個(gè)別樓盤漲幅較大之外,，房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)中有小幅上揚(yáng),。個(gè)人認(rèn)為,，即便沒有這次土拍,，房?jī)r(jià)也會(huì)穩(wěn)中上揚(yáng)一些，只是這次土拍造成的聲勢(shì),，可能客觀上加速了上漲預(yù)期,。但是結(jié)合現(xiàn)在的政策總基調(diào),，以及此前鄭州相關(guān)政府文件中釋放出來的樓市調(diào)控決心，短期整體性大漲絕無可能,。而鄭東新區(qū)北龍湖,、楊金片區(qū)，還有經(jīng)開老城區(qū),，大概率會(huì)出現(xiàn)波動(dòng),。此次，鄭東新區(qū)有8宗地塊出讓,，包含北龍湖,、高鐵片區(qū)。需要關(guān)注的是,，北龍湖的地塊無論是公開凈地還是定向引進(jìn),，毛坯限價(jià)都是37300元/平、精裝限價(jià)5600元/平,，綜合精裝成品房最高售價(jià)42900元/平,。對(duì)比此前32000元/平的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，等于在原有基礎(chǔ)上將單價(jià)提升了1萬,。在南岸房?jī)r(jià)早就突破限價(jià)天花板的局面下,，相比而言，這對(duì)龍湖北岸意義更大,，北岸樓盤未來的上升空間較大,。對(duì)于楊金片區(qū)而言，也是一個(gè)利好,。不可忽視的是,，此次限價(jià)增加了精裝限價(jià)，也是旨在防范高端住宅市場(chǎng)出現(xiàn)陰陽合同的情況,，同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控更具主動(dòng)權(quán),。北龍湖出讓的地塊中，有兩宗為綜合產(chǎn)業(yè)用地,，大概率是永威+啟迪聯(lián)手摘取,。北龍湖10、11號(hào)地,，公開凈地,，分別位于北龍湖的西側(cè)、東北方位,。北龍湖地塊稀缺,，一場(chǎng)惡戰(zhàn)在所難免，拭目以待。至于經(jīng)開區(qū)，更源于009號(hào)公開凈地影響。地塊處于經(jīng)開第五大街以西,、南三環(huán)以北,，毛坯限價(jià)20114元/平，精裝限價(jià)2500元/平，綜合限價(jià)在22614元/平。地塊周邊5-10公里范圍內(nèi)，基本沒有在售的新房項(xiàng)目,，距離地塊較近的二手房小區(qū)有伊頓上郡、綠地海珀蘭軒,，掛牌房源參考均價(jià)15000-17500元/平,。該地塊雖然不在老經(jīng)開，但相比于上汽在經(jīng)開物流園區(qū)6宗地（011-016號(hào)）相比,，已經(jīng)是不能再好的優(yōu)質(zhì)地塊,，激烈爭(zhēng)奪也是無疑的。隨著此次集中土拍,，新一批的一線房企或?qū)⑦M(jìn)駐鄭州主城區(qū),，新一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也會(huì)涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)透露,，敏捷攜手銀基將開發(fā)聶莊城改項(xiàng)目,，萬科與本土老牌房企興達(dá)牽手開發(fā)張寨杜嶺項(xiàng)目，禹洲聯(lián)合東方國(guó)際進(jìn)軍楊金片區(qū)的周莊村合村并城項(xiàng)目,，定向引進(jìn)的銀泰或?qū)⒃诟哞F片區(qū)拿下250地標(biāo)項(xiàng)目大顯身手,。此外，備受今年關(guān)注的康橋高皇寨城改項(xiàng)目,，或在603土拍塵埃落定：康橋天樾九章項(xiàng)目浮出水面,。管城區(qū)金岱河村并城項(xiàng)目：新城時(shí)光印象，在此次土拍中推出一宗地塊,。美景將重回主城區(qū),，在惠濟(jì)區(qū)青寨合村并城項(xiàng)目做出新項(xiàng)目，值得一提的是地塊容積率僅1.5,。惠濟(jì)區(qū)東趙合村并城項(xiàng)目,，位于萬科天倫紫臺(tái)三期北側(cè)，為天倫聯(lián)手萬錦開發(fā),。除了房?jī)r(jià),，行業(yè)趨勢(shì)還有新的特征。集中拍地讓諸多開發(fā)商全年拿地節(jié)奏調(diào)整,，高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)路線將面臨更大調(diào)整,，隨之而來的便是對(duì)投資、拿地、推盤策略等進(jìn)行優(yōu)化,。此外,，鄭州603集中土拍,，主城區(qū)的地塊將出現(xiàn)更多一線房企的身影,，本土開發(fā)商、以及中小型房企將面臨無地可拿,，或者,，想拿地需要與資金實(shí)力更強(qiáng)勁的開發(fā)商合作。除此之外,，集中土拍,，意味著項(xiàng)目的集中入市，片區(qū)樓盤也將面臨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),。鄭州603土拍規(guī)模共計(jì)約3396畝,，累計(jì)建面約631萬平，除去安置房,，在未來6-10個(gè)月,，預(yù)計(jì)約600萬平商品房集中入市。對(duì)于購(gòu)房者而言,，計(jì)劃在年底或明年初入市買新房的群體,，也將會(huì)有更多的選擇。鄭州市自然資源與規(guī)劃局官網(wǎng)截圖
除此之外,，第一輪集中土拍還沒正式啟幕,，第二輪集中土拍的相關(guān)工作已經(jīng)緊鑼密鼓的展開。來自鄭州自然資源與規(guī)劃局的信息顯示,，第二批集中供應(yīng)住宅用地的總體規(guī)模已經(jīng)確定：59宗地,，面積約5200余畝。地塊數(shù)量,，比第一批集中供應(yīng)的而土地,，多了10宗，地塊面積,，比第一批多了53%,。集中土拍會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲嗎？說說你的想法,，留言區(qū)見,。
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