撰文丨吳詩(shī)雪

編輯丨陳　苗

公建民營(yíng)模式是近些年國(guó)內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)熱點(diǎn),，更成為各路養(yǎng)老企業(yè)的必爭(zhēng)之地。

公建民營(yíng)的出現(xiàn)打破了養(yǎng)老行業(yè)投資成本高,、盈利難的困境,，是中國(guó)養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展初期階段特殊的商業(yè)機(jī)會(huì)之一。

在市場(chǎng)化租賃模式逐漸失去光環(huán)的背景下,，以公建民營(yíng)為代表的“輕資產(chǎn)模式”成為養(yǎng)老企業(yè)項(xiàng)目獲取的必然選擇,，上到北,、上,、廣等一線城市，下到二,、三,、四線城市，優(yōu)質(zhì)公建民營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)之爭(zhēng),，已成白熱化趨勢(shì),。

此外，與早期不同,，除個(gè)人,、民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外,，以萬(wàn)科為代表的高端養(yǎng)老品牌也開(kāi)始布局公建民營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目，進(jìn)一步加劇了競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),。

但我們要清醒地看到：雖然已經(jīng)經(jīng)過(guò)這些年的快速發(fā)展,，但依然有不少企業(yè)和從業(yè)者對(duì)公建民營(yíng)模式存在一定的認(rèn)知誤區(qū)，也因此錯(cuò)過(guò)了很多絕佳項(xiàng)目機(jī)會(huì),。

本文基于北京市公建民營(yíng)相關(guān)政策和行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,，對(duì)公建民營(yíng)的一些問(wèn)題進(jìn)行深度解答，希望給同業(yè)一些有價(jià)值的參考,。

在全國(guó)范圍內(nèi),，公建民營(yíng)改革由北京率先發(fā)起。2011年,，北京市公建,、公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)大會(huì)在通州區(qū)召開(kāi)，在此階段,，公建民營(yíng)項(xiàng)目絕大部分為“個(gè)人承包模式”,。

2015年3月，北京市正式發(fā)布《關(guān)于深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理體制改革的意見(jiàn)》,，將公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)劃分為公辦公營(yíng),、公辦民營(yíng)、公建民營(yíng)三種運(yùn)營(yíng)模式,。

圖：《北京市公建民營(yíng)機(jī)構(gòu)實(shí)施辦法》

2015年7月22日,，北京市民政局、北京市發(fā)展和改革委員會(huì),、北京市財(cái)政局于聯(lián)合發(fā)布《北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)實(shí)施辦法》京民福發(fā)〔2015〕268號(hào),，這一政策首次對(duì)“公建民營(yíng)”的定義、主體,、基本原則,、組織執(zhí)行等各方面進(jìn)行了規(guī)范。自此,，北京市公建民營(yíng)項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn),。

然而，除了注意到北京市公建民營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量的快速發(fā)展外,，我們更要關(guān)注公建民營(yíng)在政策和實(shí)際操作層面的真實(shí)情況：

根據(jù)《北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)實(shí)施辦法》的定義，公建民營(yíng)指政府通過(guò)承包,、委托,、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)等方式，將政府擁有所有權(quán)但尚未投入運(yùn)營(yíng)的新建養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)權(quán)交由企業(yè)、社會(huì)組織或個(gè)人的運(yùn)營(yíng)模式,。

1）委托經(jīng)營(yíng)

政府出資建好公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后，將公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的部分或全部委托給社會(huì)力量經(jīng)營(yíng)和管理,，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益,，民營(yíng)企業(yè)按照契約的規(guī)定管理委托對(duì)象。從目前已有的案例來(lái)看,，委托經(jīng)營(yíng)一般由運(yùn)營(yíng)方自負(fù)盈虧或政府向運(yùn)營(yíng)方支付管理費(fèi),，并保留經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，或者雙方按照經(jīng)營(yíng)狀況共同分享收益,。

2）承包經(jīng)營(yíng)

將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)承包給社會(huì)力量管理運(yùn)營(yíng),，本質(zhì)上是機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，運(yùn)營(yíng)方自負(fù)盈虧,。承包協(xié)議通常會(huì)附帶一些特別要求,，比如，要求運(yùn)營(yíng)方優(yōu)先收住本轄區(qū)老人,、支付管理費(fèi),、承擔(dān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施設(shè)備購(gòu)置和裝修費(fèi)用等。

3）租賃經(jīng)營(yíng)

將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施租賃給社會(huì)組織使用并收取租金,，保證資產(chǎn)的安全,，經(jīng)營(yíng)者根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取收益，自負(fù)盈虧,。

圖表：區(qū)分委托經(jīng)營(yíng),、承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)

這三種方式的主要區(qū)別在于合同標(biāo)的和合同主體的差異,。目前委托經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式是我國(guó)公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主要發(fā)展模式,。

“公建民營(yíng)”是指在新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí),，各級(jí)政府按照管辦分離的發(fā)展思路,，由政府出資，招標(biāo)社會(huì)組織或服務(wù)團(tuán)體去經(jīng)辦和管理運(yùn)作,，政府負(fù)責(zé)監(jiān)督,。

“公辦民營(yíng)”是指已投入運(yùn)營(yíng)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，通過(guò)體制改革與創(chuàng)新,，引入民間組織或企業(yè)進(jìn)行管理運(yùn)作,。

前者是發(fā)展增量,，后者是盤(pán)活存量,，但本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別，都是公辦機(jī)構(gòu)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。

PPP(Public-Private Partnership)全稱為“政府和社會(huì)資本合作”,，特指在基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)領(lǐng)域,，為增強(qiáng)公共產(chǎn)品和服務(wù)的供給能力、提高供給效率,，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng),、購(gòu)買服務(wù)、股權(quán)合作等方式,，由政府和社會(huì)資本建立的一種利益共享,、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)及長(zhǎng)期合作關(guān)系。

PPP模式集中于基礎(chǔ)建設(shè)的大型項(xiàng)目,，這些項(xiàng)目多為新建,，一般需要融資以減輕建設(shè)期的財(cái)政投入壓力。

與公建民營(yíng)相比,，公辦民營(yíng)前期流程相對(duì)簡(jiǎn)單,，可快速有效地將公營(yíng)方式轉(zhuǎn)換成民營(yíng)方式；而PPP模式相對(duì)復(fù)雜,，涉及部門(mén)更多,，風(fēng)險(xiǎn)管理和績(jī)效考核要求高，監(jiān)管力度更強(qiáng),，一般會(huì)設(shè)定基本收益比例,，一定程度上保證企業(yè)“有利可圖”。

1）各級(jí)政府作為投資主體新建或購(gòu)置的養(yǎng)老設(shè)施,；

2）各級(jí)政府以部分固定資產(chǎn)作為投資，吸引社會(huì)資本建設(shè),，約定期限后所有權(quán)歸屬政府所有的養(yǎng)老設(shè)施,；

3）根據(jù)城市規(guī)劃千人指標(biāo)，新建居民區(qū)按規(guī)定配建并移交給民政部門(mén)的養(yǎng)老設(shè)施,；

4）利用政府其他設(shè)施改建的養(yǎng)老設(shè)施,。

市民政部門(mén)統(tǒng)籌全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)工作，加強(qiáng)政策支持,，明確工作流程,，制定合同范本，建立行業(yè)規(guī)范,。區(qū)縣民政部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)工作的組織管理,、具體實(shí)施和運(yùn)營(yíng)監(jiān)管。

也就是說(shuō)，公建民營(yíng)的具體實(shí)施和運(yùn)營(yíng)監(jiān)管由區(qū)縣民政部門(mén)負(fù)責(zé),，市民政部門(mén)在實(shí)際工作中并未進(jìn)行具體管理,。

實(shí)行公建民營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)社會(huì)公共服務(wù)職能,，在優(yōu)先接收有入住需求的基本養(yǎng)老服務(wù)保障對(duì)象基礎(chǔ)上，向本市失能或高齡社會(huì)老年人開(kāi)放,，其余床位可進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng),，注重社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡。

公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受與社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同等的優(yōu)惠扶持政策,。運(yùn)營(yíng)方按規(guī)定申請(qǐng)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、星級(jí)評(píng)定獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼,、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險(xiǎn)補(bǔ)貼,、水電氣暖價(jià)格優(yōu)惠及相應(yīng)稅費(fèi)減免等。

1）公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不斷深化改革的需要

公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期存在效率不高,，服務(wù)質(zhì)量欠佳、床位空置率高等問(wèn)題,。政府為了減輕壓力,，對(duì)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理體制、決策機(jī)制,、人事管理,、分配和獎(jiǎng)懲等方面采取了許多措施，雖取得了一定成效,，但總體上效果并不明顯,。因此，政府需跳出現(xiàn)有體制框架,，建立新的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制,，公建民營(yíng)改革由此誕生。

2）引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的需要

早期,，自辦自營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是社會(huì)力量參與養(yǎng)老建設(shè)的主要方式,。政府的支持主要體現(xiàn)在財(cái)政補(bǔ)助、稅收減免,、土地保障等方面,。不過(guò)這些支持無(wú)法幫助解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在的建設(shè)成本高、贏利能力受限,、回收周期長(zhǎng)的問(wèn)題,。

民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最大的成本在于基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用,。因此，如果政府將建好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)移交出來(lái),，就可以免去機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)建設(shè)的后顧之憂，把更多精力放在加強(qiáng)管理和服務(wù)上,。

3）創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)特別是機(jī)構(gòu)供給模式的需要

我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)模式主要分為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)居家兩類,。從供給主體看，由政府自辦自營(yíng)或由社會(huì)力量自辦自營(yíng),，都存在一定的局限性：前者效率較低,，后者運(yùn)營(yíng)困難。公建民營(yíng)可在兩者之間尋找一種整合的解決方案,，在不變動(dòng)產(chǎn)權(quán)的情況下,，創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)的供給模式。

1）組織實(shí)施

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所有權(quán)方主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施公建民營(yíng),。其中，市屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由市民政部門(mén)組織實(shí)施,；區(qū)縣屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由區(qū)縣民政部門(mén)組織實(shí)施,；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在區(qū)縣民政部門(mén)指導(dǎo)下由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）政府組織實(shí)施。

2）制定實(shí)施方案

所有權(quán)方制定實(shí)施方案,，進(jìn)行需求分析和可行性論證,，委托有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估，出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,。

3）選擇運(yùn)營(yíng)方

由所有權(quán)方以公開(kāi)招投標(biāo)方式,，選擇具備相關(guān)資質(zhì)的企業(yè)、社會(huì)組織或個(gè)人作為運(yùn)營(yíng)方,；

也可在所有權(quán)方主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下,，采取品牌機(jī)構(gòu)連鎖運(yùn)營(yíng)的方式，直接選擇具有廣泛影響力和品牌效應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè),、社會(huì)組織作為運(yùn)營(yíng)方,，保證服務(wù)質(zhì)量和效益。

4）確定運(yùn)營(yíng)方

所有權(quán)方與運(yùn)營(yíng)方應(yīng)達(dá)成合作意向,，運(yùn)營(yíng)方需提供公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)劃發(fā)展方案,，方案主要包括機(jī)構(gòu)章程、運(yùn)營(yíng)方案,、管理制度,、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)實(shí)施方案、管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)組成,、經(jīng)費(fèi)投入使用計(jì)劃,，以及服務(wù)保障和接受監(jiān)管承諾等,，所有權(quán)方據(jù)此召開(kāi)專家論證會(huì)，對(duì)運(yùn)營(yíng)方提供的規(guī)劃發(fā)展方案進(jìn)行可行性論證,。

所有權(quán)方負(fù)責(zé)組織擬制招標(biāo)文件，經(jīng)征求同級(jí)財(cái)政,、審計(jì)等相關(guān)部門(mén)意見(jiàn),，報(bào)區(qū)縣以上民政部門(mén)審核后，向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告,。其中,，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)報(bào)送區(qū)縣民政部門(mén)審核，區(qū)縣,、市屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)報(bào)送市民政部門(mén)審核,。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1）招標(biāo)方案。重點(diǎn)介紹項(xiàng)目情況,，明確運(yùn)營(yíng)管理?xiàng)l件與要求,、投標(biāo)人資格、合作期限,、收費(fèi)方式約定,、相關(guān)資金繳納額度及方式等。

2）投標(biāo)須知,。內(nèi)容包括所有權(quán)方和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)情況,、投標(biāo)人資格要求、招標(biāo)文件獲取途徑,、報(bào)名與答疑安排,、投標(biāo)文件格式、投標(biāo)文件送達(dá),、投標(biāo)保障金及履約金,、開(kāi)標(biāo)會(huì)組織、投標(biāo)文件管理,、合同簽訂等相關(guān)事項(xiàng),。

3）投標(biāo)人資格評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)設(shè)定條件量化標(biāo)準(zhǔn),，逐項(xiàng)評(píng)分,。

4）投標(biāo)文件。包括投標(biāo)人申請(qǐng)函,、投標(biāo)人資質(zhì),、投標(biāo)人財(cái)務(wù)狀況、投標(biāo)報(bào)價(jià),、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案,、管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)情況等,。

5）合同文件。主要包括合同范圍,、雙方投入資產(chǎn),、合作期限、合作方式,、權(quán)利義務(wù),、利益分配、附帶條件,、違約罰則,、終止合作等內(nèi)容條款,，并附相關(guān)資產(chǎn)明細(xì)表,。

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出和社會(huì)信譽(yù)良好,；有與承接項(xiàng)目相適應(yīng)的專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)和注冊(cè)資金,。

品牌機(jī)構(gòu)連鎖運(yùn)營(yíng)的目的是促進(jìn)本地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展和品牌扶持培育。 

采取品牌機(jī)構(gòu)連鎖運(yùn)營(yíng)方式實(shí)施公建民營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，運(yùn)營(yíng)方應(yīng)當(dāng)在本市或國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)具備較高的社會(huì)影響力和廣泛的品牌知名度,，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)效益明顯，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系完備,，具有成熟的技術(shù)輸出團(tuán)隊(duì)和相應(yīng)的注冊(cè)資金保障,。

1）運(yùn)營(yíng)方的資質(zhì)要求：運(yùn)營(yíng)方在正式運(yùn)營(yíng)前,，須向相關(guān)部門(mén)申辦非營(yíng)利性法人資質(zhì),。實(shí)行公建民營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不得登記為營(yíng)利性法人。

2）床位設(shè)置要求：公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合實(shí)際,，科學(xué)劃定床位比例接收基本養(yǎng)老服務(wù)保障對(duì)象,，一般不低于總床位的20%；其他床位應(yīng)接收本市失能或高齡的社會(huì)老年人,。

3）收費(fèi)規(guī)范：公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接收基本養(yǎng)老服務(wù)保障對(duì)象的基本養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),，按照保障對(duì)象分類收費(fèi)原則，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所有權(quán)方與運(yùn)營(yíng)方協(xié)議確定,；非基本養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理,，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按照非營(yíng)利原則自行定價(jià)；接收其他社會(huì)老年人實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理,，向上級(jí)民政部門(mén)報(bào)備后實(shí)施,。

其中,，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）屬、區(qū)縣屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)報(bào)區(qū)縣民政部門(mén),；市屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)報(bào)市民政部門(mén),。規(guī)范以押金形式出現(xiàn)的收費(fèi)行為，禁止使用押金從事任何風(fēng)險(xiǎn)性投資,。

1）運(yùn)營(yíng)方收取風(fēng)險(xiǎn)保障金,，指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)方設(shè)立機(jī)構(gòu)管理發(fā)展資金,，在財(cái)政部門(mén)的指導(dǎo)下，實(shí)行?？顚Ｓ?、專項(xiàng)核算。

2）風(fēng)險(xiǎn)保障金由運(yùn)營(yíng)方以押金形式向所有權(quán)方一次性繳納,，原則不低于該機(jī)構(gòu)國(guó)有固定資產(chǎn)投資（包括設(shè)施建設(shè)安裝費(fèi),、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、大額設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等）的1%,；

機(jī)構(gòu)管理發(fā)展資金由運(yùn)營(yíng)方逐年專項(xiàng)留存并?？罟芾砑昂怂悖瓌t每年不低于國(guó)有固定資產(chǎn)投資的2%,，運(yùn)營(yíng)初期可適當(dāng)減免或少量留存,，發(fā)展期逐步遞增，穩(wěn)定期應(yīng)相對(duì)固定留存,。

運(yùn)營(yíng)方參與國(guó)有固定資產(chǎn)投資的,，或協(xié)議期滿后變更運(yùn)營(yíng)方的，對(duì)國(guó)有固定資產(chǎn)實(shí)施改造和購(gòu)置設(shè)備的投入資金,，可在與所有權(quán)方協(xié)商的基礎(chǔ)上,，相應(yīng)折抵風(fēng)險(xiǎn)保障金和機(jī)構(gòu)管理發(fā)展資金，或適當(dāng)延長(zhǎng)協(xié)議期限,，以保證投入資金的回收,。

3）風(fēng)險(xiǎn)保障金主要用于運(yùn)營(yíng)方造成的設(shè)施設(shè)備異常損壞的賠償，運(yùn)營(yíng)方異常退出的風(fēng)險(xiǎn)化解等,。合同期限內(nèi),，出現(xiàn)上述異常情況的，所有權(quán)方履行相應(yīng)財(cái)務(wù)手續(xù)后,，有權(quán)從風(fēng)險(xiǎn)保障金中扣除相應(yīng)數(shù)額,；合同期滿后，未出現(xiàn)上述異常情況的將予以全額退還,。

機(jī)構(gòu)管理發(fā)展資金主要用于本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)發(fā)展,、設(shè)施設(shè)備大修以及區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)統(tǒng)籌,合同期滿后,剩余不予退還,，繼續(xù)用于本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的再發(fā)展。

運(yùn)營(yíng)方在運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生重大責(zé)任事故，或入住對(duì)象滿意率調(diào)查連續(xù)兩年低于80%,，則政府終止運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼等政策資助,，限期整改。出現(xiàn)其他管理服務(wù),、安全穩(wěn)定問(wèn)題的,，依據(jù)民政部《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》（民政部令第49號(hào)）等相關(guān)規(guī)定予以處罰。

變更或終止公建民營(yíng)合同的,，運(yùn)營(yíng)方應(yīng)與所有權(quán)方進(jìn)行事前協(xié)商。所有權(quán)方在辦理變更或終止合同后30日內(nèi),，將相關(guān)材料報(bào)送上級(jí)民政部門(mén)備案,。其中,，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)報(bào)送區(qū)縣民政部門(mén)備案,，區(qū)縣民政部門(mén)要及時(shí)向市民政局報(bào)備；區(qū)縣,、市屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)報(bào)送市民政局備案,。

變更合同的，一方應(yīng)當(dāng)提前30日正式向?qū)Ψ教岢稣?qǐng)求,，在雙方協(xié)商一致并形成變更合同書(shū)前,，應(yīng)履行原有合同規(guī)定。

終止合同的,，雙方應(yīng)在合同終止60日前正式向?qū)嵤┰O(shè)立許可的民政部門(mén)提交終止合同情況報(bào)告及入住對(duì)象安置方案,，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。雙方共同委托專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行資產(chǎn)清算,，妥善做好資產(chǎn)和賬目交接,。

1）簽訂合同,。招標(biāo)完成后,，公辦機(jī)構(gòu)和中標(biāo)的社會(huì)主體要簽訂合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù),。民政部門(mén)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)政府可作為監(jiān)管方,，即第三方;合同主體平等，政府回歸行業(yè)管理職能,。然后,，政府要督促社會(huì)主體,，以機(jī)構(gòu)名義和老年人簽署入住服務(wù)協(xié)議(合同)，明確雙方責(zé)任,，特別是機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)中的行政,、民事等責(zé)任。

2）交納風(fēng)險(xiǎn)保證金,。社會(huì)主體交納的保證金數(shù)額,，可按機(jī)構(gòu)規(guī)模和政府投資額度來(lái)確定，用于入住老年人意外傷亡,、國(guó)有資產(chǎn)流失,、未按合同規(guī)定解約等賠償。

3）定期開(kāi)展績(jī)效評(píng)估,。公建民營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)定期向政府提交自查報(bào)告,。民政、財(cái)政部門(mén)組織有關(guān)專家,、學(xué)者等組成評(píng)估組定期進(jìn)行評(píng)估,，形成評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告包括合同履行情況,、入住老人權(quán)益落實(shí),、設(shè)施設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理,、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)滿意度等,。

4）健全養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)、管理和運(yùn)營(yíng)監(jiān)管體系,。發(fā)揮政府市場(chǎng)監(jiān)管作用,，完善法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制度，依法規(guī)范養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)行為,；發(fā)揮行業(yè)組織作用,，落實(shí)行業(yè)自律和行業(yè)監(jiān)管，創(chuàng)建公平公正,、公開(kāi)透明,、健康有序的發(fā)展環(huán)境。

回顧這些年公建民營(yíng)項(xiàng)目的交付標(biāo)準(zhǔn),，主要可以分為以下3種：

1）項(xiàng)目已具備開(kāi)業(yè)條件：政府已完成建筑、精裝,、軟裝,、開(kāi)業(yè)基本運(yùn)營(yíng)物資配置，達(dá)到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)；

2）項(xiàng)目已完成精裝：政府已完成項(xiàng)目建筑,、精裝,，但軟裝、開(kāi)業(yè)基本運(yùn)營(yíng)資質(zhì)尚未配置,；

3）項(xiàng)目尚處于主體工程階段：政府已完成/尚未完成主體工程,，后續(xù)仍需要大量投資。

公建民營(yíng)項(xiàng)目享受與社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同等的優(yōu)惠扶持政策,。運(yùn)營(yíng)方可獲得運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、星級(jí)評(píng)定獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼,、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險(xiǎn)補(bǔ)貼,、水電氣暖價(jià)格優(yōu)惠及相應(yīng)稅費(fèi)減免等,。

1）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)周期長(zhǎng),，租金和建設(shè)成本高,，需要7年以上才能收回前期投入，與政府合作辦公建民營(yíng)項(xiàng)目可以享受低租金/0租金,、低建設(shè)成本/0成本,，這對(duì)于機(jī)構(gòu)方來(lái)說(shuō)，是穩(wěn)賺不賠的生意,。

2）除了成本投入少之外,，公建民營(yíng)項(xiàng)目還省去了前期很多繁瑣的過(guò)程，不用跑著去報(bào)批報(bào)建,，申請(qǐng)各項(xiàng)補(bǔ)貼,，走各種流程,，可以在政府護(hù)航下,，順利投入運(yùn)營(yíng)。

3）有政府背書(shū)的項(xiàng)目,，更易得到老人的信任,，這在無(wú)形之中為機(jī)構(gòu)后期的宣傳和入住打下了良好的基礎(chǔ)。

4）政府做養(yǎng)老帶有社會(huì)性和公益性,，“公建民營(yíng)”是在此之下應(yīng)運(yùn)而生的中國(guó)特色模式——由企業(yè)為政府分擔(dān)做好養(yǎng)老的責(zé)任,。這也可以反向?yàn)槠髽I(yè)樹(shù)立良好的品牌形象。

5)從企業(yè)戰(zhàn)略角度來(lái)講,，和當(dāng)?shù)卣愫藐P(guān)系,，為連鎖化經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo),。

早期很多企業(yè)對(duì)政府有所誤讀，認(rèn)為公建民營(yíng)項(xiàng)目會(huì)限制企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)的自主權(quán),，在實(shí)際運(yùn)作中受政府掣肘,。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)際落地發(fā)展，很多企業(yè)漸漸認(rèn)識(shí)到：公建民營(yíng)不僅可以最大化降低項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本,，更是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利的核心模式之一。

同時(shí),，很多大企業(yè)最初高舉高打發(fā)展養(yǎng)老的思路在實(shí)踐檢驗(yàn)中都以失敗告終,，無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利。在市場(chǎng)回歸理性的過(guò)程中,，越來(lái)越多企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)換發(fā)展策略,，紛紛搶占公建民營(yíng)標(biāo)的。

一些之前不拿公建民營(yíng)的大企業(yè),，現(xiàn)在已經(jīng)把公建民營(yíng)當(dāng)作重點(diǎn)發(fā)展方向,，也不再“介意”民非性質(zhì)。

在實(shí)際運(yùn)作的過(guò)程中,，企業(yè)對(duì)于接收入住長(zhǎng)者有很大的自主權(quán)，很多機(jī)構(gòu)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,，基本全部為市場(chǎng)化客戶,。

以北京恭和老年公寓為例，這是北京市首家采用PPP模式經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，機(jī)構(gòu)屬于特許經(jīng)營(yíng)模式,，由政府提供場(chǎng)地和一部分硬件設(shè)施，樂(lè)成集團(tuán)負(fù)責(zé)恭和老年公寓的運(yùn)營(yíng),，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后去化速度極快,，目前已住滿，幾乎全部為高知,、高干,、高收入客群。

《北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)實(shí)施辦法》規(guī)定,，“公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接收基本養(yǎng)老服務(wù)保障對(duì)象的基本養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，按照保障對(duì)象分類收費(fèi)原則,，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所有權(quán)方與運(yùn)營(yíng)方協(xié)議確定;非基本養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理,，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按照非營(yíng)利原則自行定價(jià);接收其他社會(huì)老年人實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理，向上級(jí)民政部門(mén)報(bào)備后實(shí)施,?！?br>

這也就是說(shuō),，市場(chǎng)化客戶的收費(fèi)可由企業(yè)自行定價(jià)，只需向政府備案即可,。企業(yè)自行定價(jià)可以“自由”到什么程度呢,？我們以萬(wàn)科房山區(qū)隨園養(yǎng)老中心的收費(fèi)情況來(lái)說(shuō)明：

作為萬(wàn)科旗下的公建民營(yíng)項(xiàng)目，隨園開(kāi)業(yè)初期主推會(huì)員模式,，一次性5年躉交約50萬(wàn)元,，單人入住月費(fèi)達(dá)到10000+（元），如果是老兩口入住,，入住月費(fèi)達(dá)到20000+（元）,。

公建民營(yíng)通常簽約10-20年。據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條第一款規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年,。超過(guò)二十年的,，超過(guò)部分無(wú)效?！?/p>

有沒(méi)有在這個(gè)范圍外的簽約年限呢,？也有，最短有簽約1年的,，主要是針對(duì)養(yǎng)老驛站類型的小型公建民營(yíng)項(xiàng)目,。

根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)案例，最長(zhǎng)簽約時(shí)間目前是30年,，如萬(wàn)科獲取的房山區(qū),、通州區(qū)社會(huì)福利中心項(xiàng)目。

根據(jù)政策規(guī)定,，公建民營(yíng)無(wú)法實(shí)行會(huì)員制，因?yàn)椴皇亲杂挟a(chǎn)權(quán),，但在實(shí)際操作中,，也有項(xiàng)目這么做。

登記備案主體承擔(dān)公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主要責(zé)任，由于項(xiàng)目實(shí)際由運(yùn)營(yíng)方管控,，政府只負(fù)責(zé)監(jiān)管,，不具體管理，因此原則上是運(yùn)營(yíng)方,，但也有些項(xiàng)目由房屋所有方作為備案主體,，再通過(guò)委托運(yùn)營(yíng)等方式交給運(yùn)營(yíng)方。

從項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)性上來(lái)看,，北京,、上海、廣州,、成都,、蘇州、杭州等一線,、二線城市的公建民營(yíng)是最好機(jī)會(huì),，但競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈。

另外,，公建民營(yíng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)蔓延到三線,、四線等偏遠(yuǎn)地區(qū)。因此,，很多養(yǎng)老企業(yè)都已經(jīng)開(kāi)始下沉到三線,、四線城市市場(chǎng)。以九如城為例,，為了迅速搶占市場(chǎng),，其積極與地方政府合作，加速簽約,、中標(biāo)養(yǎng)老項(xiàng)目,。

不過(guò)，需要注意的是,，三,、四線城市的不同養(yǎng)老項(xiàng)目各自差異很大，有很大的地域性,，如果運(yùn)營(yíng)方不熟悉當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老市場(chǎng),，盲目擴(kuò)張，只顧數(shù)量而不重視質(zhì)量,，會(huì)為后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作埋下禍根,。因此，運(yùn)營(yíng)方需要綜合考慮項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展,。

競(jìng)爭(zhēng)公建民營(yíng)項(xiàng)目的投標(biāo)方和品牌連鎖機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)方要滿足一些基本條件,，符合政策要求,。而對(duì)于養(yǎng)老企業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的依然是極強(qiáng)的公關(guān)拓展團(tuán)隊(duì),，在項(xiàng)目前期與政府溝通時(shí)盡早獲得項(xiàng)目信息,、盡早介入項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作,。

從現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況來(lái)看,，有些公建民營(yíng)項(xiàng)目允許聯(lián)合體投標(biāo),，有些不允許。那么,，是否允許聯(lián)合體投標(biāo)有沒(méi)有硬性規(guī)定呢,？政策中并沒(méi)有明確規(guī)定允許或限制，而是將這部分自主權(quán)交給招標(biāo)主體,。

在近些年公建民營(yíng)項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中,，也多次出現(xiàn)過(guò)以聯(lián)合體投標(biāo)、中標(biāo)的案例,。

企業(yè)獲取公建民營(yíng)項(xiàng)目的策略有兩種模式：

1）全國(guó)化布局VS區(qū)域化深耕

聚焦全國(guó)化布局，從一線城市,，到三線,、四線城市均有所覆蓋，快速完成全國(guó)布局,。

區(qū)域化深耕,，不輕易擴(kuò)展版圖，注重發(fā)揮項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)作用,，以企業(yè)本部所在城市和區(qū)域作為根據(jù)地,，逐步擴(kuò)大版圖。

2）規(guī)?；呗訴S精品化策略

規(guī)?；l(fā)展，以床位規(guī)模為核心戰(zhàn)略目標(biāo),。

精品化策略,，注重單體項(xiàng)目質(zhì)量，優(yōu)中選優(yōu),。

可以，個(gè)人在競(jìng)標(biāo)公建民營(yíng)項(xiàng)目時(shí),，可以根據(jù)所有權(quán)方的相關(guān)要求,，以成立個(gè)人企業(yè)的方式，或直接以個(gè)人名義參與投標(biāo)方式,。也就是說(shuō),，歸根結(jié)底，個(gè)人有資格參與投標(biāo),，只是需要采取一定的方式,，符合政策規(guī)定。

我們要清醒地看到：雖然公建民營(yíng)是近些年的行業(yè)熱點(diǎn)，但對(duì)于連鎖型養(yǎng)老企業(yè)來(lái)說(shuō),，并不是唯一的機(jī)會(huì),，因?yàn)樵诮^大多數(shù)城市，“公辦民營(yíng)”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才是真正的主角,。

一,、二線城市不僅擁有數(shù)量龐大的公建民營(yíng)項(xiàng)目，很多項(xiàng)目更是扎根市區(qū),，以北京為例：近些年完成了約215家公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革,。

因此，對(duì)于布局政府養(yǎng)老項(xiàng)目的企業(yè),，在關(guān)注公建民營(yíng)這個(gè)增量市場(chǎng)時(shí),，建議不要忽視公辦民營(yíng)這個(gè)存量市場(chǎng)。

如果說(shuō)長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)是在“收入端”實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老行業(yè)的盈利突圍,，那么,，公建民營(yíng)模式則是在“成本端”建立起巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這也是當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老行業(yè)最好的機(jī)會(huì),。

公建民營(yíng)改革以來(lái),，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國(guó)各地遍地開(kāi)花式的發(fā)展。隨著養(yǎng)老行業(yè)逐漸回歸理性,，關(guān)注普惠,、社區(qū)居家，爭(zhēng)奪公建民營(yíng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)會(huì)愈演愈烈,。

根據(jù)公建民營(yíng)這些年來(lái)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看,，進(jìn)入這塊市場(chǎng)的企業(yè)其實(shí)有很大的自主權(quán)，作為所有權(quán)方的政府在運(yùn)作過(guò)程中并沒(méi)有太多“不可打破”的限制,。

實(shí)際上,，公建民營(yíng)的發(fā)展策略取決于企業(yè)戰(zhàn)略。

對(duì)于企業(yè)而言,，公建民營(yíng)歸根結(jié)底是提供養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù),，那么必然地，床位和規(guī)模即是一切發(fā)展的基礎(chǔ),。很多企業(yè)也深深認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)——廣覆蓋,、多布局，搶占公建民營(yíng)項(xiàng)目,。

不過(guò),，床位規(guī)模并不是衡量養(yǎng)老企業(yè)價(jià)值的唯一標(biāo)準(zhǔn),，隨著行業(yè)和資本的逐漸理性，以“床位質(zhì)量”,、“單店盈利能力”,、“未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α薄ⅰ皥F(tuán)隊(duì)潛力”為主的估值模式會(huì)逐漸成為主流,。