本版文/圖 張秀欽 本月初,，云南省昆明市盤龍區(qū)正式啟動(dòng)蘇家村及東站新村片區(qū)舊城改建項(xiàng)目安置房建設(shè)，這是昆明第一個(gè)舊城改建的試點(diǎn)項(xiàng)目,；6月30日晚間,，上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告稱，為了參與上海市虹口區(qū)北外灘舊城改造和綜合開發(fā),同時(shí)有利于開發(fā)項(xiàng)目的投融資和資產(chǎn)運(yùn)作，公司出資1億元人民幣,，在上海市虹口區(qū)成立全資子公司“上海上實(shí)北外灘投資開發(fā)有限公司”,；6月中旬，由18家房企聯(lián)合成立的全國首個(gè)城市更新協(xié)會(huì)深圳市龍崗區(qū)城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)正式授牌成立,，其目的是為了更好地抱團(tuán)參與深圳舊城改造項(xiàng)目…… 為提升老城區(qū)的整體環(huán)境,，改善老城區(qū)居民的居住條件，中國眾多城市開始了更大規(guī)模的舊城改造,。在土地資源越來越匱乏的今天，舊城改造項(xiàng)目也成為各大房企爭搶的對(duì)象,。歷經(jīng)20多年時(shí)間的洗禮,，現(xiàn)在舊城改造已不再是一拆了之，改造的模式越來越多樣化,，改造的方向也各有不同,。為了能在激烈競爭中突圍而出，房企在參與舊城改造過程中也不斷進(jìn)化,，更多的“舊改專家”誕生,。 對(duì)舊城改造來說，現(xiàn)在正是百花齊放的季節(jié),。 樣本 嶺南天地： 一個(gè)月人流量86萬人次的舊改項(xiàng)目 上周,，記者在廣佛地鐵祖廟站出口詢問一位年輕的姑娘“嶺南天地”怎么走，不僅該姑娘給記者指了路,，旁邊一位上了年紀(jì)的老先生,，聽到了記者詢問之后，也很熱心地給記者指路,。原以為只有年輕人知道嶺南天地,，不成想，老人家也知道嶺南天地,。 多人知道嶺南天地并不奇怪,，因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者都曾來過這里。據(jù)嶺南天地有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，即使上個(gè)月受到世界杯影響,，嶺南天地到場的人次還是達(dá)到了86萬。去年12月底,，嶺南天地吸引眾多消費(fèi)者到場進(jìn)行新年倒數(shù),，一天到場的人次超過10萬。去年5月份的旺季,，7天時(shí)間到場人次達(dá)到60多萬,。 作為一個(gè)舊改項(xiàng)目，嶺南天地從2012年開業(yè)至今不過2年，緣何有如此的吸引力,？ 22處文物 不僅僅是商業(yè)街 嶺南天地總建筑面積150萬平方米,，商業(yè)部分40萬平方米左右。目前商業(yè)街一期全部以及二期部分已經(jīng)開業(yè),。進(jìn)駐的商戶中,，大部分為國際連鎖商戶，其中餐飲占大部分,。星巴克,、哈根達(dá)斯，Cheris法式甜品店,、原汁原味,、滿記甜品、撒拉亭茶館,、小山日式料理,、泰愛里、芽莊,、上海翡翠拉面小籠包,、吳系餐廳等等……如果只有這些，嶺南天地商業(yè)街和其他商業(yè)街沒什么太大區(qū)別,。 除了一些連鎖商戶外,，本土著名藝術(shù)家也在嶺南天地設(shè)立門店或展示廳，包括陶藝大師封為民工作室,、梅文鼎大師的山川陶藝店,、畫家鄒莉的悅畫廊以及石灣美陶廠、海天醬油展廳等,，葉問徒孫雷明輝師傅主理的詠春堂也開業(yè)了較長一段時(shí)間,。商業(yè)街區(qū)之外，注入了很多文化的元素,。 與一般商業(yè)街區(qū)不同的是,，嶺南天地薈萃佛山豐富的文化遺產(chǎn)，包括128棟歷史建筑,、8條歷史街巷以及國家級(jí)重點(diǎn)文物——祖廟,、東華里，具有典型嶺南民居風(fēng)格的22處文物,，包括有簡氏別墅,、龍?zhí)猎娚纭⑽臅?huì)里嫁娶屋等等,。據(jù)介紹,，為了讓22處文物中的李眾勝堂祖鋪,、黃祥華如意油祖鋪等幾家佛山知名的老字號(hào)能重開在嶺南天地，開發(fā)商到香港,、新加坡等尋找他們的后人經(jīng)營者,，和這些經(jīng)營者進(jìn)行詳談，最后才請(qǐng)回他們?cè)趲X南天地開設(shè)這些老字號(hào)祖鋪,。 注入國際元素 舊城改造不僅僅是“修舊如舊” 舊城應(yīng)該如何改造,？是一拆了之？還是原封不動(dòng),，只僅僅進(jìn)行修葺,、修舊如舊？ 上海新天地項(xiàng)目設(shè)計(jì)者曾說過：如果把石庫門修復(fù)后再讓人住進(jìn)去,，像博物館一樣,，只會(huì)被歷史淹沒，而我們需要的做法是創(chuàng)造另一部歷史,，讓石庫門從私人空間走向公共共享，讓更多的人感受石庫門文化的過去,，參與它的現(xiàn)在,，見證它的未來。 嶺南天地的改造,，保存了祖廟東華里片區(qū)原有的嶺南民居風(fēng)格,。在改造的過程中，部分建筑采取和上海新天地相同的做法,，一磚一瓦都貼上標(biāo)簽,，在還原老建筑的時(shí)候磚瓦位置都沒有改動(dòng)。 在保持原有神和形的同時(shí),，嶺南天地還加入了更多國際化的元素,。因此，嶺南天地邀請(qǐng)國際知名建筑設(shè)計(jì)師本杰明·伍德作為總設(shè)計(jì)師,，這個(gè)成功設(shè)計(jì)了上海新天地的設(shè)計(jì)師,，花了四年半的時(shí)間來打磨嶺南天地。改造之后,，嶺南天地新舊建筑相融共生,，嶺南建筑與近代西方建筑完美結(jié)合，常見的街磚,、排水瓦通,、瓦片花窗很有特色，而歐式建筑常見的噴泉,、拱廊,、彩色墻面也時(shí)而有之,。整個(gè)街區(qū)的動(dòng)線，更符合人們現(xiàn)在逛街,、消費(fèi)的習(xí)慣,，整個(gè)街區(qū)注入現(xiàn)代商業(yè)元素，讓歷史與時(shí)尚和諧地融合,。 據(jù)介紹,，為更好地規(guī)劃空間，嶺南天地平移了部分建筑,。其中的元吉黃公祠,，因整體規(guī)劃需要，需將其平移到另外一個(gè)地方,，平移之前,，所有的磚、瓦都進(jìn)行了編號(hào),，平移之后再按照編號(hào)進(jìn)行還原,。 國際元素的注入，不僅僅在建筑方面,，還有氛圍的營造,。世界杯期間，嶺南天地舉辦大型的巴西狂歡文化派對(duì),。項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人說,，舉辦狂歡文化派對(duì)，意在能讓佛山市民及來訪游客領(lǐng)略不同的文化風(fēng)情,，感受不同的文化氛圍,。 記者 手記 舊城改造 開發(fā)商的“博士論文” 今年4月1日，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在2013年度業(yè)績說明會(huì)上表示,，保利地產(chǎn)要改變土地獲取方式,，加大三舊改造項(xiàng)目的拓展力度。5月份,，保利地產(chǎn)旗下保利城投公司首次公開亮相,，該公司專攻舊城改造業(yè)務(wù)。 成立專攻舊城改造業(yè)務(wù)公司的開發(fā)商,，保利地產(chǎn)肯定不是最后一個(gè),。隨著中心城區(qū)可開發(fā)土地越來越少，地價(jià)越來越高,，想在一級(jí),、二級(jí)土地市場上拿中心城區(qū)地塊越來越難，舊城改造越來越成為市場的寵兒,，將有更多開發(fā)商加入“舊城改造”行列,。 越來越多開發(fā)商加入,，并不代表“舊城改造”更加容易。經(jīng)過多年的發(fā)展之后,，大家已知道“舊城”的價(jià)值,，在改造時(shí)，不會(huì)輕易讓開發(fā)商一拆了之,。如果要保護(hù)性開發(fā),，要保護(hù)多少，要保護(hù)到什么程度,，怎樣保護(hù),？對(duì)很多開發(fā)商來說，這些都是新的課題,。 坊間有傳,，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾經(jīng)說過：做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；做商務(wù)地產(chǎn),、寫字樓,、度假村等是中學(xué)生；做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生,；做城市綜合體是研究生,。這句話其實(shí)還可以延伸，做舊城改造的是博士生,，當(dāng)然，前提是做好舊城改造項(xiàng)目,，做一個(gè)名聲在外的舊城改造項(xiàng)目,。一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，對(duì)一個(gè)開發(fā)商來說,，就是“博士論文”,，能否順利“畢業(yè)”，就看其能否交出一份出色的“論文”,。 對(duì)于廣州來說,，雖然也有太古倉這樣的項(xiàng)目，只是相對(duì)上海新天地,、田子坊,，北京798，廣州的舊城改造項(xiàng)目在外名聲要小得多,。廣州雖然也有“舊改專家”,，只是這些專家至多只是到了大學(xué)生的程度，還沒到博士生水平,，舊城改造,，廣州還要奮起直追,。 他山 之石 看看那些 名聲在外的舊改項(xiàng)目 無論國內(nèi)外，都有很多名聲在外的舊城改造項(xiàng)目,，每一個(gè)項(xiàng)目出名的原因,，都各不相同，這或許能告訴我們,，舊改沒有統(tǒng)一模式,，因地制宜才能走出最好的路子。 田子坊： 上海視覺藝術(shù)的“硅谷” 田子坊位于上海泰康路210弄,，是典型的弄堂,、工廠混雜的城市街坊。曾有無線電廠,、塑料廠等8家工廠在此生產(chǎn),。由于企業(yè)效益下滑和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，廠房開始出現(xiàn)大面積的閑置,。1998年,，上海藝術(shù)家陳逸飛、爾東強(qiáng)等人在此設(shè)置工作室后,，田子坊開始脫胎換骨,，1999年改稱“田子坊”。慢慢,，田子坊聚集了大量來自世界各國的創(chuàng)意企業(yè),，已被視為上海的“SOHO”，視覺藝術(shù)的“硅谷”,、上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地,。 田子坊的發(fā)展，是“無心插柳柳成蔭”的結(jié)果,。田子坊地塊是典型的廠居混雜區(qū)域,，在石庫門住宅的東側(cè)，集中了一大批工廠,。1993年以后,，空置廠房被用來發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，以陳逸飛,、爾東強(qiáng)等為代表的一批藝術(shù)家和國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)人員先后入駐建立自己的工作室,。這些文人墨客以及諸多白領(lǐng)進(jìn)入田子坊之后，對(duì)于餐飲,、休閑,、娛樂的需求，他們?yōu)榱硪慌倘藸烤€搭橋,，讓他們與石庫門內(nèi)的居民合作,，居民出租房屋,，商人經(jīng)營適應(yīng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需要的配套服務(wù)項(xiàng)目。田子坊一舉成名后,，引發(fā)了旅游熱潮,，于是相關(guān)業(yè)態(tài)向周邊漫延拓展。 田子坊在上海舊區(qū)“拆改留”的格局中,，是以“留”為主的保護(hù)性開發(fā)模式,。田子坊的總策劃人吳梅森曾說過，田子坊開發(fā)實(shí)際上沒有地產(chǎn)開發(fā)商或“金融資本”的介入,，是在政府的支持下,，原業(yè)主，創(chuàng)意人士,，民間人士,，策劃公司一起，利用“文化資本”來推動(dòng)田子坊的改造,。這種模式的開發(fā)改變了開發(fā)商占大頭的舊區(qū)改造方式,，使得改造的利益大頭仍歸居民，而利益的獲取走向穩(wěn)定性和長期化,。 倫敦碼頭區(qū) 舊改出倫敦第二個(gè)金融中心 位于倫敦東區(qū)泰晤士河兩岸的碼頭地區(qū),，曾經(jīng)是世界上最繁忙的港口，自上世紀(jì)70年代以來,，由于新問世的大型集裝箱遠(yuǎn)洋船只無法抵達(dá),，導(dǎo)致失業(yè)率攀升，交通每況愈下,，大量住宅被廢棄,，到上世紀(jì)80年代該地區(qū)無可避免地衰落了。 1981年英國政府成立“倫敦碼頭開發(fā)集團(tuán)”,，以解決碼頭地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境難題,。該集團(tuán)于1981年在碼頭區(qū)成立了英國第一個(gè)“工業(yè)園區(qū)”,，推出免租金10年、免稅退稅等優(yōu)惠政策招商入園,。由于碼頭地區(qū)遺留下了大量鐵軌設(shè)備,，該集團(tuán)還利用這些設(shè)備，低成本建成了與倫敦地鐵系統(tǒng)接軌的碼頭輕軌,，大大改善了碼頭區(qū)的交通狀況,。 該集團(tuán)還抓住了商務(wù)航空契機(jī)，在碼頭空地上興建了倫敦城市機(jī)場,，滿足商務(wù)航空需要,；在機(jī)場對(duì)面又修建了倫敦會(huì)展中心,，并帶動(dòng)了酒店、餐飲,、零售,、商旅等配套設(shè)施的建設(shè)。由于碼頭區(qū)有毗鄰倫敦金融城的地理優(yōu)勢,，“倫敦碼頭開發(fā)集團(tuán)”成功地在此打造了倫敦第二個(gè)金融中心“金絲雀碼頭”,。英國金融監(jiān)管局、路透社,、匯豐銀行,、花旗銀行等機(jī)構(gòu)紛紛把總部設(shè)在“金絲雀碼頭”，該碼頭有英國最高的建筑群,。 “倫敦碼頭開發(fā)集團(tuán)”還在泰晤士河沿岸開發(fā)了許多濱河公寓,，成為倫敦第二金融城白領(lǐng)的時(shí)尚家園。1998年,，完成了歷史使命的“倫敦碼頭開發(fā)集團(tuán)”正式解體,，該集圖在其存在的17年間，為倫敦東部22平方公里的碼頭區(qū)創(chuàng)造了12萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì),，把一座空城變成了倫敦最有活力的新區(qū),，2009年春天，20國集團(tuán)首腦峰會(huì)就是在碼頭區(qū)的倫敦會(huì)展中心舉行,。 |
|
|
