（沙坪壩 圖源網(wǎng)絡(luò)）

這幾天,，我一個住在沙坪壩的親戚,，特別焦灼。

他是老沙區(qū)人,，一直離不開,。

糾結(jié)了很多年，想就地?fù)Q房,，卻沒有合適的,。只能一直蝸居在老房子里，痛并快樂著,。

子女成年,，分開居住，住了大半輩子,，習(xí)慣了核心區(qū)生活,；

牌友、小面攤,、15塊理發(fā),、開鎖配鑰匙...應(yīng)有盡有。

但就是,，住的越來越憋屈,！可又不想搬去新區(qū)！

我此前分析過：

以沙坪壩為代表的老牌核心區(qū),、中心區(qū),，優(yōu)勢十分明顯。

那就是資源的沉淀,、發(fā)展的成熟,，以及凌晨1點打完牌隨手能打到車的城市燈火。

這當(dāng)然是很多新區(qū)花10多年甚至20多年都不能完全比擬的,。

但同時,，老核心區(qū)的缺點,，也很明顯。

那就是,，老了,、舊了，很多環(huán)節(jié),，不太容易滿足大家日益提升的,、更高品質(zhì)的生活需求。

（沙坪壩 圖源網(wǎng)絡(luò)）

就像住宅,，我特地去盤點了一下,，以沙坪壩為例,，這些年,，他的核心區(qū)域，居然沒有一個高品質(zhì)改善項目,。

好吧,，退一步！

你知道沙坪壩圍繞三峽廣場周邊5KM范圍,，這些年,，有幾個新樓盤？

（統(tǒng)計于安居客）

時間不說遠(yuǎn)了,，近10年的新盤,，不光數(shù)量稀少，而且很自然的,，全面售罄了....

什么原因,？

當(dāng)然是土地因素。

面粉這種最最基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料少了,，再高明的面包師,，也變不出面包啊,！

從4月份發(fā)布的重慶第一輪“兩集中”供地看,，就更加明顯。

實際上,，不光是沙坪壩核心區(qū),，今年第一批次，傳統(tǒng)主城九區(qū)一共46宗擬出讓土地,，但是涉及到核心區(qū)的：

渝中：0

江北：0

南岸核心區(qū)：0

沙坪壩核心區(qū)：1（含商業(yè)商務(wù)停車場的綜合用地）

核心區(qū),，怎么辦？

沙坪壩,，怎么辦,？

單純從城市戰(zhàn)略發(fā)展步驟看,，重慶實際上在做兩件事，來引導(dǎo)上述解決辦法,。

其一,，開拓新區(qū)

其二，破舊立新

過去十多年,，重慶一直在“擴骨架”,，城市要做大，產(chǎn)業(yè)要鋪開,，需要更大的空間,，去承載重慶向國際化都市發(fā)展的野心；

所以,，我們就騰出了很多空間,，去外拓。

多年來,，一路從內(nèi)環(huán)快速路內(nèi)圈,，擴到了繞城高速，也就是俗稱的“外環(huán)”,。

（示意圖）

新興區(qū)域,，如雨后的筍。

那里土地開發(fā)成本相對更低,，對于人口疏導(dǎo),，亦作用明顯。

拓新區(qū)是為了做大,，當(dāng)然,，操盤者知道，城市,，還要做強,。

而做強的方法，就是核心區(qū)舊城改造,！

（三峽廣場 圖源網(wǎng)絡(luò)）

但很明顯,，核心區(qū)舊城改造的成本，很高,。

比如我們這半年看到的核心區(qū)一些舊改地塊上架,，觀音橋，即便包含大量商業(yè)商務(wù)的土地,，還拍出了14000元/㎡+的樓面價,，南坪，同樣拍出了14000元/㎡+的樓面價,！

（觀音橋地塊 圖源銳理數(shù)據(jù)）

更關(guān)鍵,，核心區(qū)舊改,，通常會主攻商業(yè)商務(wù)提檔升級；

部分含住宅地塊,，普遍容積率又不低,，3.0以上，通常只能超高層,，或者大豪宅伺候...

對于那些離不開核心區(qū),，住房面積需求也不太大，幾十平就夠了,，核心主題,，只想要個優(yōu)越環(huán)境、較高品質(zhì),、良好服務(wù)新款住宅小區(qū)的朋友,。

怎么辦？

最近我看到的一個新項目的做法,，其實讓我眼前一亮,。

我認(rèn)為可以分享出來,，給很多人啟發(fā),。

融創(chuàng)年初在沙坪壩核心區(qū)域拿的全新項目，已經(jīng)亮相,，在龍湖金沙天街B館1樓,，開放了城市展廳。

我特地去打聽了一下,，了解完之后,，挺震撼。

簡單介紹一下項目情況,。

融創(chuàng)的這個新項目,，叫做「融創(chuàng)尋光江徠」。

首先他的位置,，是很典型的核心區(qū)域,。

作為傳統(tǒng)核心區(qū)，最大的優(yōu)勢,，是通勤效率,。

從這出發(fā)，到江北,、渝北,、渝中、九龍坡等中心區(qū)域,，都非常便捷,。

（示意圖）

到三峽廣場,，約2KM直線距離，地鐵一個站,；

到大坪商圈,、觀音橋，直線距離都大約為7KM,；

到高鐵西站,，約8KM；楊家坪商圈,，約9KM,。

（示意圖）

從衛(wèi)星圖上看，周邊發(fā)展非常成熟,。

成熟配套,，全面建成。

這里距離1號線地鐵雙站點,，直線距離約500米左右,；

距離磁器口古鎮(zhèn)，直線距離約200米,；

學(xué)校,、醫(yī)院、商超,，幾乎是應(yīng)有盡有,，且全面成熟。

而大的沙區(qū)核心區(qū)范圍,，更是坐擁著南開小學(xué),、南開中學(xué)、樹人小學(xué),、重慶一中,、重慶八中、重慶大學(xué)等等教育資源,；

以及西南醫(yī)院,、新橋醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源...

外加歌樂山綠肺作為靠山。

（圖片源于沙坪壩區(qū)政府官網(wǎng)）

沙坪壩人,，怪不得不想搬走,！

而融創(chuàng)在這里，打造了一個構(gòu)思非常巧妙的項目,。

據(jù)說融創(chuàng)內(nèi)部,，也將其定位為今年的戰(zhàn)略型新作品。

項目綜合容積率大約1.5，總體量不大,。

但是,，融創(chuàng)卻計劃打造8層高、1梯4戶的創(chuàng)新洋房產(chǎn)品,！

儼然,，這是一個核心區(qū)十分罕見的「低密洋房社區(qū)」。

單從產(chǎn)品形態(tài)上,，他把通常只出現(xiàn)在新興區(qū)域的產(chǎn)品,，破天荒的搬到了核心區(qū)！,！

融創(chuàng)在項目上,，做了很多創(chuàng)新。

我劇透幾點吧,。

比如建筑風(fēng)格,，據(jù)說會是一種新生代立面！

石材,、玻璃元素,？

如何設(shè)計？

在當(dāng)今市場流行的外立面下,，會有什么創(chuàng)新,？

其次，融創(chuàng)給老沙坪壩朋友們,，帶來了酒店式精裝高級入戶大堂,。

漂亮的立面+漂亮的大堂，你可以說,，在禮嘉、中央公園,、西永可能常見,，但是，這是核心區(qū),，寸土寸金的老城區(qū)...

還有景觀,。

核心區(qū)，地塊都不大,，但融創(chuàng),，卻精巧的設(shè)計出圍合式布局？

創(chuàng)新的打造了兩個核心中庭景觀,，外加主次歸家入口雙景觀軸,，讓精致感、儀式感滿滿,。

作為一個低密的純洋房社區(qū),，融創(chuàng)的產(chǎn)品定位,，是三款：建面約77㎡的三房單衛(wèi)、約88㎡三房雙衛(wèi),、約99㎡的四房,。

設(shè)計極致，得房率超高,，且十分注重功能性空間,。

一共384套...

好了，你看到一個什么樣的項目呢,？

是的,，融創(chuàng)做了一件事：將原本只會在新興區(qū)出現(xiàn)的極致化、改善類的項目+產(chǎn)品,，搬到了核心區(qū),，老城區(qū)中心地帶。

并且,，在項目規(guī)劃,、園林景觀設(shè)計、建筑風(fēng)格用材上,，進行了進一步創(chuàng)新,。

使之在周邊的一種建筑中，脫穎而出,、鶴立雞群,。

我甚至想起了之前在大坪驚艷重慶的國賓壹號院。

但是,，這次的定位,，明顯又和壹號院有差異性。

我會叫他「小戶型豪宅」,。

國賓壹號院,，高舉高打，是卡宴,；

這里,，高舉高打，是macan,。

這樣的產(chǎn)品,，在沙區(qū)，或是整個核心區(qū),，是真稀缺,。

低密度+新款洋房+中小面積+極致化細(xì)節(jié)

或許不是貴或者不貴的問題。

而是以前沒有（開發(fā)較早），未來不容易有（容積率+土地供給）,，似乎很難買到的問題,。

我盤點了一下。

沙區(qū)中心區(qū)域,，2017-2021年,，含融創(chuàng)這塊地，一共供應(yīng)5宗地（數(shù)據(jù)來自銘騰機構(gòu)）,。

且規(guī)模很小,，比如2020年旭輝+華宇拿下的，可建體量僅有1.03萬方,，還是居住兼容商業(yè)商務(wù)用地,；

不敢想象。

而今年“兩集中”出讓政策以后,，沙區(qū)供應(yīng)的地塊,，依然集中在西永、土主,。

（整理自《重慶市公共資源交易中心國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》）

重慶當(dāng)前在大力進行核心區(qū)舊改,，但是，按照最新的政策,，大拆大建,，已無可能。

小修小補,，也集中于城市界面提質(zhì)改善,。

對于那些老核心區(qū)人，真的,，很難,。

對于但凡有點經(jīng)濟條件的朋友，破舊高層,、筒子樓,、設(shè)計落后、小區(qū)找不到停車位,，都是困擾多年的焦慮。

但是,，像渝中城市更新之后,，陸續(xù)出現(xiàn)的一些動輒3-6萬/㎡的新豪宅，又難以接受,。

融創(chuàng)的新項目,，實際上，精準(zhǔn)的定位了需求人群！

解決了當(dāng)下一部分人的需求痛點,。

他解決了核心區(qū)就地改善的關(guān)鍵問題,。

我這樣理解這件事：

其一，產(chǎn)品精準(zhǔn)到了區(qū)域內(nèi)最迫切的需求,！

成熟核心區(qū)居住條件改善,，其實一直困擾著很多朋友。

第二,，拿豪宅的思路,，來做小面積產(chǎn)品。

老牌核心區(qū)最實際的需求,，是離不開,，或是需要把生活效率拉滿的小家庭。

他們的核心訴求,，是住的有品質(zhì),！

即：豪宅的思路，但又能不需要多大,，滿足需求即可,。

其三，改善,，怎么才舒服,？

我看到融創(chuàng)的創(chuàng)新，不是做傳統(tǒng)意義的核心區(qū)大豪宅,，而是通過設(shè)計,、配置、場景演繹,、服務(wù)的極致化來達(dá)成,。

“比黃金珍貴”的核心區(qū)改善住宅。

融創(chuàng),，是一次有突破的創(chuàng)新,。

而他，會引領(lǐng)重慶改善的風(fēng)潮嗎,？