【案號案由】

案號：新疆吐魯番地區(qū)中級人民法院（2015）吐中民一終字第360號

案由：商品房買賣合同糾紛

原告：袁某

被告：新疆某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

【案情簡介】

2013年11月15日原被告雙方簽訂商品房買賣合同,，合同約定：被告將某小區(qū)2幢一單元903室房屋賣給原告,，付款方式為：買受人2013年11月15目前支付首付款11O000元,，余款230000元向銀行申請貸款,。出賣人逾期交房的違約責(zé)任：逾期交房超過30日后，買受人有權(quán)解除合同,，買受人解除合同的,，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5％向買受人支付違約金,。交付期限：出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年8月30日前將該商品房驗收合格,，并將符合本合同約定的商品房交付買受人使用。合同簽訂后,，原告按照合同約定分別在2013年11月15日交10萬元,、2013年11月23日合計繳納11萬元，2013年12月19日原告到銀行辦理按揭手續(xù),，貸款23萬元,，并辦理了公證，保險公司為該筆貸款保險,，原告支付了公證費及保險費,。2014年4月3日，被告給原告出具收到23萬元收條一份,。

原被告雙方有爭議的事實是：

一,、原告所交納的11萬元是否是定金。原告主張是定金,，原告提供了被告收款收據(jù)兩張,，1萬元收據(jù)注明是定金，10萬元收據(jù)注明是首付定金,。被告認(rèn)為10萬元是首付款,，寫首付定金屬筆誤,，并提交了雙方簽訂的某住宅樓訂房登記書，登記書載明：簽訂協(xié)議時買方支付認(rèn)購定金1萬元,，簽訂協(xié)議后,，在2013年11月30日前支付剩余首付款10萬元。

二,、被告是否按照合同約定按時交付應(yīng)驗收合格的房屋,。

該案經(jīng)一審判決后原告不服，起訴至中院,。

【本案焦點】

消防驗收是否屬于商品房買賣中房屋交付的必要條件,？

【法院裁判要旨】

一審認(rèn)為：原被告雙方簽訂的合同內(nèi)容合法，意思表示真實,，是有效合同,，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同履行自己的義務(wù)。本案的爭議焦點是：被告是否按合同約定給原告提供驗收合格的房屋,。原告認(rèn)可曾在2014年8月30日前到被告處,，詢問是否可以入住，按雙方合同的約定,，被告應(yīng)在2014年8月30日前交付驗收合格房屋給購房者,，但“驗收合格”的標(biāo)準(zhǔn)在合同中并未約定?！逗贤ā返?79條規(guī)定：“……建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后,，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用”,。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第27條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,，經(jīng)驗收合格后,，方可交付使用”?！吨腥A人民共和國建筑法》第61條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格的,，方可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格,，不得交付使用”,。上述法律法規(guī)對“驗收合格”的標(biāo)準(zhǔn)是什么，并未明確約定,。實踐中，驗收合格有兩種觀點：一是驗收合格指工程質(zhì)量驗收合格,，二是驗收合格不僅包括工程質(zhì)量,，還包括規(guī)劃,、消防等驗收合格。在本地的商品房開發(fā)中,，通行的做法是建筑工程質(zhì)量驗收合格后,，就可以辦入住手續(xù)。其他的驗收手續(xù)隨后辦理,。被告向法庭提交了竣工報告,、工程質(zhì)量分戶驗收表等證據(jù)，該證據(jù)足以證明被告所建房屋在2014年8月12號已竣工,，每一戶房屋的建筑結(jié)構(gòu),，電器、采暖,、衛(wèi)生,、天燃?xì)獾榷冀?jīng)過驗收合格，房屋已具備使用條件,，且事實上現(xiàn)某小區(qū)已有近百戶住戶入住該小區(qū),。故原告要求解除合同及給付違約金的請求無事實依據(jù)，本院不予支持,。綜上,，據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請求,。

二審認(rèn)為：本案的爭議焦點是被上訴人是否按合同約定給上訴人提供驗收合格的房屋的問題,。根據(jù)雙方簽訂的《房屋買賣合同》的約定，被上訴人應(yīng)當(dāng)于2014年8月30日向上訴人交付經(jīng)驗收合格的商品房,。上訴人認(rèn)可在2014年8月30日前到被上訴人處詢問過,，房屋是否能按期交付。交付日期屆滿前被上訴人通知上訴人交付房屋,，但上訴人認(rèn)為被上訴人交付的房屋未經(jīng)過規(guī)劃,、消防等部門驗收，不符合合同約定的交付條件拒絕接收房屋,。在實踐中,，驗收合格有兩種觀點：一是驗收合格指工程質(zhì)量驗收合格，二是驗收合格不僅包括工程質(zhì)量,，還包括規(guī)劃,、消防等驗收合格。在商品房開發(fā)中,，通行的做法是建筑工程質(zhì)量驗收合格后,，就可以辦入住手續(xù)。其他的驗收手續(xù)隨后辦理,。相關(guān)法律,、法規(guī)并未規(guī)定商品房必須在規(guī)劃,、消防等全部驗收合格后才能使用。如雙方簽訂的商品房買賣合同明確約定消防等驗收合格為交付訴條件的,，房屋交付時應(yīng)達(dá)到驗收合格的條件,。在本案中，被上訴人向法庭提交了竣工報告,、工程質(zhì)量分戶驗收表等證據(jù),，足以證明雙方訴爭的房屋在2014年8月12日已竣工，每一戶房屋的建筑結(jié)構(gòu),，電器,、采暖、衛(wèi)生,、天燃?xì)獾榷冀?jīng)過驗收合格,，房屋已具備使用條件。二審時上訴人購買的商品房已通過消防部門的抽查,，且事實上某小區(qū)已有近百戶住戶入住該小區(qū),。故上訴人要求解除合同及給付違約金的上訴請求無事實依據(jù)，本院不予支持,。一審判決認(rèn)定事實清楚,，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定,，判決如下：

駁回上訴,，維持原判。

【律師看法】

本案涉及的主要爭議點是被告交付的房屋是否達(dá)到了驗收合格的條件,。國務(wù)院公安部門規(guī)定對于大型密集場所和其他特殊建設(shè)工程,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防設(shè)計審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計審核意見的公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收,；而對于其他建設(shè)工程,，則是在建設(shè)單位驗收后向公安消防機構(gòu)備案，由消防機構(gòu)進(jìn)行抽查,。也就是說,，對于住宅小區(qū)因不屬于大型密集場所和其他特殊建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收并不妨礙商品房交付,，但應(yīng)當(dāng)向消防機構(gòu)備案,，由消防機構(gòu)進(jìn)行抽查。

現(xiàn)在我們看到的開發(fā)商提供的商品房買賣合同,，里面約定的交付條件通常有兩種：商品房經(jīng)驗收合格及商品房經(jīng)綜合驗收合格（其他不做討論,，類似于綜合驗收合格，比綜合驗收合格更為嚴(yán)格）。如果只約定經(jīng)驗收合格,，那么就可以理解為只要通過設(shè)計,、施工、監(jiān)理等竣工驗收,，而不包括消防驗收合格；但如果約定為綜合驗收合格,，那么就應(yīng)以取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證》為標(biāo)準(zhǔn),，其中包括《竣工驗收備案》、人防,、消防等,。

由于本案中只是約定驗收合格，并未對消防驗收做出約定,。而根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第27條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”,?？梢哉J(rèn)為被告已經(jīng)完成了合同約定的交付條件。故原告以消防驗收為由要求認(rèn)定被告違約解除合同無法律依據(jù),。

法條依據(jù)：

《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三條：對具有下列情形之一的人員密集場所,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防設(shè)計審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計審核意見的公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收：

（一）建筑總面積大于二萬平方米的體育場館,、會堂,，公共展覽館、博物館的展示廳,；

（二）建筑總面積大于一萬五千平方米的民用機場航站樓,、客運車站候車室、客運碼頭候船廳,；

（三）建筑總面積大于一萬平方米的賓館,、飯店、商場,、市場,；

（四）建筑總面積大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室,，營業(yè)性室內(nèi)健身,、休閑場館，醫(yī)院的門診樓,，大學(xué)的教學(xué)樓,、圖書館、食堂，勞動密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間,，寺廟,、教堂；

（五）建筑總面積大于一千平方米的托兒所,、幼兒園的兒童用房,，兒童游樂廳等室內(nèi)兒童活動場所，養(yǎng)老院,、福利院,，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓,，中小學(xué)校的教學(xué)樓,、圖書館、食堂,，學(xué)校的集體宿舍,，勞動密集型企業(yè)的員工集體宿舍；

（六）建筑總面積大于五百平方米的歌舞廳,、錄像廳,、放映廳、卡拉OK廳,、夜總會,、游藝廳、桑拿浴室,、網(wǎng)吧,、酒吧，具有娛樂功能的餐館,、茶館,、咖啡廳。

第十四條：對具有下列情形之一的特殊建設(shè)工程,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防設(shè)計審核,，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計審核意見的公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收：

（一）設(shè)有本規(guī)定第十三條所列的人員密集場所的建設(shè)工程；

（二）國家機關(guān)辦公樓,、電力調(diào)度樓,、電信樓、郵政樓,、防災(zāi)指揮調(diào)度樓,、廣播電視樓、檔案樓,；

（三）本條第一項,、第二項規(guī)定以外的單體建筑面積大于4萬平方米或者建筑高度超過50米的公共建筑；

（四）國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；

（五）城市軌道交通,、隧道工程,，大型發(fā)電、變配電工程,；

（六）生產(chǎn),、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠,、倉庫和專用車站,、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站,、供應(yīng)站、調(diào)壓站,。

《中華人民共和國消防法》第七十三條第（四）項規(guī)定,，人員密集場所，是指公眾聚集場所,，醫(yī)院的門診樓,、病房樓，學(xué)校的教學(xué)樓,、圖書館,、食堂和集體宿舍，養(yǎng)老院,，福利院,，托兒所，幼兒園,，公共圖書館的閱覽室,，公共展覽館、博物館的展示廳,，勞動密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間和員工集體宿舍,，旅游、宗教活動場所等,。