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一般來(lái)說(shuō)，春節(jié)前后是樓市淡季,。但前幾天,，我跟親戚聚餐刷手機(jī),，差點(diǎn)“哇”出聲來(lái)——廣州春節(jié)網(wǎng)簽套數(shù)創(chuàng)下近7年新高！官方調(diào)控已經(jīng)持續(xù)收緊,，似乎在給樓市降溫,。2021年才過(guò)去不到兩個(gè)月，連番“轟炸”的房貸收緊消息似乎已為廣州樓市鋪墊基調(diào)：今年,，陣痛期不可避免,。買房人的道路，注定不會(huì)太容易，痛并快樂(lè)著,。“這項(xiàng)政策會(huì)不會(huì)影響到我,，下一項(xiàng)政策會(huì)不會(huì)波及到我？”這里頭,，變數(shù)不少,。 
在“就地過(guò)年”跟“樓盤春節(jié)不打烊”雙重助攻下,，今年春節(jié)長(zhǎng)假期間（2月11日-2月17日）廣州全市一手住宅網(wǎng)簽58套，同比去年春節(jié)增加了140%,，創(chuàng)下2015年以來(lái)的新高,。但是，剔除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后性這一客觀因素來(lái)看,，58套這個(gè)網(wǎng)簽量,，并不算多。冠軍增城網(wǎng)簽了18套,，番禺跟南沙分別是12套和9套,，其他區(qū)都是個(gè)位數(shù)，天河跟越秀都吃“零雞蛋”,。因此,，“創(chuàng)7年新高”看似火熱，但它其實(shí)并不是最重要的事,。真正該引起購(gòu)房者警惕的,，是廣州樓市貫穿節(jié)前節(jié)后的一系列“收緊”政策。調(diào)控出手,，是更大的信號(hào),，絕對(duì)不容忽視。
1月,，廣州住建局出手嚴(yán)打二手房業(yè)主哄抬房?jī)r(jià),。節(jié)前,，大熱的南沙跟黃埔先后收緊人才購(gòu)房貸款條件，部分銀行宣布不受理非廣州本地客戶在黃埔跟南沙貸款買房,。2月9日,，廣東銀保監(jiān)局針對(duì)近期關(guān)于經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的報(bào)道,，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸,、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為,。春節(jié)后,，廣州等地正在排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的情況，特別是在同一年內(nèi)申請(qǐng)了同時(shí)經(jīng)營(yíng)貸,、個(gè)人按揭貸款的客戶,。客戶若無(wú)法解釋或銀行不接受客戶的解釋，需做好提前結(jié)清房貸的準(zhǔn)備,。
我們?cè)谌ツ?2月的文章中預(yù)測(cè)過(guò)：“如果接下來(lái),，廣州房?jī)r(jià)繼續(xù)加快上漲,，名列前茅，樓市出現(xiàn)明顯過(guò)熱的現(xiàn)象,，不排除后續(xù)會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策'降溫’”,。黃埔跟南沙去年晉升為大熱“網(wǎng)紅區(qū)”，一個(gè)重要原因在于兩區(qū)放松限購(gòu)+深莞升級(jí)調(diào)控,。外地資金涌入,，當(dāng)中不乏借助人才政策拿到房票的投資客。尤其是南沙,，外地購(gòu)房者的占比曾經(jīng)一度高達(dá)7成,。因此，近期黃埔南沙提高放貸門檻,，主要就是堵住這幫投機(jī)型“人才”,。過(guò)去，通過(guò)人才新政在南沙購(gòu)房,，只要提供本科學(xué)歷+南沙工作證明就能申請(qǐng)貸款,。但現(xiàn)在，你還要提供廣州工作單位工資流水+半年廣州工作單位信息（征信）+南沙收入證明+南沙勞動(dòng)合同,。這也給廣大購(gòu)房者敲響警鐘：廣州樓市政策再寬松，也絕對(duì)堅(jiān)持房住不炒的原則,。高位接盤,，務(wù)必三思。嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸,，目的同樣是要打擊過(guò)度加杠桿的炒房行為,。因?yàn)椴糠秩藶榱恕皽悏颉笔赘顿Y金,，會(huì)通過(guò)“假流水”等一系列灰色操作申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款、房抵經(jīng)營(yíng)貸,；還有人先全款買房,，再將房產(chǎn)抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。這些做法都是在規(guī)避監(jiān)管,。銀行重點(diǎn)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸+按揭客戶,，能在一定程度上防范炒房客違規(guī)加杠桿、湊資金,。簡(jiǎn)單理解就是,，如果你同一年內(nèi)同時(shí)申請(qǐng)了經(jīng)營(yíng)貸+個(gè)人住房按揭貸款，就會(huì)成為銀行的重點(diǎn)“關(guān)照”對(duì)象,。可以看到,，雖說(shuō)部分調(diào)控會(huì)“誤傷”剛需和改善型購(gòu)房者，比如銀行利率上調(diào),、放貸變慢等等,，但調(diào)控本身的針對(duì)性還是很明顯的，就是要打擊炒房跟烘托房?jī)r(jià)的行為,。一系列調(diào)控下來(lái),，受影響最大的，是那些炒房客,。
擠掉投機(jī)水分,，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘辛夹园l(fā)展有益無(wú)害。但經(jīng)濟(jì)要擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴,，仍要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的陣痛期,。公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”指出，近兩年,，我國(guó)房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資比重明顯上升,，歷年賣地收入占政府一般預(yù)算的比重也在不斷走高。造成這個(gè)現(xiàn)象的主要原因在于國(guó)家減稅降費(fèi),，而財(cái)政缺口主要靠賣地收入來(lái)彌補(bǔ),，相當(dāng)于用房地產(chǎn)來(lái)補(bǔ)貼實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),，我認(rèn)為,，政策不會(huì)全面打壓房地產(chǎn)，而是趨于精準(zhǔn)調(diào)控,，并且向無(wú)房族傾斜,。比如近期上海新房搖號(hào)推行“打分”制，以及廣州首次推出共有產(chǎn)權(quán)住房,，都是在優(yōu)先照顧無(wú)房家庭,。整體而言,，對(duì)于今年廣州樓市的走勢(shì)，我們依舊保持去年年尾的結(jié)論：1. 從大趨勢(shì)來(lái)說(shuō),，一線城市房?jī)r(jià)上漲是不變的,，只是漲幅可能會(huì)放緩，廣州表現(xiàn)會(huì)相對(duì)平穩(wěn),。 2. 對(duì)于剛需來(lái)說(shuō),，你可能選擇用更充足的時(shí)間來(lái)思考、挑選,，但搭上車的成本逐漸上升,。
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