導(dǎo)語(yǔ)：3月25日，碧桂園發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)報(bào)告,，表現(xiàn)不俗,。全年實(shí)現(xiàn)總收入4628.6億元，實(shí)現(xiàn)毛利1009.1億元,，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約541.2億元,。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園凈借貸比率為55.6%,，已連續(xù)多年低于70%,。

　　工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的效率不言而喻。手機(jī)下單后,，系統(tǒng)進(jìn)行訂單排程,、庫(kù)存檢查等工作，確認(rèn)后自動(dòng)生成任務(wù)工單,，包括分揀,、搬運(yùn)、激光雕刻等在內(nèi)的十幾道工序?qū)崿F(xiàn)了無(wú)人操作,，僅用5分鐘,，一個(gè)精美的相框出爐,。

　　這是賽意信息工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)示范線(xiàn)的操作流程。創(chuàng)立于2005年的賽意信息,，從順德起步,，目前是在全國(guó)擁有十多個(gè)分子公司和交付基地的上市企業(yè)。2021年3月,，賽意信息研發(fā)總部入駐碧桂園產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)的順德新能源汽車(chē)小鎮(zhèn),。

　　賽意信息只是進(jìn)駐順德順德新能源汽車(chē)小鎮(zhèn)的企業(yè)之一。碧桂園集團(tuán)佛肇區(qū)域發(fā)布的2020年佛肇產(chǎn)城招商業(yè)績(jī)顯示,，2020年1-11月,，碧桂園佛肇區(qū)域在佛山實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓簽約面積11.39萬(wàn)㎡，占全市簽約面積的36%,，引進(jìn)企業(yè)154家,。

碧桂園產(chǎn)城留下了30個(gè)“炸彈”？

　　一切都看似正在朝著更加美好的方向前進(jìn),。然而,，最近，不好的消息傳來(lái),。公號(hào)“產(chǎn)城觀(guān)察網(wǎng)”的文章稱(chēng),，碧桂園產(chǎn)城解散已經(jīng)不是新聞了。億翰智庫(kù)產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)事業(yè)部研究總監(jiān)黃新云在文中分析認(rèn)為,，碧桂園產(chǎn)城留下了30個(gè)“炸彈”,。

　　2016年，碧桂園集團(tuán)正式提出產(chǎn)城融合戰(zhàn)略,，以產(chǎn)促城,、以城興產(chǎn)，先后在全國(guó)布局24個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目,。預(yù)計(jì)2021年,，碧桂園在佛山布局的5大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，企業(yè)年均創(chuàng)造產(chǎn)值達(dá)20億,，將帶動(dòng)6000多名人才就業(yè),。

　　身處碧桂園集團(tuán)“大本營(yíng)”，碧桂園佛肇區(qū)域產(chǎn)城率先在佛山順德,、禪城,、三水、南海布局落地順德新能源汽車(chē)小鎮(zhèn),、世紀(jì)濱江,、佛山雙子星城、廣佛上城、廣佛里智慧慢城五大產(chǎn)城項(xiàng)目,，總用地面積超千畝,，總產(chǎn)業(yè)載體超百萬(wàn)方。

　　五年前,，當(dāng)碧桂園宣布全面進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí),，其目標(biāo)是在國(guó)內(nèi)布局100個(gè)項(xiàng)目。實(shí)現(xiàn)環(huán)渤海,、長(zhǎng)三角,、珠三角,、海西區(qū),、北部灣、中部城市群,、成渝經(jīng)濟(jì)圈的全布局,。彼時(shí)，全國(guó)的地產(chǎn)商都在謀求轉(zhuǎn)型,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為他們的首選,。

　　而園區(qū)薈（ID：biaozhunpark）根據(jù)碧桂園產(chǎn)城官網(wǎng)的資料統(tǒng)計(jì)，目前碧桂園產(chǎn)城在全國(guó)的12個(gè)城市中,，布局了24個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目,，僅完成其目標(biāo)的五分之一。目前開(kāi)發(fā)總面積達(dá)到2530.83萬(wàn)平方米,，約為3.79萬(wàn)畝,，71%的項(xiàng)目為寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)。

　　科技小鎮(zhèn)是碧桂園進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)端,，其首個(gè)項(xiàng)目碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)就坐落在廣東省惠州市惠城區(qū),。主要是為了承接深圳外溢創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)以及不斷擴(kuò)張的購(gòu)房需求。當(dāng)時(shí)的計(jì)劃是在深圳周邊的臨深片區(qū)打造10個(gè)類(lèi)似的綜合產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,。

　　得益于一直以來(lái)深耕三四線(xiàn)城市,，碧桂園對(duì)其產(chǎn)城融合的經(jīng)驗(yàn)非常自信。作為碧桂園產(chǎn)城融合戰(zhàn)略的載體,，“科技小鎮(zhèn)”一般選址一線(xiàn)城市周邊和強(qiáng)二線(xiàn)城市的30-80公里重要區(qū)域,，占地2-5平方公里，最大的特色是生態(tài),、智慧,、創(chuàng)新。

　　對(duì)于科技小鎮(zhèn)的目標(biāo)收益,，碧桂園認(rèn)為,，主要來(lái)源于4個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)效益：第一個(gè)是成為經(jīng)濟(jì)周期的對(duì)沖機(jī)制和穩(wěn)定器，第二個(gè)是成為優(yōu)質(zhì)土地和優(yōu)惠政策的重要來(lái)源，第三個(gè)就是成為中周期利潤(rùn)的重要來(lái)源,，第四就是成為相關(guān)業(yè)務(wù)的重要來(lái)源,。

　　從最初的100個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目目標(biāo)，到如今的業(yè)內(nèi)人士文章所稱(chēng)的30個(gè)（編者注：碧桂園產(chǎn)城項(xiàng)目實(shí)則為24個(gè)）“炸彈”,，碧桂園產(chǎn)城到底經(jīng)歷了什么,？

地產(chǎn)商的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式集體淪陷？

　　近幾年,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陸續(xù)加入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型探索的陣營(yíng),，謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。華夏幸福算是較早進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商,。2017年,，萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯、泰禾入股北科建,，招商蛇口聯(lián)姻武鋼,，地產(chǎn)商大力布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)日趨明顯。

　　同年,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“要引導(dǎo)特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展”,，很多地產(chǎn)商順勢(shì)進(jìn)入了特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。不過(guò),，大浪淘沙,，2018-2019年萬(wàn)科解散產(chǎn)城團(tuán)隊(duì)，華夏幸福撤銷(xiāo)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)并入產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán),。向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型并不容易,。

　　隨著攤子的越鋪越大，以及政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓制,，地產(chǎn)商尤其是頭部地產(chǎn)商的現(xiàn)金流極度緊張,，產(chǎn)城業(yè)務(wù)邏輯與高周轉(zhuǎn)企業(yè)不匹配的矛盾越來(lái)越突出。產(chǎn)城業(yè)務(wù)周期過(guò)長(zhǎng),、嚴(yán)重沉淀現(xiàn)金流,，與高周轉(zhuǎn)基因的開(kāi)發(fā)商并不匹配。

　　華夏幸福年初的困境即使如此,。進(jìn)入2021年以來(lái),，華夏幸福先后新增3次債務(wù)未能如約償還的情況，本息金額累計(jì)高達(dá)近200億元,，涉及銀行貸款,、信托貸款、債券,、債務(wù)融資等債務(wù)形式,。到期需償還融資本息金額已躥升至700億,。

　　同樣陷入困境的還有億達(dá)中國(guó)。這兩者的共同點(diǎn)是,，同為民營(yíng)企業(yè),，成立時(shí)間超20年，都曾急速擴(kuò)張,，走出住宅和園區(qū)并舉的模式,，而且房產(chǎn)銷(xiāo)售是他們共同且最主要的收入來(lái)源，一旦銷(xiāo)售回血受阻,，產(chǎn)城危機(jī)隨之而來(lái),。

　　不過(guò)，相比華夏幸福和億達(dá)中國(guó),，碧桂園的現(xiàn)金流情況則要好很多,。

　　3月25日，碧桂園（02007.hk）發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)報(bào)告,。截至2020年12月31日,，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約5706.6億元，同比增長(zhǎng)3.3%,。全年實(shí)現(xiàn)總收入4628.6億元，實(shí)現(xiàn)毛利1009.1億元,，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約541.2億元,，表現(xiàn)不俗。

　　截至2020年12月31日,，公司有息負(fù)債總額從3696億元下降至3265億元,，相較上年底下降了11.7%。報(bào)告期內(nèi),，碧桂園凈借貸比率為55.6%,，連續(xù)多年低于70%，公司杠桿持續(xù)處于行業(yè)低位,。截至2020年底,，集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)1836.2億元。

　　目前,，碧桂園已獲穆迪和惠譽(yù)兩家權(quán)威機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí),，在國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)中屈指可數(shù)。碧桂園良好的企業(yè)信用水平贏(yíng)得更多投資者的認(rèn)可,，期末平均融資成本為5.56%,，相較2019年底下降了78個(gè)基點(diǎn)，融資成本進(jìn)一步降低,。

　　明顯優(yōu)于華夏幸福和億達(dá)中國(guó)的數(shù)據(jù),，難以明了碧桂園產(chǎn)城解散的真正原因,，或許，這真的只是個(gè)傳言,。

從碧桂園產(chǎn)城看產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商如何解困

　　目前地產(chǎn)商的產(chǎn)城融合模式主要分為三類(lèi)：一類(lèi)是隸屬于地產(chǎn)集團(tuán)下,，作為地產(chǎn)集團(tuán)拿地抓手或產(chǎn)品價(jià)值提升角色；一類(lèi)是與地產(chǎn)集團(tuán)平行,，作為獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行發(fā)展,，在發(fā)展中主要承擔(dān)資源整合者角色，即地產(chǎn)集團(tuán)亦是資源整合方向,，較為典型的是碧桂園產(chǎn)城,；還有一類(lèi)是構(gòu)建控股不控權(quán)的相對(duì)獨(dú)立主體，僅對(duì)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略管控,，謀求中長(zhǎng)期多元化發(fā)展,，如金地集團(tuán)旗下的威新產(chǎn)業(yè)。

　　億翰智庫(kù)產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)事業(yè)部研究總監(jiān)黃新云分析說(shuō),，碧桂園做產(chǎn)城從來(lái)思路不是下場(chǎng)干產(chǎn)業(yè),，而是資源整合，這是個(gè)好思路,。“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事,，各司其職，各守其位,，共同發(fā)展,，收益分享，其實(shí)是挺好的思路,?！秉S新云說(shuō)。

　　他以潼湖科技小鎮(zhèn)為例分析,，潼湖項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)都是由中城新產(chǎn)業(yè)負(fù)責(zé)的,，其中更是不惜分給中城新產(chǎn)業(yè)一些股權(quán)，產(chǎn)業(yè)方面整合了思科采用的是下3個(gè)億訂單方式做的資本招商,。而碧桂園自身主要做的住宅開(kāi)發(fā)建設(shè),。

　　在后期這個(gè)模式再做了升級(jí)，即碧桂園產(chǎn)城變?yōu)楠?dú)立板塊,，地產(chǎn)也只從項(xiàng)目中獲取固定比例利潤(rùn),，而自身?yè)碛辛艘欢ū壤氖找媪舫桑@樣有利于發(fā)展自身團(tuán)隊(duì),，從一個(gè)內(nèi)部服務(wù)的乙方角色,，逐步轉(zhuǎn)化為甲方角色。

　　在黃新云看來(lái),，碧桂園產(chǎn)城還有一個(gè)不錯(cuò)的思路是“靈活的產(chǎn)業(yè)招商補(bǔ)貼”,。產(chǎn)業(yè)在碧桂園產(chǎn)城項(xiàng)目上可以獲取3重補(bǔ)貼,，一重來(lái)自政府即從政府端獲取產(chǎn)業(yè)承諾的補(bǔ)貼；兩重來(lái)自碧桂園,，即資產(chǎn)增值差價(jià)和現(xiàn)金流補(bǔ)貼,。

　　碧桂園產(chǎn)城戰(zhàn)略中的“標(biāo)桿產(chǎn)品”+“現(xiàn)金流產(chǎn)品”并存思路也被黃新云認(rèn)為是不錯(cuò)的思路。他表示,，現(xiàn)金流產(chǎn)品支撐短期發(fā)展,，標(biāo)桿產(chǎn)品立足長(zhǎng)遠(yuǎn)支撐長(zhǎng)期發(fā)展。其實(shí)產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商都這樣干,，關(guān)鍵在于標(biāo)桿項(xiàng)目是否足夠標(biāo)桿,。

　　對(duì)于地產(chǎn)商而言，產(chǎn)業(yè)應(yīng)該選擇高增速產(chǎn)業(yè),，從中國(guó)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)總體數(shù)據(jù)來(lái)看,，每年平均增長(zhǎng)大致是5%左右，其中傳統(tǒng)制造業(yè)增長(zhǎng)僅為1-2%,，真正實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),，聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)將幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)是未來(lái)方向,。產(chǎn)業(yè)絕不能是長(zhǎng)期不盈利,，進(jìn)而成為地產(chǎn)板塊的拖油瓶。產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的過(guò)程中,，前期可以以地產(chǎn)補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè),，支持產(chǎn)業(yè)前期的發(fā)展，中長(zhǎng)期必須要使得產(chǎn)業(yè)板塊具備“投-融-管-退”的全周期閉環(huán),。

　　從這些點(diǎn)來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)商的產(chǎn)城融合未必到了末路,，扛過(guò)去或許就是另一片天地,。