重慶最熱鬧人氣最旺的地方是解放碑嗎,？還記得小時候的趕場嗎,，人山人海的重慶人買賣東西，人氣一樣不輸給解放碑?，F(xiàn)在的城市里,高樓林立,到處是寬敞明亮的超市,網(wǎng)購也越發(fā)便利,“趕場”已經(jīng)極度邊緣化,似乎成為老年人的專場,。

今天我要分析的一個板塊就是有著百年趕場歷史的蔡家，也被稱為蔡家場,，歷史上,，就是北碚的趕場中心，到今天這個地方依然保持著趕場的傳統(tǒng),，每個月3,、6、9的趕場天,，趕場人數(shù)可高達兩三萬人；而在重慶90年代,，北碚城區(qū)規(guī)模最大的就是蔡家場商業(yè)街,，可以毫不夸張的說北碚在去過的商業(yè)中心就是蔡家，相當于重慶的解放碑,。

蔡家燈塔街趕集實景,，人氣是不是遠超觀音橋解放碑？

蔡家的名字由來-----清嘉慶年間,，一蔡姓寡修建戲臺,，引來各方戲班子來唱戲看戲的人多了，加上晚清時期當?shù)胤諛I(yè)漸漸興起,，逐漸發(fā)展成了一條街,，后被人們稱作蔡家場，已經(jīng)有一百五十多年的歷史,。

說起蔡家板塊,，本來在其它城市這種邊緣板塊是沒有太大發(fā)展空間，但是重慶的樓市,、地價由于受限重慶特殊山河地貌,，不是簡單的從市中心向環(huán)外擴散的階梯式價格，分為很多板塊和區(qū)域,；

每個區(qū)域都相對獨立,，有自己的中心商圈和發(fā)展特點,。每個區(qū)域內(nèi)又會依托人口密度形成多中心的商業(yè)形態(tài)，相互競爭又相互依托,，這就給了蔡家板塊無窮的想象力,。

蔡家板塊規(guī)劃示意圖

在2016年-2018年重慶樓市這波大牛行情中，蔡家的房價也是一路瘋漲,，從建面4000元/平一路最高突破12000元/平,，漲幅驚人。到今天很多人表示對蔡家的樓市看不懂,，產(chǎn)生了嚴重的分歧,，有的人說蔡家的房價還會繼續(xù)漲，成為北區(qū)的新中心,，還有人看空蔡家,，認為房價過度炒作，未來要崩盤,。

今天我就給大家聊一聊蔡家板塊,。

蔡家的位置處于重慶二環(huán)邊上,，遠離主城核心地段,，距離江北機場15公里，寸灘港口18公里,，龍頭寺火車站18公里,，市中心20公里，客觀的說離那里都遠,。

重慶市在這輪樓市牛市中進入“二環(huán)時代”,， 蔡家組團處于兩江新區(qū)三大特色板塊中的都市功能板塊以及“一心四帶”產(chǎn)業(yè)布局中的高新技術產(chǎn)業(yè)帶；

在過去,，蔡家所在的這個北碚區(qū),，從來都沒被重慶人為是主城區(qū)。不過位置上看,，蔡家好歹也是和悅來板塊,，空港板塊同處于北區(qū)2環(huán)內(nèi)；再往北走,，就是木耳板塊和水土板塊了,。

蔡家不算是北區(qū)的核心，但是可以在北區(qū)邊緣地帶自成一個中心,。

上面談了蔡家的位置遠離主城核心，那么蔡家就沒有機會了嗎,？恰恰錯了,，蔡家有很多實體制造業(yè),，里面的產(chǎn)業(yè)工人不少，這才是蔡家板塊最大的支撐,。

這些實體制造業(yè)再加上2018年10月成立的蔡家自貿(mào)區(qū),，可以吸引產(chǎn)業(yè)人口，未來蔡家板塊可能會成為當年類似大渡口依托重鋼工業(yè)這類剛需居住板塊,。

蔡家力帆工廠處于半停工狀態(tài),，蔡家汽車行業(yè)就業(yè)情況不容樂觀；

蔡家的規(guī)劃就是在工業(yè)園和自貿(mào)區(qū)中間修建大量的住宅和商業(yè),，打造一個新的居住片區(qū),。但目前看來，內(nèi)陸城市的自貿(mào)區(qū)普遍是雷聲大雨點小,，蔡家目前能得到的收益很小,，還是要更多的依賴這些不起眼的工廠；

蔡家自貿(mào)區(qū)規(guī)劃示意圖,，可惜又成了紙上談兵,；

蔡家板塊的本質(zhì)，其實就是周邊產(chǎn)業(yè)帶動居住人口流入,，政府為了解決這些工人的居住問題,，在蔡家修建了兩個體量非常大的公租房，公租房里的住戶可以看做是未來蔡家商業(yè)樓盤的接盤俠,，但是現(xiàn)階段,，還無法為蔡家的新盤銷售做出大貢獻。

爛尾的佳程廣場是蔡家板塊的一塊疤,，復工遙遙無期；

蔡家的商業(yè)配套非常分散,，還有知名的爛尾商業(yè)佳成廣場,；最后稍微看好的，也就是輕軌站邊上的商業(yè)體,。

地鐵蔡家站旁邊中央廣場建設情況,，周邊頗有區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的即視感；

我們先來分析蔡家的居住人口類型,，就會發(fā)現(xiàn)和我的分析一樣,，蔡家現(xiàn)在居住的結構主要是三類人：

1.   北碚拆遷戶，在蔡家有大量的拆遷還建房,；

2.   周邊產(chǎn)業(yè)工人,，這類有少量在蔡家買房，很大一部分居住在公租房,；

3.   北邊輕軌6號線沿途上班一族,，特別是光電園產(chǎn)業(yè)園,。

看見蔡家現(xiàn)在的居住人群，就明白了,，其實蔡家是一個剛需盤為主的板塊,，不是所謂的高端宜居板塊，剛需盤最重要的事什么,？一是交通,，二是教育配套，恰恰這兩點蔡家板塊規(guī)劃都不錯,。

看一下重慶蔡家交通,，有已通車的6號線和規(guī)劃中的軌道交通13號線、16號線,，有中環(huán)快速干道,、繞城高速、蘭海高速,、國道212線等主要交通干道,，離禮嘉、悅來,、水土僅一江之隔,。

蔡家地鐵規(guī)劃，截圖自云軌圖僅供參考,；

蔡家片區(qū)布點規(guī)劃中小學32所,，其中中學10所，小學22所,。已建成鳳林小學,、翡翠湖小學和兩江名居公租房小學、人民路小學蔡家校區(qū),、朝陽小學蔡家分校,、兼善中學蔡家分校等。包含初中,、高中在內(nèi)的西南大學附中蔡家校區(qū)。

規(guī)劃完善的輕軌和相對充足的教育配套,，這其實是蔡家板塊剛需的最大支撐,。

中國房價為何一直上漲?核心只有六個字“城市人口增長”，大量的農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化,。蔡家幅員面積88平方公里,，有條件建設區(qū)面積75平方公里，已編控規(guī)48平方公里,，規(guī)劃人口61萬人,，每平方公里居住人群僅為1.37萬人,，基本都是低容積率開發(fā)項目。從規(guī)劃角度看,，蔡家明顯屬于改善型宜居住宅區(qū)域,。

可現(xiàn)實卻是背道而馳,，蔡家兩個大型公租房社區(qū),，大量的還建房，高層剛需住宅,，與改善型的洋房別墅錯落分布,。再加上蔡家遍地的實體制造業(yè)工廠,，這樣的地方最后能建成富人區(qū)嗎？

兩江名居公租房,，是平日蔡家最有人氣的地方,；

碚都佳園公租房今年6月才剛開始接房，目前交通不便人跡罕至,；

再看看蔡家某個別墅項目吧,，這個盤以前叫做紅鼎高爾夫社區(qū),，碧桂園接手后打造成高端獨棟別墅,，最開始的售價在950萬起。

2018年10月,，有中介稱：“城中某大品牌開發(fā)商的新高端別墅盤,，大獨棟一千多萬的現(xiàn)在只要五六百萬就能拿下，花園都是幾百平”這條新聞當時傳遍了很多購房群和中介朋友圈,。

你以為你抄到了底,其實還有地下室,你以為地下室就是底了,其實還有地獄,地獄下面還有十八層，到了今天2019年7月,，重慶樓市剛經(jīng)歷一波小陽春,，我們再看看2018年的1000萬豪宅特價700萬現(xiàn)在賣價幾何？

才680萬,？比2018年又少了20萬,！

來自房天下的公開信息，房價幾乎跌掉了一半,。

2019年4月后,，重慶掀起了一波土拍高潮，蔡家土拍均價排在中央公園和鹿角之后,，全市樓市板塊中排名第三,。

蔡家曾經(jīng)在2017年創(chuàng)造過地王，2017年甘肅新廈拿的蔡家地王,，樓面價達到了8426元/平,，溢價率也創(chuàng)紀錄的達到了100%，迄今無人打破?。ü烙嬂习瀣F(xiàn)在還在哭……）

回顧之前的蔡家土地情況：

2015,，陽光城，2777,，溢價率0,；

2016，萬科,，1469,，溢價率0；

2016,，龍湖,，2600，溢價率0,；

2016,，萬科，3758,，溢價率0.95,；

2017，金科,，3541,，溢價率53.95%；

2017,，新廈,，8426，溢價率100%,；（地王）

2018,，中南，5309,，溢價率26.41%,；

2019，融創(chuàng)，7532,，溢價率37%,；

從土拍價格看，能支撐蔡家房價中長期上漲,，過去無人問津的蔡家的土地,，后來竟然變成了人人爭搶的香饃饃，地價幾乎漲了四五倍,。

蔡家的新房供應,，剛需盤已經(jīng)稀缺了，剩下的都是大戶型改善類住房,，導致蔡家現(xiàn)在新房價格再次反彈,。

最慘的就應該是蔡家二手房的價格，雖然有所反彈,，但同比去年反而下跌8.31%,；

鏈家在蔡家一年只賣了149套房子，但是居然在2019年6月份一個月破紀錄的成交了40套二手房,，是平均月銷量的3倍多,，這點讓人大吃一驚，很明顯6月份蔡家的二手房市場被激活了,，現(xiàn)在鏈家在蔡家的房源數(shù)量為2516套,；

鏈家在蔡家的門店覆蓋率很低，導致其房源數(shù)量并不能代表蔡家二手房市場,，單以鏈家自身的消化速度,，需要一年以上的去化周期，但現(xiàn)在鏈家在蔡家的二手房數(shù)量還在增加,；對于蔡家二手房的走勢,，雖然6月有所回暖，但我認為短期風險較大,。

在蔡家我認為最值得買的還是剛需盤,，而蔡家的剛需盤，之前有萬科觀承精裝修已經(jīng)售罄,，今年才交房?，F(xiàn)在蔡家的剛需盤已經(jīng)很少了，我給大家整理了一下蔡家在售樓盤信息（下面住宅為套內(nèi)價格,，商業(yè)為建面價格）：

能把矛和盾融合在一起，被稱為矛盾體,。矛盾常有,，而矛盾體不常有。

蔡家就是一個矛盾的存在,，產(chǎn)業(yè)定位應該是剛需板塊,，但是卻開發(fā)了大量高單價，高總價低容積率的改善住宅,；板塊內(nèi)存在大量的還建房,，還有兩個大型公租房，,、商業(yè)又非常分散,，整個板塊充滿了矛盾。

蔡家很多交付四五年的小區(qū),，入住率仍不到20%,，人口導入非常緩慢；

每一個矛盾結合體都不平庸,，也因此并不多見,！蔡家就是這樣罕見的板塊，我個人對蔡家的判斷：

1.   蔡家并不適合高端人群入住,，只適合在附近上班剛需和改善型需求,；

2.   蔡家未來長期還是可以看好，只是需要很長的時間來填充人口,；

3.   如果是投資房產(chǎn),，蔡家需要把握入市時機，而短期內(nèi)房價波動風險較大,；

4.   這里的房子并不好租,，要掂量自己的錢包，是否有足夠的現(xiàn)金流去支撐,。

蔡家樓市,，真是一個讓人又愛又恨的地方……

北區(qū)樓盤： 

萬科四季花城  約克郡壹號半島  魯能泰山7號  萬科觀承   御璟湖山璟園  龍湖九里峰景   綠地新里櫻園  新江與城悠瀾  萬瑞大平層  昱湖壹號  江北嘴壹號院   恒大御龍?zhí)旆?/a>  中交中央公園   國美江天御府  愛普新鴻府  華融現(xiàn)代城  舜山府  北岸江山  恒大軌道時代  華僑城  綠地克拉公館

南區(qū)樓盤：

中交漫山  天譽智慧城    保利觀塘   和黃御峰  京漢鳳凰城（整改后記）  榮盛華府  鉑悅瀾庭  融匯半島天瀾

西區(qū)樓盤：

融創(chuàng)文旅城  朵力迎賓大道

板塊分析：

龍興  中央公園  悅來生態(tài)城  茶園

樓市評論：

1.二手破10萬？成渝樓市拉響了紅色警報,，昔日神盤被人拼命拋售,！

2.重慶樓市的真龍在哪里？新興板塊的高房價還能持續(xù)多久,？

3.重慶樓市最變幻莫測的網(wǎng)紅板塊,，未來是龍還是蟲？

4.3月土拍風起云涌,，地王背后掩蓋的重慶樓市真相

5.悅來生態(tài)城—被遺失的世界,，能否扛起復興的大旗,？