?? 撰文 | 王語(yǔ)嫣 ? 《地盤》特邀撰稿人

近期，鄭州樓市有幾個(gè)值得關(guān)注的信號(hào),。

1,、據(jù)中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告，鄭州庫(kù)存去化周期只有2.6個(gè)月,。

2,、河南地市、外省購(gòu)房者熱衷來(lái)鄭州搶房,，消化了至少200億貨值,。

3、瀚海思念城開(kāi)盤,，1180套去化93%,，勁銷23個(gè)億。名門橙邦,、陽(yáng)光城檀悅等同天開(kāi)盤,，去化成績(jī)同樣喜人！

4,、鄭州新房貸款利率出現(xiàn)上浮15%,，沒(méi)幾天后政策又收緊，恢復(fù)上浮20%,。

5,、鄭州部分樓盤取消首付分期政策。

這些其實(shí)指向一個(gè)事實(shí),，無(wú)一例外,，那就是鄭州的房子太好賣了。

鄭州的住宅庫(kù)存已經(jīng)拉響了警報(bào),，接下來(lái)很可能面臨房荒,，出現(xiàn)無(wú)房可買的局面。因此,，多數(shù)購(gòu)房者心里開(kāi)始打鼓,，房?jī)r(jià)是不是又要上漲了？下一波樓市行情會(huì)出現(xiàn)在什么時(shí)候？

  1  

鄭州房?jī)r(jià)

上漲的條件全滿足

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鄭州房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲,，要參考調(diào)控政策,、周期，市場(chǎng)大環(huán)境,、國(guó)內(nèi)重點(diǎn)一二線城市,，還要看下面三個(gè)因素，短期看政策,，中期看庫(kù)存,，長(zhǎng)期看人口。

中國(guó)的樓市歸根結(jié)底是個(gè)政策市,，調(diào)控提前或遲到,，但政策的手一定會(huì)伸出來(lái)。前段時(shí)間,，放開(kāi)落戶限制的政策炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng),。國(guó)家趕緊出來(lái)定調(diào)，放寬落戶不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,。

那些盼著開(kāi)辟特殊通道的炒房者傻了眼,。

?再次強(qiáng)調(diào)房住不炒主旋律

理論上如此，現(xiàn)實(shí)中不乏房?jī)r(jià)上漲的可能性,。

樓市調(diào)控的主要政策就是限購(gòu),，而限購(gòu)以戶籍作為區(qū)分。放寬落戶,，相當(dāng)于突破了限購(gòu)政策,，在限購(gòu)的圍墻上打開(kāi)了缺口，打開(kāi)新落戶人員直通售樓部的通道,。

鄭州房?jī)r(jià)漲不漲,，不是低價(jià)有多高,，也不是建房的成本有多高,，供需決定一切。

如果不對(duì)新落戶購(gòu)房資格做出限制,，那么放寬落戶自然會(huì)為樓市帶來(lái)更多新增需求,。鄭州樓市自年初就出現(xiàn)小陽(yáng)春，一直一柱擎天的堅(jiān)挺到現(xiàn)在,。一旦打開(kāi)落戶之門,，限購(gòu)就形同虛設(shè)，房?jī)r(jià)自然是火上澆油,。

雖然,，鄭州沒(méi)有正式文件出臺(tái)，但限購(gòu)限貸的口子暗地里已經(jīng)松了。比如社保繳納一年就可買房（規(guī)定2年）,，比如之前有房貸記錄只要還清就可以再貸,。

?網(wǎng)上流出的最新政策

曾有人分析，商品住宅庫(kù)存如果高于10個(gè)月,，房?jī)r(jià)就有可能下跌,，如果庫(kù)存低于6個(gè)月，則大概率暴漲,。

照這個(gè)邏輯,，鄭州目前新房庫(kù)存不足3個(gè)月，土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求,，這是房?jī)r(jià)上漲的第二動(dòng)力,。

春江水暖鴨先知。誰(shuí)才是那個(gè)最先感知到春天的小鴨子呢,？

即是在被稱為政策調(diào)控嚴(yán)厲的2018年,，鄭州的房子依然供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)很差嗎,？房?jī)r(jià)真的降了嗎,？

克而瑞發(fā)布的《2018年度大鄭州房企銷量榜》顯示，銷售金額入榜門檻2017年是53.27億,，2018年是62.3億,，較2017年上漲9億元。樓市不但沒(méi)受影響,，反而賣得更好了,。

?入榜門檻已上漲很多

當(dāng)然，數(shù)據(jù)只是作為一個(gè)參考,，但現(xiàn)在你放眼鄭州,，可售樓盤屈指可數(shù)，這個(gè)大家都能看到,。

長(zhǎng)期看人口,。

鄭州作為河南的CBD，有著交通的天然優(yōu)勢(shì),，河南別的不多,，就人口多，去年鄭州常住人口突破一千萬(wàn)了,，所以長(zhǎng)遠(yuǎn)也是值得看好的,。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十二五”期間,，鄭州市是全省人口凈流入地區(qū),，凈流入人口達(dá)185萬(wàn),，外省流入河南人口中的63%左右流入到鄭州市，省內(nèi)流動(dòng)人口中的76%左右流入到鄭州市,。

?人口持續(xù)流入給鄭州帶來(lái)強(qiáng)勁增長(zhǎng)

鄭州有58所高等院校,，在校學(xué)生達(dá)118萬(wàn)人。每年至少有十余萬(wàn)畢業(yè)生留在鄭州,。

此外,，還可以到鄭州東建材、批發(fā)市場(chǎng),、物流園區(qū)等了解一下,，外地務(wù)工人員占據(jù)了絕大多數(shù)。

以上都是鄭州潛在的購(gòu)房群體,。

在河南,，沒(méi)有一座城市可以刷出鄭州的存在感。鄭州不是鄭州人的鄭州,，是全河南的鄭州,。

鄭州擁有強(qiáng)大的吸人能力。

這是一個(gè)馬太效應(yīng),，更是一種虹吸效應(yīng),，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱,。

  2  

過(guò)去10年

越調(diào)控越上升的鄭州樓市

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近年來(lái),，鄭州房?jī)r(jià)一路上漲，過(guò)去10年,，樓市也經(jīng)歷了多輪調(diào)控,，調(diào)控之后呢？無(wú)非是暫時(shí)性的壓抑需求,，一旦政策松動(dòng),，樓市就出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

?調(diào)控壓抑需求釋放

回望鄭州樓市10年,，至少有3次絕佳的購(gòu)房機(jī)會(huì)：

11年,，14年，16年,。

你抓住了幾次,？下一次機(jī)會(huì)在什么時(shí)候,？

很多人說(shuō)看不懂房?jī)r(jià)走向,，買錯(cuò)怕高位站崗。不買又怕錯(cuò)失良機(jī),，但是如果我們靜下心來(lái)梳理最近10年鄭州房?jī)r(jià)的變化行情,，總結(jié)出其中的規(guī)律和變化節(jié)點(diǎn),，你就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的走向洞若觀火，踩住下一個(gè)節(jié)點(diǎn)就相對(duì)容易一些,。

?樓市調(diào)控出現(xiàn)“三年周期”

鄭州樓市自2009年以來(lái)的政策調(diào)控,，標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)非常統(tǒng)一，節(jié)奏要平穩(wěn),，過(guò)熱和過(guò)冷都不行,。可即便調(diào)控的手伸得很長(zhǎng),，樓市依然有至少3輪上漲周期,，也意味著至少有3次房?jī)r(jià)上漲前的最佳購(gòu)買時(shí)機(jī)。

第一次：2008年

2008年以前,，鄭州房?jī)r(jià)增長(zhǎng)一直比較平穩(wěn),，2003年鄭州商品住宅均價(jià)2350元/㎡，2008年才3960元/㎡,，5年間,，幾乎是以每年300元/㎡的速度穩(wěn)定增長(zhǎng)。

此前的幾個(gè)月,，萬(wàn)科的王石拋出“拐點(diǎn)論”,，圍觀者眾，覺(jué)醒者寡,。

2008年,，國(guó)際金融危機(jī)如期而至，許多投資人措手不及,。直至10月中旬,，4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激涌向樓市，目標(biāo)是保增長(zhǎng),、避免房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑,，刺激住房消費(fèi)，信貸,、稅收減免等政策,，為樓市保駕護(hù)航。

?樓市政策關(guān)鍵詞已趨向?qū)捤?/span>

2009年,，全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇,，一切又再出發(fā)，人們的買房意識(shí)被喚醒,。風(fēng)平浪靜之后,，江湖正在醞釀一場(chǎng)腥風(fēng)血雨。由于前期開(kāi)工量驟減,，導(dǎo)致2009年樓市可供房源大幅縮水,，開(kāi)發(fā)商捂盤惜售,，房?jī)r(jià)上漲！

2009年-2010年是鄭州房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最瘋狂的兩年,，由2008年的全年均價(jià)3960元/平,，到2010年12月的6493元/平，漲幅達(dá)63%,。

現(xiàn)在回想起來(lái)那一次小周期,，得有多少人追悔莫及、扼腕頓足,。

第二次：2011年

2010年,，鄭州樓市復(fù)蘇后，“保增長(zhǎng)”和“遏制房?jī)r(jià)上漲”兩者又要開(kāi)始平衡了,，土地供應(yīng),、稅收和信貸調(diào)控以外，限購(gòu)的大招全面祭出,。

2011年的國(guó)八條一出,，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而降，跌幅最大時(shí),，足足有20%,。二套首付提至60%，利率上浮不低于10%,，在銀根收緊的資金壓力下,，開(kāi)發(fā)商們選擇降價(jià)促銷，促使后來(lái)的購(gòu)房者猶豫不決,，同時(shí)又刺激了早先已購(gòu)買的客戶,，緊接著鄭州樓市歷史上連續(xù)24個(gè)月的上漲周期出現(xiàn)，也是歷史上最長(zhǎng)的上漲周期,。

這時(shí)候,，依然是買房的好時(shí)候。

但是,，很多人只那彼時(shí)的鄭州與過(guò)去相比,，并沒(méi)有把鄭州拿出來(lái)對(duì)比其他城市，所以,，很少人做出正確選擇,。

?鄭州住宅進(jìn)入上漲周期

第三次：2016年

這一輪大行情，大多數(shù)人都經(jīng)歷過(guò),。萬(wàn)人空巷搶房子,、房?jī)r(jià)一天漲六次、“得房率”名詞新解釋等,，成為潮流,。

為抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,，政府亮出必殺技——拖貸,。2014-2015年很多樓盤貸款下不來(lái),，開(kāi)發(fā)商資金緊張，一些樓盤暗自打折,，鄭州房?jī)r(jià)再次橫盤,，這一次橫盤將近3年。

2014年—2016年,，在穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫(kù)存目標(biāo)下,，政府出臺(tái)四輪刺激政策，主要是放松限購(gòu)限貸,，調(diào)整首付比例,，加強(qiáng)信貸支持和稅收減免，戶籍等眾多政策引導(dǎo)房產(chǎn)消費(fèi),。

2016年7月開(kāi)始,，鄭州房?jī)r(jià)井噴式爆發(fā)，暴漲幅度在60%以上,，這是房?jī)r(jià)最近一次暴漲,，大家有親身經(jīng)歷，有的樓盤連續(xù)3天每天漲價(jià)500元,，3天就漲了1500元,，還有的樓盤更夸張，一小時(shí)就賣完一棟樓緊接著開(kāi)下一棟,，一天漲價(jià)6次,。

?2016年鄭州住宅漲幅情況

第四次：現(xiàn)在

放眼未來(lái)，現(xiàn)在就是買房的最佳時(shí)機(jī),。

從2016年下半年開(kāi)始,，政策轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)”，策略是長(zhǎng)短結(jié)合,，短期依靠限購(gòu)限貸,，長(zhǎng)期尋求建立長(zhǎng)效機(jī)制。在此情況下,，鄭州房?jī)r(jià)處于平穩(wěn)期,，目前正是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

通過(guò)上面可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律,，每輪房?jī)r(jià)上漲之前,，市場(chǎng)大概要經(jīng)歷3到4年的橫盤期，節(jié)奏非常穩(wěn)定,！眼下2019年,，鄭州房?jī)r(jià)還未上漲,，是因?yàn)闃鞘姓卟](méi)有完全放松，國(guó)家?guī)湍戕糇×朔績(jī)r(jià),。

此時(shí)不為所動(dòng),，閣下更待何時(shí)？

  3  

鄭州房?jī)r(jià)

還會(huì)不會(huì)漲

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眼下鄭州的房?jī)r(jià)高嗎,？

南三環(huán)片區(qū)的均價(jià)大概14000元/㎡,，西四環(huán)14000元/㎡，北三環(huán)片區(qū)16500元/㎡左右,，東三環(huán)大概22000元/㎡,，北四環(huán)片區(qū)均價(jià)13800元/㎡。如果國(guó)家放松調(diào)控,，房?jī)r(jià)至少會(huì)再上漲3000元/㎡,。

?鄭州房?jī)r(jià)四月份均價(jià)圖示

要說(shuō)，鄭州房?jī)r(jià)為什么不會(huì)降還會(huì)漲,。首先你要問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題,，降價(jià)了你會(huì)買嗎？

依稀記得,，去年金科天籟城降價(jià)開(kāi)盤,，那么大力度的降價(jià)讓利買房人其實(shí)并不買單，因?yàn)榛什⒉皇呛芎?；還有金水世紀(jì)城,，去年10月份每平米降了2000元，照樣有大部分人不買賬,。

樓市并不是一個(gè)薄利多銷的市場(chǎng),，有多少人會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)而買房呢？

買房跟買股票似的,，買漲不買跌,。一旦降價(jià)，就會(huì)造成沒(méi)有最低還有更低的恐懼心理,。實(shí)際上,，政策強(qiáng)壓的今天，鄭州的房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底,，也會(huì)觸底,。

?房?jī)r(jià)的底不是人人都能踩到

要問(wèn)下一次房?jī)r(jià)上漲在什么時(shí)候，我不能明確告訴你,，但是上面已經(jīng)分析的很清楚了,，相信大家心里應(yīng)該有桿秤。

6月份，鄭州樓市可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小小的交易高峰,，推盤量和需求量會(huì)有一波集中釋放,。9、10月份不出意外再釋放一波,。

一旦11月鄭州封土令一出,，11月至下年3月這段時(shí)間的施工會(huì)受到影響，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇11月之前推盤,。

按照回款周期,，這是房企年終回款的最后一個(gè)沖擊波,。

?市場(chǎng)持續(xù)放量也是上車的好時(shí)機(jī)

如果政策突然放松,，那就另當(dāng)別論了，那時(shí)將出現(xiàn)新一輪刺激性反彈,。

目前,，在政策的緊箍咒下，正是政府為剛需購(gòu)房者留下的窗口期,，這段時(shí)間,，有購(gòu)房需求的可以出動(dòng)了。

國(guó)家都幫你摁住房?jī)r(jià)了你還不買,？不要等幾年以后回過(guò)頭來(lái)才發(fā)現(xiàn),，又錯(cuò)過(guò)了一個(gè)絕佳的買房機(jī)會(huì)…...