| 筧橋,，留給城東自住

文丨陳琪棟

10月13日，新希望以溢價(jià)封頂+自持2%競得九喬數(shù)字商貿(mào)城地塊,，繼長粼府后在豐收湖板塊又落下一子,。

同樣的操作，也發(fā)生在豐收湖往西一點(diǎn)的筧橋板塊,。9月下旬,，綠城合景·春來曉園才剛剛首開，月末的時(shí)候綠城就以近30億總價(jià)拿下筧橋單元地塊,。

我們知道,，當(dāng)一個(gè)房企在同一板塊持續(xù)加倉，往往是出于對(duì)板塊未來發(fā)展的信心,。上回,，我們說了豐收湖板塊，點(diǎn)擊查看「2019的艮北，2020的豐收湖,，杭州樓市超級(jí)備胎迎來高光」,。

今天，重點(diǎn)來聊聊筧橋板塊,。

先說觀點(diǎn),，雖然與艮北差不多限價(jià)，但筧橋沒有那么多利好,，邊上也沒有那么多熱點(diǎn)區(qū)域引流,，筧橋不溫不火。然而,，鑒于城東新城也已經(jīng)接近尾聲,，自住者氛圍濃厚的筧橋是城東新城的天然接班人。

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自住筧橋,，更是城東新城的備胎

筧橋板塊位于杭州城東區(qū)域,，與城東新城僅隔一條德勝快速路,。地圖上看，筧橋距離杭州東站直線距離約2公里,，距離新老城市中心「武林廣場,、錢江新城」直線距離均為約7公里。

得益于不錯(cuò)的地理位置,，板塊的限價(jià)水平鎖定在了4.08萬/㎡,，處于整個(gè)杭州房價(jià)的中上水平。這個(gè)價(jià)格和城東新城比,，存在著5000-6000元/㎡的價(jià)差,，看上去性價(jià)比較高。

事實(shí)上,，這個(gè)定價(jià)只能說「中規(guī)中矩」,，要不是綠城等品牌房企的盤，恐怕購房者的接受程度不會(huì)太高,。

和筧橋限價(jià)相似的艮北,，處在江河匯和錢江新城2.0之間的區(qū)域，直通錢塘江南岸,，而筧橋連接城東新城和機(jī)場,，孰強(qiáng)孰弱，一目了然,。

雖然今年年初艮北限價(jià)上升至4.24萬/㎡,，但也只比筧橋高了1600元/㎡，價(jià)格的差距不明顯,。另一方面,，筧橋北面的丁橋和華豐兩大板塊，距離市中心稍遠(yuǎn)一些,，但3萬/㎡出頭的價(jià)格對(duì)剛需群體更加友好,，基本不存在競爭關(guān)系。

二手房方面,，倒掛空間也并不明顯,。貝殼找房平臺(tái)上，去年交付的新房融創(chuàng)玖璋臺(tái)二手房掛牌價(jià)4.3萬-5.5萬/㎡不等,，最近幾套成交的房源均價(jià)大概4.2-4.4萬/㎡之間,，由于不滿兩年，還需考慮營業(yè)稅的成本,。

這樣看下來,，筧橋板塊內(nèi)的項(xiàng)目還是走「首改路線」比較合適。而且就目前的情況看,，筧橋板塊內(nèi)的投資客不多,，改善居住的純粹性更高,。

而這也正是城東新城此前的標(biāo)簽。

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現(xiàn)實(shí)筧橋,，斷斷續(xù)續(xù)的開發(fā)歷程

筧橋板塊發(fā)展緩慢,，不成規(guī)模體系，主要有幾方面的原因,。

一，筧橋機(jī)場在城東的版圖上「扣了一個(gè)洞」,，再加上北面德勝高架,、東面杭甬高速、西面滬杭鐵路的圍合,，筧橋所處地域空間相對(duì)封閉,，與其他板塊的聯(lián)系性不強(qiáng)。例如從筧橋往丁橋去,，主要通過的城市干道僅同協(xié)路,、機(jī)場路兩條。

二,，由于機(jī)場的特殊性,，筧橋的規(guī)劃設(shè)計(jì)無法大刀闊斧展開。從最近的一次筧橋規(guī)劃修編（2017年）中,，可以看出機(jī)場周邊還有大量的村莊建設(shè)用地和安保用地,，規(guī)劃郊野、生態(tài)公園,，比較單薄,，而住宅用地集中在德勝快速路以北沿線，數(shù)量不多,。

△筧橋單元規(guī)劃,，圖源杭州市規(guī)劃局

三，城市界面差,，商業(yè)短板明顯,。筧橋同協(xié)路由北往南，馬路兩側(cè)分布著商品房,、農(nóng)民房,、廠房，「城鄉(xiāng)結(jié)合部」特征明顯,，而且機(jī)場附近建筑限高,，整個(gè)板塊的天際線都不高；另一方面,，目前板塊內(nèi)沒有大型商業(yè)配套落地,，除了依靠物美超市,、浙商國際中心外，商業(yè)基本得「蹭」周邊城東新城,。

四,，回顧筧橋的房產(chǎn)史，是一個(gè)斷斷續(xù)續(xù)的過程,。最近十年中,，2009年—2010年，萬科,、濱江兩大開發(fā)商進(jìn)入板塊,，各自打造了金色黎明、草莊,、公園大道,，由于當(dāng)時(shí)的樓市處于橫盤期，項(xiàng)目之間競爭激烈,，不乏靠降價(jià)來吸引客群,。

2016年，融創(chuàng)進(jìn)入筧橋,，帶來了玖樟臺(tái)項(xiàng)目,，高層均價(jià)約3.35萬/㎡。彼時(shí)的融創(chuàng)還尚未形成強(qiáng)大的品牌背書,，但那段時(shí)間正處于杭州樓市爆發(fā)期,，玖樟臺(tái)不到一年就售罄了。

2018年,，龍湖在筧橋拿地,，和大家&九龍倉共同打造了璟宸府，精裝高層單價(jià)3.8萬/㎡起,，目前還有170㎡疊墅在售,，毛坯均價(jià)4.98萬/㎡。

這三個(gè)時(shí)期間隔較長,，要么是行情遇冷時(shí)房企間的貼身肉搏,，要么是一個(gè)項(xiàng)目單軍作戰(zhàn)，因此,，筧橋板塊還沒有被大家所熟知,。

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大戶筧橋，最容易搖的綠城盤

當(dāng)然,，筧橋板塊近年來還是迎來諸多利好,，發(fā)展的進(jìn)度清晰可見。

商業(yè)方面，下半年筧橋板塊計(jì)劃出讓一宗TOD地塊,，體量15.8萬方,，屆時(shí)能緩解目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)不足的現(xiàn)狀。

△地塊示意圖,，圖源浙報(bào)地產(chǎn)研究院

交通方面,，地鐵4號(hào)線二期（在建）北延中，在筧橋區(qū)域設(shè)有筧新路,、機(jī)場路站,。教育配套上，筧橋板塊將新建一所48班中學(xué),、一所36班小學(xué),、一所90班九年一貫制學(xué)校、6所幼兒園,。產(chǎn)業(yè)上，阿里電競園的選址落在筧橋,，總建筑面積約10萬方,，總投資10億元，為產(chǎn)業(yè)增添活力,。

去年開始,，筧橋板塊的供應(yīng)加大，迎來一波品牌房企的入駐,。2019年,，甘肅建投、金隅,、綠城進(jìn)駐筧橋,，2020年1月合景加入行列，9月綠城加倉筧橋,。

這波房產(chǎn)的開發(fā)的熱潮,，對(duì)筧橋板塊的能量、知名度提升來說,，是一個(gè)良好的開端,。

△筧橋地塊項(xiàng)目位置示意圖，僅供參考

到目前為止,，板塊內(nèi)共有6個(gè)項(xiàng)目,，分別為百酈玲瓏府、金隅·森臨瀾府,、金隅·春棠瀾府,、綠城合景·春來曉園、合景泰富·攬?jiān)抡榇涓?、綠城筧橋單元地塊項(xiàng)目,。

△春來曉園效果圖

綠城合景·春來曉園,，建筑面積約12.9萬方，為區(qū)域內(nèi)體量最大的項(xiàng)目,，2.0的容積率能提供更多的公共空間,、景觀空間，提高了居住的舒適度,，而且還有綠城的品牌效應(yīng)加持,，預(yù)計(jì)未來二手房溢價(jià)程度更高。

不過劣勢在于,，靠近德勝快速路,、滬杭鐵路，有一定的噪音污染,。春來曉園于9月已經(jīng)首開,，570套高層房源一次推完，共1185戶家庭報(bào)名,，中簽率48.1%,，下次加推預(yù)計(jì)在11月。

△森臨瀾府效果圖

即將首開金隅·森臨瀾府,，容積率同樣為2.0,，體量約8.3萬方。北面規(guī)劃有9000畝郊野公園,，南面則靠近德勝快速路,，也與城東新城的配套距離也相對(duì)近一些，例如距離地鐵4號(hào)線（在建）明石路站約580米直線距離,，距離王府井接手的港龍城約1.6公里直線距離,。

另外，開發(fā)商金隅之前還打造了學(xué)府,、都會(huì)森林兩個(gè)樓盤,，二手房市場上的價(jià)格和口碑都還不錯(cuò)。森臨瀾府,，預(yù)計(jì)10月中旬取得預(yù)售證,，加推192套建面99-139㎡高層和洋房房源。

△百酈玲瓏府效果圖

百酈玲瓏府,，位于森臨瀾府旁,，兩者區(qū)位配套基本一致。小區(qū)為「高低配」規(guī)劃,，業(yè)態(tài)組合為3幢6F疊墅+4幢6-7F洋房+6幢16F小高層（含一幢公租房）,，共657套房源。

值得一提的是，項(xiàng)目整體毛坯交付,，為業(yè)主提供了更高的自由度,，項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月月底領(lǐng)證。

△攬?jiān)抡榇涓Ч麍D

合景泰富·攬?jiān)抡榇涓?/span>,，毗鄰地鐵4號(hào)線（在建）筧新路站,，項(xiàng)目雖然體量不大，但亮點(diǎn)在于自帶30%的商業(yè)部分,，而且東邊就是計(jì)劃出讓15.8萬方TOD地塊,，一定程度上彌補(bǔ)了筧橋板塊商業(yè)薄弱的劣勢。

攬?jiān)抡榇涓A(yù)計(jì)10月首開,，首開樓幢多層1,、4#和高層7#，共122套房源,，戶型建面約105-139㎡,。