案例：大劉2017年9月以120萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓一套住房,。該房產(chǎn)是2016年底，大劉的親兄弟小劉贈(zèng)送給他的,。小劉2014年4月60萬(wàn)元購(gòu)入該房產(chǎn),。2016年12月贈(zèng)送給大劉的時(shí)候，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值100萬(wàn)元。大劉轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生可扣除的各項(xiàng)稅費(fèi)大概6萬(wàn)元,。問(wèn)：大劉的受贈(zèng)和轉(zhuǎn)讓都該如何納稅,？

這個(gè)問(wèn)題看似簡(jiǎn)單，其實(shí)還真不簡(jiǎn)單,，關(guān)鍵在于弄清楚無(wú)償贈(zèng)與的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人要不要納稅,，納什么稅,受贈(zèng)后再轉(zhuǎn)讓又該如何納稅的問(wèn)題。

①：個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與住房需要繳納增值稅及附加稅費(fèi)嗎,？

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘?/span>個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的外,，視同銷售服務(wù),、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅,。

但是具體到贈(zèng)與行為視同銷售（發(fā)生應(yīng)稅行為）是否繳納增值稅,，則需要對(duì)照個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行。2016年5月1日后,，個(gè)人在北（京）,、上（海）、廣（州）,、深（圳）以外的地區(qū)將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的,，免征增值稅,。要注意的是，“北上廣深以外的地區(qū)”指的是房產(chǎn)座落地,，而不是個(gè)人戶籍地,。

②：購(gòu)買2年以上“2年”該如何確定？

個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)取得時(shí)間同樣也是關(guān)系到增值稅減免優(yōu)惠的關(guān)鍵問(wèn)題,，同轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相比很有一些差別,，需要區(qū)分兩種不同的贈(zèng)與情況來(lái)確定。

一是通過(guò)“繼承,、遺囑,、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系,、直系親屬贈(zèng)與”方式非購(gòu)買取得,，購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承,、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定,。《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）,、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）都明確規(guī)定,，個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過(guò)繼承,、遺囑,、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系,、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房,，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承,、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定,。

二是通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，按照國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào),、國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)規(guī)定,，其購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

對(duì)于案例中大劉無(wú)償受贈(zèng)的住房是其弟所贈(zèng),，其購(gòu)房時(shí)間按照小劉購(gòu)買該住房的時(shí)間計(jì)算,，應(yīng)為2014年4月，而不是按大劉受贈(zèng)后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定,。

③：受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)住房需要繳納哪些稅費(fèi),？

與個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不同，受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)住房,，其應(yīng)繳納的稅費(fèi)除了契稅外,，還需繳納個(gè)人所得稅。

——契稅,。個(gè)人受贈(zèng)房屋也需要依法繳納契稅,。《契稅暫行條例》規(guī)定,，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅,。條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：國(guó)有土地使用權(quán)出讓,；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括出售、贈(zèng)與和交換,；房屋買賣,；房屋贈(zèng)與,；房屋交換?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）文件規(guī)定：“對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為,，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅”，不能參照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的契稅優(yōu)惠政策執(zhí)行,。

——個(gè)人所得稅,。與個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不同，個(gè)人贈(zèng)與房產(chǎn)的個(gè)人所得稅納稅人是受贈(zèng)人而非贈(zèng)與人,。對(duì)于贈(zèng)與人來(lái)說(shuō)并沒(méi)有取得收入,；而對(duì)于受贈(zèng)人來(lái)說(shuō)，卻是無(wú)償取得了房產(chǎn)財(cái)產(chǎn),。對(duì)于個(gè)人贈(zèng)與房產(chǎn)如何繳納個(gè)人所得稅,，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）也區(qū)分不同的情況予人明確規(guī)定：

一是三種情形無(wú)償贈(zèng)與不征個(gè)人所得稅,。對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母,、子女,、祖父母、外祖父母,、孫子女,、外孫子女、兄弟姐妹,；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人,；以及房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人,、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人這三種情形的無(wú)償贈(zèng)與,，當(dāng)事雙方均不征收個(gè)人所得稅。

二是其他情形無(wú)償贈(zèng)與受贈(zèng)人繳納個(gè)人所得稅,。除上述三種情形外的房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的,，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，應(yīng)按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅,，稅率為20%,。

案例中大劉無(wú)償受贈(zèng)兄弟的住房，滿足“無(wú)償贈(zèng)與配偶,、父母,、子女、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹”的情形,，因此,，對(duì)于贈(zèng)與人小劉和受贈(zèng)人大劉均無(wú)須繳納個(gè)人所得稅。

④：非免稅贈(zèng)與受贈(zèng)人如何繳納個(gè)人所得稅,？

假定案例中大劉受贈(zèng)的住房其他非血親關(guān)系人無(wú)償贈(zèng)與,，大劉需依法計(jì)征個(gè)人所得稅，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額,。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。按照案例的數(shù)據(jù),，大劉需要按房屋評(píng)估價(jià)值100萬(wàn)元減除贈(zèng)與過(guò)程中的相關(guān)稅費(fèi)后的余額,，按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

⑤：大劉轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)住房應(yīng)納哪些稅費(fèi),？

大劉2017年9月轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)的住房,，和轉(zhuǎn)讓自行購(gòu)買的房產(chǎn)一樣，除暫免征收印花稅和土地增值稅外,，還可能需要繳納增值稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加費(fèi),、個(gè)人所得稅。當(dāng)然,，其增值稅及附加稅費(fèi)的繳納,，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3的征免規(guī)定執(zhí)行。

但是對(duì)于大劉轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)的住房,，其個(gè)人所得稅如何計(jì)算,，卻有別與普通轉(zhuǎn)讓住房?！敦?cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）文中有著明確的規(guī)定：

一是直系親屬無(wú)償贈(zèng)與住房當(dāng)事人雙方均不征個(gè)人所得稅。對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶,、父母,、子女、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女,、兄弟姐妹的,，當(dāng)事人雙方均不征收個(gè)人所得稅,。

二是轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)扣除“原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本”。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的,，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額,，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅,。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

三是不得核定征收個(gè)人所得稅,。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）規(guī)定,，在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收,，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收,。

四是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上唯一住房免征個(gè)人所得稅。《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1994〕20號(hào)）規(guī)定,，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,，暫免征收個(gè)人所得稅,。

因此，案例中大劉轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)的房產(chǎn),，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除小劉購(gòu)買該房產(chǎn)的“實(shí)際購(gòu)置成本”即60萬(wàn)元,，以及大劉在“轉(zhuǎn)讓過(guò)程中”支付的“相關(guān)稅費(fèi)”6萬(wàn)元后的余額（120－60－6）＝54萬(wàn)元,，依法按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)征個(gè)人所得稅10.8萬(wàn)元。