周三的中午,，小樹還在夢(mèng)中數(shù)鈔票，經(jīng)常在群頭活躍的祥哥一個(gè)電話打了過來(lái)：“小樹,，中央公園開出了一棟一線景觀大平層,，最便宜的才9000多，要不要去看看,？”

“不可能,，哪有這種價(jià)格？”幸福的發(fā)財(cái)夢(mèng)被打斷了,，小樹內(nèi)心一萬(wàn)匹草泥馬奔騰,，之前中央公園開的景觀大平層基本都在套內(nèi)2萬(wàn)以上，目前最火的剛需盤中交中央公園最低也要建面11500/平,，“一線景觀大平層要是只賣9000多,，我直播吃翔！”

“要不就賭一頓晚飯嘛,？”祥哥開出了價(jià)碼,；我悄悄打了一下算盤，自己天天跑盤贏的概率還比較大,；何況每個(gè)月幾大萬(wàn)的房貸壓得小樹踹不過氣,，以至窮困潦倒天天泡面，早已面黃肌瘦走路都打閃閃了……

“走走走,，我就不信還能陰溝里翻船了”

01.中央公園一家獨(dú)大

于是祥哥和我便踩著自行車,，飛快地殺到了售樓部,；

祥哥約來(lái)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目了解甚深的業(yè)內(nèi)人士，對(duì)方一來(lái)就大倒苦水：“整個(gè)中央公園的樓盤都被中交項(xiàng)目吃得死死的,，價(jià)格便宜總價(jià)又低,，推盤量又大，110-140萬(wàn)的總價(jià)幾乎把整個(gè)片區(qū)的剛需購(gòu)房者全部吸了過去,，其他開發(fā)商連湯都喝不到……”

中交中央公園已成了所有中央公園開發(fā)商的噩夢(mèng),；

“現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，總價(jià)超過140萬(wàn)的房子都很難賣,，這種大面積高總價(jià)的大平層不降價(jià),，根本賣不掉，年底完不成任務(wù),，只能卷鋪蓋走人了,。”

“最近樓市鋼鐵俠,、小樹聊房等老是寫文唱空,，把投資者們都嚇跑了；房子不好賣,，開發(fā)商不降價(jià)都不行了……”

祥哥用腳重重踩了我一下,，一口鹽汽水差點(diǎn)沒噴出來(lái)。

02.華潤(rùn)公園九里項(xiàng)目情況

2016年12月26日,，華潤(rùn)拍下這塊300畝的中央公園南區(qū)的風(fēng)水寶地,，總建筑體量54萬(wàn)方，樓面價(jià)約6164元/平,。今年8月22日,，綠城在附近拍下兩宗合計(jì)200畝的住宅用地，樓面價(jià)分別為9970元/平和10438元/平,，時(shí)隔三年地價(jià)漲了4000元/平,。

華潤(rùn)公園九里項(xiàng)目區(qū)位圖；

售樓部實(shí)景圖,，后方即為華潤(rùn)公園九里在建高層,，建筑排布尺度尚可；

公園九里沙盤圖,，目前主要在售的為G2#大平層和精裝修高層產(chǎn)品,，

G2#大平層與中央公園僅隔一條甘悅大道，連通機(jī)場(chǎng)路和悅來(lái),，后期規(guī)劃建設(shè)高架橋,；沙盤中間黃色的區(qū)域?yàn)?4萬(wàn)方的商業(yè)體，應(yīng)該是南區(qū)唯一的大型商業(yè)配套；

圖片來(lái)自云軌圖,，僅供參考,；

目前來(lái)看離華潤(rùn)公園九里最近的地鐵站是在建的5號(hào)線魯家溝站，相隔約1.5公里,；遠(yuǎn)期規(guī)劃13號(hào)線和22號(hào)線在附近交匯有個(gè)更近的中央公園南站,，但不確定性比較大；

02.項(xiàng)目周邊情況

目前中央公園南區(qū)全是一片工地,，路都沒修好,，沒有一戶住宅交房，自然也別幻想有什么像樣的配套,；

甘悅大道實(shí)景,，往前出發(fā)可通往機(jī)場(chǎng)路城南立交，路邊剛剛立好路燈,；右邊在建高樓為金輝中央銘著超高層住宅,，遠(yuǎn)處是中交中央公園一期，已有少量業(yè)主入??；

甘悅大道另一頭通往悅來(lái)沙井灣立交，目前隧道已基本打通,，左側(cè)建筑為公園九里一期高層,；

這周老是下雨，規(guī)劃中的公園西路目前還是一片泥濘地,，可憐了我的鞋子,；

往金開大道方向望過去，這片空地是預(yù)留教育用地,，兩側(cè)的建筑為雅居樂富春山居；左側(cè)的公園東路已經(jīng)在修立交了,，這邊的公園西路還沒得任何動(dòng)靜,；

03.公園九里退房風(fēng)波

說(shuō)起華潤(rùn)，就不能不提其入渝首作華潤(rùn)24城,，從不被看好到成為九龍坡新中心,，其品質(zhì)+商圈+名校+地鐵的完美組合使之成為了剛需中的戰(zhàn)斗機(jī)，價(jià)格甚至堪比江北嘴,；

在今年6月份的時(shí)候,，公園九里的業(yè)主曾經(jīng)鬧了一次退房風(fēng)波，據(jù)說(shuō)是對(duì)房屋質(zhì)量不太滿意,。也許是之前的華潤(rùn)24城讓山城人民太驚艷了,，加上宣傳中九里系的高端定位，購(gòu)房者的預(yù)期比較高。

6月份小樹樓市交流群內(nèi)聊天截圖,；圖片來(lái)自重慶某樓市著名論壇,；

不過據(jù)說(shuō)最后開發(fā)商這邊也積極做出了整改，業(yè)主們的房子還是沒有退,；

到底公園九里房子質(zhì)量如何,，我們還是到現(xiàn)場(chǎng)看看吧；

04.公園九里項(xiàng)目實(shí)景

公園九里項(xiàng)目整體背靠山坡,，前臨鏡湖內(nèi)有小溪,，風(fēng)水其實(shí)還不錯(cuò)；

一期高層小區(qū)中庭還在載種綠植,，朝中庭立面采用了大面積的轉(zhuǎn)角玻璃,，顯得比較時(shí)尚；

客廳大轉(zhuǎn)角玻璃實(shí)景圖,，采光通風(fēng)確實(shí)非常不錯(cuò),；

正在施工中的大堂，目前還只能看出一個(gè)大概,；

一樓都設(shè)計(jì)了架空層,，還沒開始做軟裝，這么大的空間如果認(rèn)真設(shè)計(jì)規(guī)劃一下還真不錯(cuò),；

但剛走出小區(qū),，一期有兩棟樓的外立面一下就把我給雷翻了：

這兩棟朝外的外立面，陽(yáng)臺(tái)是互挑設(shè)計(jì),，窗墻比偏小,，顯得立面造型有點(diǎn)呆板；

但兩根黃色且暴露在正面的燃?xì)夤苈氛娴陌讶梭@呆了,；而且整改的可能性幾乎為零……

好像,，現(xiàn)在的還建房也不是這么玩的吧？

04.大平層項(xiàng)目-九望

剛需組團(tuán)目前來(lái)看只能算中規(guī)中距,，我們?cè)賮?lái)看看剛剛推出的一線景觀大平層-九望,；

公園九里-在望效果圖，由一棟板式大平層和兩棟塔樓組成,，小區(qū)中間有一條溪流穿過,；

正看中央公園的A戶型，建面180平,，套內(nèi)147平,；

看中庭的B戶型，建面136平,，套內(nèi)111平,；

穿越小區(qū)的溪溝目前已被截?cái)?，目前還看不到景觀效果；

G2#樓大平層建設(shè)情況,，其下面有四層樓的商業(yè)裙樓,，因此住宅一樓的實(shí)際高度在20米左右，基本戶戶可觀中央公園,；總共39層高,，為了結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，采用了少見的全現(xiàn)澆外墻結(jié)構(gòu),，外立面采用石材外觀,；

這是首層住宅看中央公園的效果，這套的價(jià)格才9600/平,！

這是10樓高度看中央公園的實(shí)景圖,，陰雨天影響拍攝質(zhì)量；

這是正常天氣下在公園大道頂樓拍攝的中央公園實(shí)景圖,，由網(wǎng)友提供,；

從觀景的角度來(lái)看，不同的位置有不同的效果,，總體還是越高景色越好,；

不過最震撼的，還是莫過于其價(jià)格,！

05.帶頭降價(jià)5000元,？

看完了項(xiàng)目，我打開電腦查看了這棟大平層的價(jià)格,，結(jié)果讓我大吃一驚,！

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，低樓層的確有建面9000多的房源,，總價(jià)約180萬(wàn),；如果沒記錯(cuò)，這應(yīng)該刷新了今年中央公園片區(qū)高層價(jià)格的最低記錄,！

為了全面分析其價(jià)格,，小樹再查詢了其他樓層的價(jià)格，10樓約11600/平,、總價(jià)210萬(wàn)，高區(qū)37樓則為13300元/平,、總價(jià)240萬(wàn),；

整體算下來(lái)，華潤(rùn)公園九里頭排大平層的均價(jià)約在套內(nèi)15000左右,，折算成建面12000,，總價(jià)在220萬(wàn)左右,。考慮到3年前開發(fā)商6164元/平的拿地價(jià),，這個(gè)價(jià)格至少不算黑心,。

沒有對(duì)比就沒有傷害，我們來(lái)對(duì)比一下中央公園其他項(xiàng)目的頭排大平層是什么價(jià)格吧,！

房?jī)r(jià)信息來(lái)自房天下,；

從上面可以看到，目前中央公園一線景觀大平層套內(nèi)價(jià)格在18000-25000左右,，平均均價(jià)在套內(nèi)22000,，雖然部分產(chǎn)品含房屋精裝修，但其實(shí)際成本并不高,。這也就意味著：

華潤(rùn)公園九里-九望一出世,，直接帶頭把價(jià)格猛降了至少5000元/平！

還能再便宜一點(diǎn)嗎,？

沒錯(cuò),，我們的確還能幫你爭(zhēng)取到更好的價(jià)格，詳情請(qǐng)掃二維碼,，驗(yàn)證碼“中央公園”,；

開盤一周了，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看去化僅10%左右,，看來(lái)改善型客戶觀望情緒依然嚴(yán)重,，看來(lái)放血降價(jià)也沒啥效果，樓市的這個(gè)冬天果然寒氣逼人,。

總體來(lái)看,，公園九里大區(qū)位還是不錯(cuò)，未來(lái)商業(yè)和學(xué)校配套會(huì)逐步跟上,，品質(zhì)中規(guī)中矩,，但缺乏軌道交通，更適合北區(qū)的改善型客戶,。由于位置的差異,，想復(fù)制華潤(rùn)24城的神話沒有任何可能；但考慮到其較高的性價(jià)比,，這個(gè)項(xiàng)目還是值得一看,；

考慮到后期地塊普遍上萬(wàn)的土地成本，這是中央公園一個(gè)不錯(cuò)的撿漏機(jī)會(huì),。

06.愿賭服輸

金九銀十剛剛過去,，重慶樓市表現(xiàn)依然慘淡，開發(fā)商們?nèi)缱槡郑?br>

數(shù)據(jù)來(lái)自銳理,，金九銀十開發(fā)商猛烈放盤,，但成交依然萎靡,，庫(kù)存量開始持續(xù)走高，部分郊區(qū)新房?jī)r(jià)格體系或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng),；

出了售樓部,，祥哥得意的說(shuō)：“怎么樣，9000多的價(jià)格沒有騙你吧,，我自己都想買一套,！”這價(jià)格的確太意外了，簡(jiǎn)直是顛覆了我的三觀,，小樹只好認(rèn)栽：“走嘛,，去最近的月光之城喝兩杯……”

喝得個(gè)貳麻貳麻,，祥哥又悄悄說(shuō)：“告訴你,，海爾路這邊最近粗大事了！”愛聽八卦的小樹頓時(shí)酒醒了一半,，筷子都差點(diǎn)掉到地上：“啥子大事情??？”