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前言 本次調(diào)研還是以東城,、西城、朝陽(yáng),、海淀,、豐臺(tái)、石景山等城六區(qū)為主,，范圍主要是北京6環(huán)以?xún)?nèi)2017年新開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),。 2017年新開(kāi)業(yè)的機(jī)構(gòu)明顯減少，一共了解到新開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為9家,，比有統(tǒng)計(jì)的2014年開(kāi)業(yè)機(jī)構(gòu)最少年份還少了5家,，和2016年比,，下降了47%。 去年就預(yù)測(cè)2016年對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),，隨著全國(guó)養(yǎng)老床位建設(shè)基本飽和,，民政主管領(lǐng)導(dǎo)更換帶來(lái)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展思路的調(diào)整，機(jī)構(gòu)粗放發(fā)展的時(shí)期基本結(jié)束,，北京甚至全國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)都將向社區(qū),、居家養(yǎng)老服務(wù)方向縱深發(fā)展（個(gè)別地區(qū)還在進(jìn)行機(jī)構(gòu)補(bǔ)充發(fā)展階段）。 北京為例,，新開(kāi)業(yè)機(jī)構(gòu)基本為養(yǎng)老照料中心（占到67%）,，這也是從2014年就立項(xiàng)的折子工程的延續(xù)，除了養(yǎng)老照料中心之外開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才占三成,，雖然2017年有其特殊的原因,，但也折射出主管部門(mén)審批從嚴(yán)的信號(hào)。 2017年北京出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)社區(qū)和居家養(yǎng)老的政策,，同時(shí)市民政局也做了大量社區(qū)老年群體的摸查,，這也意味著在2018年可能會(huì)有更多扶持社區(qū)和居家養(yǎng)老的政策出臺(tái)。 除此之外市場(chǎng)也發(fā)生了微妙但本質(zhì)的變化,，例如政府變的越來(lái)越強(qiáng)勢(shì),，并購(gòu)帶來(lái)的鯰魚(yú)效應(yīng)、之前缺席的企業(yè)紛紛加入,、央企和地方國(guó)企的冰火境遇,、醫(yī)療系的悄悄介入、并購(gòu)之后的整合陣痛等等,，這也使得2017年養(yǎng)老市場(chǎng)看似平靜卻暗流涌動(dòng),。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總數(shù) 來(lái)自北京民政局的數(shù)據(jù)，截至到2017年底,，北京為老年人和殘疾人提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)達(dá)到了654家,，比2016年的607家增長(zhǎng)了47家，同比增長(zhǎng)7.74%,。 床位數(shù)為148569張,，比2016年的132682張多了15887張，同比增長(zhǎng)11.97%,。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)際入住人數(shù)為89540人,，比2016年同期的75540人多了14000人，同比增長(zhǎng)18.53%,。 實(shí)際入住率約為60.2%,，比2016年的57.6%有較大提升，這也意味著對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這種生活模式被更多人認(rèn)可,，同時(shí)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)狀況亦有所好轉(zhuǎn),。 值得關(guān)注的是，其中工商登記的機(jī)構(gòu)從2016年的14家增長(zhǎng)到了26家,，增長(zhǎng)接近85.7%,。 老年人口數(shù)量、退休金 截至到2017年底,，北京市60歲以上常住人口358.2萬(wàn)人,，占總常住人口16.5%。其中65歲以上的老年人237.6萬(wàn)人,，占總常住人口10.9%,。平均退休養(yǎng)老金約為3633元/月。 新開(kāi)業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量 通過(guò)調(diào)研得知北京城區(qū)（六環(huán)內(nèi)）2017年新開(kāi)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包含了照料中心）9家,，項(xiàng)目從2環(huán)到5環(huán)外遍布,，其中海淀2家，朝陽(yáng)5家,，豐臺(tái)1家,，東城區(qū)1家。機(jī)構(gòu)開(kāi)業(yè)數(shù)量比2016年的17家減少了8家,。 新增養(yǎng)老機(jī)構(gòu)性質(zhì)涵蓋了公辦民營(yíng)養(yǎng)老院,、民營(yíng)養(yǎng)老院、營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及醫(yī)療性質(zhì)的護(hù)理院,。 其中公辦民營(yíng)養(yǎng)老院2家,，營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)2家，民營(yíng)養(yǎng)老院7家,，護(hù)理院1家,。民營(yíng)資本繼續(xù)成為新增項(xiàng)目主要投資力量。 開(kāi)業(yè)的9家養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，養(yǎng)老照料中心有6家,。定位高端的養(yǎng)老項(xiàng)目只有2家，床位數(shù)合計(jì)251張,，機(jī)構(gòu)數(shù)量和床位數(shù)量比2016年均大幅下降,。 高端項(xiàng)目數(shù)量大幅減少的原因可能是養(yǎng)老照料中心集中開(kāi)業(yè)所導(dǎo)致，高端項(xiàng)目的平均收費(fèi)和普通項(xiàng)目的收費(fèi)差距在縮小,，由此可以推斷高端項(xiàng)目的投資回報(bào)率或許低于普通養(yǎng)老項(xiàng)目,。 定位高端的項(xiàng)目分別分布在朝陽(yáng)和豐臺(tái)，一家為連鎖機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè),，另一家為新進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)背景企業(yè),。 地產(chǎn)系養(yǎng)老企業(yè)定位高端的慣性思維沒(méi)有改變，這或許源于物業(yè)自持者長(zhǎng)期戰(zhàn)略思維所決定,，而連鎖企業(yè)的自我突破或許是成本使然,，或許是服務(wù)自信傳導(dǎo),，不管如何，由下而上的逆襲代表著自信,，代表著產(chǎn)品的多元,，代表著挑戰(zhàn)的決心。 床位數(shù)增長(zhǎng)量 床位增長(zhǎng)數(shù)量為1228張,，比2016年的3126張大幅減少,。其中朝陽(yáng)區(qū)最多，為856張,，占新增全部床位的70%,。 朝陽(yáng)占比最多一是因?yàn)殚_(kāi)業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量最多，還有一個(gè)原因是本年市區(qū)唯一一家超過(guò)200床的大型機(jī)構(gòu)（公辦民營(yíng)）坐落于朝陽(yáng)區(qū),。其次為豐臺(tái)200張,，海淀區(qū)新增床位142張，東城還是最少,，為30張,。 平均到每家機(jī)構(gòu)的床位數(shù)量約為136張，是近年來(lái)機(jī)構(gòu)平均床位最少的一年,。20-100張床位的機(jī)構(gòu)有5家,，100-200張床位的機(jī)構(gòu)有3家，200張床位以上的機(jī)構(gòu)只有1家,。100床以下的項(xiàng)目成為了主流,，200張床位以上的機(jī)構(gòu)則以屬于大型機(jī)構(gòu)。 高端定位的養(yǎng)老項(xiàng)目床位總計(jì)251張,，高端項(xiàng)目的單體床位平均為125張,，也創(chuàng)下歷年最低，大而全不再是高端項(xiàng)目的追求目標(biāo),，精致正成為新的理念,。 投資者情況 新開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都為民營(yíng)背景，其中4家為連鎖性質(zhì)的機(jī)構(gòu),。 項(xiàng)目客戶(hù)定位 2017年新開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老項(xiàng)目有3家明確表示只收養(yǎng)需要照護(hù)的老人,，其余為不限制特定人群。沒(méi)有一家機(jī)構(gòu)定位為收養(yǎng)自理人群,，對(duì)于市場(chǎng)認(rèn)知的共識(shí)基本形成,，投資趨于理性。 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1-3月開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老院有1家,，4-6月開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老院有4家 ,，7-9月沒(méi)有新開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老院，10-12月開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老院有4家。不知道是巧合還是刻意為之,，大家都沒(méi)有選擇7-9月這個(gè)行業(yè)的淡季開(kāi)業(yè),。 開(kāi)春和金秋還是大家選擇開(kāi)業(yè)時(shí)間的重點(diǎn)季節(jié)，但2017年北京的特殊情況導(dǎo)致多家養(yǎng)老院開(kāi)業(yè)時(shí)間拖延至2018年3月以后,，這種不可抗力給企業(yè)帶來(lái)不小損失,，預(yù)計(jì)明年第二季度將會(huì)有多家機(jī)構(gòu)集中開(kāi)業(yè),。 入住情況 2017年北京新開(kāi)業(yè)養(yǎng)老院的入住人數(shù)約為287人,，平均入住率為23.3%，入住人數(shù)較2016年減少75人,，但平均入住率卻提高了11.4%,，幾乎提升了一倍。 入住率提升的原因與機(jī)構(gòu)開(kāi)業(yè)數(shù)量少,、床位規(guī)模小型化有關(guān),，體量合適的機(jī)構(gòu)在運(yùn)營(yíng)效率方面更具有優(yōu)勢(shì)。 收費(fèi) 新開(kāi)業(yè)的9家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)最低的為5300元/月,。比2016年開(kāi)業(yè)機(jī)構(gòu)最低收費(fèi)的4600元/月高出700元,。收費(fèi)最高的為15500元/月，比2016年新開(kāi)業(yè)機(jī)構(gòu)最高收費(fèi)有大幅攀升,。 平均收費(fèi)8184元/月,，比2016年的6447元/月大幅增加了1737元/月，價(jià)格增長(zhǎng)率達(dá)到了27%,。 中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為7251元/月,，比2016年的5187元/月也有大幅增長(zhǎng)。中低端項(xiàng)目平均收費(fèi)大幅提升的原因在于一家機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)比最高端的項(xiàng)目收費(fèi)還要高,，用價(jià)格來(lái)區(qū)分檔次的標(biāo)準(zhǔn)正變得模糊不好掌控,。 除去這家高收費(fèi)項(xiàng)目，中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為5876元/月,，也比2016年有所增加,。 收費(fèi)結(jié)構(gòu) 本報(bào)告為刪節(jié)版，如需要完整版的朋友可以和我聯(lián)系15311506450（微信）,，告知您的姓名,、就職公司、職位和聯(lián)系方式,，我將會(huì)把完整版發(fā)給您供您參考,。 2017年北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵詞：“失智” 2017年，眾多機(jī)構(gòu)都紛紛推出專(zhuān)業(yè)的失智護(hù)理服務(wù),，失智護(hù)理變成了各個(gè)項(xiàng)目的一張名片,。不可否認(rèn)，當(dāng)我們對(duì)于失智的認(rèn)知越來(lái)越清晰的時(shí)候，將會(huì)喚醒誤區(qū)中的家屬,，護(hù)理需求會(huì)有一定的提升,，但…我們真的準(zhǔn)備好了嗎？ 失智照護(hù)的建筑格局,、設(shè)備設(shè)施設(shè)置,、護(hù)理計(jì)劃、護(hù)理人員的培訓(xùn),、員工的心理疏導(dǎo),，這是個(gè)系統(tǒng)，真要運(yùn)營(yíng)起來(lái)需要團(tuán)隊(duì)和外腦的默契配合,，恐怕不止是對(duì)客戶(hù)講解那么簡(jiǎn)單,。雖然失智護(hù)理能提高收費(fèi)，在眾多機(jī)構(gòu)中做了客戶(hù)細(xì)分,，但最好不要為了亮點(diǎn)而造亮點(diǎn),。 2017年市場(chǎng)動(dòng)向 社區(qū)、居家養(yǎng)老正成為政府主要工作方向 9073的養(yǎng)老模式,，注定社區(qū)和居家養(yǎng)老會(huì)成為主流,，只是時(shí)間的問(wèn)題，現(xiàn)在,，這個(gè)時(shí)代正在到來(lái),。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位占老年人口的比例，是一個(gè)各國(guó)通用,、衡量福利指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn),，同時(shí)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在全世界各國(guó)都是占比最小的養(yǎng)老方式,，也是最容易達(dá)到的指數(shù),，出于這種背景，最先考慮發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,。 當(dāng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老達(dá)到既定比例時(shí),，政府的工作重心自然會(huì)從機(jī)構(gòu)建設(shè)過(guò)渡到社區(qū)居家養(yǎng)老。 從“精準(zhǔn)幫扶”到“四進(jìn)”到“出臺(tái)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)制度優(yōu)先支持家庭養(yǎng)老”的領(lǐng)導(dǎo)講話,，無(wú)疑是在告訴我們：居家和社區(qū)養(yǎng)老將是重點(diǎn),。 “強(qiáng)勢(shì)”+“管理”主管部門(mén)的新標(biāo)簽 忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)的養(yǎng)老標(biāo)識(shí)“三統(tǒng)一”,，遍布了北京的街頭巷尾,。統(tǒng)一標(biāo)識(shí)增加了識(shí)別度，加強(qiáng)了可信度,，但也讓本該個(gè)性化的服務(wù)行業(yè)變得失去了個(gè)性,，猶如工農(nóng)兵學(xué)商統(tǒng)一穿起了西服,，雖然整齊劃一，但卻并不是人人自在,。 統(tǒng)一標(biāo)識(shí)推廣背后,，是主管部門(mén)強(qiáng)勢(shì)的執(zhí)行和加強(qiáng)監(jiān)管的開(kāi)始，未來(lái)政府或許會(huì)越來(lái)越加強(qiáng)話語(yǔ)權(quán),，增加管理的力度,，這說(shuō)明政府已經(jīng)從粗放的鼓勵(lì)發(fā)展向精細(xì)化管理思維轉(zhuǎn)變。 醫(yī)療系的滲透 這幾年新開(kāi)業(yè)的護(hù)理院,，幾乎每一年都有各系的醫(yī)院轉(zhuǎn)型為護(hù)理院,，他們借助醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的契機(jī)，利用老年人對(duì)醫(yī)療的依賴(lài),，對(duì)醫(yī)保的偏好,，專(zhuān)門(mén)針對(duì)失能老年群體,，這折射出不具備特色優(yōu)勢(shì)的專(zhuān)科醫(yī)院在積極尋找新的盈利點(diǎn),，而老年群體正是他們尋找的下一個(gè)風(fēng)口。 央企和地方國(guó)企的冰火境遇 前幾年來(lái)勢(shì)洶洶的央企和國(guó)企養(yǎng)老大軍分別選擇了不同的進(jìn)軍之路,，央企多用資本介入的方式,，而地方國(guó)企更愿意選擇服務(wù)項(xiàng)目作為進(jìn)入點(diǎn)。時(shí)光飛逝,，不同的進(jìn)入方式導(dǎo)致他們正在經(jīng)歷著冰火兩極的境遇,。 央企：闊步向前。地方國(guó)企：舉步維艱,。 以華潤(rùn),、光大為代表的央企利用資本層面的優(yōu)勢(shì)在全國(guó)展開(kāi)并購(gòu)，全面出擊,，取得了一定的成果,，在新的一年里，雖然困難重重,，但他們依舊會(huì)繼續(xù)把紅旗插向全國(guó),。 國(guó)企選擇了進(jìn)入實(shí)體領(lǐng)域，但如今的境遇卻讓人格外唏噓,。北京最大的國(guó)企北控,、金隅，分別選擇了高端和平民化的方向,，但回頭一看,，已經(jīng)物是人非。 北控把唯一的機(jī)構(gòu)項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行了出讓?zhuān)鹩绺沁B一期規(guī)劃的項(xiàng)目都沒(méi)有全部開(kāi)業(yè)就已經(jīng)沒(méi)有了聲音,，曾經(jīng)誓言一統(tǒng)江湖的國(guó)企就此沉淪,。為什么此前如火如荼的熱潮突然熄滅？又給我們帶來(lái)了什么教訓(xùn)？ 國(guó)企握有大量資源,，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),，雄厚的資本，看中的是老齡化的龐大數(shù)字,，履行的是國(guó)企的經(jīng)濟(jì),、政治、社會(huì)責(zé)任,，但沒(méi)有想到的是養(yǎng)老之路是如此之艱難,，投資回報(bào)都沒(méi)辦法滿(mǎn)足國(guó)有資產(chǎn)保值增值的指標(biāo)，最重要的是國(guó)企因?yàn)轶w制原因,，天生就不具備做服務(wù)的基因,，所以國(guó)企應(yīng)該看清楚自身的產(chǎn)業(yè)定位，分工合作才能共贏,。 對(duì)于創(chuàng)業(yè)者,，這些集盡社會(huì)資源的巨無(wú)霸似乎除了資金之外，在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理方面沒(méi)有任何建樹(shù),，項(xiàng)目拓展方面也看不到有任何的資源帶過(guò)來(lái),，如果被央企或國(guó)企再插手運(yùn)營(yíng)管理，將會(huì)帶來(lái)理念上的強(qiáng)烈碰撞,，導(dǎo)致企業(yè)陷入混亂,。 并購(gòu)后整合的陣痛 本報(bào)告為刪節(jié)版，如需要完整版的朋友可以和我聯(lián)系15311506450（微信）,，告知您的姓名,、就職公司、職位和聯(lián)系方式,，我將會(huì)把完整版發(fā)給您供您參考,。 案例分享：不像老人院的養(yǎng)老院 |
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