昨日深圳“史詩(shī)級(jí)”土拍落下帷幕,，本次土拍近80家房企參與，通過(guò)超130輪競(jìng)拍，5宗地溢價(jià)率全部超過(guò)限價(jià),，成交總金額達(dá)到223.84億元,，成功刷新深圳住宅地塊成交歷史記錄。

▲本次土拍信息

       其中A817-0609號(hào)龍華地塊共有11家房企參與競(jìng)拍,，全程共舉牌153此,，其中90號(hào)華僑城舉牌次數(shù)最多共計(jì)44次，其次是96號(hào)金茂舉牌35次,。最后龍光以最高限價(jià)總價(jià)65.85億元競(jìng)得,，需配建22600㎡人才住房(加上初始配建面積需配建人才房共36700㎡)。最終樓面價(jià)為4.44萬(wàn)元/㎡,，可售住宅樓面價(jià)最終為6.67萬(wàn)元/㎡,。

       公開數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳共成功出讓61宗土地,，其中僅10宗居住用地,，成交金額449.2億元；2019年1-5月份深圳共成功出讓9宗地塊,，其中1宗為商業(yè)用地,、8宗為工業(yè)用地、無(wú)住宅用地,。此次土拍為今年深圳首次出讓住宅用地,，前期住宅用地供應(yīng)量較少，本次不僅供應(yīng)而且一次性出讓5塊居住用地,，且地塊周邊均配套成熟使得商業(yè)價(jià)值極高引發(fā)“土拍大戰(zhàn)”,。本次單場(chǎng)土拍成交金額223.84億元為去年全年度成交金額近一半。

       除去深圳的熱門土拍,，近期粵港澳大灣區(qū)其他地區(qū)也熱門消息不斷,。證券時(shí)報(bào)e公司訊，日前,，廣州市規(guī)劃和自然資源局局長(zhǎng),、黨組書記彭高峰為市民詳細(xì)解讀廣州新一輪規(guī)劃時(shí)透露，廣州規(guī)劃建設(shè)17條地鐵與佛山對(duì)接融合,，5條地鐵與東莞銜接,，地鐵18號(hào)線還有望南延至中山、珠海,。按照規(guī)劃,，廣州將構(gòu)建與周邊城市軌道1小時(shí)交通圈，實(shí)現(xiàn)廣深港澳城市中心區(qū)高速直達(dá),。此17條地鐵線路無(wú)疑對(duì)粵港澳大灣區(qū)有極大利好,。

       同策研究院在對(duì)粵港澳大灣區(qū)的深度剖析中,，從長(zhǎng)期投資價(jià)值、中短期住宅升值潛力,、住宅需求潛力與城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)等多角度去判斷樣本城市是否具有投資價(jià)值,。

       隨后，以城市投資價(jià)值判斷為核心,，尋找房?jī)r(jià)低于城市價(jià)值的城市,，同時(shí)輔以住宅需求潛力發(fā)展趨勢(shì)及庫(kù)存兩個(gè)維度來(lái)判斷城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)。綜合城市價(jià)值與兩個(gè)維度的輔助風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)來(lái)尋找各大都市圈城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì),。

       今年5月全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“黃梅雨季”,。市場(chǎng)調(diào)整特征顯著，銷售額下滑,，從政策特征及未來(lái)樓市趨勢(shì)來(lái)看,，2018年12月全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)于樓市調(diào)控進(jìn)行定調(diào)：“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”為最核心內(nèi)容。結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整特征,，我們可知，在市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行周期的大背景下,，“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”主要是防止市場(chǎng)快速下行,，市場(chǎng)要穩(wěn)步小幅調(diào)整，不要因?yàn)槭袌?chǎng)快速下行造成樓市周期出現(xiàn)劇烈波動(dòng),，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng),。

       但是，這并非意味著樓市沒(méi)有機(jī)會(huì),。樓市調(diào)整中“危中有機(jī)”,，企業(yè)仍然要把握好不同城市的變化特征：一、在本輪市場(chǎng)周期中,，圍繞經(jīng)濟(jì)圈布局,，回歸一二線城市尤其是二線城市仍然是企業(yè)策略的重中之重；二,、經(jīng)濟(jì)圈的強(qiáng)三線城市仍然是值得重點(diǎn)關(guān)注,；三、2019年市場(chǎng)調(diào)整周期中會(huì)有大量的收并購(gòu)機(jī)會(huì),；四,、產(chǎn)業(yè)升級(jí)過(guò)程中帶來(lái)的產(chǎn)城項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)。

       以今天的粵港澳大灣區(qū)為例,，大灣區(qū)區(qū)域內(nèi)的廣州和深圳是傳統(tǒng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市,，地位毋庸置疑，非常適合投資,；珠三角傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市東莞和佛山經(jīng)濟(jì)增速放緩明顯,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入瓶頸期,；肇慶、惠州,、珠海盡管經(jīng)濟(jì)GDP總量小,，但隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入和區(qū)域交通一體化將進(jìn)一步推動(dòng)GDP上行,。所以受核心城市外溢影響,，肇慶、江門,、中山,、惠州、佛山等城市也具有極大的潛在投資價(jià)值,。

▲深圳廣州經(jīng)濟(jì)地位毋庸置疑

       再詳細(xì)一點(diǎn)來(lái)說(shuō),，廣州、深圳常住人口總量及復(fù)合增速均顯示明顯優(yōu)勢(shì),，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速及區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源集中,，對(duì)人口持續(xù)流入產(chǎn)生吸引力。東莞制造業(yè)雄厚,，產(chǎn)業(yè)體系齊全,，是全球最大的制造業(yè)基地之一，不過(guò)隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí),，人口增速不斷下降,，目前人口增速處于珠三角最低位置。

▲深圳廣州仍然是人口特大規(guī)模城市

       同策研究院分析數(shù)據(jù)顯示,，珠三角區(qū)域潛力城市成交價(jià)格平均市場(chǎng)周期長(zhǎng)度32-35個(gè)月,。在房?jī)r(jià)的低谷期，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡,，拿地競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較小,，拿地后控制項(xiàng)目進(jìn)度，可以隨房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道獲取較大收益,。因而在房?jī)r(jià)周期的低谷拿地是最佳的投資時(shí)點(diǎn),！根據(jù)我們的研究結(jié)果，從2019年一季度至三季度,，此時(shí)間段均為非常合適的投資窗口期,。

       深圳此次土拍火爆也從側(cè)面反應(yīng)出房企在深圳或布局或深耕的需求熱切。不僅深圳,，同策研究院分析認(rèn)為,，還有東莞、廣州,、惠州,、中山,、佛山、珠海這幾座城市于今年前三季度都非常適合拿地投資,！各家房企可結(jié)合自身需求酌情拿地,，謹(jǐn)慎布局。

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