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?例：A公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。2016年6月,，A公司中標拿地,，與國土局簽訂國有土地使用權出讓協(xié)議，支付5億元土地出讓金,，取得出讓金收據(jù),，土地證辦在A公司名下，2017年3月,，A公司設立全資子公司B作為項目公司（注冊資本0.1億元）,，將土地裝入項目公司（此時該宗地評估價格15億元）由B公司獨立開發(fā)。

此例中存在什么樣法律和稅務風險呢,？

1,、土地作價入股是土地使用權轉(zhuǎn)讓的一種形式，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定,，房地產(chǎn)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權后未按照出讓合同進行投資開發(fā),，或者開發(fā)不足投資總額25%的，不能進行轉(zhuǎn)讓,。因此在一部分地區(qū),，這種取得土地后未進行開發(fā)即以土地作價入股的做法是被禁止的。

2,、實務中很多企業(yè)采取將土地投資全資子公司的方式進行變通處理,，對于全資子公司，很多地方土地管理部門認定為同一控制人,，在投資額未超過25%情況下也允許過戶,。這種情況下,，母公司A向項目公司B轉(zhuǎn)讓土地使用權時,，土地產(chǎn)生了10億元溢價,。母公司轉(zhuǎn)讓土地，需要繳納增值稅,、土地增值稅,、企業(yè)所得稅（本案例中子公司B契稅可以免除，印花稅金額小,，分析時不予考慮）,，計算如下：

（1）增值稅： 10/1.1*0.1= 0.91億元

城建及教育費附加：0.91*12%=0.11億元

實踐中，部分地區(qū)根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓尚未開發(fā)的土地使用權,，在計算增值稅時,，不允許扣除相應的土地價款。本案中假設土地出讓金可以扣除,。

（2）土地增值稅：

 （10/1.1-0.11）*50%- (5/1.1+0.11)*15%= 3.79億元

（3）企業(yè)所得稅 (15/1.1-5/1.1-3.79-0.11)*25%= 1.3億元

A公司以土地作價入股B公司稅負合計：

0.91+0.11+3.79+1.3=6.11億元

如何規(guī)避以上的法律和稅務風險呢,？

本文就實務中成功案例的具體操作及原理與大家分享如下：

A公司在向國土部門提交土地中標申請書約定：①擬成立全資子公司B作為項目公司獨立開發(fā)中標地塊；②B公司的出資構成,、成立時間; ③A公司代替擬成立B公司墊付土地出讓金,，土地出讓金的收據(jù)等B公司注冊成立后直接開給B公司名下等內(nèi)容。

土地中標后,，A公司與國土部門《國有土地使用權出讓合同》,。

在A公司辦理完B公司注冊登記手續(xù)后，再與子公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》,；或者約定國土部門直接與B公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》,。

經(jīng)過以上稅籌處理，土地使用證過戶到B公司名下,，就不視同房地產(chǎn)母公司將其中標的土地轉(zhuǎn)讓給其子公司的行為,，而是認定為國土部門將土地出讓給房地產(chǎn)母公司擬成立子公司的行為。

依據(jù)國土資發(fā)[2006]114號第十條第（二）款第6項和財稅[2016]140號第八條的規(guī)定的規(guī)定,，A公司拿地,，B公司開發(fā)的行為沒有任何法律障礙，也不繳納任何稅收,。

法律依據(jù)如下：

（1）國土資發(fā)[2006]114號第十條第（二）款第6項的規(guī)定

根據(jù)國土資源部于2006年5月31日發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)[2006]114號）第十條第（二）款第6項“申請人競得土地后,，擬成立新公司進行開發(fā)建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成,、成立時間等內(nèi)容,。出讓人可以根據(jù)招標掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》,，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后,，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》”的規(guī)定，土地競得人在提交的《投標（競買）申請書》中約定成立新公司進行開發(fā)建設,，并明確新公司的出資構成,、成立時間等內(nèi)容，在競得人按約定成立新公司后,，出讓人與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》,以新公司名義受讓國有土地使用權的,，視同出讓人將土地使用權直接出讓給新公司，按出讓國有土地使用權征收有關稅款,；否則,，屬于土地競得人受讓國有土地使用權后再將國有土地使用權轉(zhuǎn)讓至新公司的行為，應按轉(zhuǎn)讓國有土地使用權征收有關稅款,。

（2）財稅[2016]140號第八條的規(guī)定

《國家稅務總局關于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后,，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的,，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款,。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司,、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同,，將土地受讓人變更為項目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途,、規(guī)劃等條件不變的情況下,，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變,；

（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有,。”

綜合以上分析,，我們可以看到,，母公司中標拿地，項目公司獨立開發(fā),，蘊含著較大的法律和稅務風險,，嚴重的，會直接影響到房開公司經(jīng)營成果和戰(zhàn)略目標的實現(xiàn),。我們在對相關法律法規(guī)進行認真的研究分析后,，進行合規(guī)的稅籌處理，相關的法律和稅務風險得以有效控制,，從而為房開企業(yè)項目的成功開發(fā)打下良好的基礎,。