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前幾天,，坐我旁邊的同事思仔,，突然耷拉著臉看過(guò)來(lái)，把我嚇了一跳,。“哎,，滘口賣(mài)地都賣(mài)到3萬(wàn)一平啊，我心好涼涼,，荔灣還能買(mǎi)得起哪……”他以為三年前,，黃沙原鐵路局那塊地建起的珠光御景壹號(hào)賣(mài)到10萬(wàn)+/平是個(gè)特例（畢竟這個(gè)江景豪宅盤(pán)到現(xiàn)在都還沒(méi)賣(mài)完）,。今年，他以為家對(duì)面南岸路冷凍廠的保利天珺開(kāi)盤(pán)賣(mài)到8.5萬(wàn)/平也是個(gè)特例（畢竟老西關(guān)的江景地塊不多了）,。但當(dāng)他看到廣佛交界的滘口賣(mài)出33613元/㎡的樓面價(jià),，還被26家房企爭(zhēng)著搶時(shí)，他驚了：“珠江水是有多香啊,，現(xiàn)在有個(gè)江景就敢這么傲嬌,？！”按照廣州江景盤(pán)的地價(jià)跟售價(jià)預(yù)估,，滘口這塊地未來(lái)入市大概6,、7萬(wàn)/㎡起步。最近廣州幾個(gè)地價(jià)曾轟動(dòng)一時(shí)的江景地塊都紛紛入市，一張口都是7萬(wàn)+/㎡,，10萬(wàn)+/㎡,。但高價(jià)背后，多少江景地王把苦水默默吞進(jìn)了肚子里,。拿地時(shí)風(fēng)風(fēng)光光,，等入市等到人滄桑，高溢價(jià)的江景盤(pán)到底香不香,？事實(shí)上,，站崗的多，歡喜的少,，不管是開(kāi)發(fā)商,，還是接盤(pán)俠。可以說(shuō)缺。老廣們熟悉的珠江主航道兩岸的土地,，早就已經(jīng)開(kāi)發(fā)得七七八八了,。所以近7年，中心城區(qū)出讓的江景宅地不僅數(shù)量少,，而且都不在主航道,，而是在珠江后航道以及白鵝潭以西的江面段。不過(guò)在房企們眼里,，好像不用分什么前航道跟后航道，只要看得見(jiàn)珠江就夠了,。不然怎么解釋近年來(lái)每次放出江景宅地，成交價(jià)就總能刷新土拍紀(jì)錄,？海珠南洲路地塊,、荔灣華大物流地塊、海珠廣紙石崗路時(shí)代地塊,，全都曾問(wèn)鼎廣州地王,。石崗路時(shí)代地塊更是三年內(nèi)都無(wú)人超越。 
只是,，拿地時(shí)很風(fēng)光,，等入市等到人滄桑。高價(jià)背后,，多少江景地王有苦說(shuō)不出,。早在2013年，海珠南洲路江景地塊的成交樓面價(jià)就突破3.46萬(wàn)/平的，毫無(wú)懸念成為當(dāng)年廣州地王,。但拿地之后等了足足6年,，這個(gè)“老地王”才終于入市，取名越秀天悅江灣,。吹風(fēng)價(jià)很狠,，去到12萬(wàn)/平。實(shí)際開(kāi)盤(pán)賣(mài)7-9萬(wàn)/平,，近半年的去化率是26.9%,。
而接棒南洲路成為廣州新晉地王的華大物流地塊，又是一塊江景地,?；蛘哒f(shuō)，又是一塊難產(chǎn)的江景地,。2016年,，雅居樂(lè)在30多家房企中突圍而出，以3.67萬(wàn)/平的折合樓面價(jià)拿下荔灣華大物流地塊,。這個(gè)地價(jià),，比周邊新盤(pán)的售價(jià)還高。
消息一出,，隔壁廣鋼新城板塊的樓盤(pán)都要笑醒了,，一邊祝賀新地王，一邊準(zhǔn)備封盤(pán)漲價(jià),。
結(jié)果呢,，4年過(guò)去了，華大項(xiàng)目先后傳出“快封頂了,、快面市了,、要賣(mài)10萬(wàn)+/平了……”的消息。但2021年都要來(lái)了,，路過(guò)這個(gè)昔日地王時(shí),，還是只能站在路邊望望。原本來(lái)蹭熱度的廣鋼,，后來(lái)反而刷新了荔灣地王紀(jì)錄,。還有讓大家等了3年的廣紙石崗路時(shí)代地塊。這個(gè)江景豪宅項(xiàng)目名字取得很親民,，叫“時(shí)代大家”,。上個(gè)月，時(shí)代大家傳出備案價(jià)高達(dá)12萬(wàn)/平,，市場(chǎng)又一次沸騰了,。還記得2017年,，時(shí)代集團(tuán)以5.5萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)刷新廣州紀(jì)錄時(shí)，市場(chǎng)有多沸騰,。當(dāng)時(shí),，新晉地王周邊的樓盤(pán)售價(jià)不過(guò)是5字頭/平，面粉比面包貴,，不少人擔(dān)心地王要站崗,。而且，就在時(shí)代摘得地王的第二天,，廣州出臺(tái)了史上最嚴(yán)的“330新政”,，之后大概三年時(shí)間，廣州再無(wú)新地王誕生,。獨(dú)自站在山頂,，很“威水”，也會(huì)有點(diǎn)慫,。據(jù)了解,，時(shí)代大家首開(kāi)折后價(jià)大概是8-10萬(wàn)/平。看來(lái),，江景地王不僅名字親民,，實(shí)際價(jià)格也比吹風(fēng)價(jià)親民不少（但據(jù)說(shuō)樓王會(huì)賣(mài)到12-15萬(wàn)/平）。如果江景真那么香,，為什么這么多房企拿地時(shí)一腔熱血,，殺出重圍，拿地后遲遲疑疑,，不肯入市,，甚至不惜放低身段試探市場(chǎng)？前面說(shuō)到,，現(xiàn)在出讓的江景宅地,，基本都在珠江后航道以及白鵝潭以西的江面段。來(lái)這里,，要做好當(dāng)開(kāi)荒牛的準(zhǔn)備,。這些江景地，雖說(shuō)在珠江邊,，但周邊環(huán)境要么是批發(fā)市場(chǎng)，要么是廠房倉(cāng)庫(kù),，要么是舊改村,。哪怕是在老西關(guān)南岸路的保利天珺，眼前江景再高上大,，身后大大小小的裝飾材料市場(chǎng),、童裝批發(fā)市場(chǎng)也容易產(chǎn)生心理落差,。所以，江景地王們,，也許是在等,，等周邊樓盤(pán)漲起來(lái)，等周邊配套慢慢成熟,。但回到這些江景地塊本身的實(shí)力,，參差不齊。有的體量小,、容積率高,，有的沒(méi)啥配套、有的旁邊要安置回遷房……但是，要說(shuō)服有錢(qián)人接受遠(yuǎn)高于周邊樓盤(pán)的售價(jià),，光靠門(mén)前一條珠江跟一棟高樓,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。無(wú)論是房企還是買(mǎi)房人,，請(qǐng)不要看到“江景”就兩眼放光,。否則，買(mǎi)下來(lái)只能慢慢熬,。------ 一鍵享有優(yōu)質(zhì)購(gòu)房交流 ------
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