2020年4月30日,，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著中國版基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式啟動,?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs試點的推出,，是市場發(fā)展的必然選擇,，具有重要意義。

　　REITs試點前期探索過程

　　REITs起源于上世紀60年代,，是全球金融市場中與股票,、債券并列的大類配置資產(chǎn)。目前,，包括美國,、日本、新加坡,、香港等超過40個國家或地區(qū)已制定REITs相關(guān)法規(guī),，全球上市REITs總市值已超過2萬億美元，其中,，美國REITs市值超過1.2萬億美元,，包括日本、新加坡,、香港等在內(nèi)的亞洲市場REITs市值已近3000億美元,。

　　公募REITs的推出,，需要結(jié)合各國法律體系和實際情況，探索適合自己的路徑,。近十余年來,，國內(nèi)在不斷嘗試和實踐REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，持續(xù)研究和探討推出公募REITs,。

　　以深交所為例,，作為國內(nèi)最早引入REITs產(chǎn)品的交易所，深交所自2003年即著手研究,，2006年以來積極參加證監(jiān)會有關(guān)REITs產(chǎn)品的制度設(shè)計與項目論證工作,，與相關(guān)市場主體共同探索產(chǎn)品創(chuàng)新，為REITs產(chǎn)品推出做了充分準(zhǔn)備,。2014年開始,，深交所相繼推出國內(nèi)首單依托資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的私募REITs“中信啟航”、首單以公募基金為載體的REITs“鵬華前海萬科REITs”,、首單物流倉儲私募REITs“中信華夏蘇寧云享”等創(chuàng)新項目,。

　　截至目前，深交所市場已累計發(fā)行50單私募REITs產(chǎn)品,、發(fā)行規(guī)模為1,055.5億元,。經(jīng)過多年的探索，深交所在私募REITs領(lǐng)域積累了豐富的產(chǎn)品創(chuàng)新,、評審和持續(xù)監(jiān)管經(jīng)驗,，已形成境內(nèi)規(guī)模最大、不動產(chǎn)類型覆蓋全,、市場引領(lǐng)效應(yīng)強和多元化投資者聚集的REITs市場,。

　　同時，為開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點和推動,，國內(nèi)市場前期做了大量實踐工作,。

　　一是發(fā)行載體探索實踐。2014年,，“中信啟航”私募REITs率先采用資產(chǎn)支持證券為載體,、私募方式發(fā)行，拉開境內(nèi)交易所場內(nèi)REITs的序幕,。截至目前,，交易所場內(nèi)私募REITs發(fā)行規(guī)模突破千億，成為境內(nèi)REITs的重要實踐平臺,。2015年推出的“鵬華前海萬科REITs”率先采用封閉式基金為載體,，為公募REITs試點積累了有益經(jīng)驗。

　　二是不動產(chǎn)類型不斷豐富,。目前,，私募REITs市場已發(fā)行產(chǎn)品中,，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型涵蓋物流倉儲、租賃住房,、工業(yè)廠房,、高速公路等多種類型。其中,，2016年推出的“中信華夏蘇寧云享”私募REITs是國內(nèi)物流倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REITs的首單嘗試,，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs正式啟動，隨后,，“東久智能制造產(chǎn)業(yè)園”工業(yè)地產(chǎn)私募REITs,、“四川高速隆納高速”高速公路基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs等多類基礎(chǔ)設(shè)施REITs不斷出現(xiàn)。

　　三是產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)持續(xù)創(chuàng)新,。私募REITs和公募REITs在股債屬性,、期限設(shè)計、增信機制等方面存在差異,，交易所私募REITs不斷通過交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新來逐步適應(yīng)公募REITs的權(quán)益屬性,。比如，市場推出的“不依賴主體信用”私募REITs,、儲架發(fā)行機制,、可擴募產(chǎn)品等，均為公募REITs試點積累了豐富的經(jīng)驗,。

　　四是專業(yè)參與主體逐步培育,。私募REITs實踐中，已出現(xiàn)第三方專業(yè)機構(gòu),，在REITs產(chǎn)品中擔(dān)任特殊資產(chǎn)服務(wù)商,、專業(yè)夾層投資人等角色，在物流倉儲等REITs產(chǎn)品中負責(zé)專業(yè)運營,、資產(chǎn)收購或處置等工作,，從而提升REITs資產(chǎn)的運營管理水平,，完善投資者保護機制,，培育不動產(chǎn)交易市場。

　　開展公募REITs試點意義重大

　　開展公募REITs試點,，對于促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展,、豐富資本市場投融資工具、提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟能力等具有重要意義,。

　　第一,，REITs有利于服務(wù)國家戰(zhàn)略，提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力,，積極響應(yīng)構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)主題,、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的重大發(fā)展目標(biāo),。近年來，國家先后推出京津冀,、長江經(jīng)濟帶,、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū),、海南自貿(mào)區(qū),、長江三角洲、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等區(qū)域發(fā)展重大戰(zhàn)略,，要求提升直接融資比例,、推進金融供給側(cè)改革。REITs作為永續(xù),、權(quán)益型金融產(chǎn)品,，可盤活存量資產(chǎn)，有效降低企業(yè)杠桿率,，是實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資機制創(chuàng)新的重要工具,。

　　第二，REITs有利于提升基礎(chǔ)設(shè)施運營水平,，完善投融資機制,。REITs通過公開募集資金，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的“上市”,，引入公眾監(jiān)督,，從而強化基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營水平。通過資本市場的監(jiān)管和信息披露等要求,，可進一步提高項目管理水平,，有利于基礎(chǔ)設(shè)施項目的全生命周期管理和營運。

　　第三,，REITs作為股票,、債券和基金等傳統(tǒng)金融工具之外的另一類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，有利于豐富資本市場投融資工具,。REITs收益穩(wěn)定,，具有中等風(fēng)險、中等收益的特征,，從而較好地滿足保險資金,、養(yǎng)老金、社保基金,、銀行理財等機構(gòu)投資者的投資需求,。REITs產(chǎn)品流動性好，公募發(fā)行認購門檻低,，由專業(yè)機構(gòu)管理,，可引導(dǎo)部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì),、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動產(chǎn)資產(chǎn)。

　　第四,，公募REITs的發(fā)行能夠?qū)崿F(xiàn)多方互利共贏,，增強市場各參與主體的活力。對于原始權(quán)益人來說,，公募REITs可以有效優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),、緩解資金壓力；對于投資者來說,，公募REITs提供了新的投資渠道,，享受基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)定的運營收入帶來的投資收益；對于政府機構(gòu)來說,，公募REITs將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益讓渡給社會資本,，從而收回資金用于滾動建設(shè)，可提供增量投資的資金來源,，改善地方政府負債水平,，從而對穩(wěn)增長、防風(fēng)險和促改革具有重要積極意義,。

　　深交所首批4單項目獲批

　　募集資金近140億

　　據(jù)了解,，自公募REITs試點工作啟動以來，深交所按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署,，在國家發(fā)展改革委等有關(guān)部委指導(dǎo)和支持下,，穩(wěn)步推進各項工作。

　　一是夯實制度基礎(chǔ),。發(fā)布業(yè)務(wù)辦法,、審核關(guān)注事項指引、發(fā)售業(yè)務(wù)指引等“1+2”規(guī)則體系,，制定發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理指南等,，規(guī)范業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　二是強化技術(shù)保障,。完成上市,、交易等技術(shù)改造，上線公募REITs審核業(yè)務(wù)系統(tǒng),、信息公開網(wǎng)站和網(wǎng)下發(fā)售系統(tǒng),，開展多輪系統(tǒng)測試，實現(xiàn)審核全流程電子化,、業(yè)務(wù)信息公開透明。

　　三是做好市場服務(wù),。組織實務(wù)討論會,，舉辦大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展論壇,，發(fā)布“公募REITs一點通”等系列投教產(chǎn)品，持續(xù)做好規(guī)則宣傳解讀,。

　　四是加大項目儲備力度,。加強與各級各地主管部門、市場買賣雙方和中介服務(wù)機構(gòu)對接,，在物流倉儲,、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、污水垃圾處理,、數(shù)據(jù)中心、能源發(fā)電等領(lǐng)域儲備一批優(yōu)質(zhì)項目,。五是加強審核質(zhì)量把關(guān),。堅持“開明、透明,、廉明,、嚴明”的工作理念，堅持以信息披露為核心,，完善審核質(zhì)量控制機制,，提升項目審核質(zhì)效，重點關(guān)注參與機構(gòu),、項目質(zhì)量和交易結(jié)構(gòu)合規(guī)性,，資產(chǎn)評估、現(xiàn)金流預(yù)測和基金運作管理安排合理性,，以及信息披露和風(fēng)險揭示全面性等,，于5月14日審核通過首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目。

　　2021年4月21日,，“中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”,、“博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”兩個基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目申請材料已通過深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs審核業(yè)務(wù)系統(tǒng)正式申報。上述項目也于同日向中國證監(jiān)會申報,。4月23日,，深交所通過公募REITs審核業(yè)務(wù)系統(tǒng)，正式發(fā)出上述兩個項目申請的受理通知,，基金招募說明書等相關(guān)文件已在深交所公募REITs信息平臺網(wǎng)站披露,。上述項目也于同日獲中國證監(jiān)會受理。

　　4月28日,，“平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”,、“紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”兩個基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目完成申報。上述項目也于同日向中國證監(jiān)會申報。5月6日,，深交所正式發(fā)出上述兩個項目申請的受理通知,，上述項目也于同日獲中國證監(jiān)會受理。

　　5月14日,，深市首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目已獲審議會議通過,。

　　5月17日，中國證監(jiān)會正式準(zhǔn)予深交所4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs注冊,，標(biāo)志著市場首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品試點工作又邁出重要一步,，并將進入基金公開發(fā)售階段。

　　據(jù)測算,，深交所首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目預(yù)計募集規(guī)模合計近140億元,。基礎(chǔ)設(shè)施項目分布在北京,、廣州及深圳,，均位于京津冀和粵港澳兩大一體化發(fā)展重點區(qū)域，項目類型包括垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電,、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、收費公路和倉儲物流四大類主流資產(chǎn)類型，原始權(quán)益人回收資金投向強增量補短板領(lǐng)域,，是資本市場積極服務(wù)國家戰(zhàn)略和實體經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措,。

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來展望

　　從成熟市場經(jīng)驗看，公募REITs產(chǎn)品對提升基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展的質(zhì)效,、降低宏觀杠桿率,、豐富資本市場品種等具有重要意義，有利于更好發(fā)揮資本市場的樞紐作用,、提升服務(wù)實體經(jīng)濟能力,。根據(jù)國家最近發(fā)布的十四五規(guī)劃對新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略部署，當(dāng)前在我國實施公募REITs試點發(fā)展前景非常廣闊,，產(chǎn)品空間可期,。

　　深交所方面表示，下一步將按照黨中央國務(wù)院決策部署和證監(jiān)會部署要求,，立足新發(fā)展階段,，貫徹新發(fā)展理念，服務(wù)新發(fā)展格局,，緊緊圍繞資本市場全面深化改革和服務(wù)粵港澳大灣區(qū),、先行示范區(qū)建設(shè)相關(guān)要求，穩(wěn)步推進基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs各項工作,，積極打造深市REITs特色板塊,，強化資本市場支持基礎(chǔ)設(shè)施投融資機制創(chuàng)新實踐，充分發(fā)揮資本市場優(yōu)化資源配置功能，推動構(gòu)建與國際接軌的制度體系,，提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟能力,，更好服務(wù)國家經(jīng)濟社會發(fā)展全局,。

（文章來源：中國基金報）

(責(zé)任編輯：DF372)