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NO.05/2 前兩天,，新芽群里在討論一個(gè)問題： “母公司拿地,，子公司開發(fā)，發(fā)票是母公司的抬頭,，現(xiàn)在需要變更股東,，不知道是否存在計(jì)稅風(fēng)險(xiǎn)?！?/span> 很多企業(yè)在招拍掛拿地時(shí),，當(dāng)?shù)卣笤陧?xiàng)目所在地必須成了獨(dú)立的子公司，這樣有利于將稅源留在當(dāng)?shù)?，也有利于?xiàng)目公司享受當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策,。 但是公司成立和開發(fā)資質(zhì)辦理需要時(shí)間，這樣就會出現(xiàn)母公司先簽署協(xié)議繳納出讓金,，然后再裝入子公司開發(fā),。 如果轉(zhuǎn)移處理不當(dāng)?shù)脑挘?/span>可能會造成“母公司向子公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的既定事實(shí)”。稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法要求公司繳納土地增值稅,、增值稅,、契稅等稅費(fèi)。 我們來分析以下三種情況： 情況1：母公司出錢拿地,，還在申請競拍階段,，擬成立子公司開發(fā)。 情況2：母公司出錢拿地,，獲得土地出讓金收據(jù),，未辦理土地證，擬成立子公司開發(fā),。 情況3：母公司出錢拿地,，獲得土地出讓金收據(jù)，并取得土地證,，擬成立子公司開發(fā),。 #1 還在競拍申請階段 情況1：母公司出錢拿地，還在申請競拍階段,，擬成立子公司開發(fā),。 如果只是處于申請階段的話，只要在競買申請表上按模板填寫好未來要成立子公司進(jìn)行開發(fā),，完全可以規(guī)避后面的各種麻煩,。 根據(jù)（國土資發(fā)[2006]114號）“申請人競得土地后,，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成,、成立時(shí)間等內(nèi)容,。出讓人可以先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后,，再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》” 競買成功后，國土部門先與母公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,，在母公司辦理完子公司注冊登記手續(xù)后,，再與子公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；或者約定國土部門直接與子公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,。 #2 票已開母公司,，證還未下來 情況2：母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù),，未辦理土地證,，擬成立子公司開發(fā)。 如果在競拍申請中未就子公司事項(xiàng)約定,，已造成票據(jù)開給母公司,，但權(quán)證暫時(shí)還未下來。可以在國有土地部門的配合下,，將權(quán)證過戶到子公司名下,。 然后，到國土部門和財(cái)政部門協(xié)商換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù),，大多數(shù)還是能更換,。如果無法完成更換，只要將母公司的土地出讓金收據(jù)在子公司入賬進(jìn)土地成本,，后期稅務(wù)機(jī)關(guān)也是會認(rèn)。 財(cái)稅[2016]140號規(guī)定：“房企受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后,，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā),，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房企向政府部門支付的土地價(jià)款： 1）房企,、項(xiàng)目公司,、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司,； 2）政府部門出讓土地的用途,、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)土地價(jià)款總額不變,； 3）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有,?！?/span> #3 證已開給母公司 情況3：母公司獲得土地出讓金收據(jù)，并取得土地證,，擬成立子公司開發(fā),。 情況3與情況2相比，母公司已取得國有土地使用權(quán)證書,，在法律上該土地使用權(quán)是房地產(chǎn)母公司,。母公司已取得土地使用權(quán)證書的土地，過戶到項(xiàng)目公司,，是一種土地轉(zhuǎn)讓行為,。這將面臨稅收和法律風(fēng)險(xiǎn)。 如果仍需過戶到項(xiàng)目公司,，主要有以下三種處理方式： 1,、開發(fā)至投資總額25%時(shí)，轉(zhuǎn)讓至項(xiàng)目公司,； 2,、將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司； 3,、作價(jià)入股,。 1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 由于地產(chǎn)管理法要求,，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上方可轉(zhuǎn)讓,。完成25%以后，在建工程轉(zhuǎn)讓涉及到到大量稅費(fèi),。 2,、劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司 （財(cái)稅〔2015〕37 號）規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),，包括母公司與其全資子公司之間,，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè),、一人有限公司之間土地,、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅,?！?/span> 3、作價(jià)入股 （國稅發(fā)[2006]187 號 ）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì),、對外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！?/span>既然視同銷售,，那么母公司需要繳納所得稅、增值稅,、土增稅,、契稅、印花稅等稅費(fèi),。而項(xiàng)目公司需要繳納契稅,、印花稅。 因此,，通過上述三種方式對比下來,，可以發(fā)現(xiàn)，通過劃轉(zhuǎn)方式將土地使用權(quán)過戶至子公司,，可以享受特殊計(jì)稅,，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。 |
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