魚(yú)珠舊城,，一線(xiàn)望江,，這應(yīng)該是眾多老黃埔舊改中，位置最好的,，不接受反駁。

|魚(yú)珠舊城改造效果圖

這兩天,，廣州首個(gè)公開(kāi)招商的舊城改造項(xiàng)目——黃埔魚(yú)珠舊城,，在確定科學(xué)城投資集團(tuán)作為改造主體后，目前正在開(kāi)展回遷安置戶(hù)型意見(jiàn)征詢(xún)工作,。

來(lái)源：廣州公共資源交易中心

征詢(xún)表顯示,，魚(yú)珠舊城回遷意向戶(hù)型有9個(gè)，建筑面積在26.88平米～120.01平米之間,。

根據(jù)規(guī)劃,，魚(yú)珠舊城改造項(xiàng)目的復(fù)建安置居住區(qū)，位于一線(xiàn)臨江的位置,，是臨港CBD極為稀缺的江景房,。

|魚(yú)珠舊城改造項(xiàng)目安置區(qū)和融資區(qū)劃分示意圖

臨港CBD稀缺的江景房

北至黃埔大道東,、南至規(guī)劃路、西至魚(yú)珠河涌中線(xiàn),、東至廣州港物資倉(cāng),，這就是地理上的魚(yú)珠舊城。

|魚(yú)珠舊城

這里,，也是黃埔臨港商務(wù)區(qū)的核心地段,。

根據(jù)規(guī)劃，地鐵5號(hào)線(xiàn),、13號(hào)線(xiàn),、25號(hào)線(xiàn)、30號(hào)線(xiàn)都將在項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò),。

其中,，25號(hào)線(xiàn)在AP0518016管理單元南側(cè)橫一路上設(shè)茅崗站；30號(hào)線(xiàn)在AP0518016管理單元北側(cè)港前路上設(shè)魚(yú)珠街站,。

別忘記了,，這里還有5號(hào)線(xiàn)、13號(hào)線(xiàn)穿城而過(guò),，密如蛛網(wǎng)的地鐵,，能夠?yàn)轸~(yú)珠CBD帶來(lái)億萬(wàn)人流與財(cái)富。

| 圖片來(lái)源：廣州公共資源交易中心

從黃埔魚(yú)珠控規(guī)圖來(lái)看,，魚(yú)珠片區(qū)的江景房非常稀缺,，沿江地塊幾乎都規(guī)劃為商地。

而魚(yú)珠舊城改造項(xiàng)目,，將會(huì)為魚(yú)珠片區(qū)帶來(lái)極為稀缺的江景房,。

資料顯示，魚(yú)珠舊城改造項(xiàng)目,，總規(guī)劃用地面積7.68萬(wàn)平,，總計(jì)容建筑面積30.22萬(wàn)平。

項(xiàng)目改造后,，安置區(qū)用地面積29014平米,，計(jì)算容積率建筑面積115566平米，包括住宅73174平米,，公建配套5854平米,，商業(yè)26533平米，商務(wù)和綜合10005平米,。

|安置區(qū)住宅效果圖（來(lái)源@廣州黃埔發(fā)布）

融資區(qū)用地面積47787平米,，計(jì)容容積率建筑面積186685平米，包括住宅45023平米,，公建配套7160平,，商業(yè)13800平米,，辦公120702平米。

| 融資區(qū)住宅效果圖（來(lái)源@廣州黃埔發(fā)布）

前面我們提到,，魚(yú)珠舊城回遷安置房,，占據(jù)了前排一線(xiàn)臨江的位置，融資區(qū)的住宅,，則位于后側(cè),。

什么意思？這位置最靚的回遷房,，你是有錢(qián)也買(mǎi)不到,。

據(jù)悉，魚(yú)珠舊城改造項(xiàng)目,，早在2014年就已啟動(dòng),。

按照當(dāng)時(shí)的拆補(bǔ)方案，改造范圍內(nèi)的補(bǔ)償對(duì)象共計(jì)有1040戶(hù),。

拆補(bǔ)方案有原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換,、異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換和棄產(chǎn)補(bǔ)償三種選擇：

◎選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換原址回遷，住宅房屋按照被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)的證載套內(nèi)建筑面積,，確定原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積,。

◎選擇異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可供選擇的房源為大沙東路瑞東花園,。住宅用途房屋按照被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)證載套內(nèi)建筑面積×110%的標(biāo)準(zhǔn),，確定瑞東花園產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積。

◎選擇棄產(chǎn)補(bǔ)償,，住宅最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為15000元/平,，加上更新改造獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì),，最高補(bǔ)償可達(dá)到19500元/平,。

面對(duì)如此黃金的地理位置，相信大多數(shù)人都會(huì)選擇原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。

值得注意的是,，不同于舊村改造，魚(yú)珠舊城改造項(xiàng)目,，回遷的住宅是紅本商品房，產(chǎn)權(quán)和普通商品房一樣為70年,，可抵押貸款,，上市交易。

不過(guò),，阿拆在群里采訪(fǎng)了幾位業(yè)主,，均表示：

魚(yú)珠舊城的回遷房源太珍貴,，位置好，房源又少,，屆時(shí)分到房子不太情愿出售,，不舍得。

臨港CBD航拍圖@拆神細(xì)鵬攝影

至于融資區(qū)的住宅,，總建面才45023平米,，根據(jù)規(guī)劃，還需要預(yù)留部分住宅用于九沙社區(qū)安置,。

雖然可以買(mǎi),，但也是僧多粥少，項(xiàng)目未來(lái)入市,，估計(jì)也會(huì)很搶手,。

而目前距離魚(yú)珠舊城最近的住宅項(xiàng)目有五礦招商鷺山府、富力南馳富頤華庭,，報(bào)價(jià)在5.2-5.5萬(wàn)元/平上下,。

390米地標(biāo)被砍至181米？

根據(jù)規(guī)劃,，魚(yú)珠舊城改造項(xiàng)目,，將通過(guò)合理的布局、完備的功能,，打造出一個(gè)商機(jī)無(wú)限,、特色鮮明的魚(yú)珠新城區(qū)。

| 魚(yú)珠舊城更新改造范圍（來(lái)源@廣州黃埔發(fā)布）

|商業(yè)區(qū)效果圖（來(lái)源@廣州黃埔發(fā)布）

值得一提的是,，在魚(yú)珠舊城的招商文件中,，提到融資商業(yè)兼辦公區(qū)，將規(guī)劃兩棟超200米高的建筑,，一棟限高240米,，一棟限高390米，將作為城市地標(biāo),。

| 圖片來(lái)源：廣州公共資源交易中心

但是,，在魚(yú)珠舊城改造項(xiàng)目展示中心展示的規(guī)劃效果圖顯示，項(xiàng)目規(guī)劃4棟百米高住宅,，5棟辦公&商業(yè)樓,，最高建筑181米。

|魚(yú)珠舊城天際線(xiàn)分析圖（來(lái)源@廣州黃埔發(fā)布）

雖然實(shí)際高度低于控規(guī)限制的最高高度是常有的事,，可是從390米降到181米,，落差還是有點(diǎn)大。

當(dāng)然,，最終的規(guī)劃,，請(qǐng)以政府批復(fù)為準(zhǔn),。

|商業(yè)區(qū)效果圖（來(lái)源@廣州黃埔發(fā)布）

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