今年以來,，整個(gè)天河樓市的焦點(diǎn),，都聚焦在以天河智谷為中心的天河?xùn)|板塊,。

新盤,、土拍、二手報(bào)價(jià),、城市更新,，讓這個(gè)板塊，從不溫不火,，變得炙手可熱,，而這其中，牛奶廠板塊,，從之前的低調(diào),，重新回到大眾的視野當(dāng)中。

對(duì)于這個(gè)板塊,，一直都有一種定論：未來,，這里將會(huì)成為天河的新高度。

是否真的如此,？

01.

此前,，牛奶廠的兩則新聞，是這個(gè)板塊備受關(guān)注的最大原因。

一則是11月,，合景泰富以總價(jià)486479萬元拿下天河區(qū)奧體公園北側(cè)北AT1003036地塊,，樓面價(jià)近5.1萬/㎡，刷新此前僑鑫拿下的匯景新城地塊,。

這個(gè)價(jià)格,，不僅是天河新高，也是全市樓面價(jià)第三高,。

牛奶廠成熟小區(qū)航拍（圖源：地產(chǎn)少年）

第二,，牛奶廠板塊的二手主流報(bào)價(jià)，已經(jīng)進(jìn)入到6萬行列,，甚至沖擊7萬,。

目前，牛奶廠板塊的小區(qū)主要包括有龍湖首開天宸原著,、華潤(rùn)天合,、招商雍華府、家和天曜,、金地天河公館等樓盤,，均為二手社區(qū)。

從貝殼的報(bào)價(jià)來看,，該板塊的小區(qū)報(bào)價(jià)基本屬于上漲走向,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊板塊的中海康城,、天河星作,，屬于整個(gè)大區(qū)域當(dāng)中的高價(jià)板塊。

目前,，貝殼上的牛奶廠不少二手報(bào)價(jià)高達(dá)6萬以上,，而據(jù)中介反饋，之前已經(jīng)真實(shí)成交的記錄也在5萬到6萬元/方價(jià)格區(qū)間,。

這個(gè)價(jià)格,，比起眾多二手房項(xiàng)目開盤價(jià)格，可以用跳漲來形容,。

不難想象,，牛奶廠眾多項(xiàng)目的業(yè)主們，對(duì)自己房子的增值,，一定是超級(jí)滿意,。

02.

牛奶廠板塊的優(yōu)越之處,，還在于他的有價(jià)有市。

在價(jià)格往上走的同時(shí),，牛奶廠的二手交易活躍度,，依然保持在這一個(gè)比較高的水準(zhǔn)線。

據(jù)我們跟部分中介所了解的情況來看,，今年以來,，天河牛奶廠板塊的掛牌數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于看房客,，同時(shí),，掛牌業(yè)主的回價(jià)空間也非常小。

同時(shí),，我們也和部分業(yè)主做了一定的溝通,。

牛奶廠某小區(qū)供需對(duì)比圖

以龍湖首開天宸原著的某業(yè)主為例，就私下透露,，龍湖首開天宸原著之所以有人一直受到追捧,，可以開高價(jià)，就是因?yàn)?/span>預(yù)期高,，依然有投資價(jià)值,，再加上板塊預(yù)期疊加，自然受歡迎,。

至于誰成為了牛奶廠板塊的接盤者,，旁邊的中介透露，“很多都來自于周邊和天河主城區(qū)的客戶,，很多都是買來自住,，不需要理由,；還有些人是對(duì)這個(gè)板塊一直看好,，再加上此前的拍地，又催熱了一波行情,?！?/span>

03.

這是不是牛奶廠的房?jī)r(jià)天花板？顯然不是,。

無論是板塊物業(yè)的業(yè)主,，還是周邊中介，對(duì)于牛奶廠的價(jià)格,，都有著絕對(duì)的自信,。

事實(shí)也確實(shí)如此，如果你跑一趟牛奶廠，就會(huì)明白牛奶廠的底氣從何而來,。

首先是天河智谷的區(qū)位位置,。

珠江新城發(fā)展飽和，國(guó)際金融城空間定型,，在這個(gè)城市橫向發(fā)展面上,，既有發(fā)展空間，又有產(chǎn)業(yè)支撐的板塊,，非天河智谷莫屬,。

天河智谷規(guī)劃圖

而在這樣的天河?xùn)|移整體規(guī)劃下，牛奶廠作為這其中唯一的偏高端居住區(qū),，房?jī)r(jià)空間還有很大,。

其次，則是旁邊吉山舊改對(duì)于牛奶廠以及整個(gè)板塊的城市面貌重塑,。

12月20日上午,，天河區(qū)珠吉街吉山村正式進(jìn)入到全面改造階段，整個(gè)改造總用地面積134.76公頃,，采取全面改造方式,，改造范圍內(nèi)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有用地。

按照聯(lián)合體對(duì)于吉山村的設(shè)想,，未來,，吉山村板塊可作為天河智谷片區(qū)的有效組成部分，以產(chǎn)業(yè)集群生活服務(wù)配套和產(chǎn)業(yè)功能落位銜接為導(dǎo)向,，支撐周邊產(chǎn)業(yè)平臺(tái)持續(xù)發(fā)展,，區(qū)位價(jià)值潛力巨大。

顯然,，整個(gè)板塊的利好,，持續(xù)在輸出。

04.

不過,，這兩個(gè)底氣,，更多是建立在天河智谷整體板塊上，屬于通用疊加價(jià)值,，而成為天河未來的雙高（高房?jī)r(jià),、高價(jià)值）板塊,，顯然不夠。

真正的房?jī)r(jià)可塑性,，不止于此,。

在整個(gè)天河智谷板塊當(dāng)中，牛奶廠的居住環(huán)境,，更加舒適,，大面積的山林空間，為改善和豪宅項(xiàng)目,，多了很大的可塑性,，再加上絕多數(shù)項(xiàng)目都能做到直面山景，是整個(gè)大板塊當(dāng)中的“壓箱底”寶地,。

其次,，相比同在這一片范圍之內(nèi)的小新塘和廣氮板塊，牛奶廠的舒適度和安靜程度,，顯然優(yōu)勢(shì)更加突出,，雖然對(duì)于剛需買家來說，這或許意味著交通不便,，但對(duì)于另一個(gè)群體的買家來說,，優(yōu)勢(shì)反而會(huì)更加突出。

單就居住環(huán)境這一part,，牛奶廠顯然更能打,，更像豪宅區(qū)。

其次,，從整體區(qū)位和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看,，牛奶廠板塊的目標(biāo)客群眾多，也有望推高這個(gè)板塊的整體房?jī)r(jià),。

攤開整個(gè)地圖,，珠江新城、金融城,、琶洲被稱為廣州的“黃金三角”,，也是未來廣州最具活力的經(jīng)濟(jì)引擎，再加上日益成型的天河智谷板塊,，這幾個(gè)板塊的中產(chǎn)及以上人群的居住需求，需要一個(gè)外溢承載點(diǎn),。

再加上珠江新城的一手市場(chǎng)基本飽和,，而琶洲,、金融城偏向商務(wù)定位……

在中產(chǎn)及以上人群聚集效應(yīng)越發(fā)明顯的背景下，位于天河,、滿足高端居住需求的牛奶廠板塊,，顯然是這些板塊人群最好的居住承載點(diǎn)。

05.

最重要的是,，牛奶廠板塊價(jià)格的可塑性,，還在于兩個(gè)有望入市的新項(xiàng)目。

其一,，是合景泰富的拿下天河區(qū)奧體公園北側(cè)北AT1003036地塊,。

從現(xiàn)場(chǎng)的情況來看，這宗地塊在成功出讓之后,，仍處于一個(gè)前期勘察的策劃階段,，沒有太多的產(chǎn)品信息和動(dòng)工進(jìn)度輸出。

但從地塊的整體條件來看,，依然具備了成為牛奶廠下一個(gè)標(biāo)桿作品的關(guān)鍵因素,。

合景泰富奧體項(xiàng)目航拍（圖源：地產(chǎn)少年）

從出讓條件來看，地塊可建設(shè)用地面積47265平,，容積率2.0,，限高36米，建筑密度30%,，綠化率35%,。

而據(jù)我們目前所了解到的信息來看，這宗地塊最大的賣點(diǎn),，就是舒適宜居性,。

畢竟，地塊靠近生態(tài)環(huán)境資源不錯(cuò)的奧體公園,，再加上處于牛奶廠居住區(qū)的主干道,，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上，具備了不少的拓展性,。

一個(gè)新項(xiàng)目,，不足以重塑板塊價(jià)值，那么,，兩個(gè)呢,？

在踩盤當(dāng)中，我們也發(fā)現(xiàn),，合生創(chuàng)展的奧體（牛奶廠）自留地塊,，也已經(jīng)悄然動(dòng)工了,，這意味著，未來牛奶廠板塊,，將會(huì)迎來兩個(gè)全新的項(xiàng)目,。

合生創(chuàng)展牛奶廠新項(xiàng)目航拍（圖源：地產(chǎn)少年）

合生創(chuàng)展牛奶廠新項(xiàng)目航拍（圖源：地產(chǎn)少年）

從航拍來看，這宗待入市的項(xiàng)目位于帝景山莊旁,，整體的景觀資源相當(dāng)不錯(cuò),，周邊游山林及湖泊等山水資源，同時(shí),，地塊位于內(nèi)側(cè),，整體的居住舒適度和私密性優(yōu)勢(shì)明顯，甚至優(yōu)于合景泰富奧體地塊,。

目前,，這一宗地塊尚沒有太多的信息對(duì)外透露，據(jù)我們了解到的情況下,，項(xiàng)目產(chǎn)品主要為洋房單位,，屬于未來牛奶廠相對(duì)罕見的天河大體量社區(qū)，同樣作為改善和豪宅項(xiàng)目打造,。

這兩個(gè)項(xiàng)目,，無論是入市時(shí)間，還是產(chǎn)品打造,，再到項(xiàng)目的預(yù)估定價(jià),，都將是牛奶廠板塊的價(jià)格新高，他們的入市,，對(duì)于牛奶廠板塊的房?jī)r(jià)沖擊,，顯然是正面的。

06.

天河牛奶廠的真正價(jià)值,，就在這里,。

合景泰富奧體項(xiàng)目、合生創(chuàng)展奧體項(xiàng)目,，再加上目前牛奶廠板塊的帝景山莊,、龍湖首開天宸原著、華潤(rùn)天合、金地天河公館等檔次不低的居住小區(qū),，整個(gè)板塊形成了天河全新的高端居住區(qū),。

反觀整個(gè)天河的一手市場(chǎng),，要么是珠江新城這樣的無新盤區(qū)域,，要么是五山路、天河北,、天河公園的單一高端項(xiàng)目分布,，類似牛奶廠這樣的豪宅集聚區(qū)，寥寥無幾,。

牛奶廠板塊航拍（圖源：地產(chǎn)少年）

更純粹的居住檔次,，和同樣形成高聚集居住、但業(yè)態(tài)混合,、產(chǎn)品參差不齊的廣鋼新城,，完全不同。（關(guān)于廣鋼新城,，后續(xù)我們也將關(guān)注）

如此一來,，整個(gè)板塊的價(jià)值基本面就擺在這。

當(dāng)然,，人無完人,，牛奶廠同樣有著交通、配套等等不足,，但作為天河范圍之內(nèi)為數(shù)不多,、具備成長(zhǎng)性的改善和豪宅板塊，這個(gè)板塊的價(jià)格和價(jià)值,，顯然還有足夠大的想象空間,。

我們，不妨一起等待,，屬于牛奶廠的天花板到底有多高,。