當(dāng)前部分熱點城市土地高溫不退，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不減,。2021年2月26日,，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人在回應(yīng)土地集中供應(yīng)的問題時表示，繼續(xù)鼓勵各地探索限地價,，競配建,、競自持等穩(wěn)地價措施。

　　所謂“限地價,、競配建”土地供給模式,，是指對公開出讓的商品住宅用地設(shè)定公證保密的最高限制地價，競買人報價不超過最高限制地價的價高者得;當(dāng)競買人報價達到最高限制地價后,，競價轉(zhuǎn)為競配建保障性住房的建筑面積,，報出配建面積最大者為競得人。

　　例如,，紹興市區(qū)經(jīng)營性用地出讓聯(lián)席會議辦公室于2020年7月7日發(fā)布《關(guān)于對擬出讓涉宅地塊實施“限地價 競配建”政策的通知》(紹市經(jīng)聯(lián)辦2020年11號)文件規(guī)定,，“明確涉宅地地塊均需采用“競價+競配建”的方式公開出讓，地塊設(shè)定最高價,，在最高限價內(nèi)按價高者得原則確定競得入選人,，當(dāng)有兩個或兩個以上競買人報價達到最高價時，轉(zhuǎn)入競報配建人才(公租,、養(yǎng)老)等住房面積階段,，并按投報面積最高者得的原則確定競得人。”

　　“限地價,、競配建”供給模式下,，各地的配套建設(shè)移交存在差異，大致分為無償移交模式,、直接移交模式,、政府回購模式等，每種模式下稅務(wù)處理不同,、稅負差異很大,。房地產(chǎn)企業(yè)為了拿地，除了要支付土地價款,，還包括配建房的建設(shè)成本,，企業(yè)資金壓力加大、納稅模式的不確定性,、當(dāng)前新冠疫情的影響,，多種不利因素的疊加有可能導(dǎo)致參與企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營性風(fēng)險，因此應(yīng)引起企業(yè)管理層的足夠重視,。

　　目前國家稅務(wù)總局對“限地價,、競配建”供地模式涉稅處理沒有統(tǒng)一的規(guī)定，部分地方稅務(wù)機關(guān)發(fā)布了自己的口徑,，代表性的有上海市,、廣東省和廣西壯族自治區(qū)首府南寧市，在這些口徑中,，配套建設(shè)移交方式又分為無償移交模式,、直接移交模式、政府回購模式等,。

　　一,、無償移交政府模式

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍,、掛等方式取得土地使用權(quán),，用于開發(fā)建設(shè)商品住宅，房屋建成后,，按照合同約定,，交付給配建管理單位。

　　對比發(fā)現(xiàn),，同樣是無償移交政府模式,，上海不同于廣東省和南寧市，配建房的不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記對象不同,，但是上海的稅務(wù)處理和南寧的稅務(wù)處理相同,，和廣東差異很大,。 上海方案 上海稅務(wù)機關(guān)發(fā)布的《關(guān)于配建的保障性住房相關(guān)稅收問題的政策操作口徑的通知》明確,，業(yè)務(wù)的前提是不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記在政府指定的配建管理單位名下,，且房地產(chǎn)企業(yè)不開具發(fā)票;

　　(1)增值稅。

　　根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2016]36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定,，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)應(yīng)視同銷售,，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。房屋建成后,，房地產(chǎn)企業(yè)按照合同約定,，把配建房不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記在政府指定的配建管理單位名下、無償移交給配建管理單位,，目的是用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象,，不視同銷售不動產(chǎn)或提供建筑服務(wù)、不繳納增值稅,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不開具發(fā)票,。

　　稅法并未規(guī)定不征增值稅項目不得抵扣進項稅額，因此,，房地產(chǎn)企業(yè)將配套設(shè)施無償移交給政府的,，相應(yīng)的進項稅可以抵扣。

　　(2)企業(yè)所得稅,。

　　企業(yè)配建保障房,，是企業(yè)拿地的前提條件，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的,、合理的支出,，包括成本、費用,、稅金,、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除”,。

　　具體到成本項目上,，按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)文件第十七條第(一)款規(guī)定“屬于非營利性，無償贈與地方政府公用事業(yè)單位的,，可將其視為公共配套設(shè)施及建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理”,。

　　(3)土地增值稅

　　參照企業(yè)所得稅的處理理由，土地增值稅清算時,，企業(yè)配建的保障性住房實際發(fā)生的成本,，可參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第(三)款第2項規(guī)定，“建成后無償移交給政府公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,，其成本費用可以扣除”,。

　　(4)契稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅[2004]134號)規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格,。成交價格包括土地出讓金,、土地補償費、安置補助費,、地上附著物和青苗補償費,、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣,、實物,、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。既然配建的保障房作為拿地的前提條件,，則應(yīng)該就其繳納契稅,。

　　(5)小稅種

　　如果配建的保障房涉及《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號)文件規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品——公租房，則可以按照對應(yīng)面積占總建筑面積的比例免繳開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅,、印花稅,。 南寧方案 鑒于“限地價、競配建”涉稅業(yè)務(wù)的復(fù)雜性,，南寧市自然資源局相當(dāng)重視,，會同當(dāng)?shù)卣⒍悇?wù)局,、財政局,、住建局等多個相關(guān)部門聯(lián)合研究，先后發(fā)布了《關(guān)于我市近期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓競配涉及產(chǎn)權(quán)移交住房問題有關(guān)意見的通知》(南國土資發(fā)[2017]407號),、《南寧市自然資源局關(guān)于南寧市2019年第三十八國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓期有關(guān)問題答疑的通知》(南自然資發(fā)[2019]256號)兩個文件,。其中涉稅重點內(nèi)容總結(jié)如下：

　　(1)公租房的產(chǎn)權(quán)屬政府所有，經(jīng)竣工驗收合格后,，競得人無償移交給政府住房管理部門統(tǒng)籌安排;競配公租房系限定建設(shè)標準和租金水平的保障性住房,，并出租給符合規(guī)定條件的住房困難家庭和個人，按規(guī)定的標準收取租金,，即屬于公益性物業(yè),。

　　(2)配建的公租房非視同銷售，對于公租房配建的成本可計入相應(yīng)的土地和新建房及配套設(shè)施成本進行扣除;因南寧引用的稅收政策和上海相同,，因此不再贅述,。

　　(3)根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅[2004]134號) “出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部利益”及《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細則》和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)有關(guān)規(guī)定,，產(chǎn)權(quán)移交住房構(gòu)成了權(quán)利人取得國有土地使用權(quán)所支付的全部經(jīng)濟利益,，應(yīng)據(jù)實納入計稅價格計征契稅及印花稅。

　　對比發(fā)現(xiàn),，南寧方案和上海方案稅務(wù)處理一致,。 廣東方案 《廣東省“三舊”改造稅收指引(2019年版)》(粵稅發(fā)[2019]188號)明確,，業(yè)務(wù)的前提是不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下。

　　(1)增值稅

　　1)房地產(chǎn)企業(yè)按照約定,，把配建房首次產(chǎn)權(quán)辦理至企業(yè)名下,，再移交至配建管理單位名下，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移,，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅,。

　　如果按照視同銷售,，考慮到競得人配建保障房只是為了拿地，須無償移交給當(dāng)?shù)卣?，如果按照市場價格計算增值稅,，企業(yè)稅負較重，建議企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)申請,，酌情考慮配建房的特殊情況：

　　參照《關(guān)于<納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告>的解讀》第三條內(nèi)容“按照營業(yè)稅條例細則第二十條規(guī)定,，納稅人發(fā)生細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按規(guī)定順序確定營業(yè)額,?；剡w安置房與商品房性質(zhì)不同，不宜按照同地段商品房市場價進行核定,，應(yīng)按照營業(yè)稅細則第二十條第(三)款規(guī)定,，以工程成本加利潤的方式予以核定”，建議爭取按照組成計稅價格確定增值稅應(yīng)稅收入,。不同的是,，土地登記在企業(yè)名下，核定價格時應(yīng)計入土地成本,。

　　2)如配套建設(shè)用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象,，不屬于視同銷售，不征收增值稅,，這一點與上海方案相同,，不再贅述。

　　(2)土地增值稅

　　出讓合同(公告)或不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定無償移交的,，按照《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定,，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)”,。

　　成本處理上，將視同銷售收入確認為取得土地使用權(quán)的成本,，在計算土地增值稅時予以扣除,。在這一點上，粵稅發(fā)[2019]188號文件吸納了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第六條第(一)款中用本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的處理精神,。

　　(3)企業(yè)所得稅

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第七條規(guī)定“企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈,、贊助、職工福利,、獎勵,、對外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售”,，對無償移交行為視同銷售,，計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的,、合理的支出,，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

　　(4)需要繳納契稅,，理由同上,。

　　考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個配建房建設(shè)和移交過程中并未獲得實際經(jīng)濟收益，因此,，我更認可上海稅務(wù)的處理方式,。

　　不論是上海方式還是廣東方式，房地產(chǎn)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán),，向政府部門支付土地價款,，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)的相關(guān)規(guī)定處理。

　　如果配建管理單位接受配建的保障性住房后,，再按照政府要求通過銷售進行分配等,，配建管理單位應(yīng)按照銷售業(yè)務(wù)繳納增值稅、企業(yè)所得稅,、土地增值稅,，暫無優(yōu)惠政策。

　　二,、直接移交模式

　　直接移交模式下,，配套建設(shè)地塊和經(jīng)營性地塊合并供地，但土地管理部門直接以出讓方式把配套建設(shè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)登記到配建管理單位;不動產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配套建設(shè)首次登記到配建管理單位,，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,，房地產(chǎn)企業(yè)未發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為,，只是提供了建筑服務(wù)，更類似于墊資代建業(yè)務(wù),，只是款項不可能收回來,。

　　(1)增值稅

　　不動產(chǎn)登記部門直接將配套建設(shè)首次登記到配建管理單位，受讓方屬于為政府無償提供建筑服務(wù),，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅,。因為不涉及土地，可以參照營業(yè)稅文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第2號),，組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

　　(2)企業(yè)所得稅

　　按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定,，配套建設(shè)的相關(guān)支出應(yīng)單獨核算，作為取得土地使用權(quán)的成本,，計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

　　(3)土地增值稅

　　不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù),，不屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍,。

　　(4)契稅

　　【案例】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為增值稅一般納稅人，2019年12月通過“限地價,、競房價”供地模式在某三線城市競拍了一塊純住宅用地,，土地面積5萬平方米，支付土地出讓金11,000萬元,，當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%,。按照土地出讓合同約定，總建筑面積11萬平方米,，其中應(yīng)無償移交當(dāng)?shù)乇Ｕ戏抗芾砻娣e為1萬平方米;企業(yè)繳納政府規(guī)費2200萬元取得了非稅收入票據(jù),，支付設(shè)計費330萬元，取得增值稅專票,、稅率為6%,。企業(yè)開發(fā)過程中，工程采用總承包模式,，取得稅率為9%的增值稅專票44000萬元,，資金全部為自有資金。目前開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)售罄,，市場均價為1萬元/平方米,，附加稅率為10%，不考慮印花稅和開發(fā)費用,。

　　需要注意的是,，直接移交模式下，企業(yè)不需要繳納配建用房的土地出讓金,，因此共支付土地出讓金支出計10,000萬元,，但是需要為配建用房繳納政府規(guī)費,，因此政府規(guī)費2200萬元。假定當(dāng)?shù)爻杀纠麧櫬蕿?5%,。

　　試計算,，企業(yè)分別采用上海、廣東方案和直接移交模式,，稅負和凈利潤情況,。

　　計算結(jié)果如下表：

　　方案結(jié)論：

　　(1)無償移交模式下,，廣東方案土地增值稅更低,，如果增值率降幅能跨越臨界點，可能對土地增值稅稅負引起重大變化,，因此如果經(jīng)測算土地增值稅接近臨界點時,，建議企業(yè)采用廣東方案;如果土增稅遠離臨界點時，同等情況下,，上海方案的企業(yè)稅后利潤高于廣東方案,，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個配建房建設(shè)和移交過程中并未獲得實際經(jīng)濟收益，建議企業(yè)采用上海方案,。

　　(2)直接移交模式下,，盡管該方案下土地增值稅稅負較高，但是企業(yè)凈利潤也更高,，這是因為配建用房土地成本不計入開發(fā)成本,，企業(yè)所得稅也不用視同銷售。如果企業(yè)可以選擇,，建議企業(yè)選擇該方案,。

　　三、政府回購模式

　　政府指定回購單位與開發(fā)企業(yè)按約定價格(不低于成本價)簽訂商品房買賣合同,，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下,，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬登記至政府指定配建管理單位名下。

　　政府回購模式下,，屬于房地產(chǎn)企業(yè)低價銷售開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù),。《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第一款第(六)項規(guī)定,，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額,。

　　需要注意的是,，只有同時具備“計稅依據(jù)明顯偏低”、“無正當(dāng)理由”這兩個條件,，稅務(wù)機關(guān)才有權(quán)進行核定,。而政府回購配建的保障房,，其價格在拿地時已經(jīng)確定，且一般會在合同中明確體現(xiàn),，應(yīng)視為有正當(dāng)理由,，稅務(wù)機關(guān)不應(yīng)納稅調(diào)整。

　　因此不論是增值稅,、土地增值稅,、還是企業(yè)所得稅，均應(yīng)按照政府回購價格作為計稅依據(jù),，計算繳納,。房地產(chǎn)企業(yè)低價銷售保障房環(huán)節(jié)，不涉及契稅,。

　　總之,，“限地價,、競配建”供地模式的涉稅處理還有很大爭議，且這種拿地模式下企業(yè)利潤率較低,、風(fēng)險較大,，謹慎起見，企業(yè)拿地前應(yīng)先向土地所在稅務(wù)機關(guān)了解清楚稅務(wù)處理的要求,，以便準確測算項目投入與利潤,，避免因沖動拿地而成為燙手的山芋。

　　最后,，羊毛出在羊身上,，房地產(chǎn)企業(yè)投入的成本最終都要轉(zhuǎn)移到消費者頭上,、從而抬升了房價。既然房價調(diào)控壓力山大,，政府出讓土地時何不換位思考,，至少向北京學(xué)習(xí)改“限地價、競配建”為“限地價,、競自持”呢?

　　附表：文中案例測算過程(可忽略)

　　(一)上海模式：

　　(1)銷售含稅收入：10000元/平方米*100000平=1000000000

　　(2)銷售額=(1000000000-110000000)/(1+9%)= 816,513,761.47

　　銷項稅額=73,486,238.53

　　不含稅成本=440000000/(1+9%)+3300000/(1+6%)=406782932.3

　　增值稅進項稅額=440000000/(1+9%)*9%+3300000/(1+6%)*6%=36517067.68

　　增值稅=73,486,238.53-36517067.68=36969170.9

　　附加稅=36969170.9*10%=3696917.09

　　(3)土地增值稅：

　　契稅110000000*3%=4400000

　　扣除項目=(110000000+406782932.3+22000000+4400000+3696917.09)*1.3= 710943804.21

　　土地增值稅收入=(1000000000+110000000*9%)/(1+9%)=926513761.47

　　增值額=926513761.47-710943804.21=215569957.26

　　增值率=215569957.26/710943804.21*100%=30.32%

　　適用稅率30%,，土地增值稅=215569957.26*30%-710943804.21*0= 64670987.18

　　(4)企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅收入=(1000000000)/(1+9%)=917431192.7

　　成本=110000000-(110000000*9%)/(1+9%)+406782932.3+22000000+4400000+3696917.09+64670987.18=602468267.76

　　企業(yè)所得稅=(917431192.7-602468267.76)*25%=78740731.24

　　企業(yè)凈利潤=917431192.7-602468267.76-78740731.24=236222193.7

　　凈利潤率=236222193.7/917431192.7=25.75%

　　項目總稅負=(4400000+3696917.09+ 64670987.18+78740731.24)=151508635.5

　　項目稅負率=151508635.5/917431192.7=16.51%

　　(二)廣東模式：

　　(1)銷售含稅收入：10000 *110000 =1100000000

　　(2)銷售額=(1100000000-110000000)/(1+9%)= 908256881

　　銷項稅額=908256881*9%=81743119.3

　　不含稅成本=440000000/(1+9%)+3300000/(1+6%)=406782932.3

　　增值稅進項稅額=440000000/(1+9%)*9%+3300000/(1+6%)*6%=36517067.68

　　增值稅=81743119.3-36517067.68=45226051.6

　　附加稅=45226051.6*10%=4522605.16

　　(3)土地增值稅：

　　契稅=110000000*4%=4400000

　　扣除項目=(110000000+4400000+100000000+406782932.3+22000000+4522605.16)*1.3= 842017198.7

　　土地增值稅收入=(1100000000+110000000*9%)/(1+9%)=1018256881

　　增值額=1018256881-842017198.7=176239682.3

　　增值率=176239682.3/842017198.7*100%=20.93%

　　適用稅率30%，土地增值稅=176239682.3*30%-842017198.7*0%= 52871904.69

　　(4)企業(yè)所得稅

　　真實收入=(10000*100000)/(1+9%)= 917431192.7

　　企業(yè)所得稅收入=(10000*110000)/(1+9%)=1009174312

　　成本=110000000-(110000000*9%)/(1+9%)+406782932.3+22000000+4400000+4522605.16+52871904.69=591494873

　　企業(yè)所得稅=(1009174312-591494873)*25%=104419860

　　企業(yè)凈利潤= 917431192.7-591494873-104419860=221516459.7

　　凈利潤率=221516459.7/917431192.7=24.14%

　　綜合稅負=(4400000+4522605.16+52871904.69 +104419860)=166214369.9

　　稅負率=166214369.9/ 917431192.7=18.12%

　　(三)直接移交模式：

　　房地產(chǎn)企業(yè)收入由兩塊組成：銷售不動產(chǎn)和提供建筑服務(wù)視同銷售

　　(1)銷售不動產(chǎn)

　　銷售不動產(chǎn)含稅收=10000 *100000=1000000000.00

　　銷售額=(1000000000-100000000)/(1+9%)= 825688073.4

　　銷項稅額=825688073.4*9%=74311926.61

　　(2)提供建筑服務(wù)

　　不含稅成本=440000000/(1+9%)+3300000/(1+6%)+22000000=428782932.32

　　單位建安成本=428782932.32/110000=3898.03

　　建筑服務(wù)含稅銷售額=成本×(1+成本利潤率)*面積=3898.03*(1+15%)*10000=44827345

　　銷項稅額=44827345/1.09*0.09=3701340.41

　　銷售稅額合計=74311926.61+3701340.41=78013267.02

　　增值稅進項稅額=440000000/(1+9%)*9%+3300000/(1+6%)*6%=36517067.68

　　增值稅=78013267.02-36517067.68=41496199.34

　　附加稅=41496199.34*10%=4149619.93

　　土地增值稅

　　契稅100000000*4%=4000000

　　扣除項目=(100000000+428782932.32+4000000+4149619.93)*1.3=698012317.9

　　土地增值稅收入=(1000000000+100000000*9%)/(1+9%)=925688073.4

　　增值額=925688073.4-698012317.9=227675755.5

　　增值率=227675755.5/698012317.9*100%=32.62%

　　適用稅率30%,，

　　土地增值稅=227675755.5*30%-698012317.9*0= 68302726.65

　　(4)企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅收入=1000000000/(1+9%)=917431192.7

　　成本=100000000-(100000000*9%)/(1+9%)+428782932.32+4000000+4149619.93+68302726.65=596978398.2

　　企業(yè)所得稅=(917431192.7-596978398.2)*25%=80113198.63

　　企業(yè)凈利潤=917431192.7-596978398.2-80113198.63=240339595.9

　　凈利潤率=240339595.9/917431192.7=26.20%

　　項目總稅負=(4000000+4149619.93+ 68302726.65+80113198.63)= 156565545.2

　　項目稅負率=156565545.2/917431192.7=17.07%