AFC資資樂有幸邀請到了奧森時(shí)尚集團(tuán)創(chuàng)始人、新天地的第一任總經(jīng)理黃瀚泓先生和國際購物中心協(xié)會（ICSC）市場調(diào)查專委會亞太委員王瑋博士作為菁英沙龍會的演講嘉賓,，演講中兩位均分享了對于新天地這一地標(biāo)改造的深知灼見（點(diǎn)擊次條文章可看精彩回顧內(nèi)容）,，借此機(jī)會帶領(lǐng)大家回顧下20多年前上海新天地的改造史和改造者瑞安集團(tuán)的商業(yè)模式。

#地理位置

最早的新天地廣場位于上海市中心區(qū)淮海中路南面的太平橋地區(qū),。它東臨黃陂南路,，南臨自忠路，西臨馬當(dāng)路,，北臨太倉路,。興業(yè)路把整個(gè)廣場分為南里與北里兩個(gè)部分，而上海最重要的革命歷史文物保護(hù)單位——中國共產(chǎn)黨第一次代表大會的會址就在興業(yè)路上,，“新天地”這個(gè)名字的由來就源于“一大”,，“一”,、“大”合起來是個(gè)“天”，天對地,，改造變新則取名為“新天地”,。

#改造難度

太平橋地區(qū)在90年代因基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，房屋以上海典型的石庫門建筑為主,，年久失修,，居住環(huán)境惡劣，難以滿足當(dāng)時(shí)上海中心區(qū)商業(yè)發(fā)展的要求,，被劃為舊城改造區(qū),。而為了最大程度保留這些歷史文物和具有文化特征的建筑，避免改造后被淹沒或者與環(huán)境不協(xié)調(diào),，但又要實(shí)現(xiàn)新的商業(yè)經(jīng)營價(jià)值,，其中的挑戰(zhàn)巨大。

以新天地廣場北里改造的一期項(xiàng)目為例,，在這個(gè)面積不到2公頃的地塊上原先建有15個(gè)縱橫交錯(cuò)的里弄,，密布著約3萬平方米的舊屋危房，其中建的最晚的也有60多年歷史,，最早則經(jīng)歷了將近90年的風(fēng)霜,。它們中有的有能直達(dá)馬路的弄堂口．有的則要借道其它里弄才能進(jìn)出。因此在規(guī)劃上首先要讀懂它們之間的關(guān)系．要在密密麻麻的舊屋中掏空出一些公共空間,；在掏空”的同時(shí)還要把一切能為廣場增色的,、具有石庫門里弄文化特征的建筑與部件保留下來加以利用。

改造前密集錯(cuò)落的舊屋

瑞安集團(tuán)董事長羅康瑞也表明如果僅把這些舊屋單純保存下來是不行的,，那樣就變成了博物館,，而博物館很少有人會天天去的，這樣上海就會失去一張向世界展示中華文化和特色的名片,，如何在城市更新與歷史文化資源保護(hù)之間找到平衡點(diǎn)成為關(guān)鍵點(diǎn),。

為此他從美國請來了波士頓舊區(qū)保護(hù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師本杰明伍德先生，將原本只有一條主弄連接城市道路,、封閉和私密的空間改造成了以廣場或擴(kuò)大的步行街道為核心,，建筑物環(huán)繞其周邊布置，人流由邊緣向中心匯聚,，形成“核心一邊緣”的開放、公共空間格局,，空間使用者也從固定的,、內(nèi)向的上海本土居民轉(zhuǎn)變?yōu)椴淮_定、流動的本地及外籍人士,，原來空間中熟悉的鄰里傳統(tǒng)關(guān)系也演化成為一種陌生人之間交際,、消費(fèi)的現(xiàn)代關(guān)系,。

在建筑上存表去里、整舊如舊,、翻新創(chuàng)新,，外部保留原有石庫門建筑的清水磚墻，內(nèi)部為了滿足現(xiàn)代化需求,，幾乎所有房屋都重新打造,，加裝了現(xiàn)代化設(shè)施，一改之前沒有衛(wèi)生設(shè)備,、上下水道陳舊不足,、基礎(chǔ)與地板多已腐爛的危房狀況，改造費(fèi)用高到兩萬一平,，比重新蓋一個(gè)新的都高出一倍,。如此高的成本也造就了新天地“門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，門里是完全現(xiàn)代化的生活方式,，一步之遙,，恍若隔世”的效果。

#招商

北里的改造工作歷時(shí)兩年,，在前期付出高額改造費(fèi)和6.7億動遷安置費(fèi)后,，瑞安集團(tuán)并沒有急于出售這些資產(chǎn)，而是統(tǒng)一招商運(yùn)營管理,，而且早期租客只找最合適的不找最貴的,，有選擇性地挑選客戶，并不單一追求入駐率,，確保項(xiàng)目有一個(gè)良好的開端,。

當(dāng)時(shí)新天地的定位為國際化休閑、文化,、娛樂中心,，所以要求入駐的品牌都有國際元素，比如帶有歐陸風(fēng)情的法國餐廳,，富士山文化的日本音樂餐廳等,，除此之外，還有一些上海老字號品牌店,、明星自營店,，為了吸引他們?nèi)腭v，而不是兩條街外當(dāng)時(shí)火爆的淮海路,，租金談的往往很低,。同時(shí)，瑞安還要求租戶要定期舉辦針對性宣傳推廣活動,，為新天地引流,，且在后期定位發(fā)生改變時(shí),，也及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)，保障穩(wěn)定的資產(chǎn)增值,。

正是這一系列的運(yùn)作,，租金從賠本賺吆喝一步步走到03年15美元/平方米/月，07年25-35美元/平方米/月到今天亞洲銷量第一的星巴克店70人民幣/平方米/天,。

而這正是瑞安集團(tuán)太平橋改造夢開始的地方,。

#太平橋總體規(guī)劃

新天地其實(shí)只是太平橋舊城改造的一小部分，總體規(guī)劃52萬平方米,，新天地僅占3萬平方米,，其他留有大量的住宅用地、商業(yè),、辦公用地和公共綠地,。

和普通開發(fā)商不同的是，瑞安集團(tuán)先商業(yè)后住宅,，反其道而為之的改造順序和前期投入大量自有資金卻不急于套現(xiàn)的長遠(yuǎn)眼光令人贊嘆,。

彼時(shí)正好遇上亞洲金融風(fēng)暴，銀行放貸十分謹(jǐn)慎保守,，瑞安集團(tuán)只能在一期先投入了7個(gè)多億自有資金,，而這僅夠滿足動遷安置的費(fèi)用，在這樣的情形下,，羅康瑞依然堅(jiān)持了先開發(fā)商業(yè),，且采取管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的模式，只租不售,，對內(nèi)統(tǒng)一運(yùn)營管理,，對外統(tǒng)一社會形象，從而帶動周邊地塊價(jià)值上升,，而且配合中心綠地和人工湖的環(huán)境改造,，小部分住宅一期的完工銷售回籠資金，100%的銷售率相信也省下大筆的營銷費(fèi)用,，二期的住宅開發(fā)體量增長了177%,，價(jià)格在三年內(nèi)翻了將近4倍，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目超高溢價(jià),，而在地段成熟,、具備高端商務(wù)條件時(shí)，再進(jìn)行寫字樓的開發(fā),，進(jìn)一步抬升了后期住宅的價(jià)值和實(shí)現(xiàn)寫字樓的順利退出,。

這一環(huán)接一環(huán)的開發(fā)順序，對于時(shí)點(diǎn)的把控，瑞安集團(tuán)把太平橋的價(jià)值發(fā)揮到了極致,。

也正是瑞安現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)規(guī)劃將這一片區(qū)從人口密集的石庫門聚居區(qū)改造成為了上海的時(shí)尚地標(biāo)，2016年更是被《福布斯》雜志評選為“全球二十大文明地標(biāo)”之一,。

而在2018年,，新天地太平橋最后一塊可開發(fā)地塊被瑞安地產(chǎn)、太平洋保險(xiǎn),、永業(yè)集團(tuán)聯(lián)袂競得,，規(guī)劃建設(shè)一棟250米的地標(biāo)性超甲級辦公、兩棟100米左右的甲級辦公以及裙房組成的商業(yè)中心,，將打造一條24小時(shí)全天候商業(yè)街區(qū),，相信瑞安會在這規(guī)劃面積近40萬㎡的大型綜合體地塊再創(chuàng)奇跡！